Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация договоров найма (аренды) жилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы снимаете жильё, то вам нужен договор найма квартиры. Он заключается физическими лицами в отношении жилой недвижимости. Договор аренды используется, когда хотя бы одна из сторон — юридическое лицо, а недвижимость может быть как жилая, так и коммерческая. Эти договоры регулируются разными законами, поэтому важно внимательно смотреть, какой именно документ вы подписываете: если речь идёт о найме, а в «шапке» договора написано «аренда», бумага не будет иметь юридической силы. В случае, когда и собственник, и жилец — частные лица, заключается договор найма жилого помещения между физическими лицами.
Как сдать квартиру официально?
1.Заключаем договор
В этом случае речь идет о договоре найма – соглашении, по которому одна сторона предоставляет в пользование жилое помещение другой стороне за определенную плату. Проще говоря, это документ, в котором закреплены взаимоотношения между арендодателем и нанимателем. Форму договора можно найти на сайте Министерства по налогам и сборам. Его вы и заполняете вместе с нанимателем. В нем указываются паспортные данные обеих сторон, состав семьи нанимателя, адрес и площадь квартиры, которая сдается, размер и сроки оплаты (только в белорусских рублях), права и обязанности и др. Договор должен быть заключен с момента фактического пользования квартиры нанимателем. Можно заключить договор на определенный срок, а можно бессрочно.
Он составляется в трех экземплярах: один находится у наймодателя, второй – у нанимателя, третий – в исполнительном комитете (районном, городском, поселковом, сельском), зарегистрировавшем этот договор.
Стороны договора найма и его суть
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
- Предмет договора
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
- Стороны договора
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
- Срок действия договора
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
- Особенности оплаты
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.
- Порядок внесения и возврата депозита
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
- Заключение договора
Нужен ли мне риелтор?
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами,
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
В договоре определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если специальных указаний насчёт этого нет, то считается, что они аналогичны обычно применяемым при аренде подобного имущества: в случае с квартирой это твёрдая сумма платежа, вносимая каждый месяц.
Если арендодатель просит сразу внести плату за 2–3 месяца вперёд или залог, в договоре это обязательно нужно прописать.
В документе также стоит указать, как часто и в каком объёме арендодатель может повышать плату. На практике обычно фиксируют повышение арендной платы раз в год до 10% от начальной стоимости. Но всё это на усмотрение сторон.
Если в договор такой пункт не включён, арендодатель всё же имеет право повысить арендную плату, но делать это можно не чаще одного раза в год. Причём он обязан уведомить жильца об этом заранее в письменной форме. Если новые условия его не устраивают, он может отказаться от договора в одностороннем порядке.
Арендатор также вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, не зависящих от него, условия арендованного помещения ухудшились.
Почему важно официально заключить договор аренды
Не секрет, что из-за необходимости уплаты налога некоторые хозяева жилых помещений не спешат официально заключать договора аренды, а ограничиваются лишь устной договоренностью с нанимателем. Но не стоит забывать, что договор найма защищает интересы как арендатора, так и арендодателя и оберегает их от многих рисков и переживаний.
Вот несколько причин для официального заключения договора аренды:
- Большие штрафы и последующие начисления налога с пеней за весь просроченный период. У налоговых органов существует множество способов вычисления недобросовестных арендодателей: обзвон телефонов из рекламных объявлений об аренде; «горячая линия» для приёма звонков от обиженных соседей или самих нанимателей и т. д.;
- Арендатор может начать шантажировать хозяина жилья доносом в налоговую инспекцию и требовать снижения арендной платы или вовсе её не платить;
- Проблематичность взыскать ущерб с нанимателя, причинённый квартире или имуществу в ней.
- Проблемы при выселении;
- В договоре можно прописать особые условия проживания: не курить, не заводить домашних животных и другие;
- И главное, все устные договорённости не имеют никакой юридической силы.
Что должен содержать типовой договор
Каждый договор должен отражать все аспекты ситуации и составляться индивидуально. Но есть общие рекомендации, основанные на нормах закона. Согласно им, минимальные пункты договора аренды можно представить следующим образом:
- Формальная вводная часть. Здесь нужно прописать, как называется документ, когда и где подписан, а также обозначены стороны. То есть, ФИО и данные съемщиков и арендодателей.
- Предмет документа. Речь тут идет преимущественно о квартире. Нужно подробно описать все важные данные о помещении – адрес, количество комнат, размер площади, кому принадлежит по закону, кто будет проживать вместе с арендодателем и т.д.
- Сведения об оплате. Нужно обозначить, сколько стоит аренда, в каком порядке нужно будет платить. Например, «20 тысяч рублей в период с 20 по 23 число каждого месяца». Также по пунктам следует указать, кто оплачивает коммунальные и прочие счета.
- Права и обязанности. Таких разделов в документе два: для собственника и для арендатора. Условия оговариваются сторонами заранее, а в документе только подлежат закреплению. Например, хозяин квартиры предоставляет полный доступ к жилью и находящемся в нем имуществу, посещает квартиру раз в месяц, заранее предупредив об этом, и т.п. А среди обязанностей съемщиков отражены обязательства вовремя платить, использовать жилье только по прямому назначению (то есть, самостоятельно проживать там), следить за имуществом, на момент окончания проживания оставить все в прежнем состоянии, а в случае повреждений (по вине съемщиков) возместить ущерб и т.д. Таких пунктов может быть множество, стандартно принимается во внимание порядок оплаты, состояние имущества, назначение квартиры, ответственность за повреждения.
- Ответственность сторон. Рекомендуется прописывать этот раздел отдельно, хотя, на первый взгляд, он очень похож на предыдущий. Здесь следует отразить, что хозяин квартиры проверил помещение перед сдачей, удостоверился в комплектности и исправности техники и сантехники, к примеру. Также нужно зафиксировать, что обе стороны ознакомились со всеми пунктами договора и изъявили согласие его подписать добровольно.
- Порядок и условия расторжения договора. Здесь можно уточнить, при каких обстоятельствах съемщики могут покинуть жилье раньше срока. Предусмотреть конкретные причины сложно, поэтому чаще всего указывается, что при непредвиденных обстоятельствах стороны могут договориться и обоюдно решить такой вопрос, без обращения в суд. Также следует уточнить, когда стороне следует предупредить о прекращении срока найма – например, арендаторы за месяц (две недели, десять дней и т.д.) предупреждают хозяев о том, что собираются съезжать.
- Дополнительные условия. Традиционно здесь следует указать непредвиденные обстоятельства, которые могут как-то повлиять на исполнение условий договора.
- Сроки – какой конкретно период съемщики могут жить на указанных условиях.
- Условия продления договора. Можно указать, что с истечением официального срока хозяин и съемщики могут самостоятельно продлить договор (или сделать это с помощью риэлтора, например).
- Данные каждой стороны, их подписи.
Образец договора аренды от R.TIGER
Важно понимать, что любой образец в данном случае будет условным. Даже из приведенных примеров в предыдущих пунктах четко видно, насколько широко поле различных обстоятельств, характерных для процедуры аренды жилья.
Некоторые пункты могут вам вообще не понадобиться, а другие потребуется расписать более конкретно и с дополнительными уточнениями.
Постарайтесь оценить объективно, достаточно ли вам общих рекомендаций – в случае серьезных споров, значение могут иметь не только указанные условия, но и обстоятельства, которые вы пропустили.
Вы можете заказать договор в нашем сервисе. Специалисты грамотно оценят ситуацию, сдаваемое жилье, условия сторон – и сформируют договор, в котором в полной мере будут отражены все нюансы вашего случая.
Как и где заключается договор?
В Бресте арендодателю и квартиросъёмщику надо обратиться в службу «Одно окно» администрации Ленинского района по ул. Ленина 13, каб. 116 или Московского района по ул. Московская 273, каб. 13–14 в зависимости от того, в каком районе находится сдаваемая квартира. С собой возьмите:
- Паспорта или иные документы, которые подтверждают вашу личность.
- Технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение (для собственника)
- Письменное согласие всех собственников жилого помещения – в случае, если оно находится в общей собственности.
Заключаем и регистрируем договор найма жилого помещения. Это осуществляют РСЦ, если в вашем городе их нет, обращайтесь в ЖКХ, исполкомы. Сам договор заполняется в трех экземплярах на месте (бланки вам выдадут, договор типовой, надо будет вписать паспортные данные, срок сдачи, сумму оплаты и т. д.). Также в регистрирующий орган надо представить:
1. заявление от собственника (заполняется на месте). Если сдаваемое в аренду жильё находится в собственности нескольких человек — необходимо получить их согласие на заключение договора и сдачу жилого помещения в аренду;
2. паспорта обеих сторон;
3. документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение (технический паспорт квартиры и свидетельство о государственной регистрации права собственности).
Регистрировать договор самостоятельно не нужно.
Ecли вы peшили cэкoнoмить нa юpиcтe и cocтaвить дoгoвop caмocтoятeльнo, yчтитe эти тpeбoвaния:
🖍 Teкcт дoлжeн быть либo пoлнocтью нaпeчaтaн, либo нaпиcaн oт pyки. Кoмбиниpoвaнный дoгoвop пpимyт, нo coтpyдник пoпpocит нaпиcaть дoпoлнитeльнyю pacпиcкy.
🖍 Ecли oбъeкт (квapтиpa, дoм или кoмнaтa в кoммyнaлкe) нaxoдитcя в зaлoгe y бaнкa — этo нyжнo пpoпиcaть oтдeльным пyнктoм.
🖍 Нyжнo oбязaтeльнo yкaзaть cpoк дoгoвopa, cyммy eжeмecячнoй плaты и пopядoк пepeдaчи дeнeг.
🖍 Пacпopтныe дaнныe (ФИO, cepия и нoмep, пpoпиcкa) дoлжны быть yкaзaны для вcex yчacтникoв дoгoвopa. Ecли в дoгoвope ecть дeти, взpocлы yкaзывaют дaнныe иx cвидeтeльcтвa o poждeнии.
Пpoцeдypa peгиcтpaции нoвoгo дoгoвopa
Пoдaвaть зaявлeния нa peгиcтpaцию дoлжны вce cтopoны, кoтopыe пpoпиcaны в дoгoвope. Пpидyмывaть тeкcт caмoмy нe нyжнo: в MФЦ или Pocpeecтpe выдaдyт гoтoвoe зaявлeниe, кoтopoe нyжнo бyдeт пoдпиcaть. Ecли ктo-тo из yчacтникoв cдeлки пpийти нe мoжeт, нyжнo cocтaвить дoвepeннocть y нoтapиyca — oнa oбoйдeтcя пpимepнo в 500 pyблeй. Baжнo знaть, чтo paнee зaключeнный дoгoвop apeнды (ecли oн был) дoлжeн быть pacтopгнyт, инaчe нoвый нe вoзьмyт. Пoдaть зaявлeниe нa peгиcтpaцию нyжнo нe пoзжe, чeм чepeз мecяц пocлe дaты зaключeния дoгoвopa.
Нaпpимep, ecли в дoкyмeнтe пpoпиcaнa дaтa 25 oктябpя, a зaявитeли пpишли 26 нoябpя, тo вмecтo зapeгиcтpиpoвaнныx дoгoвopoв coтpyдник выдacт yвeдoмлeниe oб oткaзe в paccмoтpeнии дeлa. Пoэтoмy ecли зapeгиcтpиpoвaть дoгoвop нaймa в cpoк нe выxoдит, лyчшe cocтaвить нoвый и yкaзaть cвeжyю дaтy.
C coбoй нyжнo взять пacпopтa и cвидeтeльcтвa o poждeнии, ecли в дoгoвope ecть дeти. Инocтpaнцaм пpидeтcя пoтpaтить oкoлo 600 pyблeй нa нoтapиaльный пepeвoд пacпopтa, инaчe coтpyдник мoжeт oткaзaть в пpиeмe. B пaкeтe дoкyмeнтoв oбязaтeльнo дoлжны быть тpи экзeмпляpa дoгoвopa apeнды. Coбcтвeнникy жилья, кoтopoe cдaeтcя в apeндy, жeлaтeльнo имeть c coбoй дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe пpaвo coбcтвeннocти нa oбъeкт. Этo мoжeт быть cвидeтeльcтвo или выпиcкa из EГPН. 3aбиpaть иx нe бyдyт: coтpyдник пpocтo пocмoтpит aдpec, кaдacтpoвый нoмep и мeтpaж, чтoбы пpaвильнo зaпoлнить зaявлeниe.
3a peгиcтpaцию дoгoвopa apeнды взимaeтcя гocпoшлинa — 2000 pyблeй. Этa cyммa дeлитcя нa вcex yчacтникoв cдeлки. Нaпpимep, oдин нaймoдaтeль и тpи нaнимaтeля зaплaтят пo 500 pyблeй кaждый. Peквизиты выдacт coтpyдник, a oплaтить мoжнo бyдeт в любoм бaнкe или плaтeжнoм тepминaлe. Физичecкиe лицa пpeдocтaвляют квитaнции, a юpидичecкиe — плaтeжныe пopyчeния.
Пocлe пoдпиcaния зaявлeний кaждый yчacтник cдeлки пoлyчит oпиcь. Oнa пoдтвepждaeт, чтo дoгoвopa пpиняты нa peгиcтpaцию. 3aкoн гoвopит, чтo opгaн oбязaн зapeгиcтpиpoвaть дoгoвop в тeчeниe пяти paбoчиx днeй — пocлe этoгo нaймoдaтeль и нaнимaтeль мoгyт зaбpaть cвoи дoкyмeнты c пeчaтью Pocpeecтpa.
Baжнo знaть, чтo пocлe peгиcтpaции нa oбъeкт нeдвижимocти нaлoжaт oбpeмeнeниe — oгpaничeниe, кoтopoe пpeдпoлaгaeт пpeимyщecтвeннoe пpaвo apeндaтopa нa пpoдлeниe apeнды квapтиpы. Пpи этoм квapтиpy мoжнo бyдeт пpoдaть, зaлoжить или пoдapить. Чтoбы cнять этo oбpeмeнeниe, нyжнo дoждaтьcя oкoнчaния cpoкa дoгoвopa или cнoвa coбpaть вcex yчacтникoв и зapeгиcтpиpoвaть пpeкpaщeниe oбязaтeльcтв.
Как сдать свою квартиру
В первую очередь нужно определить настоящую арендную стоимость квартиры, которая будет сдаваться, для этого нужно:
1) Прозванивать разные риэлтерские фирмы, говоря, что Вы желаете сдать квартиру, описывать при этом плюсы и минусы собственного объекта, узнавать примерную стоимость, выслушивать насчёт перспектив — как быстро риэлторы помогут сдать Вашу жилплощадь. Стоимость можно услышать очень разную (зачастую её определяют сами агенты — они не всегда говорят правду, часто обрабатывая клиента, причём каждый это делает по-своему). Выслушав, нужно благодарить и прощаться. Информацию Вы узнали, с этого момента потребуется определённое время для «остывания» от бесед с риэлторами и для взвешивания всего услышанного.
2) Установить стоимость в соответствии с рыночной. Она должна быть не чрезмерно высокой, отвечать качеству объекта, тогда квартирант не убежит от Вас через 1-2 месяца, а у Вас не появятся проблемы, вызванные разными претензиями со стороны квартирантов и поисками новых. Таким образом, правильная оценка квартиры позволит обеспечить устойчивый доход надолго, а также спокойные отношения с квартирантами.
Какие именно факторы требуется учесть, подсчитывая стоимость?
- Район. Как далеко от метро. Насколько долго ехать к центральной части города? При езде в час пик можно ли попасть в пробку? Какова цена в месяц проезда для человека, место работы которого расположено приблизительно в 1 часе езды?
- Соседи. Немаловажный фактор ценообразования. Адекватные люди, не алкоголики, не шумящие — это очень хорошо. Тогда у квартирантов не будет претензий. В противном случае следует приготовиться к значительному снижению стоимости аренды или к частой смене квартирантов, пока они не окажутся ещё более проблемными, чем соседи. Тогда им точно удастся найти способ воздействия на соседей.
- Этаж. Хорошо, когда он не 1-й и не последний. В противном случае придётся приготовиться к снижению стоимости. Аналогично при угловой квартире.
- Площадь объекта. Стоимость прямо пропорциональна ей.
- Наличие ремонта, при наличии — качество его проведения и год выполнения. Наличие/отсутствие грибка, ржавчины на трубах, протекания сантехники. Данные вопросы всегда возникают во время осмотра объекта.
- Есть ли мебель, какого она качества, сколько времени эксплуатируется. Старая мебель равносильна отсутствию мебели. Для множества людей одна лишь устаревшая мебель — уже веская причина для отказа от съёма квартиры.
- Есть ли бытовая техника, каков уровень её качества, сколько времени она эксплуатируется. Устаревшая техника — это недостаток. Вряд ли новому жильцу захочется материально отвечать за технику, которую перед ним кто-то уже изрядно попользовал. Требуется её гарантийное обслуживание, в противном случае ответственность за вероятные неисправности будет лежать на Вас целиком.
- Пластиковые окна. Их наличие очень приветствуют квартиранты, однако сегодня это скорее обычный атрибут нормальной квартиры. Такие окна попросту должны быть, а при их отсутствии цена уменьшается.
- Время аренды. При съёме квартиры более, чем на год, торг вполне уместен.
- Активность арендного рынка, зависящая прежде всего от сезона. Обычно сильные спады его активности имеют место примерно с конца декабря до конца января, со второй половины апреля до середины мая и с середины июня до начала сентября.