Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Срок аренды земли под ИЖС в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для начала обозначим основные типы участков. Они могут относиться к промышленности, к обороне и безопасности, к связи и радиовещанию, а также к населенным пунктам, иметь сельскохозяйственное назначение.
Категории земельных участков
Вот несколько базовых факторов, которые следует принять во внимание.
- На земельном участке могут располагаться сооружения, жилые и нежилые строения. В таком случае потребуется указать в договоре, кто является их владельцем, какие у них характеристики.
- Обязательное условие – предоставление кадастрового паспорта. В нем четко обозначаются границы земельного участка. Обозначается категория земли. Данный паспорт должен быть на руках у собственника.
- Когда возникает ситуация юридического спора по поводу участка с третьими лицами, арендодатель обязан предупредить об этом факте арендатора. Если условие не выполнено, договор можно сразу расторгать.
- На законодательном уровне устанавливаются некоторые максимальные сроки аренды. Допустим, ограничение распространяется на муниципальные, государственные участки: они сдаются в аренду на срок в диапазоне 3 – 10 лет. При этом цель аренды – реконструкция, строительство зданий.
Продление аренды земли под ИЖС в 2019
Осуществить мечту и возвести за городом личный жилой дом можно даже на арендованном у государства участке. Правда, земли должны быть определенной категории, чтобы на ней было разрешено строительство, и не важно, находится ли она в пределах городской черты или в сельском районе.
Государство выделяет земли под ИСЖ по договору аренды и физическим, и юридическим лицам, в большинстве случаев она передается во владение на основании заключаемого договора на определенный срок – 5; 49, или бессрочно.
Но как бы мы ни старались, вернуть вспять время невозможно, поэтому и походит установленный договором срок к окончанию.
Как же пользоваться землей, если действия договора окончено? А нужно договориться о его продлении, или пролонгации для дальнейшего законного использования под выделенные нужды.
Почему теперь проще оформить земельный участок в аренду, чем купить
В марте 2015 года в Земельный Кодекс РФ были внесены большие изменения касательно процесса аренды муниципальных земельных участок. Вот самые важные их них:
- Если землю не успели разграничить и утвердить «Правила застройки», то возникает переход права распоряжения земельными участками от городской к районной администрации (поселка, деревни, села);
- Отдельные случаи и льготные категории граждан, которым предоставляется право получения земли в аренду без участия в торгах теперь прописаны в Земельном Кодексе;
- Стала возможной передача в аренду не стоящих на кадастровом учете муниципальных земель по заявлению граждан и без проведения аукциона.
- Земли, которые находятся в публичной собственности, могут выступать предметом аренды, если относятся к разрешенной категории и стоят на кадастровом учете.
Другими словами, в оборот поступили новые массивы земельных участков под индивидуальное жилое строительство и, чтобы взять землю в аренду, теперь не нужно обращаться в администрацию города или районного центра — достаточно обращения в администрацию поселения, в котором расположен земельный участок.
Сколько стоит аренда земельного участка у государства
Подробный расчет ежегодной арендной платы выполняет Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО) перед началом аукциона. Стоимость аренды будет зависеть от базовой ставки аренды для данной категории земель с учетом площади участка, вида его целевого использования, поправочного и зонального коэффициентов.
При наличии кадастровой оценки в течение последних 5 лет, размер арендной платы зависит от результатов торгов и кадастровой стоимости земельного участка (договор аренды заключают с тем, кто больше предложит максимальную ставку аренды за 1 год). Если кадастровая оценка не проводилась или ей более 5 лет, то торги проводят по процентной ставке от рыночной стоимости. Периодичность проведения государственной кадастровой оценки 1 раз в 3-5 лет.
Основные пункты договора
В соглашении об аренде земель первостепенно присутствуют разделы, определяющие его существенные условия, без которых оно не будет считаться заключенным и согласованным. Это предмет и объект, а в случае с землей еще и размер арендной платы.
Важно! Эта особенность следует из норм ст. 606 Гражданского кодекса РФ, п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ.
Пристальное внимание обращаем на описание передаваемого участка. В нем перечисляются характеристики и разрешенное использование, а также местоположение, площадь, кадастровый номер, адрес. Сведения об объекте должны полностью его идентифицировать, создавать понимание, о какой части земли идет речь.
Важно не ограничиваться одними существенными требованиями.
Сторонам важно четко понимать, по каким правилам они будут сотрудничать, поэтому обязательно присутствие следующих пунктов:
- стороны;
- описание объекта;
- границы земельного надела;
- цели владения и пользования;
- срок;
- права и обязанности сторон;
- порядок передачи надела;
- арендная плата (размер и порядок оплаты);
- ответственность сторон за нарушение прописанных сторонами правил;
- порядок продления и расторжения;
- реквизиты и подписи сторон.
Дополнительно стороны указывают:
- правила возврата земли;
- порядок государственной регистрации;
- если контракт заключен с правом выкупа, порядок такого выкупа;
- если площадь передается с постройками, право временного владельца на снос построек в целях строительства;
- другие правила, значимые для сторон.
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Расторжение договора аренды
Возможность досрочно прекратить отношения имеется у обоих участников сделки. Арендодатель может сделать это, опираясь на одно из оснований, обозначенных в 619 статье ГК РФ:
- если лицо, использующее землю, два раза подряд не внесло деньги за предоставление подобного права;
- имуществу нанесен вред;
- наниматель нарушает прописанные в договоре условия использования.
А причины, которые могут быть использованы арендатором, отражены в 620 статье ГК РФ:
- непредставление надела, либо создание помех, мешающих арендатору им пользоваться;
- обнаружены недостатки, которые ограничивают возможность использования земель, при этом они не указывались в договоре;
- имущество перестало отвечать требованиям арендатора или стало непригодным к использованию вследствие обстоятельств, независящих от него.
К тому же разрыв может производиться по обоюдному согласию сторон.
Как и кому выплачивать арендную плату за земельные паи?
Земельный пай является недвижимостью и на него необходимо оформить собственность. Тогда владелец участка получит возможность распоряжаться им свободно и извлекать прибыль. Как правило, распоряжение участком заключается в передаче его в аренду крупным землепользователям.
Соответственно, сторонами в правоотношениях являются частный собственник территории и ее арендатор. Такая форма отношений означает необходимость заключения между сторонами договора об аренде. Следовательно, пользователь должен будет перечислять плату владельцу за обработку его территории.
Таким образом, арендатор должен регулярно производить выплаты арендной платы за территорию, которую он использует. Данная процедура происходит в соответствии с положениями заключенного между сторонами договора. В нем отражается порядок выплаты и ее размер.
При этом выплата может осуществляться в денежном эквиваленте или же в натуральном выражении, то есть в получении сельскохозяйственной продукции.
Возможно ли заключение договора субаренды и переуступки права аренды
Закон говорит о том, что арендатор земли может переуступить свои арендные права другому субъекту. Такая переуступка регулируется следующими правилами:
- для передачи третьему лицу арендных прав оформляется договор уступки права аренды земельного участка;
- согласия арендодателя на переуступку не требуется;
- прежний арендатор после передачи арендных прав должен в разумный срок известить собственника о состоявшейся переуступке;
- к новому арендатору помимо прав переходят и обязанности по договору;
- лицом, ответственным за исполнение обязанностей, становится новый арендатор;
- размер платы за землю, срок аренды и иные положения договора остаются прежними.
Нужно отметить, что договор аренды земельного участка может содержать и условие о запрете арендатору переуступать свои права либо о необходимости получать на это разрешение собственника земли.
Арендатор также наделен правом передать земельный надел в субаренду. При этом участок фактически поступает в пользование к субарендатору, в то время как стороной договора и ответственным лицом по-прежнему остается арендатор. Условия соглашения о субаренде могут отличаться от положений договора аренды (к примеру, арендатор может установить для субарендатора плату за пользование землей большую, чем сам уплачивает собственнику).
Сроки аренды земель СНХ
Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.
Максимальный срок аренды земель СНХ сокращается до 3 лет в тех случаях, когда они используются для выпаса скотины и сенокошения.
В случае, когда срок аренды не указан, он считается бессрочным. Однако по истечении 49 лет сторонам придется заключить соглашение о пролонгации, в противном случае документ утратит юридическую силу. Арендатор будет иметь преимущественное право, если он использовал земли по прямому назначению и выполнял все условия, указанные в договоре.
Аренда земельного участка: кто имеет право получить землю в собственность
Оформление арендуемого земельного надела в собственность их временного пользователя – арендатора, закреплено правовыми нормами, в частности ст. 39.9, 39.18, 39.20 Земельного кодекса РФ, а также другими законодательными актами муниципального и федерального уровня.
Их выполнение обеспечивает законный доступ широкого слоя населения страны к земельным ресурсам для полного удовлетворения своих потребностей в приобретении более комфортного жилья и возможности по занятию крестьянским и фермерским трудом.
По общей процедуре, для исключения коррупционной составляющей в процессах продажи и покупки арендуемых земель, их выкуп производится с использованием торгов (аукционов). Цена земли на торгах определяется как максимальная стоимость, предложенная участниками.
Однако тема нашей статьи посвящена выкупу земли из аренды у администрации города без проведения торгов. В народе эту процедуру еще называют приватизация земельного участка.
Итак, как же на практике осуществить указанную процедуру и у кого есть такое право?
Не будем вдаваться в подробности, как и кто, может приобрести земли у государства без проведения торгов, остановимся именно на ситуациях когда земля в аренде.
Земельный кодекс, говорит о том, что перевести участок земли из аренды в свою личную собственность вправе любое лицо, который соответствует определённым критериям.
Регистрация уступки аренды
Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.
Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.
Исключена возможность применения юрилицами льгот в отношении:
– земельных участков, предоставленных для размещения опытных полей, используемых для научной деятельности (подп. 5.4 п. 5 Положения № 160);
– земельных участков (их частей), на которых расположены впервые введенные в действие капитальные строения (здания, сооружения), их части в течение одного года с даты их приемки в эксплуатацию, если эти капитальные строения (здания, сооружения), их части приняты в эксплуатацию на основании решений местных исполнительных и распорядительных органов о принятии самовольных построек в эксплуатацию (подп. 5.43 п. 5 Положения № 160).
До 1 января 2025 г. освобождены от арендной платы земельные участки общественных объединений инвалидов, их унитарных предприятий и учреждений (подп. 5.22 п. 5 Положения № 160).
Закреплено право решениями местных исполкомов или администраций СЭЗ уменьшать, но не более чем в два раза, размер ежегодной арендной платы отдельным категориям арендаторов с 1 января года, в котором принято такое решение. Однако это должно быть прямо предусмотрено в этом решении (п. 16 Положения № 160).
При отсутствии в решении соответствующей записи исчисление и уплата юрлицом арендной платы в уменьшенном размере производятся с 1 января года, следующего за годом, в котором принято соответствующее решение.
Льгота физлицам по арендной плате предоставляется теперь только за один земельный участок, предоставленный в аренду для строительства и (или) обслуживания одноквартирного, блокированного жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме (подп. 12.4 п. 12 Положения № 160).
Одновременно установлен порядок применения такой льготы при наличии у такого физлица нескольких участков: она предоставляется в отношении одного земельного участка, за который размер ежегодной арендной платы больше, чем размер ежегодной арендной платы в отношении иных таких земельных участков.
Если размер ежегодной арендной платы за два и более земельных участка, предоставленных в аренду для указанных целей, равен между собой, льгота предоставляется в отношении земельного участка, предоставленного в аренду арендатору (право аренды на который перешло к нему) ранее других.
Перенесен на более поздний период срок для предоставления налоговыми органами в местные исполнительные комитеты (администрации свободных экономических зон) информации о льготах по арендной плате, использованных гражданами – индивидуальными предпринимателями, – не позднее 1 октября года, следующего за календарным годом, в котором использованы такие льготы (п. 29 Положения № 160).
Кому доступен бесплатный земельный участок
Есть категория граждан, которые могут рассчитывать на бесплатное получение земли. Точные условия прописаны в статье 39.5 ЗК РФ. Здесь указано, кто из граждан может получить земельный участок, руководствуясь законами федерального уровня.
Прежде всего, оформить землю могут собственники других участков в границах земель общего назначения, а также участков в огородничествах или в садоводстве. Эти участки передаются в долевой собственности, если человек будет их использовать для собственных нужд.
Когда человеку предложили участок в рамках безвозмездного пользования и гражданин им пользовался в течение пяти лет, но не нарушал предписания землепользования, этот человек может оформить землю в свою собственность. То же касается ситуаций, когда человек владел землей более пяти лет, но при этом работает по своей специальности в муниципальном образовании.