Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатные в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продать квартиру в ипотеке можно в любой момент, если удалось получить одобрение банка, но не всегда эта сделка будет выгодной. Иногда лучше подождать с обменом и внимательно изучить кредитный договор, чтобы не потерять на процедуре больше, чем рассчитывали.
Все операции, которые заемщик планирует производить с залоговой квартирой, нужно согласовывать с кредитором. При оформлении договора ипотеки на недвижимость оформляется залоговое обременение. При этом ипотечник является полноправным собственником жилья, что закреплено соответствующей записью в ЕГРН. Банк выступает в роли залогодержателя, и без его согласия собственник не может продать, подарить, сдать в аренду или совершить другие действия с объектом залога. Залоговое обременение квартиры регистрируется через Росреестр и подтверждается записью в ЕГРН. Обойти банк при совершении сделок с ипотечной квартирой невозможно. Заемщик может не спрашивать разрешение банка на сделку только после полного расчета по займу и снятия обременения.
Согласно статье 345 ГК РФ о замене и восстановлении предмета залога, залоговую недвижимость можно заменить на другой объект залога, если заемщик и банк с этим согласны. Залогодатель обязан в письменной форме сообщить банку о своем намерении заменить залоговое жилье. Ответ от банка приходит также в письменной форме. Срок ожидания ответа определяется условиями ипотечного договора между сторонами. Вместо замены предмета залога можно заключить новый договор залога на новый объект. Старая закладная при этом утрачивает силу.
Залогодержатель имеет право отказать в замене предмета залога. Для кредитора это лишняя трата времени, которая не принесет дополнительного заработка. Для заемщика вероятность успеха повысится, если новый предмет залога полностью удовлетворяет требованиям банка. У каждой организации могут быть дополнительные требования к недвижимости, поэтому полный список требований лучше уточнить у своего кредитора.
Возможные варианты проведения сделки обмена залоговой квартиры:
- прямой обмен одного варианта на другой с заменой залога;
- продажа одной квартиры и покупка другой с оформлением новой закладной и аннулированием старой;
- использование потребительского займа для выплаты ипотеки и снятия обременения с квартиры.
Как выгоднее обменять одну квартиру в ипотеке на другую? Все три варианта имеют свои плюсы и минусы, о которых далее.
Порядок замены залога в Сбербанке
Сбербанк является крупнейшим кредитным учреждением, пользующимся высокой популярностью среди российского населения. Условия кредитования в нем отличаются минимальными процентными ставками, лояльным отношением к заемщикам и быстрыми сроками оформления.
Порядок замены залога в Сбербанке имеет ряд свои особенностей. В частности, к ним можно отнести следующие нюансы:
- обмен ипотечной квартиры на другую происходит по писменному заявлению клиента;
- заемщик предоставляет полный пакет документов на ипотеку на себя и всех созаемщиков и поручителей по действующей ипотеке (паспорта, справки, трудовые и т.д.);
- предоставляется пакет документов на квартиру, которая идет под замену (оценка, правоустанавливающие документы и т.д.);
- банк рассматривает такое заявление заемщика в срок до 30 дней;
- если решение Сбербанка положительное, то пописывается дополнительное соглашение к договору ипотеки о смене залога;
- происходит одновременная регистрация нового залога и снятие обременение по первой квартире в органах юстиции.
Возможные проблемы при обмене квартиры на другую
Какие существуют подводные камни при обмене квартир:
-
При обмене нужно согласие супругов, если квартира приобреталась в совместную собственность.
-
Сделку могут аннулировать, если при обмене нарушаются права детей-собственников.
-
Обмен невозможен при разных формах собственности. Например, одна квартира находится в частном владении, а у второй — муниципальная собственность.
-
При обмене желательно выписать всех зарегистрированных жителей, иначе в будущем новому собственнику придется выписывать их через суд.
-
Долгий подбор собственника на обмен. На рынке предложений по обмену не так много, поэтому потребуется длительное время для поиска подходящего варианта.
-
ФНС может доначислить налог, если обозначенный доход будет меньше кадастровой стоимости в 0,7 раз.
Таким образом, подводные камни при обмене квартир содержат в себе больше юридических рисков, чем финансовых.
Равноценный и неравноценный размен
Существует два типа квартир. Это обмены с равной стоимостью и обмены без нее. В первом случае обе части транзакции никогда не теряются.
Поскольку рыночная стоимость обмена квартиры равна общей рыночной стоимости приобретаемой квартиры, доплата не требуется. При этом характеристики недвижимости могут отличаться (например, большая трехкомнатная квартира в новостройке пригорода обменивается на две «спальные хрущевки» в центре).
В случае неравноценного обмена одна часть собственности должна доплатить, чтобы получить новую квартиру. Например, трудно обменять квартиру с двумя спальнями на квартиру с двумя спальнями, так как две спальни не совпадают, и продавец должен заплатить дополнительную плату за две спальни. Чтобы получить две полноценные квартиры вместо одной, продавцу придется увеличить сумму.
Также может быть очень сложно расселить жильцов в одной большой квартире. Поэтому некоторые из них могут оказаться в невыгодном положении и вообще отказаться от обмена. Эту проблему можно решить, обратившись в судебный орган или к агенту по недвижимости, который постарается найти для вас наилучшее решение.
Как можно разменять квартиру?
Обмен может происходить одним из следующих способов
- Вторичный рынок. Владелец подписывает договор мены или два договора купли-продажи по своему усмотрению. Участники сделки рассматривают вопрос о дополнительных выплатах в индивидуальном порядке, в зависимости от качества передаваемого жилья.
- Для приобретения новой недвижимости по системе обмена. Подрядчик и покупатель подписывают договор о бартере. Вырученные средства зачисляются на счет новой квартиры.
- Рынок муниципального жилья. Только с разрешения муниципалитета. Приватизированные пространства не могут быть обменены на муниципальные.
Первые два варианта следует рассмотреть более детально; третий вариант возможен только после консультации с комитетом арендодателей или офисом арендодателя, отвечающим за недвижимость.
Ремонт квартир под ключ
- Все включено в стоимость ремонта. Работа, материалы, документация — все включено.
- От владельца не требуют участия сразу после согласования проекта, а беспокоят его только после сдачи ремонта.
- Цены известны заранее, а стоимость ремонта определяется договором.
- 3. срок выполнения ремонта квартиры Ремонт квартиры гаечным ключом своими руками через 5 месяцев. Продолжительность указывается в контракте.
Обмен квартиры на новостройку
Не у всех есть первоначальный взнос для покупки новой квартиры в новом жилом комплексе. Кроме того, производители все чаще обращаются к системам замены. Они принимают на продажу старые дома.
Одновременно подписывается контракт CDU или соглашение о резервировании. Этот процесс более сложный. В большинстве случаев подрядчик выступает в качестве посредника при продаже старой квартиры и получает комиссионные за свои услуги.
Однако можно использовать и альтернативный вариант, при котором подрядчик оценивает стоимость переданного ему имущества, и эта сумма засчитывается при продаже нового имущества.
Технически эта сделка не является соглашением о свопе. Договор купли-продажи регистрируется в Федеральной газете. Дополнительные расходы оплачиваются по договоренности между производителем и покупателем.
Два способа увеличения количества метров
Традиционный путь: человек идет в банк, проходит андеррайтинг и получает одобрение на кредит; лимит кредитования определяется исходя из доходов заемщика. Потом нужно найти покупателя, готового внести аванс за однокомнатную квартиру.
Покупатель вносит аванс и ждет, пока заемщик найдет себе квартиру с учетом требований банка. Далее заемщик вносит аванс за будущее жилье, и если оно свободно, то стороны готовятся к сделке. Если на этом этапе покупаемая квартира еще занята, и ее владелец ищет подходящий вариант квартиры для себя, то заемщик продлевает договор аванса со своим покупателем (человеком, который хочет приобрести его квартиру) и вносит на тот же срок аванс продавцу (тому, у кого хочет купить большую квартиру), и все участники сделки ждут, пока продавец найдет себе подходящую квартиру. Учтите, что у банков бывают ограничения – не более трех квартир в цепочке.
Когда цепочка скомпонована, продавец квартиры, которую покупает заемщик, предоставляет документы в банк-кредитор и страховую компанию. Иногда банки просят документы и на остальные квартиры далее по цепочке. После проверки и одобрения банком документов происходит совершение сделки. Покупатель квартиры заемщика закладывает деньги в ячейку на имя продавца квартиры, приобретаемой заемщиком. Иными словами, самый «верхний», то есть тот, с кого эта цепочка начинается, закладывает деньги в ячейку на имя самого «нижнего», то есть продавца последней квартиры. Банк добавляет в другую ячейку кредитные средства, считая деньги, закладываемые покупателем квартиры заемщика, тем самым первоначальным взносом.
Далее все продавцы и покупатели подписывают договоры купли-продажи: заемщик с покупателем своей квартиры, заемщик с продавцом квартиры – и единым пакетом подают документы на госрегистрацию. Условием доступа к банковской ячейке с деньгами является государственная регистрация всех участвующих в цепочке договоров купли-продажи. Если в цепочке квартиры и московские, и подмосковные, то не всегда получается подать документы единым пакетом, но условия доступа к деньгам аналогичные.
Есть и более дорогой вариант. «У некоторых банков есть следующие программы: человек заявляет о том, что у него есть квартира, которую он хочет продать. Банк дает кредит исходя из его доходов (как обычно), а вместо собственных средств – дополнительный кредит под повышенный процент и на более краткий срок», – рассказывает Кирилл Суслов.
Заемщик покупает квартиру с учетом требований к банка, переезжает в нее. Потом заемщик платит фактически по двум кредитам: по одному, который предназначался на покрытие разницы в цене между меньшей и большей квартирой, полностью, а по второму – выплачивает только проценты. После переезда заемщик ищет покупателя на старую квартиру уже как на «свободную» (она не переходит под залог!). Есть варианты, когда банк может назначить выплату только процентов по обоим кредитам.
Продав старую квартиру, человек гасит дополнительный кредит, а затем спокойно выплачивает небольшой кредит – на разницу между однокомнатной и двухкомнатной. Кирилл Суслов отмечает, что, так как размер собственных средств больше 50% от стоимости приобретаемой жилплощади, процент по кредиту более низкий.
«По первому способу кредит можно получить практически в любом банке. Этот способ подходит для тех, кто хочет делать все поэтапно: сначала найти покупателя, потом уже искать что-то самому, не рискуя, что «старая» квартира «зависнет» и придется платить по двум кредитам сразу неопределенное количество времени. Второй способ хорош для того, кто все рассчитал и согласен переплатить, лишь бы скорее переехать в новую квартиру», – разъясняет Кирилл Суслов.
Вполне естественно, что именно рождение и взросление детей заставляет их родителей задумываться об улучшении жилищных условий. Однако наличие несовершеннолетних в числе участников сделки банками не приветствуется. И все же это не безнадежная ситуация. Как действовать, объясняет Павел Рыбаков, начальник управления сопровождения ипотечных сделок Русского ипотечного банка: «Есть два варианта прохождения этой процедуры. Первый вариант: банк разрешает включить несовершеннолетнего в собственники квартиры. В таком случае порядок такой:
— получаем одобрение на выдачу кредита;
— ищем покупателя на продаваемую квартиру;
— ищем покупаемую квартиру;
— получаем разрешение органов опеки на продажу квартиры, находящейся в собственности, в том числе несовершеннолетнего, с одновременной покупкой новой квартиры на средства кредита, где несовершеннолетний также будет включен в число собственников.
«Ну, а дальше все как обычно при ипотеке – оценка, страхование, сделка», – добавляет Павел Рыбаков.
Но бывает, что банк запрещает включать несовершеннолетнего в собственники квартиры. Как говорит Павел Рыбаков, выход есть при наличии квартиры, где несовершеннолетнему можно будет выделить долю (другая квартира, находящаяся в собственности у родителей или других близких родственников – бабушек, дедушек). Сначала нужно решить вопрос с органами опеки и попечительства на предмет возможности выделения доли несовершеннолетнему в другой квартире, например у бабушки. Если органы опеки «дадут добро», получаем разрешение на выдачу кредита в банке. Далее аналогично первому варианту с разницей в том, что при продаже «старой» квартиры доля будет выделена не в «новой», купленной на заемные средства, а в третьей квартире.
Итак, если разобраться пошагово, в альтернативных сделках с привлечением ипотеки нет чего-то неразрешимо сложного. Другой вопрос, что на нестабильном рынке цепочки составить в любом случае непросто. Однако сейчас рынок успокаивается, и такие сделки становятся наиболее востребованными.
Размен трехкомнатной квартиры на 2 однокомнатные. Стоит ли менять большую квартиру на две маленькие?
Долгое время я пытаюсь решить свой жилищный вопрос. Но сделать это самостоятельно пока не получается.
Все, что было возможно, я делала и обдумывала: копила, считала, искала, звонила, получала одобрение на ипотеку и останавливалась. Боюсь, что сейчас не потяну. Но и оставить все как есть невозможно.
Я живу с ребенком в Санкт-Петербурге, в скромной четырехкомнатной квартире площадью 72 м2без ремонта, в которой также живет моя мать. У нас с ней всегда были плохие отношения, а сейчас сносные соседские. У квартиры четверо собственников: брат, сестра, я и мать. Брат живет у жены, сестра с мужем — в квартире, которую они купили год назад в ипотеку.
Недавно внезапно пришла на ум абсолютно новая идея. На днях я была у парикмахера, и она рассказала, как когда-то ее мать разменяла трешку в Питере на две студии. Возможно, это и навеяло следующую мысль: а что, если продать эту квартиру и купить две однушки или однушку и студию? Знаю, что мать устроит однокомнатная квартира: она об этом говорила. А я смогу остаться в городе и кардинально ничего не менять, так как пока страшновато это делать. При этом у меня появится шанс организовать совершенно отдельный быт.
/obmenyala-kvartiru/
Я обменяла трехкомнатную квартиру в новостройке на однокомнатную с доплатой
Я порядком устала от общих кухни и санузла, от напряжения и этих недовольных взглядов.
Думаю, едва ли можно вложить сумму от продажи этой квартиры в покупку двух однокомнатных. Но вдруг получится? Меня устроит жилплощадь и без ремонта, сделаю его позже потихоньку.
Конечно, возникает вопрос: «А что же другие собственники?» Пусть за ними также будут зарегистрированы доли. Хоть по 1/4 в двух однушках, хоть по 1 / 2 в одной из них на выбор. Далее кто-то у кого-то сможет выкупить долю, например.
Как считаете, у меня может это получиться? Нужен и профессиональный, и дружеский совет.
Как разменять трешку на однушку и двушку. Размен «трешки» на «однушку» и «двушку» – сложно, но с нами возможно
Весна – время обновления, в том числе и жилищного. Как правило, весной рынок жилья выходит из сезона зимнего затишья, позволяя участникам реализовать свои самые смелые желания.
Нередко, жизненные обстоятельства заставляют разменивать квартиру, чтобы решить жилищные проблемы. Допустим, семья имеет трехкомнатную квартиру, однако ребенок вырос и собирается устраивать свою жизнь отдельно от родителей. Как же оптимально решить проблему разъезда детей и родителей?
Первый вариант разъезда – реализовать трехкомнатную квартиру, купив взамен ее две однокомнатные квартиры. По данным агентства недвижимости «ТВОЯ СТОЛИЦА», реализовать стандартную трехкомнатную квартиру площадью порядка 66 кв.м. можно за сумму до 70 тыс. USD. Как правило, такую цену можно получить за квартиры, расположенные в домах 1971-1999 года постройки в Московском, Фрунзенском, Центральном или Ленинском районе. А вот однокомнатную квартиру по стоимости до 35 тыс. USD можно приобрести в Заводском, Партизанском и на окраинах Октябрьского района. «Однушки» в Первомайском, Октябрьском районе и спальных микрорайонах Московского уже как правило дороже — порядка 35-36 тыс. USD. Но фактически вложиться в сложившийся бюджет можно.
Ну а если одна из разменных квартир должна иметь две комнаты? Поэтому рассмотрим второй вариант, когда взамен проданной «трешки» выбирается однокомнатная и двухкомнатная квартиры. Такой вариант можно воплотить, продав трехкомнатную квартиру в домах, моложе 2000 г.п., или имея квартиру с хорошим ремонтом. Как правило, площадь такой квартиры имеет более 70 кв.м., а полученные средства составят уже 75-80 тыс. USD. При минимальной сумме в 75 тыс. USD мы можем подыскать двухкомнатную квартиру хрущевско-брежневской эпохи за 40-42 тыс. USD и стандартную однокомнатную квартиру за 33-35 тыс. USD. Как мы видим, при незначительном увеличении бюджета, количество и разнообразие вариантов разъезда значительно выросло.
Однако подбор квартир в разных районах города под отведенный бюджет довольно трудная задача для непрофессионала, имеющего в качестве базы данных только интернет-ресурсы. Кроме того, без организации «цепочных» сделок решить ситуацию разъезда фактически невозможно. В этом случае незаменимой окажется помощь профессионалов, обладающих обширной базой продавцов/покупателей и возможностью подбора желаемого результата. Так, доля совершаемых «цепочных» сделок в агентстве недвижимости «ТВОЯ СТОЛИЦА» уже который год находится на уровне 70%, что позволило нашим специалистам накопить богатый опыт в их проведении. И мы с радостью готовы помочь Вам в решении жилищного вопроса.
Как поменять двухкомнатную квартиру через онлайн журнал в РФ
Поменять двухкомнатную квартиру в России стало гораздо проще с появлением онлайн журналов, специализирующихся на недвижимости. Это удобный и быстрый способ найти новый жилье и обменять свою квартиру. Чтобы совершить обмен через онлайн журнал, нужно выполнить несколько простых шагов.
В первую очередь, нужно зарегистрироваться на выбранном онлайн журнале. Это позволит вам создать личный профиль и разместить объявление о своей квартире. В объявлении необходимо указать не только основные характеристики квартиры, но и привлекательные особенности, которые могут привлечь потенциальных обменщиков.
После размещения объявления можно начинать просматривать доступные варианты обмена. Онлайн журналы позволяют использовать удобные фильтры для поиска конкретных параметров жилья, таких как район, количество комнат, площадь и др. Также, многие сервисы предлагают удобную карту, на которой отображены все доступные для обмена квартиры.
Можно ли 3-х комнатную квартиру обменять на две 1- но комнатные квартиры
Но на деле, если разменивать, например 3-хкомнтантую квартиру (80 кв.) на две 1-комнатные (2х30 = 60 кв.) в спальном районе недалеко от центра города, то, скорее всего, придется немного доплатить, поскольку однокомнатные квартиры ценятся сейчас гораздо больше, поскольку именно они пользуются большим спросом для съема недвижимости для временного проживания, поэтому и цена на размен у 2-х однокомнатных будет больше чем у трехкомнатной.
Нужно исходить из оценочной стоимости этой самой трёхкомнатной. Если она, например, в центре города, то пусть и неухоженная, но стоить будет дороже, чем в таком же состоянии на окраине. Или у неё площадь большая, а у однокомнатных нет. В принципе, это вполне возможно, если одна из квартир будет подешевле.
Можно ли разменять 3-комнатную квартиру?
Во времена СССР размен жилья был практически единственным вариантом легального выхода из ситуации при разводе.
Ныне сделки купли-продажи настолько вошли в обиход, что многие сомневаются в легальности самого института мены. Между тем договор мены четко прописан в ГК РФ. Надо только суметь грамотно им воспользоваться.
Отметим особенность этого договора: метраж, количество комнат, кадастровая или рыночная стоимость обмениваемых помещений с обеих сторон никак не влияют на юридическую возможность совершить сделку мены. Чем многие граждане успешно пользуются, чтобы уменьшить или свести к нулю налогообложение транзакций.
Варианты обмена 3-х комнатной квартиры
На что можно разменять 3-х комнатную квартиру? Обменять можно следующим образом:
- обмен трехкомнатной квартиры на две однокомнатные;
- размен трехкомнатной квартиры на двухкомнатную и однокомнатную;
- обменять трехкомнатную квартиру на две однокомнатные;
- обмен трехкомнатной квартиры на двухкомнатную квартиру с доплатой;
- обменять на дом (дома);
- обмен на любое другое недвижимое и движимое имущество.
Для тех, кто последний раз обменивал жилье еще в советский период, надо знать, что с тех пор установленный порядок и нормативная база аналогичной процедуры в РФ в корне изменились.
В отличие от действовавших в СССР правил, суд не вправе определять равноценность обмена и в зависимости от этого разрешать или запрещать его. Обязательно будет обращено внимание на соблюдение интересов несовершеннолетних.
Однако реально вариант «чистой» мены, когда стороны просто переезжают на новое место жительства и обмениваются документами, скорее исключение, чем правило. В большинстве случаев при договоре мены требуется доплата одной стороны другой.
Альтернативный способ
Ранее мы говорили, что существует альтернативный вариант обмена недвижимости. Его суть заключается в том, что вы продаёте квартиру с обременением, но тут же покупаете новую жилплощадь снова в ипотеку. Из подводных камней такого метода стоит заострить внимание на нескольких вещах:
- Заблаговременно получите подтверждение от банка на новый ипотечный кредит. В противном случае рискуете остаться без обоих объектов недвижимости.
- Подайте заявление вместе с необходимым пакетом документов, на которое банк должен ответить разрешением на сделку.
- Ипотечное жилье выйдет из-под залога через краткосрочный займ. Далее недвижимость без обременения быстро реализуется по рыночной цене.
- Квартира продана – деньги идут на погашение краткосрочного займа. Остальные средства покрывают покупку новой недвижимость или оплату первого взноса по ипотеке.
Плюсы альтернативных сделок
Схема альтернативной сделки на протяжении многих лет была не самой востребованной. Хотя за последний год доля таких сделок выросла, по оценкам аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», с 35% до 50%, что связано с нестабильностью на рынке — резким ростом цен. «Люди боятся продать свою квартиру и остаться без жилья, потому что за время поиска новой недвижимости она может вырасти в цене и им просто не хватит вырученной суммы. Поэтому даже те лоты, которые изначально идут как свободные, часто на саму сделку выходят, как мы называем, «паровозом», то есть одновременно покупается и продается несколько квартир», — пояснила Елена Мищенко.
Кроме того, в рамках альтернативной сделки мoжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe рынка, поскольку пpoдавцы aльтepнaтивныx квapтиp часто cнижaют cyммy. Плюс для продавца-покупателя — нe нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.