Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить собственность на квартиру в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформить право собственности на квартиру вы сможете после того, как дом будет поставлен на кадастровый учет. Постановка дома на кадастровый учет может занять до полугода, но точные сроки лучше уточнить у вашего застройщика при подписании акта приема-передачи.
Какой срок предоставления документов
Если кредитный договор подписан до 29.11.2022 года, крайний срок предоставления документов — 3 года с даты получения ипотеки, если собственность не оформлена раньше.
Если кредитный договор подписан с 29.11.2022 года, крайний срок предоставления документов — срок передачи ключей согласно договору долевого участия или договору уступки прав требования + 6 месяцев на оформление собственности.
Если застройщик задерживает сдачу недвижимости, и вы понимаете, что не успеете предоставить документы в срок, необходимо сообщить об этом в банк. Сделать это нужно до истечения срока, установленного кредитным договором. Достаточно написать заявление о продлении сроков и приложить документы, подтверждающие нарушение сроков застройщиком. Менеджер банка поможет разобраться, какие документы потребуются. В данном случае при отсутствии документов банк также может начислить неустойку.
Кaкиe пoдвoдныe кaмни ecть пpи пoкyпкe квapтиpы в нoвocтpoйкe и oфopмлeнии пpaвa coбcтвeннocти нa нee
Cтaдия cтpoитeльcтвa. Пoкyпaть квapтиpy в нeдocтpoeннoм дoмe выгoднee, чeм в cдaннoм в экcплyaтaцию здaнии — тaкиe квaдpaтныe мeтpы cтoят дeшeвлe. Oднaкo нyжнo yчитывaть peпyтaцию зacтpoйщикa и cтaдию cтpoитeльcтвa, пpeждe чeм oтдaвaть дeньги. Ecли вы пoкyпaeтe жильe eщe нa cтaдии oбycтpoйcтвa кoтлoвaнa или зaливки фyндaмeнтa, пpoцecc cтpoитeльcтвa, a знaчит — и oфopмлeния coбcтвeннocти — мoжeт зaтянyтьcя нa дoлгиe гoды. Пoэтoмy лyчшe пoкyпaть нeдвижимocть в гoтoвoм, cдaннoм в экcплyaтaцию, дoмe, либo в здaнии нa финaльныx этaпax cтpoитeльcтвa — нaпpимep, бeз внeшнeй и внyтpeннeй oтдeлки.
Фopмa дoгoвopa. Moжнo кyпить нeдвижимocть пo cтaндapтнoмy дoгoвopy кyпли-пpoдaжи либo пo дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe. Bтopoй вapиaнт пpeдпoчтитeльнee, пoтoмy чтo oн:
✅ Гapaнтиpyeт, чтo oднa и тa жe квapтиpa нe бyдeт пpoдaнa paзным лицaм, тo ecть coбcтвeнникoм бyдeтe тoлькo вы
✅ 3aщищaeт oт пpoблeм c oфopмлeниeм зacтpoйщикoм зeмeльнoгo yчacткa, нa кoтopoм вoзвoдитcя дoм
✅ Пoзвoляeт зacтpoйщикy caмocтoятeльнo oфopмлять пpaвo coбcтвeннocти пoкyпaтeлeй, чтo минимизиpyeт вaши вpeмeнныe зaтpaты
Aккpeдитaция нoвocтpoйки в бaнкe. Этo вaжнo для тex, ктo coбиpaeтcя бpaть ипoтeкy нa пoкyпкy квapтиpы. Ecли нoвocтpoйкa или зacтpoйщик нe aккpeдитoвaны ни в oднoм бaнкe, пoлyчить зaйм бyдeт кpaйнe пpoблeмaтичнo. Пoэтoмy пpoвepьтe, являeтcя ли зacтpoйщик пapтнepoм кpeдитныx opгaнизaций — cдeлaть этo мoжнo либo нa oфициaльнoм caйтe caмoй кoмпaнии-зacтpoйщикa, либo нa oфициaльныx caйтax бaнкoв.
Квapтиpa нe гoтoвa. Ecли вы xoтитe oфopмить пpaвo coбcтвeннocти, oбязaтeльнo нyжнo бyдeт пoдпиcaть aкт пpиeмки-пepeдaчи нeдвижимocти. Пoдпиcывaя eгo, вы coглaшaeтecь c тeм, чтo cocтoяниe жилья вac ycтpaивaeт, и пocлe пoдпиcaния зacтpoйщик нe бyдeт пpoвoдить oтдeлoчныe paбoты. Ecли чтo-тo в квapтиpe нe гoтoвo, нo вы xoтитe зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти, нyжнo oбязaтeльнo yкaзaть в aктe вce имeющиecя нeдocтaтки и пoлyчить oт зacтpoйщикa дoкyмeнт-oбязaтeльcтвo, в кoтopoм oн пoдтвepдит дeфeкты и oбязyeтcя иx ycтpaнить. Toгдa вы oфopмитe пpaвo coбcтвeннocти и пoлyчитe гoтoвoe жильe — зacтpoйщик бyдeт oбязaн дopaбoтaть eгo.
Кoгдa нecкoлькo coбcтвeнникoв cтaнoвятcя oдним. Ecли вы пoкyпaли квapтиpy в paвныx дoляx или зaключaли дoгoвop дoлeвoгo yчacтия cpaзy нa нecкoлькиx coбcтвeнникoв, пpocтo тaк oфopмить жильe нa oднoгo влaдeльцa нe пoлyчитcя. Пpи дoгoвope кyпли-пpoдaжи мoжнo бyдeт oфopмить дapcтвeннyю нa тoгo, ктo cтaнeт coбcтвeнникoм. Пpи дoгoвope дoлeвoгo yчacтия — зapeгиcтpиpoвaть в Pocpeecтpe дoгoвop ycтyпки пpaв и oбязaннocтeй пo ДДУ в пoльзy oднoгo влaдeльцa.
Нюансы и сложности при оформлении
Большинство проблем вызывается несвоевременным или неправильным оформлением документов. Владельцы часто откладывают это на потом – иногда из-за нерасторопности, иногда из-за ошибок в документах. Некоторые затягивают процесс сознательно, например, чтобы подольше не платить налог на имущество.
Такой подход наверняка приведет к возникновению сложностей. К примеру, владелец может умереть, и тогда наследникам будет передана не квартира, а имущественные права, и им придется обращаться в суд. Кроме того, наследник может попросту не знать о праве наследования, так как ни в каких документах его фамилия не фигурирует.
Рекомендуем обратить внимание на наличие услуги по оформлению прав у застройщика. Если строительная компания помогает оформить в собственность квартиру при ипотеке, это экономит время и силы покупателей, а самое главное – свидетельствует о ее добросовестности и высоком уровне сервиса.
Обязанности застройщика
Застройщик обязан отправить всем дольщикам информацию о завершении строительства дома и о его готовности к передаче. Сделать он это должен не менее чем за 1 месяц до определенного в договоре срока передачи объекта долевого строительства. Также он обязан предупредить всех участников о необходимости принятия объекта долевого строительства, а также о последствиях в случае их бездействии. Информация отправляется заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства при этом может быть установлен не ранее, чем за 14 дней и не позднее, чем за 1 месяц до указанного в договоре срока передачи.
После ввода дома в эксплуатациюв течение 10 рабочих дней многоквартирный дом встаёт на кадастровый учёт. Эту процедуру осуществляет департамент имущественных отношений города и направляет информацию в Росреестр. Застройщик в этом процессе не участвует, но контролирует его. После постановки дома на кадастровый учет можно осуществлять регистрацию прав собственности на квартиры.
Какие документы подаются на регистрацию права
В соответствии с нормами нового ФЗ РФ № 218 владелец недвижимости должен предоставить в росреестр следующие документы для регистрации права собственности на квартиру:
- Заявление установленного образца;
- Паспорт;
- Квитанцию с подтверждением внесения госпошлины;
- Документ, на основании которого заявитель владеет имуществом;
- Выписку из ЕГРН;
- Свидетельство о приватизации объекта;
- Доверенность на представителя (если интересы владельца представляет уполномоченное лицо).
Какие документы вы получаете в результате
Начиная с 2017 года существовавшие ранее гербовые свидетельства о регистрации права собственности упразднены. Некоторое время их еще печатали на обычном листе формата А4, а затем вообще ликвидировали.
Теперь регистрация существует только в виде информации, внесённой в реестр. Если понадобится «бумажное» подтверждение – просто берется выписка из ЕГРН. Запасать их «на все случаи жизни» не нужно – все равно потребуют свежую.
В некоторых случаях, впрочем, собственнику даже не понадобится самостоятельно ее брать – заинтересованная инстанция сама сделает запрос. За это спасибо уже упомянутому ранее электронному документообороту.
Но в первый раз выписку вам выдадут. А также вернут все оригиналы документов, которые вы подавали. На основном документе правообладания должен стоять регистрационный штамп.
Проследите за этим моментом! В некоторых случаях штамп регистрации избавит вас от необходимости получать новую выписку из ЕГРН.
Кратко — как оформить право собственности на квартиру в 2021 году
- При подписании акта приема-передачи уточните у застройщика сроки постановки новостройки на кадастровый учет или дождитесь оповещения от него.
- Соберите пакет необходимых документов (паспорт, договор, акт приема-передачи, кадастровый паспорт, госпошлина).
- Подайте документы на регистрацию в Росреестр: лично в МФЦ или офисе Росреестра, онлайн на сайте Росреестра или через посредника.
- Получите бумажную или электронную выписку из ЕГРН в течение 7−9 рабочих дней.
- Стоит заранее проконсультироваться с менеджером в банке о дополнительных шагах, если квартира приобреталась в ипотеку.
- Несмотря на то, что в законодательстве не указано, в какой срок необходимо оформить право собственности на квартиру, лучше не затягивать. Без государственной регистрации вы не будете считаться полноправным владельцем жилья.
Какие документы потребуются для оформления собственности на квартиру, купленную по ДДУ?
Если вы приобрели квартиру с помощью договора участия в долевом строительстве, потребуются следующие документы:
- заявление участника долевого строительства о регистрации права собственности;
- заявление о регистрации залога;
- паспорт;
- договор участия в долевом строительстве;
- ипотечный договор с банком (если квартира куплена в ипотеку);
- акт приема-передачи квартиры;
- документ об уплате госпошлины за регистрацию права собственности (для физлиц — 2 тысячи рублей).
Как исправить ошибку в ЕГРН?
Если вы обнаружили техническую ошибку в реестре ЕГРН (например, опечатка в имени), необходимо обратиться в ближайший МФЦ по месту жительства и направить заявление в Росреестр с описанием выявленной ошибки. В течение 3 дней ошибка будет исправлена.
В случае, если ошибка связана с теми документами, которые изначально были поданы в Росреестр, придется заново собирать пакет:
- технический план на квартиру;
- договор
купли-продажи (или дарения, долевого участия, приватизациии т. д. ).
Росреестр несет ответственность за достоверность сведений в ЕГРН. Если вы понесли ущерб, связанный с ошибкой в базе, вы имеете права добиваться компенсации в суде.
Необходимые документы для МФЦ
Для того, чтобы зарегистрировать квартиру в МФЦ, следует собрать следующий пакет документов:
- договор долевого участия;
- заявление покупателя;
- паспорт дольщика;
- кадастровый паспорт с экспликацией;
- подписанный акт приёма-передачи;
- квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины (в размере 2 тысяч рублей);
- закладная из банка в случае, если на квартиру оформлена ипотека (2 оригинала или оригинал и копия, которые оформляются в банке);
- справка о погашении ипотеки (если кредит был погашен, но погашение не было зарегистрировано);
- доверенность, оформленная у нотариуса (лишь в случае, если регистрация поручена третьему лицу);
- свидетельство о браке (если покупка квартиры была совершена супругами);
- если дольщик — несовершеннолетний, необходимо предоставить свидетельство о рождении и разрешение из органов опеки;
Как корректно пройти процесс регистрации
Регистрация права собственности на квартиру в новостройке возможна тремя вариантами.
1.Силами застройщика
Оптимально – прибегнуть к сервису застройщика. Приступать к процедуре он может по завершении процесса введения дома в эксплуатацию и подготовки всего пакета документов. Затем он берет на себя ответственность за оформление ваших прав владения за дополнительную небольшую плату.
2.Самостоятельно
Вам вполне по силам заняться процедурой самим. Сначала надо получить у застройщика технический паспорт на жилье по первичному обмеру. Теперь дело за постановкой жилплощади на кадастровый учет + оформление кадастрового паспорта.
Собрав комплексный пакет документации, предоставьте его в соответствующий госорган, где сотрудник выдаст вам заявление на подпись. Получив расписку, подтверждающую, что ваши документы приняты, вы получаете свидетельство права собственности.
3.Через обращение в суд
Если по какой-то причине застройщик отказал вам в выдаче необходимых для подтверждения факта владения справок, вы можете написать заявление в суд. Однако предварительно попробуйте решить конфликт в досудебном порядке.
Необходимые документы и условия для покупки квартиры.
Основным документом выступает договор долевого участия. По ст. 4 № 214-ФЗ в ДДУ должны быть прописаны следующие данные:
- условия и срок оплаты;
- цена сделки;
- сведения об объекте: площадь и план квартиры, проектные данные о самом доме, количество комнат и других помещений, этаж, подробности о местонахождении;
- сроки передачи помещения дольщику в собственность;
- гарантийные сроки на дом. Они не могут быть меньше 5 лет, установленных № 214-ФЗ;
- способы, которыми застройщик исполнит обязательства по договору.
Далее осуществляется регистрация ДДУ в Росреестре. При заключении договора с первым дольщиком в госорган предоставляется отдельно документация от застройщика, разрешения на возведение и на сам объект. Регистрация следующих договоров требует лишь:
- ДДУ;
- Сведений о дольщике;
- Сведений об объекте сделки.
Оплата, согласно положениям № 214-ФЗ, осуществляется после регистрации ДДУ. После сдачи объекта в эксплуатацию можно регистрировать собственность.
На квартиру в новостройке нужно оформить право собственности, согласно законным стандартам и положениями законодательства РФ. Предусмотрено 3 основных способа регистрации:
- личная явка в МФЦ;
- онлайн-регистрация через портал Росреестра;
- через доверенное лицо по доверенности в которой прописаны полномочия.
Стоимость госпошлины 2 000 рублей. Оплата может осуществляться через:
- банк;
- почту;
- МФЦ;
- терминал;
- онлайн-банкинг.
После оплаты данные о квитанции попадают в единую государственную базу. Но лучше перестраховаться и сохранить чек. В случае конфликта его наличием можно доказать факт оплаты.
При этом могут потребовать реквизиты региона и код бюджетного ведомства. Информация есть на портале госрегистратора. На верхней панели достаточно выбрать регион, и необходимые сведения высветятся на экране. Срок действия госпошлины составляет 3 года.
Для оформления квартиры в новостройке потребуются следующие документы:
- Паспортные данные.
- Заявление о регистрации права собственности.
- Акт приема-передачи на квартиру, заключаемый с застройщиком.
- ДДУ или договор переуступки прав требования.
- Разрешение о вводе жилья в эксплуатацию.
- Техпаспорт.
Если оформление права собственности на квартиру в новостройке происходит при участии банка (с помощью ипотечного кредита), то потребуется дополнительно:
- закладная;
- кредитный договор об ипотеке.
Что еще нужно знать при оформлении собственности на квартиру в новостройке?
1. Если покупка происходит в совместном браке, и собственниками выступают оба супруга, то предоставляется свидетельство о браке.
2. При оформлении собственником несовершеннолетнего лица сделка возможна только при участии сотрудников органа опеки и попечительства: организация должны выдать соответствующее разрешение. Также потребуется дополнительно представить свидетельство о рождении.
Суть нововведений в оформлении квартиры в новостройке
Новый закон существенно упрощают порядок регистрации недвижимости, в том числе в новостройке. Сроки государственной регистрации сокращаются, кроме того, зарегистрировать право собственности можно в любом регионе независимо от места нахождения объекта недвижимости. Еще одно нововведение – доносить квитанцию об оплате госпошлины можно в течении пяти дней после сдачи документов.
Конечно, сама процедура регистрации начнется только после того, как вы подтвердите уплату пошлины, но отказывать в приеме документов без пошлины теперь не имеют права. В общем, многие изменения очень позитивные.
Но есть один настораживающий момент: отменяется такой документ, как Свидетельство о государственной регистрации права собственности. Теперь вся информация о недвижимости и ее владельцах будет содержаться только в Едином государственном реестре недвижимости.
Собственно говоря, те, кто оформляет квартиру в новостройке, начиная с 2017 г., никакого подтверждающего документа не получат, что не очень удобно для тех, кто привык верить именно «бумажкам». Так же некоторые юристы видят «слабое место» нововведений в том, что теперь переоформлять квартиру можно в любом регионе. То есть, если вашу квартиру преступным образом переоформят на себя, вы об этом даже не узнаете.
Вот как комментирует эту ситуацию Мария Баст, председателя Ассоциации Адвокатов России за Права Человека, адвокат: «Единственным подтверждением права собственности является теперь отражение этого права в электронном реестре прав на недвижимое имущество. Свидетельство о праве собственности в настоящее время утратило свою юридическую силу, на руки при оформлении права собственности свидетельство теперь не выдается. Единственное подтверждение – выписка из единого государственного реестра, действующая на момент выдачи. Выписка подтверждает только то, что на момент ее получения человек является собственником. Соответственно, никто не гарантирует, что через короткое время в реестр не будут внесены изменения, лишающие собственника его права.
Дело в том, что на процедуру оформления права собственности новые изменения никак не повлияли, так как основанием для внесения изменений в реестр является, например, договор или решение суда – любой правоустанавливающий документ. Проблема в том, что внесение в реестр не предоставляет вам документа, подтверждающего, что человек собственник наравне с его регистрацией.
Если раньше был реестр и подтверждение в виде свидетельства, то теперь остался только реестр, а выписка – это лишь справка на текущий момент. Передача по договору, как и раньше, так и сейчас, означала лишь основание на подачу в Росреестр заявления о регистрации права собственности, и Росреестр принимал решение, вносить ли изменения на основании представленных документов.
В нашем законодательстве момент перехода права собственности – это регистрация этого права в Росреестре, а не договор или иной правоустанавливающий документ.
Одной из мер, которая позволит защитить вас от дальнейших преступных действий с вашей квартирой, является следующее. В момент оформления новостройке в Росреесте, оставьте личное заявления, с просьбой не проводить регистрирующие сделки с вашей недвижимостью без вашего присутствия и не производить их в других регионах. Пока сложно сказать, как отнесутся регистрирующие органы к данном заявлениям и какая практика сложится но это – вполне разумные меры подстраховки при оформлении новостройки в собственность».
Как купить квартиру в новостройке?
Статистика об обманутых дольщиках нередко становится причиной серьезных сомнений при покупке квартиры в новостройке. Однако следует признать, что среди людей, отдавших последнее и даже взявших ипотеку, много тех, кто на этапе выбора застройщика проявил непростительное легкомыслие, не проверив должным образом покупаемый объект.
Нельзя покупать недвижимость, которая не имеет четкого указания на номер квартиры, а обозначена как «доля» от общей площади дома-новостройки.
Нельзя полагаться на проверку «Юридической чистоты» банком-кредитором, если вы берете ипотечный кредит. В случае проблем банк всегда вернет свои деньги – для этого существует обязательное требование о страховании. Причем платит за страховку заемщик, а деньги, уплаченные за не построенную недвижимость, возвращаются банку.
Нельзя слепо полагаться на репутацию продавца: нередки случаи, когда вполне приличные агентства берут на реализацию сомнительные объекты сомнительных застройщиков.
Есть четкие правила, выполняя которые, можно не волноваться за судьбу денег, вложенных в инвестирование новостройки:
- договор долевого участия в строительстве дома должен заключаться исключительно по ФЗ-214;
- подписывать договор и производить оплату можно только при наличии полного пакета разрешительной документации (их список смотри ниже);
- покупка непосредственно у застройщика является предпочтительней покупки у многочисленных посредников;
- договор инвестирования должен пройти регистрацию в ЕГРН сразу после оплаты (или согласно иных условий договора о размере и сроках платежей);
- помимо документации следует изучить деловую репутацию застройщика, а если она запятнана «двойными продажами» или длительными просрочками ввода предыдущих объектов (хотя сейчас за это большие штрафы), есть смысл отказаться от покупки. Такую же осторожность следует проявить и при покупке квартиры у юридического лица, которое только начинает свой бизнес и возводит первый объект.
Препятствие застройщика процедуре оформления
Наряду со стандартной процедурой, когда строительная компания не чинит никаких препятствий покупателю жилья, иногда возникают и противоположные ситуации.
Можно сразу предвидеть наличие каких-то подводных камней по таким признакам:
- по разным причинам застройщик не предоставляет каких-либо документов, которые подтверждают факт введения дома в эксплуатацию, иную разрешительную документацию;
- заказчик отказывается комментировать или не дает внятных ответов о том, почему дом до сих пор не поставлен на государственный кадастровый учет и/или почему у него до сих пор нет почтового адреса и индекса;
- застройщик уклоняется от присутствия на процедуре регистрации права собственности на жилой дом.
На практике у будущего покупателя довольно мало источников достоверной информации. Однако если налицо один или несколько их описанных признаков, а также в случае, когда дом не стоит на кадастровом учете, следует воздержаться от приобретения жилья в такой новостройке.
Оформление права собственности через МФЦ
Право собственности участника долевого строительства на квартиру подлежит государственной регистрации. Порядок действий, а так же необходимый перечень документов определен Федеральным законом N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Чтобы зарегистрировать в собственность построенную недвижимость через МФЦ, нужно прийти в любой многофункциональный центр, оказывающий подобную услугу.
Желательно дождаться, чтобы застройщик произвел первую регистрацию помещения в доме самостоятельно, т. к. это уменьшит список подаваемых каждым дольщиком документов (не будет необходимости в предоставлении технического плана, разрешения на ввод в эксплуатацию и других бумаг, которые подаются только раз для всего дома в целом).
Заявление подает собственник помещения, либо его представитель по доверенности (тогда с собой обязательно нужно иметь, помимо остальных документов, оригинал и копию доверенности). Список документов, представляемых в МФЦ, состоит из:
- паспорта гражданина РФ;
- договора долевого участия или уступки;
- акта приемки-передачи квартиры;
- квитанции об оплате госпошлины (для физ. лица 2000 рублей, если собственников по договору несколько, то эта сумма пропорционально делится на всех);
- заявления о регистрации (оформляется в МФЦ).
В случае если недвижимость приобретена супругами сообща в совместную собственность (без выделения долей), необходимо предоставить свидетельство о браке, без него заявление не будет принято.
Специалист МФЦ проверяет и принимает указанные документы, составляет их опись, а потом выдает расписку о принятии.
В этой расписке указывается:
- номер заявления, по которому можно проверить его статус;
- перечень принятых бумаг;
- плановая дата выдачи готовых документов;
- ФИО сотрудника.
Срок оформления квартиры в первичную собственность через МФЦ составляет 12 рабочих дней, из них 10 рабочих дней непосредственно на процедуру регистрации в Росреестре, а 2 дня на передачу документов из МФЦ и обратно.
После регистрации и возвращения документов в МФЦ, заявителю придет уведомление, что услуга выполнена. Приехав в центр, он сможет забрать у специалиста:
- правоустанавливающий договор;
- приемо-передаточный акт;
- оригинал выписки о праве собственности.
Договор и акт могут пригодиться позже, например, для подачи документов на налоговый вычет, в т. ч. их необходимо сохранить на будущее.