Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Эксперты Кадастровой палаты разъяснили правила установления сервитута». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сервитут устанавливается в интересах государства или общества, а также в интересах ограниченного круга частных лиц. Основная цель, которой служит сервитут — обеспечить доступ к чужому (обычно соседнему) участку для прохода, проезда по нему или для проведения коммуникаций.
Также это могут быть следующие причины: размещение на участке межевых знаков, государственных геодезических, гравиметрических пунктов, забор водных ресурсов из водоемов, рыбная ловля, прогон сельскохозяйственных животных, охота. Строительство, эксплуатация и реконструкция линейных объектов ЖКХ, временная установка строительной техники для расширения или строительства магистральных сетей также требуют установления сервитута.
Чаще всего право сервитута используется в садоводческих товариществах и дачных поселках. Это ситуации, когда дом огорожен таким образом, что к нему не могут подъехать социальные службы, когда владельцы дачных участков сплошными заборами перекрыли путь к озеру, реке или лесу. А также воспользоваться правом сервитута можно, если при проведении коммуникаций требуется доступ к соседскому земельному участку.
Использование сервитутного права подразумевает наименее обременительные условия для владельца собственности, в отношении которой оно устанавливается. Если сервитут применяется к землям сельскохозяйственного назначения, то законодательством рекомендовано учитывать требования об обеспечении рационального использования таких земель.
Ocнoвныe пpичины для peгиcтpaции чacтныx cepвитyтoв
Для peгиcтpaции чacтныx cepвитyтoв cyщecтвyeт нecкoлькo ocнoвныx пpичин:
- тpeбyeтcя пpoeзд или пpoxoд к yчacткy зeмли;
- вoзниклa нeoбxoдимocть пpoлoжить кoммyникaции;
- тpeбyeтcя пpoизвecти oбcлyживaниe и peмoнтныe paбoты гaзoвoгo
- oбopyдoвaния, элeктpoceтeй, фacaдa дoмa, вoдoпpoвoдa и т.п.;
- тpeбyeтcя ycтaнoвить кaкoй-либo oбъeкт нa coceднeй зeмлe;
- иныe cлyчaи, кoтopыe нe ocyщecтвлятьcя бeз oбpeмeнeния.
Для peгиcтpaции пyбличныx cepвитyтoв пpeдycмoтpeны cлyчaи иcпoльзoвaниe зeмли гocyдapcтвoм, мyниципaлитeтoм или мecтным нaceлeниeм. Cpeди ниx ocнoвными пpичинaми нaклaдывaния oбpeмeнeния являютcя:
- тpeбyeтcя пpoxoд или пpoeзд чepeз тeppитopию yчacткa чacтнoгo влaдeльцa (нaпpимep, пpoклaдывaниe дopoги oбщeгo знaчeния);
- пpoвeдeниe кoммyникaциoнныx ceтeй oбщecтвeннoгo пoльзoвaния;
пpeдocтaвлeниe влaдeльцeм oбщeгo пoльзoвaния pacпoлoжeнным нa eгo yчacткe гocyдapcтвeннoм oбъeктe (нaпpимep, пpиpoдный иcтoчник); - тpeбyютcя пocлeдoвaтeльныe paбoты, кoтopыe нeoбxoдимo пpoвecти нa чacтнoм yчacткe;
- пpи pacпoлoжeнии нaдeлa oкoлo пpибpeжнoй зoны нeoбxoдимo cдeлaть чepeз нeгo пpoxoд к вoдe;
- пpи пpoвeдeнии paбoт гeoдeзичecкoгo xapaктepa, пpoклaдывaнии мeжи, тpeбyeтcя paзмecтить знaки paбoт;
- для пoлyчeния paзpeшeния нa выпac или пpoгoн cкoтa.
Плaтa зa иcпoльзoвaниe зeмли
3aкoнoдaтeльcтвoм paзpeшeнo зeмлeвлaдeльцa тpeбoвaть плaтa зa пyбличный cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк, чтoбы кoмпeнcиpoвaть eгo экcплyaтaцию. Paзмep кoмпeнcaции и пopядoк ee выплaты oпpeдeляeтcя peшeниeм cтopoн или cyдьeй.
Paзмep выплaт coглacyeтcя нa ocнoвaнии oбщeгo пpaвилa oпpeдeлeния:
- pacчeт oплaты иcxoдит из copaзмepнocти мaтepиaльнoй выгoды oт иcпoльзoвaния зeмли бeз oбpeмeнeния.
Нaпpимep, coбcтвeнник мoжeт тpeбoвaть cyммy paвнyю apeнднoй плaтe или пo cтoимocти плoщaди нyжнoгo yчacткa.
Нa paзмep плaтeжeй зa cepвитyты тaкжe влияют фaктopы:
- дeйcтвитeльныe pacxoды влaдeльцa зeмeльнoгo yчacткa — пoддepжaниe cocтoяния дopoги, oчиcткa пpoxoдa к иcтoчникy, ocвoбoждeниe мecтa пoд зaклaдкy кoммyникaций;
- xapaктep иcпoльзoвaния зeмли, нa кoтopyю нaклaдывaeтcя oбpeмeнeниe;
- paзмep пoнeceннoгo yщepбa;
- yпyщeннaя выгoдa.
BНИMAНИE. Cтopoны нe oбязaны pyкoвoдcтвoвaтьcя пpaвилaми oпpeдeлeния pacчeтa, ecли y ниx имeютcя cвoи ocнoвaния для paзмepa oплaты либo пpeдycмoтpeнo бeзвoзмeзднoe пoльзoвaниe нaдeлoм. Пpи вoзникнoвeнии cпopa нa этoй пoчвe cyд мoжeт нaзнaчить cпeциaльнyю экcпepтизы для нaзнaчeния cyммы.
Как оспорить наложение сервитута
Установление обременения – сделка, предметом которой выступает пользования объектом недвижимости. Любая сделка оспаривается в судебном порядке.
Собственнику, на имущество которого налагается обременение, следует подготовить исковое заявление. Истец должен доказать, что условия, при которых возникает сервитут, лишают его возможности использования земли в своих целях.
Индивидуальный предприниматель А. обратился в Хостинский районный суд Сочи с иском к частной компании об отмене бессрочного сервитута. Суд выяснил, что через соседние участки проходит подземная сеть водоснабжения. На территории, принадлежащей А., находился инженерный узел. Обслуживание оборудования организацией существенно ограничила использование А. своей собственности.
Проведенная экспертиза показала, что инженерный объект можно переместить на участок, находящийся во владении компании. Судья отменил обременение и обязал фирму выполнить работы по перемещению.
Наложение сервитута подразумевает причинение наименьшего неудобства собственнику. При рассмотрении дела об оспаривании суды стараются добиться соблюдения баланса интересов всех участников соглашения.
Виды ограничений пользования землей
Обременения на земельный надел по правовому основанию различают:
- Частный сервитут. Применяется на основании заключенного и зарегистрированного соглашения или решения суда, когда затронуты интересы определенного лица или организации. Обычно такое обременение имеет возмездный характер и владелец земли вправе затребовать от граждан или юридических лиц, в пользу кого обременение зарегистрировано, разумную плату. За исключением случаев, когда применяется федеральное законодательство, обязывающее применить безвозмездное ограничение или, когда сам собственник добровольно от платы отказался.
- Публичный сервитут. Устанавливают при условии наличия нормативного документа органа государственной власти или муниципального образования. Он может быть наложен на территорию земли, по которой проводятся коммуникации общественного пользования, например, водопровод, газопровод. Здесь владелец земли не может рассчитывать на денежную компенсацию в связи с наложением обременения.
Различаются сервитуты так же по сроку, на который они устанавливаются,бывает:
- постоянным, без установления срока;
- срочным, когда определяется конкретный срок, в течение которого он будет действовать, или наступление события, по наступлении которого серветут будет снят. Как правило, он накладывается в случае производства определенных работ, связанных с прокладкой коммуникаций. Тогда, как только работы будут выполнены, обременение прекращается;
Государственная регистрация сервитутов
Для регистрации сервитутных ограничений применяются нормы ГК РФ, а также Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
Для регистрационных действий нужно представить следующие документы:
Чтобы зарегистрировать сервитут, нужно подать заявление в Росреестр или МФЦ.
Срок регистрационной процедуры составляет от 5 до 12 дней, он зависит от способа обращения и необходимости пройти кадастровый учет.
Важное значение будет иметь межевой план, который можно получить через кадастрового инженера. В этом документе будет указана территория участка, через которую возможен доступ к смежным наделам. Кроме того, кадастровый инженер сможет выступить в суде в качестве специалиста, если возникнут разногласия об условиях ограничения.
После регистрации сведения о сервитуте будут внесены в госреестр ЕГРН. Стороны получат выписку, в которой будет подтверждено наличие ограниченного права пользования, а также указан срок его действия.
Частный сервитут: основания
Требование об установлении ограниченного права пользования может быть заявлено только при наличии определенных оснований. ГК РФ содержит их приблизительный перечень:
Если есть другая возможность доступа к участку или строению, требовать принудительного установления сервитута нельзя. Но можно договориться с собственником о введении ограничения за вознаграждение.
Необходимость строительства или ремонта линейного объекта определяется следующими критериями:
Размер денежного вознаграждения, которое выплачивается собственнику при строительстве или ремонте линейных объектов, может устанавливаться региональными или местными актами. При несогласии с расчетом выплат правообладатель может обратиться в суд.
Если строительные или ремонтные работы не уложились в регламентированный срок, соглашение о частном сервитуте должно быть продлено. Также допускается продление в судебном порядке, а основанием будет выступать согласованное увеличение срока разрешения на строительство или реконструкцию линейного объекта.
Для составления добровольного соглашения целесообразно обратиться к профессиональному юристу. Это связано со специальными требованиями закона к введению ограничений прав на собственность, учесть которые может только опытный специалист. Если помощь в оформлении сервитута оказывает юрист нашей компании, он возьмет на себя подготовку всех документов и представит клиентов в регистрационных органах на основании нотариальной доверенности. Записаться на консультацию вы можете через форму на сайте или по указанному телефону.
Несогласие владельца о наложении на его землю данных обязательств
Случаи несогласия собственников земельных участков с частичным использованием их территории соседом встречаются часто. С одной стороны заинтересованное лицо желает проложить дорогу или маршрут для коммуникаций по кратчайшему пути, что позволило бы ему избежать лишних затрат и сэкономить время. Но на таком выгодном направлении располагается участок соседа, который не дает согласия на установлении сервитута.
Собственник надела земли, на который предполагается наложить обременение может не предоставить своего согласия и подать встречный иск против предоставления частного сервитута заинтересованному лицу. Суд в обязательном порядке учитывает предоставленные обеими сторонами аргументы и доводы, которыми руководствуются граждане, изучает возможности и только потом выносит свое решение.
Установление частного сервитута не совсем приятная процедура для собственников расположенных по соседству участков. Хорошо если дело решается добровольно и отношения между соседями не портятся. Материальная заинтересованность владельца обремененного участка часто оказывает решающую роль в принятии законодательного решения.
Пакет необходимых документов
В процессе оформления сервитута в органах местного самоуправления необходимо предоставление пакета документов, состоящих из:
- паспорта для физического лица и ИП и учредительной документации для юридического лица;
- заявления о предоставлении заявителю доступа к соседнему участку, составленного в произвольной форме;
- реквизитов этого надела в виде кадастрового номера, его площади и прочих подобных данных;
- письменного уведомления в адрес земельного собственника;
- указания на основания введения сервитута;
- соглашение сторон или решение суда о необходимости предоставления доступа к соседнему участку.
На завершающем этапе оформления в ходе его государственной регистрации в ЕГРН необходимо иметь пакет документов, состоящий из:
- заявления о внесении корректировок в федеральную базу данных в отношении обременяемого объекта недвижимости;
- паспорта или учредительной документации в зависимости от статуса заявителя;
- кадастровой документации в виде межевого плана и т. п. сведений;
- правоустанавливающей документации на землю;
- указаний на основания введения сервитута;
- квитанции, удостоверяющей уплату государственной пошлины за регистрацию в Росреестре.
Сервитут на земельный участок
Гораздо сложнее, когда установление сервитута вызвано необходимостью обслуживания недвижимости, находящейся прямо на участке собственника. Допустим, гражданин пытается оформить собственность на землю, на которой располагается имущество других лиц. К примеру, на земле находится газовая труба, которая принадлежит газовому хозяйству соответствующего населенного пункта. В этом случае оформить собственность на участок земли, по документам принадлежащей администрации города, не так просто, поскольку на земле расположена недвижимость двух собственников: гражданина, который фактически владеет землей, и газового хозяйства.
- Когда речь идет о публичном сервитуте. К примеру, дорожкой, проходящей посреди участка, пользуется неограниченное количество людей. При этом, исходя из судебной практики, снять или как-то ограничить названный вид сервитута очень сложно.
- Когда земельный сервитут обуславливается наличием на соответствующем участке земли какого-то чужого имущества. В результате, собственник участка несколько ограничен в реализации своих прав по распоряжению и владению землей. В частности, такой собственник не вправе проводить строительство на месте, где располагается чужое имущество и также на определенном законодателем расстоянии от него.
- Когда собственник земли, обремененной сервитутом, желает продать свой участок. Теоретически, сервитутное обременение никак не мешает продаже земли. Однако, на практике, участок земли с сервитутом реализовать гораздо сложнее, чем землю без обременения, поскольку не все покупатели согласны на наличие такого земельного сервитута. Кроме того, наличие обременения участка может отрицательно сказаться и на продажной цене земли.
Обременение земельного участка, что это
Обременения различного рода в сделках с недвижимостью практиковались издавна. Широкое применение получил сервитут. Римские юристы описывали его еще в древности.
В сегодняшней России обременением недвижимости или участка земли считается ограничение владельца в полной мере использовать и распоряжаться своей собственностью.
Сервитут требуется в следующих ситуациях:
- Для обеспечения свободного передвижения или проезда через чужой участок земли.
- Для прокладывания проводов телефонной линии или ЛЭП, предполагаемых дальнейшую эксплуатацию.
- Для обеспечения жилых домов водоснабжением или в агрономических целях.
- Для предоставления собственнику возможности использовать земельный участок в своих нуждах, если их осуществление невозможно без данного обременения.
В последнем пункте описаны обстоятельства, когда на определенном земельном участке возведен чужой жилой дом, а его собственнику необходимо иногда или регулярно использовать участок земли или его часть для эксплуатации своего жилья.
Например, собственнику соседнего участка необходимо поменять окно в доме, которое находится на стороне чужих владений, и добраться до него, не ступая на земельную собственность соседа ― невозможно.
Основные причины для регистрации частных сервитутов
- для проезда автотранспорта/прохода людям;
- необходимо прокладывать коммуникации;
- для обслуживания и ремонта газо/электро/гидромагистралей, фасадов домов;
- возникла необходимость установки каких-то объектов на соседней земле;
- появились иные причины для установления обременения, без которого невозможно реализовывать права.
Публичный сервитут предусматривает пользование землей самим государством, муниципалитетом либо местным населением.
Наиболее распространенными причинами наложения публичных сервитутов выступают:
- необходимость проезда или прохода по территории участка, принадлежащего частному лицу (например, дорога общего пользования проходит по участку);
- проведение коммуникаций для общественных нужд;
- предоставление населению возможности использовать природный источник воды;
- исследовательские изыскания, проводимые на территории соответствующего участка;
- обеспечение свободного прохода к прибрежной зоне;
- размещение на земле знаков для проведения геодезических работ, межевания;
- выпас, прогон скота.
Что такое сервитут земли
Сущность понятия сервитут исходит из необходимости использования надела земли, принадлежащего на праве собственности другому лицу.
Установление и порядок регулирования сервитутов регламентируется нормами гражданского и земельного законодательства. Применение сервитута необходимо его владельцу для решения значимых хозяйственных вопросов (проход или проезд через участок, получение возможности прокладки инженерных коммуникаций, необходимость доступа к водным объектам и т. д.).
Порядок установления обременения на землю может быть принят добровольно, на основании договоренностей между инициатором установления сервитута и хозяином участка. Если подобное соглашение с владельцем было достигнуто, то оформляйте это решение договором, чтобы обезопасить себя в дальнейшем.
В отдельных случаях земля, на которую необходимо наложить обременение, находится в собственности государства. При таких обстоятельствах, предоставления сервитута будет зависеть от решения уполномоченного органа власти.
При возникновении необходимости использования чужой территории, первоначально попытайтесь прийти к согласию с владельцем этой земли. Если собственник разрешит наложить обременение на участок земли, то оформляйте двустороннее соглашение, подтверждающее этот факт.
Однако следует учитывать, что использование чужой территории может причинить неудобства хозяину земли, поэтому собственники имущества зачастую не дают разрешения на сервитут. Если возникшие хозяйственные проблемы нельзя решить без добровольного обременения чужой собственности, обращайтесь в судебные органы.
При весомой доказательственной базе (наличие справок о необходимости установки коммуникаций через территорию соседа, отсутствие возможности проезда и т. д.) суд выносит постановление о предоставлении сервитута. Данные обстоятельства регулируется положениями статьи 275 Гражданского кодекса РФ.
Если обстоятельства носят длящийся характер (долгосрочные), то в ходатайстве, кроме необходимости обременения чужой территории укажите и просьбу о возможности пользоваться сервитутом пожизненно.
При положительном решении судебных органов обременение на землю будет распространяться и в случае продажи или аренды участка.
Для оформления добровольного соглашения об ограниченном пользовании землей, приготовьте следующие документы:
- договор о порядке использования, с указанием целей и срока сервитута;
- документ об оплате государственной пошлины;
- документация на земельный участок (свидетельство о собственности, кадастровый паспорт и т. д.).
В дальнейшем, имеющиеся документы вместе с заявлениями обеих сторон сделки, подаются в службу Росреестра для регистрации обременения на участок и внесения соответствующих записей в ЕГРН.
Согласно требованиям гражданского законодательства, все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Установление обременений также должно пройти официальную процедуру узаконивания.
Подача всех необходимых документов в уполномоченный орган возможна одним из участников договора (собственником земли или лицом, претендующим на установление ограничений на участок), главное иметь на руках подписанный обеими сторонами договор о сервитуте.
Официальное действие сервитута начинается с момента государственной регистрации. На практике же этот вопрос стороны вправе решить самостоятельно, предоставление участка в пользование может произойти раньше.
Согласно положениям земельного законодательства, сервитуты подразделяются по видам:
- сервитуты частного характера;
- публичные сервитуты.
Сервитут, установленный в интересах частного лица, регламентируется договором, заключенным между хозяином участка и гражданином, нуждающимся в использовании чужой территории в личных целях. При отсутствии взаимопонимания сторон, решение о наложении обременения применяется в рамках судебного спора.
Сервитут публичного характера определяется для удовлетворения потребностей большой группы людей (муниципального образования).
Для его установления требуется издание нормативного акта государственного органа. Для инициирования выделения публичных сервитутов созываются общественные слушания.
Сервитут частного характера устанавливается на основании следующих документов:
- договор о предоставлении права ограниченного пользования участком (укажите причины необходимости установления сервитута, характеристики участка, срок пользования и наличие или отсутствие платы за сервитут);
- судебный акт (в случае, когда инициатору установления сервитута не удалось достичь согласия с собственником имущества).
При судебном рассмотрении дела об установлении обременения на участок, подтвердите досудебный порядок урегулирования конфликта.
Заблаговременно официально направьте или вручите обращение о необходимости выделения сервитута собственнику имущества.
Если в течение 30 дней владелец участка не предоставит вам разрешение на использование своей земли, обращайтесь с ходатайством в судебные органы.
Примеры расчета соразмерной платы за сервитут (стоимости сервитута)
Согласно ст. 209 ГК РФ собственник любого имущества обладает следующим пакетом прав: владение, пользование и распоряжение. Владение – это обладать имуществом; пользование – использование имущества определенный период времени и по определенному назначению; распоряжение – возможность совершать в отношении имущества как физические, экономические, так и юридические действия.
Согласно ст.274 ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от соседнего участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком, что и называется сервитутом. Данное понятие аналогичным образом закреплено в ФЗ №122 от 21 июля 1997 г. и в Земельном Кодексе РФ. Верховный Суд пояснил, что сервитут может быть установлен только в «крайних» случаях.
Сервитут может устанавливаться для следующих целей:
- Установление прохода и (или) проезда к соседнему земельному участку, при невозможности организации подъездных путей без установления сервитута;
- Обслуживание инженерных, коммунальных сетей;
- Проведения дренажных работ;
- Проведения исследований;
- Размещения на участке межевых и геодезических знаков;
- И другие случаи.
Довольно часто установление сервитута дает право пользователю не только право пользования, но и право владения. В частности, при установлении права прохода и проезда.
Сервитут может устанавливать не только на земельные участки, но и на здания и сооружения, встроенные помещения и иное недвижимое имущество. Но чаще всего приходится сталкиваться с сервитутами именно на земельных участках.
Сервитут может быть установлен как в отношении неограниченного круга лиц (публичный сервитут), так и в пользу конкретных лиц (частный сервитут). Наиболее яркий пример публичного сервитута – обеспечение доступа граждан к озеру и его береговой полосе.
Пример: как рассчитать цену на землю?
СПРАВКА. Процентная стоимость – процент от стоимости участка. Таким образом, сервитут может стоить столько же, сколько и сама земля.
Для того, чтобы определить процентную стоимость сервитута, нужно сложить все факторы (в процентах) и разделить на количество факторов – на 4. Примерные отчеты оценки сервитута земельного участка в процентах выглядят примерно так:
Пример 1. По дороге, проходящей через объект, периодически проезжает техника. Тогда доля ЗУ будет равна 0% (очень малая часть), неудобства равны 0% (собственник не использует дорогу для своих нужд), интенсивность равна 50% (техника ездит каждый день несколько раз), а влияние сервитута будет также равно 0%.
Тогда общая стоимость считается как (0 + 0 + 50 + 0)/4 = 12,5%. Иными словами, сервитут будет стоить как 12,5% обремененного объекта.
Пример 2. На половине участка возведены небольшие постройки, причем они используются относительно интенсивно и создают средние ограничения для собственника. Тогда значение всех 4 факторов будет равно 50%, а общая стоимость сервитута равна (50 + 50 + 50 + 50) / 4 = 50% от стоимость объекта.
Пример 3. Водоем, занимающий четверть от участка обнесен забором и используется круглые сутки, тогда значение занятой площади ЗУ будет равно 25%, интенсивность и степень ограничений равны 100%, а влияние сервитута на проведение сделок – 75%. Тогда мы получаем (25 + 100 + 100 + 75) / 4 = 75%, то есть стоимость сервитута равна 75% от стоимости объекта.
СПРАВКА. Полученная стоимость может быть выплачена как одноразово, так и путем постоянных платежей. Плата за установление сервитута, в таком случае, равняется значению одноразовой выплаты.
Сервитут — это право пользования чужим земельным участком
Слово это происходит от латинского «servitus» (или «servitutis»), что в переводе означает подчинённое положение. Понятие пришло к нам еще из римского права, ибо споры о земельных участках ведут историю с момента появления собственности на них.
Рассмотрим пример. Вы долго копили и купили себе дачу. Большой дом, баня, 6 соток земли для огорода — красота. Но в один прекрасный день приходит сосед и заявляет: «Я могу попасть на свой участок только через твой. Давай-ка сделаем калитку и проложим тропинку прямо по твоим соткам». А потом подтянулись и другие соседи с такими же требованиями.
Оказалось, что все соседние дачи никак не соединены с дорогой. И действительно, к себе домой они могут попасть только через вашу землю. Вы, конечно, воспротивились — кому надо, чтобы по его собственности ходили чужие люди? Но соседи не растерялись и подали заявления в суд.