Требования к застройщику в 2020 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Требования к застройщику в 2020 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Что нужно знать о кредитовании застройщиков в 2021 году

2. Какие альтернативные модели финансирования строительства существуют

3. Переход на эскроу—счета

4. Насколько поднимутся цены новостроек?

5. Увеличение уставного капитала застройщика

6. Компенсационный фонд в сфере долевого строительства

7. Значение уставного капитала для покупателей жилья

8. Требования к застройщику в 2021 году

9. Долевое строительство 2021: как получить финансирование застройщику

10. Уставной капитал застройщика с 2021 года

11. Требования к уставному капиталу застройщиков

12. Требования к застройщику по ФЗ-214

13. Требования к дольщику

14. Особенности передачи объекта

Увы, ничего обнадеживающего. Ипотеку нужно продолжать платить. Никаких «послаблений» в связи с банкротством застройщика банк вам не сделает. Ему все равно, потеряли вы свое жилье или нет. Кредит он давал вам, а не застройщику.

Что нужно знать о кредитовании застройщиков в 2021 году

Кредитование застройщиков в 2021 году возможно при представлении следующих документов:

Бизнес-план. В обязательном порядке должен включать графики финансирования проекта, график сдачи площадей, прогнозные денежные потоки.
Документы, подтверждающие, что у застройщика есть собственный капитал для реализации проекта.
Правоустанавливающие документы на строительный участок.
Разрешительные и исходно-разрешительные документы, предусмотренные требованиями законодательства РФ.
Технические условия подключения строящегося объекта к коммуникационным линиям.
Документы о комплексном освоении территории.
Все договоры, которые заключаются в рамках реализации проекта (договоры подряда, договоры страхования и пр.).
Информация об основных участниках проекта.
Иные документы, характеризующие текущий строительный проект.

Какие альтернативные модели финансирования строительства существуют

Застройщики активно ищут новые финансовые схемы привлечения денежных средств, более выгодные по сравнению с проектным финансированием.

Альтернативное финансирование допускается действующим законодательством. Например:

Возведение объекта за счет застройщика с целью последующей перепродажи квартир или собственного эксплуатирования площадей в хозяйственных целях. Речь идет о переуступке прав собственности, девелоперы выкупают у себя определенную часть квартир, чтобы не задействовать кредиты и не нарушать закон. Далее квартиры перепродаются по договору цессии, вырученные средства направляются на погашение кредита.
Кооперативная модель (ЖСК). Жилищные кооперативы — это некоммерческие организации (п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации). Кооператив не имеет основной целью извлечения прибыли. По сути — это касса взаимопомощи. Члены ЖСК — пайщики собственными средствами участвуют в постройке многоквартирного дома. Все они имеют равные возможности и права. Помните об ограничениях: ЖСК не может строить несколько домов одновременно, а высота возводимого дома не может быть выше трёх этажей (ред. от 30.11.2011 ФЗ № 349, ред. от 13.07.2015 ФЗ № 236).

Переход на эскроу—счета

Вероятнее всего, в скором времени долевое строительство в том виде, как мы его знали, перестанет существовать. Планируется узаконить строительство жилья с привлечением долевых инвесторов (будущих жильцов) с применением эскроу-счетов. По расчетам Правительства к 2022 году 95% сделок по ДДУ будут осуществляться именно таким образом.

Принцип эскроу-счетов хорошо известен тем, кто часто делает покупки через интернет. Покупатель оплачивает покупку, но продавец получает доступ к счету лишь после того, как покупатель подтвердит, что товар получен и его качество удовлетворительное.

Так и в долевом строительстве. Застройщик получит оплату лишь после того, как сдаст дом и передаст права собственности на квартиры дольщикам.

Безусловно, это снизит риски дольщиков. Но главную выгоду получат не они, а банки. Использование эскроу-счетов существенно повысит цены на жилье по ДДУ, поскольку девелоперы не смогут использовать средства долевых инвесторов для строительства, и вынуждены будут брать кредиты. Но зато государству будет легче следить за тем, чтобы застройщики не обманывали долевых инвесторов и не использовали их средства нецелевым образом.

С 2022 года существует новое правило: «Одна строительная компания одно разрешение на долевое строительство = один счет». Причем счета разрешено открывать лишь в ограниченном количестве банков, которые государство специально уполномочило для ведения такой деятельности. Средства дольщиков, поступившие на эскроу-счет, будут заморожены до момента сдачи готового здания в эксплуатацию. Кроме того, они обязательно страхуются в АСВ – агентстве по страхованию вкладов.

Все вместе это означает, что в настоящее время дольщик просто не может потерять вложенные в долевое строительство средства. Их обязательно вернут в случае банкротства застройщика. Максимальная сумма, подлежащая страховке – 10 миллионов рублей.

Насколько поднимутся цены новостроек?

На этот вопрос ответить невозможно – проект еще только запущен, и о результатах судить рано. Но поднимутся они непременно. Как минимум, на размер процентов по кредиту, взятому застройщиком. Считайте сами. Средний срок строительства многоэтажки — 3 года. Годовой процент по кредиту – не меньше 10. По логике, цена каждой квартиры должна возрасти на 30%.

С другой же стороны, дальнейшее повышение цен на жилье не имеет смысла для строительной отрасли. Квартиры в новостройках и так не очень хорошо продаются из-за дороговизны. Ведь доходы россиян растут значительно медленнее, чем цены на недвижимость. А непроданные квартиры – сколько бы они не стоили – не приносят застройщику никакой прибыли.

Так что мы не возьмем на себя смелость ничего прогнозировать. Ясно только одно – строительной сфере в связи с ликвидацией долевого сегмента жилищного строительства, предстоят нелегкие времена. Но зато и «обманутых дольщиков» поубавится.

Пока же они существуют, и некоторые прямо сейчас находятся в процессе банкротства своего девелопера. Главной целью нашей статья было максимально разъяснить им порядок действий в такой ситуации.

Увеличение уставного капитала застройщика

Поправками в закон вводится требование к минимальному размеру уставного капитала, который должен иметь застройщик, если он планирует использовать средства дольщиков для строительства жилья. Ожидается, что это позволит освободить рынок от компаний-однодневок, не способных обеспечить инвесторам гарантии возвращения вложенных средств.

Размер уставного капитала теперь поставлен в зависимость от объемов возводимого жилья. Для небольшой компании, которая строит не более 1,5 тысячи квадратных метров жилья, необходим уставной капитал в минимальном размере — 2,5 миллиона рублей. Максимальная планка уставного капитала установлена на уровне 1,5 миллиарда рублей — такой уставной капитал должны показать застройщики, площадь всех возводимых объектов которых более 500 тысяч квадратных метров.

Компенсационный фонд в сфере долевого строительства

В качестве замены страхования создается компенсационный фонд долевого строительства.

Формироваться он должен за счет обязательных отчислений застройщиков, которые используют средства дольщиков для строительства жилья. Средства из него будут поступать на достройку домов.

Хотя в самом проекте закона про отмену существующего страхования застройщиков не сказано, однако в докладе Министерства строительства и ЖКХ РФ, вышедшего 20 июня, то есть уже после принятия закона, говорится, что эта норма вводится вместо показавшего себя неэффективным страхования.

Как ранее сообщалось, осенью должны быть подготовлены нормативные акты, которыми будет определяться размер отчислений в компенсационный фонд, условия использования этих средств, в этих же документах должны быть окончательно решены вопросы со страхованием застройщиков.

Значение уставного капитала для покупателей жилья

Уставной капитал является основой деятельности компании. Причем не только в финансовом, но и правовом плане. От размера УК зависят возможности фирмы по привлечению дополнительных инвестиций – чем больше компания может дать гарантий, тем более привлекательной для сотрудничества она становится. Также капитал можно использовать для развития – закупать оборудование, сырье, стройматериалы – главное, чтобы к следующему расчетному периоду размер капитала не оказался ниже начального.

Если же застройщик не сможет завершить строительство объекта, при наличии большого уставного капитала дольщики могут рассчитывать на возврат потраченных средств через суд. То есть, капитал выступает своеобразным гарантом для покупателей: даже в случае отсутствия эскроу-счетов они могут вернуть свои деньги.

Величина уставного капитала влияет на многие факторы – в том числе, и на репутацию предприятия. Сегодня у большинства надежных застройщиков уставной капитал имеет высокие значения – у «ЛСР. Недвижимость» это 1,5 миллиарда рублей, у РСТИ показатель равен 270 миллионам рублей, у группы «Эталон» — 2,1 миллиарда рублей, а самый впечатляющий размер уставного капитала у группы компаний «ПИК», он составляет 41 миллиард рублей. Тут важно понимать, что у ГК показатели будут выше, чем у специализированных застройщиков. При проверке можно учитывать величину всех капиталов, входящих в состав предприятия (но при этом помнить, что в случае проблем судиться вы будете именно с застройщиком, который указан в договоре долевого участия).

Небольшой уставной капитал может быть проблемой, но нужно учитывать и другие факторы – как давно компания присутствует на рынке, как она взаимодействует с дольщиками, каковы объемы сданной и строящейся недвижимости. Только учтя все факторы в совокупности, можно принять грамотное решение.

Требования к застройщику в 2021 году

Требования к уставному капиталу застройщика – одна из самых актуальных тем в обсуждениях профессионального сообщества. Новые поправки в законодательство фактически сокращает количество застройщиков, которые могут действовать в нашей стране. Предполагается, что малые застройщики, неспособные зарегистрировать повышенный уставной капитал, смогут работать генподрядчиками у крупных застройщиков-холдингов.

Уставной капитал – эта сумма, которая фактически замораживается у застройщика – в нее может быть внесена как денежная наличность, так и различная техника и собственность. Уставной капитал может быть использован для выплаты долгов при банкротстве.

Размер капитала	Площадь всех объектов долевого строительства
2,5 млн рублей	Не более 1,5 тыс. квадратных метров
4 млн рублей	2,5 тыс. кв. метров
10 млн рублей	10 тыс. кв. метров
40 млн рублей	25 тыс. кв. метров
80 млн рублей	50 тыс. кв. метров
400 млн рублей	250 тыс. кв. метров
1,5 млрд рублей	Более 500 тыс. кв. метров

Долевое строительство 2021: как получить финансирование застройщику

В долевом строительстве одной стороной сделки всегда выступает только юридическое лицо — застройщик. Вторую сторону (физическое или юридическое лицо) принято называть покупателем, но фактически это не покупатель, а пока только инвестор.

Важно! При покупке квартиры в новостройке покупатель приобретает не право собственности, а право требования.

Это означает, что, заключая договор с застройщиком и внося средства за покупаемую квартиру, будущий собственник покупает не саму квартиру, а право требовать ее оформления в собственность на свое имя в будущем, когда дом будет сдан. Причина в том, что еще не построенное жилье не является собственностью и поэтому не может быть продано или куплено. В то же время ДДУ регистрируется в Росреестре и впоследствии становится основанием права собственности на квартиру.

Для инвесторов заключение таких договоров привлекательно по нескольким причинам:

стоимость квартир в новостройках значительно ниже аналогичных «вторичек»;
цена покупки сопоставима с самыми недорогими «вторичками», но при этом площадь и комфортабельность квартир в современном доме несопоставимо выше;
первичное жилье не имеет юридической истории, что обеспечивает защиту от большинства рисков при покупке вторичного жилья;
богатый выбор современных ЖК, классов жилья (а, значит, и социального уровня соседей), физических характеристик квартир и многих других составляющих будущего образа жизни;
приобретая «первичку» с использованием заемных средств, инвестор получает существенно более низкую ставку по ипотечному кредиту;
покупка «первички» для последующей перепродажи — это всегда гарантия получения прибыли в будущем, ведь на каждом очередном этапе строительства рыночная ценность объекта возрастает.

Но наряду с явными выгодами, покупка квартир по ДДУ сопряжена и с рисками:

заключение ДДУ не предполагает возможности скорого заселения, ждать завершения строительства придется от нескольких месяцев до полутора-двух лет;
вместе с расходами на приобретение необходимо учитывать и расходы на последующий ремонт и интерьер — в среднем от 1-1,5 миллионов рублей;
право требования инвестора гарантирует вступление в собственность после ввода дома в эксплуатацию, но не дает гарантии, что дом когда-либо будет достроен;

Таким образом, важно с самого начала учитывать все плюсы и минусы, сопряженные с инвестированием в долевое строительство.

В настоящее время способов законной покупки квартир в новостройках несколько, и ДДУ является не единственным из них.

Важно! Возможность заключения договора долевого участия регулируется только Федеральным законом №214-ФЗ об участии в долевом строительстве и является наиболее юридически безопасным способом приобретения «первички».

Однако предложить схему сделки «по 214-му» могут далеко не все застройщики. Даже в столицах около 40% строительных компаний предлагают возможность вступления в ЖСК, приобретение жил.сертификата, а также различные «серые» схемы. Дело в том, что требования 214-ФЗ, призванные обеспечить дольщикам максимальную безопасность, налагают на застройщиков довольно жёсткие обязательства и максимальную прозрачность деятельности при предоставлении инвестору возможности в любой момент расторгнуть договор, заметив его несоблюдения. Безусловно, деятельность в столь жёстких рамках устраивает не каждую строительную компанию.

С 2014 года закон обязывает застройщиков страховать свою ответственность перед инвесторами. Вариантов ухода от исполнения этого обязательства не существует: отсутствие договора страхования делает регистрацию договоров долевого участия в Росреестре невозможными. Однако реализация этой инициативы в том виде, в котором она была задумана, оказалась невозможна. Поэтому в 2017 году были введены поправки, гарантирующие инвестору если не своевременное оформление квартиры в собственность, то хотя бы компенсацию вложенных средств.

Строительная компания имеет право выбрать один из трех вариантов страхования:

Поручительство банка, отвечающего требованиям законодательства для выдачи подобных гарантий.
Членство в некоммерческой организации, имеющий свой страховой фонд деятельности ее участников.
Договор со страховой компанией, имеющей право предоставлять услуги по данному виду страхования.

Наиболее частым является третий способ как наиболее доступный, однако для застройщика и он сопряжен с определенными сложностями, поскольку лишь очень небольшое число страховых компаний может гордиться способностью отвечать требованиям законодательства для предоставления услуг по этому виду страхования.

Для составления неустойки и обращения в суд лучше всего воспользоваться квалифицированной юридической помощью. Однако и при самостоятельном составлении претензии следует опираться на существующую нормативно-правовую базу. Претензия составляется на основании ст.6 и 10 Федерального закона №214-ФЗ, ст.309-310 ГК РФ и со ссылкой на нарушенные условия договора. Документ направляется по юридическому и фактическому адресам застройщика (первый лучше выяснять доподлинно, путем заказа выписки из ЕГРЮЛ) и доставляется лично либо по почте, заказным письмом с составлением описи вложения. Отметка о получении претензии застройщиком необходима для дальнейшего разбирательства в суде.

Сумма неустойки рассчитывается исходя из даты передачи застройщиком квартиры инвестору по договору долевого участия. Причем важно учитывать и срок, указанный в самом договоре, и конечную сумму неустойки — если истец по ошибке ее завысит, суд все равно сделает расчет по закону, однако итоговая сумма, превышающая 1 миллион рублей, влечет за собой обязательную оплату государственной пошлины.

Уставной капитал застройщика с 2021 года

В конце июня 2021 года начинает действовать пункт 6.1 статьи 15.4 Закона об участии в долевом строительстве. Согласно этому пункту, девелоперы должны размещать проектную декларацию в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) еще до момента заключения первого договора долевого участия (ДДУ). То есть до начала привлечения денежных средств граждан.

С начала 2021 года действует 9 статья Федерального закона № 237-ФЗ, согласно которой Росреестр теперь будет непрерывно наблюдать за соблюдением закона о кадастровой оценке, а не проводить разовые проверки.

В январе начала действовать в новой редакции и 14 статья того же закона, где уточнены факторы, от которых зависит расчет кадастровой стоимости:

год возведения и местоположение строения,
серия дома,
материал стен,
текущее состояние строения.

Также упростилась процедура рассмотрения заявлений об исправлении ошибок, совершенных при определении кадастровой стоимости. Согласно нововведениям, подать обращение можно в течение пяти лет, а срок ликвидации ошибки сокращен до 45 дней.

Срок, в который необходимо подать документы на регистрацию, законодательно не установлен. Можно встретить мнение, что документы лучше подать после истечения срока на предъявление кредиторами своих требований, так как это снизит риск отказа в регистрации. Однако мы полагаем, что документы можно подать сразу после опубликования второго уведомления, так как требования кредиторов не приостанавливают процесс уменьшения уставного капитала и даже неисполнение таких требований не является основанием для отмены решения об уменьшении уставного капитала. Такой вывод можно сделать на основании буквального толкования положений п. п. 5 и 6 ст. 20 Закона об ООО. Кроме того, согласно ст. 23 Закона о госрегистрации юрлиц и ИП представление документов на госрегистрацию уменьшения уставного капитала ООО ранее истечения срока предъявления кредиторами своих требований не является основанием для отказа в госрегистрации.

Для удостоверения подписи на заявлении Р13014 нотариусу необходимо предоставить учредительные документы, свидетельства о регистрации компании, решение о назначении руководителя, актуальный список участников и протокол общего собрания (решение учредителя), новый устав. Кроме того, необходимо при подписании заявления у нотариуса предъявить паспорт (подлинник) заявителя и оплатить нотариальный тариф (около 3000 рублей за заявление). Подписывается заявление непосредственно при нотариусе, подписывать ранее его не нужно.

Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.

Законодатель постарался упорядочить рынок строительства жилья и изменениями 214 ФЗ в 2021 г. ужесточил порядок работы строительных организаций на этом рынке.

Дольщикам дано больше гарантий успешного достижения цели вложения своих денежных средств на покупку будущего жилья. Застройщик же, наоборот получил проблемы со свободным привлечением беспроцентных денежных вливаний в строительный бизнес, и, естественно, будет вынужден больше пользоваться кредитными деньгами банков, перекладывая новые финансовый обременения на плечи дольщиков.

Застройщик не может привлекать деньги дольщиков, если в отношении него начата процедура банкротства или принято решение о ликвидации. Если строительная фирма значится в реестре недобросовестных подрядчиков, если компания не уплатила налоги или имеет задолженность по другим платежам в бюджет. Не позволят привлекать средства дольщиков строительной фирме, директор и главный бухгалтер которой имеют судимость за экономические преступления.

Для каждого многоквартирного дома, который застройщик возводит за счет привлеченных от инвесторов средств, на официальном сайте строительной компании должны быть размещены разрешения на ввод в эксплуатацию.

Кроме того, публикуются проектная декларация и проект договора долевого участия в строительстве, заключение службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края о том, что декларация соответствует требованиям законодательства, разрешение на ввод в эксплуатацию.

Указано, каким образом застройщик обеспечивает свои обязательства перед инвесторами. Размещаются фотографии жилых домов компании, строительство которых ведется на средства дольщиков.

До сих пор было невозможно отследить, пошли переданные строительной компании инвесторами средства на возведение именно того дома, где дольщик покупает квартиру, или любого другого той же фирмы. С момента вступления закона в силу застройщик будет обязан отдельно вести учет денежных средств при строительстве каждого многоквартирного дома.

Расширенный список целей, на которые могут быть потрачены деньги дольщиков

Помимо строительства жилья теперь это может быть создание объектов социальной инфраструктуры (детских садов и школ), инженерно-технических сооружений.

В качестве альтернативы существующему механизму финансирования строительства предлагается новая схема, при которой сам застройщик не участвует в привлечении средств дольщиков. Все расчеты происходят через банк. Банк предоставляет строительной компании кредит на конкретный объект и в дальнейшем контролирует целевое использование кредитных средств. Дольщик открывает в том же банке специальный счет (эскроу) на приобретение жилья в строящемся доме. Застройщик получит эти деньги только после того, как компания выполнит свои обязательства и передаст дольщику построенную квартиру.

Создается единый на всю страну реестр застройщиков, который будет размещен в открытом доступе в Интернете.

Действие закона о долевом строительстве теперь распространяется на таунхаусы, до сих пор не подпадавшие под действие 214-ФЗ.

Отдельные нововведения касаются не только застройщиков, но имеют самое непосредственное отношение к покупателям жилья. Если участник долевого строительства уклоняется от подписания документа о передаче объекта, и по этой причине нарушается предус мотренный в договоре передачи объекта срок, застройщик освобождается от уплаты неустойки дольщику (при условии что застройщик выполнил свои обязательства по договору).

Застройщик не несет ответственности за недостатки построенного объекта, если они произошли из-за износа элементов отделки, конструктивных элементов, нарушения требований технических регламентов.

Если застройщик нарушает сроки устранения недостатков, он обязан выплатить участнику долевого строительства неустойку, размер которой рассчитывается как процент от стоимости расходов, необходимых для устранения дефекта, а не от стоимости всей квартиры, как рассчитывался ранее.

При передаче объекта дольщику передается инструкция по эксплуатации объекта.

В качестве замены страхования создается компенсационный фонд долевого строительства.

Поправки, принимаемые в области долевого строительства должны повысить надежность соответствующего рынка недвижимости, создать механизм дополнительной защиты дольщиков от возможных рисков незавершенности строительства, увеличить объем ответственности застройщиков перед инвесторами.

Существенно изменятся требования, предъявляемые к размеру уставного капитала, появится возможность создания специального компенсационного фонда, формируемого на основании взносов застройщиков, расширятся требования, предъявляемые к информационной открытости строителей.

Законодательные нововведения, вступающие в силу с 1 первого января 2017 года, носят масштабный характер, однако они не затронут те объекты недвижимости, строительство которых было начато до принятия соответствующих правовых изменений.

В последнее время в обществе накопилось достаточно негатива к компаниям долевым , и государство не могло не отреагировать на это.

›

Дольщик вправе обратиться в суд и потребовать как устранения дефектов, так и выплату неустойки за просрочку сдачи дома и различные гарантийные проблемы
Но при этом изначально дольщик обязан обратиться к застройщику, и направлять иск в суд можно только отказа или бездействия девелопера.

Застройщик не участвует в процессе гарантийного ремонта, если многоквартирный дом полностью или квартира в отдельности пострадали за счет:

Нарушения переданной инвестору инструкции по эксплуатации многоквартирного дома
Естественного износа
Проблем с ремонтом, который делает сам владелец квартиры

Из-за последнего пункта возникает достаточно много споров. Но фактически все просто – если управляющая компания своими действиями или бездействиями допустила проблемы с домом – то проблемы устранения недостатков это вопрос УК, а не застройщика.

Важно! Следует иметь ввиду, что:

Каждый случай уникален и индивидуален.
Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

Поправок в 2021 году получилось очень много. Даже если отбросить незначительные технические изменения, которые будут волновать скорее только работников контролирующих органов, чем покупателей, все получается довольно весомый пласт нового законодательства.

Уставной капитал	Важная поправка для дольщиков – размер уставного капитала сильно увеличен. Это важно в случае, если застройщик будет банкротится – средства помогут в достройке дома
Компенсационный фонд	Застройщику придется сбрасываться в общий федеральный котел с каждого зарегистрированного договора долевого участия
Условия договора	Сам договор долевого участия тоже претерпел значительные изменения. Об этом – в отдельном разделе
Таунхаусы	Теперь требования к застройщику по 214ФЗ распространяются не только на многоэтажки, но и на жилье с малым количеством этажей и даже частные дома – таунхаусы

Да, все верно. Новые требования к застройщикам с 2021 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов. Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади. Теперь застройщики, торгующие жильем в коттеджных поселках, вынуждены работать по 214ФЗ.

Требования к уставному капиталу застройщиков

Известно, что в 2021 году минимальный размер капитала предприятия равен 10 000 рублей. Но здесь стоит учесть некоторые моменты:

Внесение средств в УК ООО уже на этапе регистрации не обязательно. Участники общества имеют четыре месяца с момента завершения оформления для пополнения капитала на 100%.
Оплата долей УК производится каждым учредителем лично и в объеме, который соответствует его части.
В процессе будущей деятельности предприятие вправе увеличить уставной капитал. Эта процедура возможна за счет денежных вливаний или других активов (имущества, ценных бумаг и прочих).
В процессе определения доли на этапе регистрации участники должны знать, что номинальная цена части в УК отображается в рублях, но в будущем может увеличиваться вместе с размером капитала.
Измерение величины УК организации может производиться только при условии привлечения нотариального органа.

Как выше отмечено, нижний предел уставного капитала равен 10 000 рублей. Но здесь имеется ряд нюансов:

В некоторых видах деятельности нижний уровень УК больше. Это относится к коммерческим банкам, производителям алкогольных товаров, страховщикам и другим организациям.
При наличии сомнений, что лучше выбрать — ООО или ИП, предприниматель должен помнить, что во втором случае во взносах нет необходимости. Это связано с тем, что зоной ответственности предпринимателя является все его имущество, а не только УК.

Наличие базового УК является одним из главных условий для начала деятельности предприятия и ключевым требованием для учредителей ООО. Размер уставного капитала определяется на собрании участников, после чего решение находит отражение в учредительных бумагах новоиспеченной организации.

Известно, что в роли учредителя общества может выступать как обычный гражданин, так и другая компания, поэтому УК одного ООО может перейти во владение другого общества (частично или полностью). Но стоит помнить о лимитах в использовании налоговых режимов. В частности, доля других компаний в уставном капитале не должна превышать 25%.

Порядок формирования УК общества подразумевает выполнение следующих шагов:

Определяется число участников общества.
Принимается решение, касающееся размера УК, а также объема доли каждого владельца. Привлекается независимый оценщик для определения стоимости неденежной части.
Вносится минимальная величина уставного капитала (от 10 000 рублей). Средства зачисляются на накопительный (специальный) счет, открытый компанией, или в кассу ООО. Формируется объем УК, который необходим для прохождения процедуры регистрации. Для начала достаточно внести от 75% УК компании, но при наличии такой возможности лучше оплатить 100%. Если капитал передается в виде имущества, оформление производится с помощью актов, а если деньгами — с применением кассовых ордеров.

Как только рассмотренные мероприятия выполнены, происходит регистрация общества, после чего деньги с накопительного зачисляются на расчетный банковский счет, открытый для дальнейшей деятельности общества. Если в момент регистрации была внесена не вся сумма в УК ООО, требуется погасить оставшуюся задолженность с последующим предоставлением подтверждения. Это может быть справка из финансового учреждения о передаче необходимой суммы с подписью бухгалтера или руководителя банка. В роли подтверждающих бумаг могут применяться акты передач или первичные платежные бумаги.

Как только проведено учредительное собрание, и прошла регистрация ООО, бухгалтер может приступать к выполнению работы. Для начала он должен изучить учредительные бумаги, после чего отобрать документы, по которым делаются выводы о расходах учредителей на ООО и размерах фактической оплаты участников.

Полученной информации достаточно для указания сделок, связанных с движением средств и созданием собственного капитала. При отражении в бухучете применяются счета класса 4 Плана счетов. Размер УК ООО показывается в учете проводкой Дт46 «Неоплаченный капитал», а также Кт40 «Уставной капитал». К слову, счет Дт 46 применяется для отражения задолженностей в УК компании (по кредиту) и на счетах 31, 14, 30, 12, 20 (в зависимости от формы пополнения) — по дебету.

Внесение средств в УК общества должно производиться в строгом соответствии с требованиями законодательства. Ниже приведена подробная информация, которую можно использовать, как пошаговую инструкцию к действию.

Взнос в уставной капитал осуществляется одним из путей — с помощью наличных, путем перевода денег, ценными бумагами (акциями), посредством передачи имущества и так далее. Стоит учесть, что при формировании УК с привлечением имущества потребуется независимый оценщик.

Многие учредители отдают предпочтение простым вариантам внесения средств, чтобы не усложнять себе жизнь. Чаще всего выбирается перечисление наличных средств или проведение безналичных платежей. Если УК пополняется имуществом, его можно сразу же использовать в работе компании.

Наиболее сложный вариант подразумевает внесение доли правами на какое-либо имущество или право пользования им. Недостаток в том, что права могут в любой момент быть оспорены или поставлены по сомнение. В результате общество сталкивается со многими юридическими проблемами, которые придется решать.

Вот почему специалисты советуют прописывать в соглашении даже незначительные детали, которые касаются долей участников. В будущем это позволяет избежать юридических казусов и судебных разбирательств.

В ГК РФ (ст. 67) прописано право участников компаний на получение части имущества (пропорционально собственной доли) в случае ликвидации ООО. Но подобное разделение возможно только после покрытия задолженностей перед контрагентами организации.

В законе об ООО (ст. 58) указывается, что после завершения расчетов с партнерами начинается раздел имущества между владельцами при участии ликвидационной комиссии. При этом последовательность действий будет следующей:

Учредители получают выплаты распределенного дохода.
Производится разделение остатков имущества между учредителями с учетом отраженных в уставе долей.

Осуществить возврат УК ООО при ликвидации можно путем направления платежного поручения в финансово-кредитную организацию или посредством выплаты средств через кассу компании.

Орган управления обществом, который принял решение о необходимости ликвидации, определяется с составом ликвидационной комиссии. Последняя перенимает на себя все функции, связанные с управлением процессом распределения средств, после чего об этом информируется ФНС.

Следующим шагом является объявление о факте ликвидации в СМИ, а также информирование контрагентов. У кредиторов имеется три месяца в распоряжении, чтобы сформулировать и предъявить требования к ликвидируемой компании. В ряде случаев, если ООО имеет много имущественных обязательств, представители ликвидационной комиссии вправе выделить больший период для прохождения процедуры прекращения деятельности.

Максимальный срок законодательством не оговаривается. На практике процесс ликвидации и погашение обязательств может занять от 2-3 месяцев до нескольких лет. Здесь много зависит от типа, объема задолженности и прочих факторов.

Очередность покрытия финансовых обязательств прописана в ГК РФ (ст. 64). С учетом требований этой статьи стоит учесть следующие моменты:

В первую очередь выплаты производится в отношении физлиц, которым был причинен вред (здоровью или жизни) по причине ликвидации компании.
Далее производится расчет с работниками ООО. Сюда входят выходные пособия, оплата труда сотрудников, а также выплата других премий.
На третьем этапе осуществляются выплаты в бюджетные, а также во внебюджетные фонды.
В завершении процесса на свои средства вправе рассчитывать кредиторы.

Требования каждой последующей очереди могут покрываться лишь в том случае, когда полной мере произведены выплаты по очереди предыдущей. Стоит отметить, что участники ООО не имеют права выступать в роли кредиторов. Это значит, что они могут рассчитывать только на то имущество, которое остается после погашения остальных обязательств.

Если после проведения основных расчетов у предприятия осталось имущество, наступает черед оплаты задолженности перед участниками ООО. Выплаты производятся с учетом размера долей владельцев компании. При распределении средств оформляется специальный акт, где отражаются особенности и принципы распределения имущества. Этот документ должен быть подписан всеми владельцами ООО.

Если исходить из требований статьи 63 ГК РФ, по завершении расчетов с кредиторами предполагается оформление ликвидационного баланса, который является последним официальным отчетом компании. В документе отражаются все активы ООО, которые остаются после завершения расчетов при ликвидации. Итоговый баланс может быть двух типов — убыточным или доходным. В первом случае долги покрываются за счет средств из уставного капитала.

Перед завершающим этапом распределения активов учредители должны принять решение о выплате УК в процессе ликвидации. Если в ООО имеется только один владелец, платежи осуществляется на базе его решения.

Отдельного внимания заслуживает процесс списания уставного капитала в случае, когда идет процесс ликвидации. В зависимости от результатов ликвидационного баланса возможно два варианта. Если операция прибыльная, она отражается в корсчетах, как прибыль, полученная за отчетный период (Дт 99 Кт84), а также увеличение УК за счет нераспределенного дохода (Дт 84 Кт 80).

В случае если результат работы ООО является отрицательным, а предприятие имеет убыток, покрытие долга производится за счет средств, имеющихся в УК компании. Операция находит отражение в бухсчетах, как списание убытков (Дт 80 Кт84). Как только эта операция произведена, видна реальная величина УК, которая может быть разделена между владельцами.

На бухучетныхсчетах эта проводка отражается, как выплата участникам их долей УК (Дт 75 Кт 50 (51)), а также отражение суммы, которая подлежит распределению (Дт 80 Кт75). В ситуации, когда полученный баланс оказался нулевым, учредители общества не могут рассчитывать на получение доли.

Отдельный подход имеет место, если компания признается банкротом. В такой ситуации весь уставной капитал идет на покрытие имеющихся долгов предприятия. При этом учредители не могут рассчитывать на получение этих средств. Процесс передачи денег (имущества) из УК организуется в процессе конкурсного производства, которое курирует специально назначенное лицо — арбитражный управляющий.

Задача управляющего в том, чтобы контролировать процедуру банкротства, а также взять на себя продажу активов ООО, составляющих конкурсную массу для получения денег. При этом преимущественное право покупки теряется. Средства, которые получены в процессе продажи имущества, идут на выплату судебных затрат, оплату работы арбитражного управляющего, а также покрытие долгов, имеющихся перед контрагентами.

Если после завершения расчетов перед кредиторами с учетом порядка, прописанного в Законе о банкротстве и ГК РФ, остаются деньги, они могут быть распределены между владельцами компании, но с учетом имеющихся долей.

Ситуация, которая сложилась вокруг ООО, никоим образом не устраивает потенциальных учредителей. Многие заявляют о необходимости увеличения минимального размера УК для повышения уровня гарантий для контрагентов. Цифры звучат разные, но дальше разговоров дело пока не заходит. Это один из ключевых моментов, ведь принятие такого решения позволило бы убрать множество компаний-однодневок. Остается надеяться, что в будущем ситуация изменится к лучшему.

В первую очередь этот ФЗ под номером 214 налагает повышенные требования на застройщика:

Застройщик обязуется осуществить долевое строительство в срок, недвусмысленно прописанный в договоре, либо самостоятельно, либо с привлечением третьих лиц, а после получение разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию обязуется передать его дольщику.

Застройщик не может заключать договор долевого участия, пока у него не будет иметься разрешение на строительство, пока у него не будет размещена в необходимых местах проектная декларация и не зарегистрировано право собственности на участок (или не присутствует легитимный договор аренды). Это делается чтобы избежать возможность продажи несуществующих объектов.

Застройщик никак не может осуществлять «двойную» продажу квартир. Раньше, когда заключение договора долевого участия необязательно протекало в письменной форме, застройщики могли проделывать такие не слишком легальные операции.

Застройщик более не может оставить дольщиков ни с чем в случае собственного банкротства. Теперь, как только долевое строительство вступает в силу, то у всех его участников земельный участок и строящиеся на нём объекты недвижимости считаются находящимися в залоге. Это упрощает компенсацию денежных средств в случае возникновения ситуации, когда застройщик вдруг оказался банкротом.

Изменениями в статью 18 закона 214 ФЗ с 1 июля 2020 установлено, что способы расходования средств с банковского счета застройщика, открытого в соответствии с измененным 214 ФЗ, будут ограничены следующими случаями:

финансирование строительства проекта, на который застройщик получил разрешение на строительство;
оплата стоимости земельных участков, на которых будет построен многоквартирный дом или арендной платы, если участок используется по договору аренды;
платежи за подготовку проектной документации, инженерные изыскания и экспертизы;
строительство инженерных сетей и оплата подключения к ним;
оплата по договору комплексного развития или освоения территории (если застройщик заключил такой договор)
платежи за подготовку градостроительной документации
оплачивать строительство социальных объектов в случае, если застройщик обязан их возвести по договору с государственными органами.
погашение полученных на строительство кредитов и процентов по ним
оплата госпошлин за регистрацию ДДУ
размещение свободных денег на депозит в том же уполномоченном банке
уплата налогов и сборов, штрафов и пеней
оплата в компенсационный фонд
возврат средств дольщику в случае расторжения ДДУ
выплаты работникам и менеджменту, оплата банковских комиссий и другие организационные расходы на обеспечение деятельности застройщика. Размер таких организационных расходов не должен превышать 10% от проектной (планируемой) стоимости строительства, если застройщик составляет отчетность в соответствии с российскими бухгалтерскими стандартами. Если же застройщик использует МСФО, максимальный размер организационных расходов не должен превысить 25% от планируемой стоимости проекта.

Застройщик не должен заключать договоры, запрещенные 214 ФЗ в редакции с 1 июля 2020. Если данное требование нарушено, соответствующая сделка застройщика может быть оспорена органами строительного надзора, Фондом защиты прав дольщиков, либо же самим застройщиком или его владельцем.

Запрещено также снимать наличные денежные средства со счета, за исключением средств на выплату заработной платы работникам застройщика.

Застройщик может оплачивать услуги подрядчиков в разных областях (за подготовку документации, изыскания, экспертизы и другие работы) авансом, но общая сумма авансов, выданных всем подрядчикам, не должна превышать 30% от проектной стоимости строительства дома.

Если застройщик строит несколько многоквартирных домов, полученные от дольщиков средства должны учитываться отдельно по каждому дому.

Перечисленные выше ограничения действуют до момента ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на первое помещение в нем.

Внимание! Указанные выше ограничения в полной мере действуют для проектов, где разрешение на строительство было получено после 1 июля 2020 года.

Если проект был начат раньше, изменения в 214 ФЗ применяются ограниченно. Застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке, и не осуществлять операций, запрещенных частью 3 статьи 18 Закона 214 ФЗ, а именно:

обеспечивать обязательства третьих лиц;
совершать платежи по договорам, не связанным с проектом строительства;
предоставлять займы и ссуды;
приобретать ценные бумаги (облигации, векселя);
оплачивать участие в коммерческих и некоммерческих организациях, за исключением создания других обществ-застройщиков;
оплачивать выпущенные застройщиком ценные бумаги (за исключением собственных акций при их выкупе).

Контроль за соблюдением застройщиком ограничений, установленных изменениями в ФЗ 214 с 1 июля 2020 года, осуществляет уполномоченный банк. Застройщик при осуществлении любых операций по счету должен предоставить в банк все необходимые документы, подтверждающие эти операции. Уполномоченный банк проверяет, разрешена ли та или иная операция. Банк может приостановить ее проведение или отказать в операции.

Требования к застройщику по ФЗ-214

В первую очередь этот ФЗ под номером 214 налагает повышенные требования на застройщика:

Застройщик обязуется осуществить долевое строительство в срок, недвусмысленно прописанный в договоре, либо самостоятельно, либо с привлечением третьих лиц, а после получение разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию обязуется передать его дольщику.

Застройщик не может заключать договор долевого участия, пока у него не будет иметься разрешение на строительство, пока у него не будет размещена в необходимых местах проектная декларация и не зарегистрировано право собственности на участок (или не присутствует легитимный договор аренды). Это делается чтобы избежать возможность продажи несуществующих объектов.

Застройщик никак не может осуществлять «двойную» продажу квартир. Раньше, когда заключение договора долевого участия необязательно протекало в письменной форме, застройщики могли проделывать такие не слишком легальные операции.

Требования к дольщику

Так как суть договора заключается в защите интересов обоих сторон, на дольщика также налагаются определённые требования, в частности:

Дольщик обязуется выплачивать полную стоимость объекта недвижимости, который прописан в договоре.

После того как застройщик предъявляет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, дольщик должен принять его и подписать соответствующий акт приемки.

Если дольщик нарушает пункты договора, касающиеся внесения денежных средств, он уплачивает прописанную в законе/договоре неустойку.

Это лишь выжимка из закона, который рекомендуется для собственной безопасности внимательно изучить целиком. Кроме того, почти что каждый год в него вносятся изменения, которые тоже рекомендуется отслеживать.

Особенности передачи объекта

Законодательный акт №1732 (от 30.09.22) продлевает до 30.06.23 действие особых условий передачи готового объекта участникам долевого строительства.

В частности, продолжают действовать такие нормы, как:

сроки передачи отдельной квартиры могут быть изменены по соглашению сторон без внесения изменений в проектную декларацию;
требования по уменьшению стоимости в случае возникновения дополнительных расходов у дольщика на устранение недостатков строительства должны быть удовлетворены в течение 10 дней;
при нарушении дольщиком сроков внесения платежей, неустойка не начисляется;
при расчете убытков согласно ФЗ № 214 (ст.10) убытки, нанесенные в этот период, не учитываются;
в случае расторжения ДДУ ФЗ № 214 (ст.2, 6, 9) проценты не насчитываются;
все финансовые санкции, которые должны быть применены к застройщику согласно этим пунктам, будут отсрочены на 30.06.23.

При этом, если с июня 2023 года будут опять внесены изменения в нормативные акты, регулирующие долевое строительство, то взыскание с застройщика может быть опять отсрочено.