Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно передать квартиру покупателю». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В этой сфере нет никаких ограничений. Если в сделке купли-продажи участвует нотариус, то и составление передаточного акта лучше доверить ему. Обе стороны будут защищены от рисков, связанных с указанием недостоверной информации в документе.
Aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пo дoгoвopy кyпли пpoдaжи пpeдcтaвляeт coбoй coпpoвoждaющий дoкyмeнт пo зaключeнию пoдoбнoгo poдa cдeлoк.
Eгo cyть пpoявляeтcя в oбязaтeльнocти cocтaвлeния и дoпoлнeния ocнoвнoгo дoгoвopa пo кyплe-пpoдaжи.
Юpиcты c гoтoвнocтью oтвeчaют нa гpaждaнaм — зaчeм нyжeн aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы. Дoкyмeнт пoзвoляeт зaвepшить и пoдтвepдить пepeвoд имyщecтвeнныx пpaв coбcтвeннocти нa зaкoнныx ocнoвaнияx oт oднoгo влaдeльцa к дpyгoмy.
Блaнк пpиёмки тpeбyeтcя oфopмлять пo пpaвилaм:
- coблюдaть юpидичecкyю гpaмoтнocть;
- включaть в пoлнoм oбъeмe инфopмaцию o двyx cтopoнax coглaшeния;
- yкaзывaть инфopмaцию o пpoдaвaeмoм oбъeктe, ycлoвияx и oбязaтeльcтвax coглaшeния.
Что нужно сделать до оформления акта
- Получить уведомление застройщика о том, что он завершил строительство. Это сообщение должны отправить ценным письмом через Почту России или по электронной почте, указанной в ДДУ.
- Убедиться, что дом введён в эксплуатацию, здание прошло экспертизу государственных специалистов, у него есть официально зарегистрированный почтовый адрес. Девелопер должен предоставить подтверждающие это документы.
- Осмотреть помещение. На осмотр нужно взять всех дольщиков, прийти с паспортами и ДДУ. Если дольщик не может присутствовать на приёмке, он должен оформить у нотариуса доверенность на своего представителя — им может быть другой дольщик или независимое лицо.
- Составить лист осмотра, если в квартире обнаружены несоответствия: площадь недвижимости больше или меньше заявленной, есть дефекты отделки, водопровод, электропроводка и канализация отсутствуют или установлены неправильно. Недочёты могут быть и в подъезде: например, в доме нет лифтов, хотя они заявлены, или же они не работают. Лист осмотра составляют в двух экземплярах, подписывают, а застройщик заверяет документ печатью.
В каких случаях нужен акт?
Отсутствие этого документа – риск для продавца. Покупатель через некоторое время может обнаружить, например, дефекты несущих конструкций. Без акта-приема передачи имущества у него есть право оспорить сделку в судебном порядке. Но, если в договоре купли-продажи объекта будут указаны все сведения, которые содержит основная часть акта приема-передачи, а также зафиксирован факт отсутствия претензий сторон друг к другу, акт можно не составлять.
Подписание акта приема-передачи квартиры – завершающий этап сделки купли-продажи объекта. Благодаря этому документу обе стороны защищены от рисков, связанных с недобросовестным поведением. Акт приема-передачи важен как при покупке квартиры в новостройке, так и на вторичном рынке. Его наличие не даст возможности покупателю оспорить сделку в суде из-за дефектов объекта, которые были обнаружены уже после регистрации права собственности.
Как составить акт приема-передачи квартиры для вторичной недвижимости?
Акт приема-передачи квартиры для недвижимости на вторичном рынке не имеет каких-то строгих требований. Его содержимое может быть составлено в простой форме, а каждая сторона получает по одному экземпляру готового документа. То есть, свой документ должен быть у покупателя и у продавца. Акт приема-передачи должен содержать определенные сведения, без которых он не является законным:
- Когда и где акт был составлен;
- Паспортные данные сторон (ФИО и другие сведения о продавце и покупателе);
- По какому адресу находится продаваемая квартира;
- Расход электричества и воды согласно текущим показаниям приборов учета;
- Точное описание состояния продаваемой недвижимости.
Переход прав на недвижимость
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ и п. 1 ст. 551 ГК РФ, право собственности возникает в момент государственной регистрации. Акт приёмки говорит лишь о том, что передача состоялась на практике. Это может произойти и до регистрации, и после неё.
Довольно большую важность здесь получает ст. 17 Закона о регистрации, которая указывает на то, что основанием для перехода права являются договоры и другие сделки, к примеру, завещание, представляющее собой одностороннюю сделку. Без этого зарегистрировать переход права на недвижимую вещь невозможно.
Из двух документов, — договора и передаточного акта, приоритетным является договор.
Более того, в нём стороны могут указать, что договор следует считать исполненным и без составления передаточного акта или иного документа о передаче. Такая возможность вытекает из самого принципа свободы договорных отношений и ст. 224 ГК РФ.
Как проводить осмотр?
При первичном осмотре (еще до сделки) попросите у владельца технические и правоустанавливающие документы на квартиру. Необходимо сверить фактический адрес, расположение комнат и площадь. Особенное внимание уделите перепланировке: она должна быть зарегистрирована и отражена в техпаспорте.
Наименее рискованны сделки с квартирами, которые находятся в собственности больше 3 лет. Если жилье часто переходит из рук в руки, это может быть тревожным звоночком: или с недвижимостью что-то не так, или действуют мошенники.
Когда отправляетесь на осмотр, возьмите с собой блокнот и ручку, чтобы делать пометки. Можно заранее написать список обязательных пунктов для проверки и следовать ему. Также пригодятся телефон с фонариком и небольшой электроприбор для проверки розеток (например, зарядка для смартфона).
На что нужно обратить внимание, когда осматриваете вторичную квартиру:
- Район и инфраструктура. Даже если вы привыкли передвигаться на авто, сделайте исключение и доберитесь до места на общественном транспорте, чтобы оценить расположение магазинов и других важных социальных объектов.
- Двор. Узнайте, есть ли место для парковки, детская площадка, место для мусора. Осмотрите прилегающую территорию, чтобы составить общее впечатление.
- Наличие в доме нежилых объектов. Часто магазины и офисы делают ремонт без учета строительных норм, повреждают несущие конструкции, а из общепита в квартиры бегут тараканы и грызуны.
- Обойдите дом кругом и посмотрите, нет ли на нем явных повреждений (например, расхождение швов).
- Подъезд. Нет ли неприятных запахов, трещин и плесени на стенах. Чрезмерная влажность в подъезде может говорить о неисправности коммуникаций в подвале. Да и общее впечатление должно быть положительным (на полу не валяются окурки, сделан ремонт и т.д.).
- Проверьте исправность лифта.
- Если квартира на верхнем этаже, необходимо осмотреть технический этаж. Для этого придется заранее обратиться в ТСЖ или УК, чтобы для вас открыли это помещение. Посмотрите, нет ли подтеков на крыше или даже дыр.
- Стены, пол и потолок в квартире: нет ли плесени, следов воды, осыпания штукатурки и т.д. Внимательно изучите не только открытые поверхности, но и под коврами, за картинами и мебелью (где это возможно).
- Включите краны на кухне и в ванной. Узнайте, есть ли горячая вода, какой напор и общее состояние сантехники.
- Проверьте исправность розеток и лампочек.
- Оцените состояние труб (нет ли подтеков) и узнайте, когда их меняли в последний раз.
- В отопительный сезон потрогайте батареи, чтобы оценить, насколько хорошо они греют.
- Проверьте, работают ли дверные и оконные ручки, целы ли механизмы замков.
- Запахи. Затхлый воздух говорит о высокой влажности, которая в конце концов приведет к появлению грибка. Запах от домашних животных – еще одна возможная неприятность, избавиться от него будет непросто.
- Изучите коммунальные платежки. Так вы не только узнаете размер будущих трат, но и сможете убедиться, что нет текущих долгов. Также необходимо сверить номера счетчиков и последние поданные показания.
Как правильно и грамотно составить АПП? Форма законодательно не установлена, так что она свободная, но обязательно письменная (либо печатная с оставленными рукой подписями). Писать нужно понятно, подробно, разборчиво, официально и без ошибок и без непонятных и многочисленных соглашений.
Важно! Акт может составляться в виде приложения к ДКП либо отдельно. Также о нем можно упомянуть в договоре, чтобы ни одна из сторон в дальнейшем не отказалась от составления.
Что обязательно указать при заполнении?
- название составляемого документа;
- место (регион с городом) и дату;
- паспортные сведения физических лиц, реквизиты организации-застройщика;
- договор, на основании которого акт составляется (ДДУ при приобретении у застройщика или договора купли-продажи для «вторички») и реквизиты (номер, дата заключения);
- описание объекта с количеством комнат, площадью, этажом, стоимостью;
- характеристики, указывающие на состояние;
- адрес квартиры;
- отсутствие либо же наличие возникших претензий по поводу качества объекта;
- сведения о расчетах (чаще они указываются отдельно в расписке);
- данные о приложениях (например, если объект принимается с недостатками и отдельно составляется документ об их устранении);
- подписи и их расшифровки;
- печать застройщика.
Для составления нужны паспорта, а также договор-основание (купли-продажи, ДДУ).
При сдаче объекта застройщиком и выявлении дефектов готовится акт приема-передачи квартиры с замечаниями. Дефекты и нюансы их устранения могут указываться непосредственно в нем в отдельном разделе или в приложении. Но также возможно составление к АПП квартиры смотрового листа (дефектной ведомости) с подробным перечислением недостатков. Если дефекты значительные, то до их устранения передаточный акт можно не подписывать.
Регистрируется ли акт
Нужно ли регистрировать такую бумагу когда приобретаешь квартиру? Должен ли кто-то заверять его законность? Регистрация документов на квартиру нужна, так как она подтверждает наступление официальных прав владения. Но сам акт регистрировать не надо. Хотя иногда его наличия требуют органы Росреестра в некоторых регионах (прилагается к иным бумагам, необходимым для внесения сведений в реестр). Чтобы узнать, надо ли прилагать передаточный акт, ознакомьтесь с политикой территориального отделения регистрирующего органа.
Юридическая сила акта приема-передачи наступает, когда его подписывают оба участника. Нотариального платного заверения не требуется, и все же покупатель с продавцом могут обратиться к нотариусу, если захотят максимально обезопасить себя и подтвердить официальность составленного документа.
Что делать, если недостатки выявлены после подписания акта?
Покупатель не всегда может осмотреть все и выявить существующие недостатки. К примеру, не удастся оценить состояние пожарной системы без специализированного оборудования. Отсутствие должного осмотра отражается в акте с описанием причины – неимение технической возможности.
Покупатель может привлечь к осмотру жилья экспертных специалистов, которые по итогу оценки оформят соответствующее заключение. Документ прикладывается к основным бумагам.
При обнаружении дефектов покупатель имеет право:
- потребовать снижения цены;
- потребовать устранения за счет продавца;
- устранить недостатки самостоятельно и обратиться к продавцу за денежной компенсацией.
Очень важно уведомить продавца о недостатках. Для этого можно направить ему письмо с описью вложений и уведомлением о доставке адресату.
При возникновении сложностей с оформлением сделки купли-продажи обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Гражданским законодательством закреплено, что жилье должно быть пригодно для жизни. То есть, исправным должны быть системы водоснабжения, отопления, вентиляции и т.д. Если что-то не работает, а продавец отказывается исправлять недостатки, потребуется обращение в суд. Акт приема-передачи квартиры станет документом-основанием для требования денежной компенсации.
Что делать в случае отказа застройщика от подписания акта?
Уклонение застройщика от подписания акта приема-передачи, в принципе может избавить его от необходимости исправлять какие-либо дефекты (и нести при этм расходы). Согласно законодательству, если дольщик не подписывает акт в течение двух месяцев, застройщик может подписать документ со своей стороны, и его обязательства, таким образом, будут считаться выполненными. Поэтому, в случае обнаружения недочетов при осмотре новой квартиры, недостаточно просто отказаться подписывать акт, равно как и недостаточно письменной аргументации этого отказа с внесением перечня дефектов в смотровой лист.
Дольщику необходимо подписать смотровой лист со своей стороны и направить застройщику официальную претензию, потребовав внести необходимые исправления. Выждав определенный период, нужно обратиться в суд с соответствующим заявлением.
Осложнения во время продажи
Отсутствие акта приема-передачи может привести к определенным осложнениям во время продажи квартиры. Допустим, что потенциальный покупатель нашелся, однако он хочет для приобретения квартиры привлечь ипотечный кредит. В свою очередь некоторые банки кроме свидетельства о собственности желают видеть акт, согласно которому жилплощадь была передана текущему владельцу. Это требование вызвано желанием исключить любую возможность выхода собственности, которая является залоговым имуществом, из-под обременения банка (риск утратить залоговое обеспечение).
Таким образом продавец теряет часть аудитории потенциальных покупателей, которые хотели бы купить его квартиру в ипотеку. Это предполагает необходимость продавца идти на снижение цены в случае желания быстро реализовать недвижимость или увеличивает сроки продажи жилья.
Особенности приема квартиры при покупке
При покупке квартиры никаких сроков подписания акта передачи законом не предусмотрено. Сторонам не нужно посылать друг другу уведомления, если конечно это не предусмотрено договором.
Гарантийный срок обычно также не предусматривается. Конечно, стороны могут указать подобное условие в договоре, но так как на практике очень сложно заставить продавца впоследствии исправить какие-либо недостатки квартиры (сложно порой даже найти его), вносить подобный пункт в соглашение нет смысла.
Покупателю необходимо просто внимательно осмотреть техническое состояние квартиры: стены, окна, потолки, счетчики и т. д., и при отсутствии существенных замечаний подписать акт.
Далеко не у всех есть знания и опыт для того, чтобы квалифицировано провести подобный осмотр. Поэтому зачастую покупатель берет с собой эксперта, который сможет заметить все имеющиеся недостатки.
Особенности долевого строительства
В наши дни очень распространенным способом приобретения жилья является долевое строительство. Конечно, в нем есть определенные плюсы. Это в основном касается вопросов внесения оплаты. После окончания работ застройщик должен передать готовую квартиру собственнику в его полное владение. Для этого он должен отправить будущему владельцу соответствующее уведомление. Иногда это делается по телефону или с помощью отправки СМС, но по закону приглашение такого рода должно быть получено по почте. Встретившись с застройщиком, владелец жилья должен подписать заранее составленный акт приема-передачи квартиры. После этого квартира переходит в руки нового хозяина, и теперь уже он будет отвечать за ее состояние. Не стоит торопиться и сразу подписывать такой документ. Владелец имеет право внимательно все осмотреть и отметить существующие недоделки. А застройщик обязан в оговоренные сроки устранить все найденные проблемы. После подписания составленного акта это сделать будет уже нельзя. Хозяин квартиры станет полным ее владельцем, и эти обязанности в полном объеме лягут уже на него.
В какие сроки нужно покинуть помещение?
Этот срок указывается также в купчей отдельным подпунктом в пункте об обязательствах продавца. В указанный срок бывшие жильцы должны выехать и сняться с регистрационного учёта. Обычно он составляет один календарный месяц со дня подписания договора, пока длятся регистрационные действия.
При нарушении этих условий требуется обратиться в суд и выселить бывших жильцов по решению суда. Ответственность и последствия при отказе подписания акта Факт не подписания передаточного документа при отсутствии отлагательного условия считается действием, препятствующим сделке.
Это говорит о том, что между сторонами сделки возникли разногласия, и регистрирующие процедуры должны быть приостановлены до выяснения обстоятельств. Последствия такого решения зависят от причин, вызвавших отказ. Однако в любом случае, здравомыслящий контрагент сделки обязан подать заявление в Росреестр о приостановлении регистрации права и возбудить исковое производство против недобросовестного партнёра по сделке.
Если дело дойдёт до расторжения договора, с виновной стороны допустимо затребовать:
- деньги, затраченные на проведение сделки (переезд), как причинённый ущерб;
- моральный ущерб за пережитый стресс;
- проценты за незаконное пользование чужими деньгами (ст. 315 ГК РФ).
Для чего нужен акт приёма-передачи квартиры
Документ обладает доказательным значением. Акт подтверждает фактическую передачу жилья новому владельцу и свидетельствует о том, что абсолютно все взятые на себя обязательства участниками сделки выполнены в полном объёме, и стороны не имеют друг к другу взаимных претензий.
До момента подписания акта вернуть всё на круги своя в случае возникновения спорной ситуации достаточно просто, а вот уже после заключения соглашения даже в судебном порядке расторгнуть сделку будет крайне затруднительно.
Но, как показывает практика, несмотря на это доподлинно известное «скользкое» обстоятельство большинство участников рынка, как самостоятельных, так, увы, и профессиональных, не уделяют должного внимания этой ключевой стадии отчуждения недвижимого имущества.
Инструкция по составлению
Документ должен содержать следующую информацию:
- О дате и месте его составления. Достаточно указать число, населенный пункт и наименование субъекта Федерации. Можно дописать название страны. В некоторых случаях, одна из сторон настаивает на том, чтобы в акте было зафиксировано время передачи недвижимости. Важно это, пожалуй, может быть только в тех случаях, когда велика угроза возникновения риска случайной гибели предмета сделки. С подписанием акта, этот переходит от продавца к покупателю.
- О сторонах. Если договор заключили физические лица, то нужно прописать паспортные данные. Если стороной по сделке является ИП, юридическое лицо, то придется указывать больше сведений: ИНН, ГРН, юридический адрес, реквизиты устава и т. п. – в зависимости от статуса субъекта.
- О предмете сделки. Нужно прописать не только адрес, но и другие сведения, позволяющие точно идентифицировать объект. Практика показывает, что если точно идентифицировать объект не представляется возможным, то есть хорошие шансы оспорить сделку. Нужно писать примерно так: «квартира № 230, общей площадью 42 кв. м., жилой – 39 кв. м., с кадастровым номером: 50:0000:42:11, расположенная на третьем этаже 7-го подъезда 9-этажного многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: г. Сергиев Посад, улица Новая, дом № 34».
- О наличии или отсутствии недостатков. Очень важный момент, потому что, если квартира передана с недостатками, которые не оговорены в акте, то считается, что их и не было вовсе. Возможная формулировка для случая, когда недостатков нет: «Имущество осмотрено покупателем, претензий по его состоянию нет». Если разногласия есть: «Имеются следующие недостатки: трещина возле окна на кухне, отсутствует ванна…» и т. п.
- О предметах и документах, переданных покупателю дополнительно. Например: ключи от квартиры, какая-то мебель, правоустанавливающие документы. Впрочем, что касается мебели, то уже сам договор купли-продажи будет заключаться относительно нескольких предметов: самой квартиры и того, что в ней желает оставить продавец. Можно оформить две сделки: отдельно на недвижимость, отдельно на движимые вещи.
- О переходе риска случайной гибели имущества от продавца к покупателю, о чем уже шла речь выше.
- Об отсутствии или наличии задолженности по: коммунальным платежам, взносам на капитальный ремонт и т. п. Пример формулировки: «На момент подписания акта, задолженность по взносам на капитальный ремонт отсутствует».
- О передаче денег за имущество, если стороны договорились, что продавец получит финансовые средства до передачи покупателю квартиры.
Акт приема-передачи квартиры на «первичке»
Договор долевого участия – одна из выгодных возможностей приобрести недвижимость в новостройке из первых рук. Но переход прав собственности от застройщика к дольщикам в 2018 году будет выглядеть несколько иначе. Так, после завершения строительных работ застройщик готовит полный пакет документов, необходимый для получения разрешения на целевую эксплуатацию здания. Госкомиссия и управление муниципалитетом принимает объект, о чем составляется соответствующий Акт.
Дополнительно индивидуальные передаточные документы готовятся на имя каждого участника долевого строительства. Составлять Акт и заполнять его разделы может сам застройщик, но всегда оставляется место для внесения претензий будущим владельцем. Так, документ должен содержать следующие группы сведений:
- наименование документа;
- персональные сведения участников;
- основания получения прав собственности на объект;
- расположение недвижимости;
- характеристики объекта (особое внимание уделяется площади, поскольку от квадратных метров зависит стоимость жилья);
- перечень претензий и порядок их устранения.
Все замечания должны быть устранены застройщиком в оговоренные сроки (как правило, в течение 30 суток).