Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Исправление реестровых и кадастровых ошибок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
А надо ли вообще исправлять кадастровую ошибку? Мы можем десятилетиями жить и знать не знать о существовании ошибки. Исправно платить налоги. Иногда, ошибочные сведения, становятся даже плюсом (например по документам площадь участка меньше, чем на самом деле, что влечет за собой уменьшение налоговой ставки). Но последствия не исправления заведомо известной кадастровой ошибки могут обернуться неприятностью. Так, налоговые органы обяжут внести все неоплаченные взносы и пени. Или, например, кадастровая ошибка может помешать продаже участка, так как надо будет оперативно переоформлять документы.
Что делать, если вы обнаружили ошибку в плане БТИ
Путь правок начинается с письменного запроса. Нужно обратиться в БТИ, где вам выдавали технический паспорт и написать письменное заявление об исправлении ошибки.
В течение 10 дней БТИ должен исправить ошибку, разъяснить сроки исправления ошибки, назначить дату проведения повторного замера квартиры или дать вам обоснованный ответ об отказе.
- В лёгких случаях БТИ исправляет собственную техническую ошибку быстро и «бесшумно».
- В случаях средней тяжести БТИ назначает выход техника на объект для повторных замеров. Обмер помещений позволит узнать точную площадь, расположение помещений и внести соответствующие данные в документы, планы и чертежи.
- В тяжёлых случаях, когда БТИ отказывается признавать ошибку, вам придётся делать запросы в архивы и проектные бюро, сверяться с документами соседей и доказывать, что ошибка допущена специалистами Бюро технической инвентаризации.
- В крайних случаях — суд.
Укaзaннaя плoщaдь нe coвпaдaeт c peaльнoй
Пpoблeмa. Фaктичecкaя плoщaдь мoжeт нe coвпaдaть c плoщaдью, yкaзaннoй в выпиcкe из EГPН.
Peшeниe. Ecли этo oпeчaткa, дocтaтoчнo пpийти в MФЦ и пoдaть зaявлeниe нa иcпpaвлeниe тexничecкoй oшибки. Нe пoзднee тpex paбoчиx днeй coтpyдники Pocpeecтpa внecyт нyжныe измeнeния в EГPН и выдaдyт yвeдoмлeниe. Пocлe этoгo мoжнo зaкaзывaть нoвyю выпиcкy (гocпoшлинa – 400 pyблeй) c пpaвильными cвeдeниями.
Maлeнькaя тoнкocть: чacть 5 cтaтьи 15 Жилищнoгo кoдeкca PФ, пpинятoгo в 2004 гoдy, yкaзывaeт нa тo, чтo пpи пoдcчeтe oбщeй плoщaди жилыx пoмeщeний нe yчитывaютcя бaлкoны, лoджии, вepaнды и тeppacы. Этo знaчит, чтo в дoкyмeнтax, coздaнныx пocлe этoй дaты, yкaзaнa мeньшaя плoщaдь, чeм дo пpинятия зaкoнa.
- 3aявлeниe нa иcпpaвлeниe oшибки пoдaют зaинтepecoвaнныe лицa: coбcтвeнники, cтopoны cдeлки, a тaкжe люди, пpaвa кoтopыx мoгyт быть нapyшeны из-зa oшибки.
- Oпeчaткy иcпpaвят зa тpи дня, peecтpoвyю oшибкy – зa пять.
- Ecли Pocpeecтp oткaжeт в иcпpaвлeнии oшибoк из-зa нeдocтaткa ocнoвaний, пpoблeмy пpидeтcя peшaть чepeз cyд. Этo дoлгий, дopoгoй и нe вceгдa peзyльтaтивный пyть. Лyчшe paзoбpaтьcя в xapaктepe и пpичинax oшибки и пoпытaтьcя иcпpaвить ee миpнo, в зaявитeльнoм пopядкe.
- Дoкyмeнты нa нeдвижимocть лyчшe пpoвepять нe пpи пoдгoтoвкe к cдeлкe, a зapaнee. Этo избaвит oт бecпoкoйcтвa и тopoпливocти в cлyчae oбнapyжeния oшибки.
Какие действия нельзя производить?
В соответствии с ч. 1 ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде Решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
Для того чтобы обратиться в органы Государственного жилищного надзора и контроля, необходимо написать, либо отправить на сайт Госжилинспекции, органа местного самоуправления обращение или заявление в соответствие с установленными общепринятыми требованиями (анонимные заявления по закону не рассматриваются).
Желание сделать свою квартиру более удобной понятно. Но оно не должно нарушать права соседей и ухудшать, свою очередь, их условия проживания.
Именно поэтому до начала работ необходимо согласовать проект перепланировки. Приступать к ней можно лишь при наличии разрешения.
Мы гарантируем при обращении в нашу компанию Вы получите.
- Высокое качество
- Доступные цены
- Оперативные сроки
- Отсутствие ошибок
Споры по поводу РО сложнее, нежели о технических неточностях. Поводом идти в суд бывают:
- отказ кадастрового ведомства исправить КО по заявлению собственника недвижимости;
- кадастр.палата отказывается поставить объект недвижимости на учет, не выдает кадастровый паспорт;
- инженером подготовлено заключение об обнаружении погрешности в процессе выполнения землеустроительных работ.
Кроме несогласия истцов с принятым решением ОКУ, в большинстве случаев возникает спор о праве, то есть разногласия между собственниками и иными правообладателями объектов недвижимости (например, относительно расположения границ соседствующих земельных участков и их площадей).
Основные правила составления иска и ведения дела при КО такие же как и в случае с тех.ошибкой. Но все же имеется своя специфика:
- Если имеется спор о праве на недвижимость, то 3 месячный срок не может ограничивать право истца на обращение в суд. Спор о притязаниях на недвижимость не имеет срока исковой давности.
- К общему числу ответчиков нужно привлекать (при необходимости) лиц, которые имеют право на собственность причастную к спору.
- К иску прикладываются, кроме прочего, обновленные межевые, технические планы, акты обследования, содержащие надлежащие сведения, которые необходимо включить в кадастр, а также данные о ранних неточностях.
- Основными исковыми требованиями являются:
- признать данные, содержащиеся в ГКН кадастровой ошибкой;
- решение ОКУ об отказе в исправлении РО признать недействительным;
- обязать кадастр.учреждение исправить РО в госкадастре путем исключения неверных сведений и включить надлежащие данные;
- требование по существу спора о праве на объект недвижимости (например, признать право на объект (его часть) за истцом, а также отсутствующим право на объект (его часть) ответчика, либо признать расположение объекта недвижимости с нарушением требований закона).
Какие ошибки БТИ встречаются чаще всего?
Среди самых распространенных ошибок в квартире, которые необходимо исправлять, это:
- Не указан проем в комнату, то есть отсутствует вход в комнату.
- У квартиры на плане отсутствует балкон, хотя он был и есть по факту.
- На плане смещен проем в несущей стене, а по факту его не сносили.
- Неверно размещены приборы на кухне и вместо электрической плиты указана газовая.
- Не указана перегородка или вентиляционный короб;
- Перепутаны местами окно и выход на балкон.
В зданиях также может быть очень печальная ситуация, с которой сталкиваются собственники, – это ошибки БТИ в масштабах всего здания, которые уже зарегистрированы в Росреестре.
Пример. Один из последних примеров, когда нам приходилось приводить документы БТИ в порядок, был таким: собственник решил узаконить перепланировку в здании, запустил процесс проектирования, а после проведения обмерных работ стало очевидным, что внутренняя планировка и фасады здания не сходятся, а площадь этажей не совпадает. Здание построено в 2000-х годах и проектную документацию, на основании которой строился дом, удалось найти в архивах. После того, как была проведена работа по анализу документов БТИ, проекта строительства дома и фактических обмеров здания, стало очевидно, что техники БТИ выполнили работу со значительными ошибками и недочетами еще в 2000-х годах и, естественно, свидетельство о собственности у здания было получено на основании этих «кривых» документов БТИ. Никто с тех пор это и не проверял, а собственник, наверно, и не ведал об этом.
Ошибки БТИ, с которыми сталкиваются в нежилых зданиях:
- Отсутствует ряд колонн, которые стоят на всех этажах здания;
- Отсутствует вход в здание;
- Заложенные окна не отмечены;
- Нет перегородок, стен, помещений;
- Входная группа не соответствует фактическому состоянию.
Мы знаем, как исправлять ошибки в документах на недвижимость, работаем со всеми архивами, префектурами, самим БТИ, кадастровыми инженерами и Росреестром.
Ошибки в техпаспорте жилья, в котором никогда не менялась планировка
Если владелец квартиры никогда не делал в ней капитального ремонта, он может и не подозревать, что в поэтажном плане есть какие-либо нестыковки. Они выясняются только тогда, когда собственник обращается в Бюро технической инвентаризации. В том случае, если дом является достаточно старым, то сотрудники БТИ, вероятно, допустят, что это именно их ошибка и новоиспеченный владелец здесь ни при чем.
Что делать? Как правило, специалистов БТИ иногда удается убедить, что не было никакой несогласованной перепланировки. В случае спорных ситуаций оттуда высылают техника на квартиру. Он производит повторные измерения, часто требуется доступ к соседям, чтобы убедиться, что нарушение касается не только квартиры собственника, а носит массовый характер. Однако бывает так, что сотрудники из БТИ не идут навстречу, отказываясь признавать собственную вину. В таком случае придется судиться с ними и нанимать хорошего юриста, знающего тонкости жилищных споров.
Несоответствия в планах БТИ, которые выявляются в техпаспорте после перепланировки
По окончании ремонтных работ собственник должен пригласить представителя комиссии из жилинспекции, который проверит, все ли сделано согласно закону. По итогам осмотра владелец квартиры получает подписанный акт проверки, а жилищная инспекция отправляет ксерокопии документов в БТИ, чтобы там были зафиксированы изменения в плане. Как раз на данном этапе иногда случаются ошибки, которые нужно распознавать сразу же.
Что делать? Когда собственник получит новый техпаспорт, ему следует заняться тщательным изучением нового плана. Если будут выявлены отклонения, необходимо позвать инженера, чтобы он еще раз все измерил. Иначе при последующих операциях с недвижимостью могут поджидать неприятные сюрпризы.
Исправление кадастровых ошибок в судебном порядке
. Образец искового заявления об исправлении кадастровой ошибки.
Срок исправления кадастровой ошибки. Основания для исправления кадастровой ошибки Первым делом необходимо узнать, о какой вообще ошибке идет речь. Есть ли у изучаемой ситуации какое-то конкретное определение?
К счастью, оно имеется. Кадастровая ошибка — это воспроизводимая в кадастровом документе ошибка, на основании которой в кадастровый реестр вносились сведения о недвижимости. Что это значит?
Все очень просто. Ошибка признается кадастровой, если она произошла ввиду предоставленных данных в Росреестр.
То есть, когда она уже была отображена в сведениях о недвижимости. Исправление кадастровых ошибок — не такое уж трудное дело. Особенно если правильно подготовиться к процессу.
Кто несет ответственность за ошибки в плане БТИ
Вопрос риторический. Как правило, по мнению БТИ ответственность несет кто угодно, кроме БТИ. Они крайне не охотно признают свои ошибки, и даже за исправлением явных несоответствий приходиться побегать. Шаблоны ответов многочисленны и пространны, но их основной контекст сводится к тому, что «не имеет возможности поправить вследствие… и вот вместо «вследствие» вставляются различные причины. Одна из основных — «не видит оснований для корректировки документации БТИ». Эта фраза «кроет» практически любой запрос.
До абсолютного абсурда, конечно, не доходит, и если у вас не указали входную дверь в квартиру или забыли дорисовать одну комнату (да, да и такое бывает. Допустим в плане БТИ комнаты нет, а в экспликации она есть), то, конечно, поправят все без проблем.
А вот если у вас указан вентиляционный короб в доме 1920 года постройки, а по факту его нет, и вы пришли его исправлять (на плане БТИ же есть, а на самом деле физически его нет), то первый ответ будет (допустим даже еще устный, даже не письменный, хотя там будет все та же магическая фраза) «ну вы же не знаете, был он там или не был, вы не первый жилец в этой квартире, кто то его снес до вас, а теперь вы говорите, что его там никогда не было».
И вот после этой фразы собственник должен каким-либо образом «парировать» данный железный аргумент.
Какую информацию может предоставить данное учреждение
На сегодняшний день в Бюро можно узнать все необходимые сведения в бумажном либо же электронном формате относительно недвижимого имущества, а именно:
- кадастровый паспорт;
- техпаспорт либо же необходимые сведения в виде выписки из него;
- адресный план определенной территории;
- отчет, в котором содержаться сведения относительно рыночной себестоимости недвижимого имущества;
- подробный план определенного земельного участка;
- подробный поэтажный план.
Непосредственно из самой документации можно узнать все необходимые сведения относительно:
- площади занимаемого земельного участка;
- площади комнат, всей квартиры, частного дома либо же иной постройки;
- кадастровой стоимости;
- графического изображения различных объектов жилой недвижимости и так далее.
Стоит отметить, что все имеющиеся услуги представители БТИ предоставляют на регулярной основе. Любая разновидность сделки с объектами недвижимости, к примеру, передача в аренду, в иное право собственности, а также по вопросам перепланировки не может быть произведена без получения соответствующей документации от БТИ.
Территориальные представительства имеют полное право предоставлять срочные услуги, однако за это предстоит немного доплатить.
Оформляем справку на портале за 15 минут
Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online
Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
Для оформления онлайн запроса на портале ЕГРНка и получения официальной справки заверенной ЭЦП госрегистратора из Государственного Реестра недвижимости, необходим:
1) На кадастровой карте или в строке поиска, укажите точное месторасположение или кадастровый номер объекта. Нажмите кнопку: «Найти».
Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:
У вас квартира со свободной планировкой, поскольку межкомнатные перегородки не возводятся.
Ничего страшного в несовпадении технического плана БТИ и экспликации застройщика нет. Главное, что совпадает, — общая площадь.
Я рекомендую вам обратиться к застройщику для получения справки о том, что квартира имеет свободную планировку. Этот документ потребуется для его представления в органы жилищной инспекции. Но, насколько понимаю, вашу квартиру затронет и перепланировка, перенос сетей электроснабжения, а может и каких-либо иных коммуникаций — изменение внутренней конфигурации помещения. В этом случае вам придется заказывать проектной организации, имеющей допуск к таким работам, проект переоборудования и перепланировки и далее получать разрешение в жилищной инспекции на выполнение данных действий. После завершения работ нужно будет вызывать инженера из жилинспекции для их принятия, а потом уже вызывать кадастрового инженера.
Если же вам предстоит только перепланировка без переноса сетей и если вы не затрагиваете несущие стены, в жилинспекцию можно представить эскиз, выполненный вами, и получить разрешение на проведение работ. Прием работ инженером жилинспекции проводится аналогично указанному выше. Также вызывается кадастровый инженер.
Заявление об исправлении ошибок в ЕГРН и правила его подачи
Согласно ч. ч. 1, 4 ст. 15 № 218-ФЗ, с заявлением об исправлении технической или реестровой ошибки в ЕГРН в Росреестр может обратиться собственник недвижимости (группа собственников) или его представитель при наличии нотариально заверенной доверенности.
Форма заявления для внесения изменений в содержащиеся в ЕГРН данные утверждена приказом Минэкономразвития РФ от 08.12.2015 № 920 и приведена в приложении № 2. В приложении № 5 к приказу № 290 даны подробные рекомендации по заполнению каждой графы заявления. Приказ Минэкономразвития РФ от 26.09.2018 № 524 внёс изменения форму заявления, которая вступила в действие 3 ноября 2018 года.
Оно направляется в орган государственной регистрации прав на бумажном носителе или в электронной форме, заверенной усиленной электронной подписью заявителя (ч. 1 ст. 18 № 218-ФЗ). Заявление, представленное в электронной форме, должно быть оформлено в виде XML-документа, созданного с использованием XML-схем и обеспечивающего считывание и контроль представленных данных (п. 2 приложения 5 к приказу № 920).