Особенности сделок с коммерческой недвижимостью

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности сделок с коммерческой недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

На то, чтобы перейти на один из специальных налоговых режимов, отводится ровно месяц с даты регистрации. Если в этот период ничего не делать, вас автоматом поставят на общий налоговый режим — ОСН. Он предполагает расчет и уплату НДС, ведение полной бухгалтерии и повышенные требования к отчетности. Плюсов у ОСН нет решительно никаких. Это самый сложный, тяжелый и дорогой налоговый режим. Его используют предприятия со штатом более 100 сотрудников да и то потому, что деваться некуда — обязывает законодательство.

Шаг 4 — выбор формы налогообложения

Вы будете выбирать из:

• упрощенного налогового режима — УСН. Бывает 2 типов: УСН 6% от доходов и УСН 15% “доходы минус расходы”. В первом случае вы платите 6% от валовой годовой выручки, а во втором — 15% от чистой прибыли. Для розничной торговли второй вариант предпочтительнее;
• единого налога на вмененный доход — ЕНВД. В этом случае налогооблагаемой базой будет не прибыль, а площадь арендуемого помещения. За продуктовый магазин площадью 8 квадратных метров придется платить около 12000 в квартал. Сумма приблизительная и зависит от рода деятельности, региона и адреса нахождения торговой точки. С ЕНВД есть большое “но”: его с большой долей вероятности отменять с 2021 года;
• патентной системы налогообложения — ПСН. Здесь вы просто платите в бюджет фиксированную сумму. Она не зависит от выручки, прибыли или площади помещения. Единственный критерий — род деятельности. Сумма и перечень предпринимателей, имеющих право использовать патент утверждаются региональными властями.

Учет и отчетность в пивном магазине

Вот ключевые моменты.

1. Согласно 54-ФЗ розница продает пиво и слабоалкогольные напитки только через онлайн-кассы с ФФД 1.2.

2. Подключитесь к ЕГАИС для подтверждения закупок и остатков. Реализация алкопродукции обязательно учитывается в этой системе. Иначе — штраф до 300 000 рублей с конфискацией. Порядок описан здесь.

3. Ежеквартально сдавайте декларацию об оборотах в Росалкогольрегулирование. В электронном виде, не позднее 20 числа месяца, следующего за отчетным. То есть, в апреле, июле, октябре, январе.

4. Заведите журнал розничных продаж. Записи делаются при открытии каждой новой кеги при торговле на разлив. Журнал ведется в личном кабинете ЕГАИС в электронном виде.

5. Автоматизируйте продажи с помощью учетной системы. Например, МойСклад, где есть бесплатная интеграция с ЕГАИС.

Принимайте товар от поставщиков и отправляйте данные об обороте пива напрямую, что в разы сэкономит ваше время на заполнении отчетности. МойСклад автоматически сформирует акты списания на основании продаж за смену. Документы, которыми сервис обменивается с ЕГАИС, можно использовать для сдачи квартальной декларации.

Кaк paбoтaть c кoммepчecкoй нeдвижимocтью

1. 3aкaжитe выпиcкy из EГPН, чтoбы ycтaнoвить влaдeльцa пoмeщeния. Ecли пoмeщeниeм влaдeeт чacтник, cдeлкa пpoвoдитcя пo cтaндapтнoмy cцeнapию.
2. Ecли пpoдaвeц — opгaнизaция, ycтaнoвитe, ктo из coтpyдникoв yпoлнoмoчeн пoдпиcывaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи, нeт ли y opгaнизaции кpyпныx дoлгoв и дpyгиx пpeтeндeнтoв нa нeдвижимocть. Для кpyпнoй cдeлки нyжнo пoлyчить paзpeшeниe нa пpoдaжy oт yчpeдитeлeй.
3. 3aкaжитe oцeнoчный oтчeт, чтoбы oпpeдeлить pынoчнyю cтoимocть oбъeктa.
4. Пoдгoтoвьтe нeoбxoдимыe дoкyмeнты.
5. Пpoвoдитe взaимopacчeты c opгaнизaциeй тoлькo бeзнaличным cпocoбoм: co cчeтa нa cчeт или чepeз aккpeдитив.

Какие нужны документы

Выдача разрешения, свидетельствующего о регистрации в Торговом реестре, возможна после предоставления следующего набора документов:

• Учредительный договор юр. лица, свидетельство о регистрации ИП или выписка из ЕГРЮЛ;
• Справка о постановке на учет Федеральной Налоговой службой;
• Личные данные руководителя, главного бухгалтера, банковские реквизиты (только юридическим лицам);
• Правоустанавливающий документ о владении помещением или договор его аренды;
• Санитарный паспорт помещения;
• Заключения пожарной службы, СЭС;
• Договор на вывоз мусора;
• Предполагаемый ассортимент.

Лицензия на продажу алкоголя

Если в ходе торговой деятельности предполагается продавать алкоголь, то придется получить соответствующую лицензию, поскольку розничная продажа спиртосодержащей продукции требует специального разрешения на торговлю. Такая постановка вопроса соответствует нормам закона «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции» от 22.11.1995 № 171-ФЗ.

Оформляем расчеты с покупателями

Если интернет-магазин будет практиковать безналичные расчеты, понадобится открыть расчетный счет. Для этого нужно прибегнуть к услугам надежного банковского учреждения. ИП для открытия счета нужно предоставить паспорт, ИНН, а также свидетельство о регистрации. Если это ООО, понадобится свидетельство о регистрации, а также устав общества.

Для продажи товара нужен кассовый аппарат. Он нужен тогда, когда реализация осуществляется за наличные. Его можно зарегистрировать на домашний адрес, если это ИП, на юридический адрес, если это ООО. Соответствующие указания даны в ФЗ «Об использовании контрольно-кассовых аппаратов». Когда покупатель интернет-магазина приобретает продукцию за наличные, ему нужно выдать чек. Кассовый аппарат регистрируется в ФНС. Для оформления его нужно свидетельство о регистрации, ИНН, журнал кассира, а также бумага, подтверждающая право собственности или аренды помещения. Заявление на оформление заполняется прямо в ФНС.

Бухгалтерские документы

Как мы описали выше, на закупленный товар у вас должны быть счета-фактуры и накладные. Эти же документы должны быть у собственника мясного магазина на торговое оборудование (витрины, холодильники, весовое оборудование). Это первые документы из разряда бухгалтерских бумаг, которые у вас появятся к открытию мясного магазина. Отчеты, чеки и прочие документы будут появляться по мере работы мясного магазина.

В этот раздел мы дополнительно включили бумаги, нужные для приобретения и работы кассового аппарата и пакет документов, требующихся для регистрации мясного магазина.

Наличие кассового аппарата – это обязательное требования для работы с наличностью. Избежать его покупки можно, если вы индивидуальный предприниматель и оплачиваете налоги по ЕНВД или патентной системе налогообложения. Еще вы можете временно выдавать покупателям чек. Это документ строгой отчетности.

Для законной установки этого оборудования понадобятся договоры:

• на закупку ККМ (кассовой машины);
• на обслуживание аппарата;
• на интернет-услуги;
• на покупку и обслуживание носителя фискальной информации;
• журнал кассира-операционалиста.

Кассовый аппарат нужно поставить на учет в ФНС и на баланс предприятия, если вы открыли магазин, как ООО.

Вопрос о размещении наружной рекламы необходимо согласовать с архитектурным отделом местной администрации. В некоторых городах с этим отделом нужно согласовывать и ремонт фасада, и вывеску (например, в Москве, Санкт-Петербурге).

Регистрируя бизнес, как ИП вы подаете очень маленьких набор документов:

1. Заявление в определенной форме;
2. Паспорт предпринимателя (нужно сделать копии всех страниц).
3. Квитанция об уплате госпошлины.
4. Индивидуальный налоговый номер.

Чтобы официально зарегистрировать магазин по продаже мяса в качестве ООО, нужен следующий пакет документов:

1. Заявление в установленной форме в ФНС.
2. Решение совета учредителей с протоколом голосования (протокол прилагается, если учредителей несколько).
3. Устав Общества.
4. Копии документов, подтверждающих личность учредителей.
5. Квитанция об оплате госпошлины.

Если вы будете работать по УСН, нужно подготовить уведомление. Если вы планируете работу мясного магазина, как ООО, нужно будет открыть расчетный счет. Для этого следует:

• подать тот же комплект документов (кроме квитанции о госпошлине), что и в налоговые службы при регистрации бизнеса;
• заполнить карточку с образцом подписи.

Карточку заполняет предприниматель (для ИП) и директор мясного магазина (для Общества). Банк может потребовать и другие документы.

Перед открытием не забудьте оформить Уголок потребителя (УК). В минимальный комплект для УК входят:

В комплект входит:

1. Закон о защите прав потребителя.
2. Правила торговли.
3. Основные правила работы мясного магазина и график.
4. Уставные документы ООО или ИНН, ФИО и свидетельство о госрегистрации для ИП.
5. Книга отзывов и предложений.
6. Цены на предлагаемый товар.
7. Контактные данные местных отделов Роспотребнадзора, куда потребитель может пожаловаться на качество товара и обслуживание.

Преимущества и недостатки бизнеса

Горячей выпечкой удобно торговать на улице. Можно не готовить ее на месте, а привозить в готовом виде. Главное, поддерживать выпечку в подогретом состоянии и реализовать ее в течение суток (согласно нормам Роспотребнадзора). Для упаковки достаточно пищевой пленки, а для употребления не нужна одноразовая посуда. Это выгодно предпринимателю и удобно покупателю.

В таблице рассмотрим плюсы и минусы уличной торговли как бизнеса.

ПРЕИМУЩЕСТВА	НЕДОСТАТКИ
Можно работать самостоятельно, без привлечения персонала; Минимальная сумма вложений; Не требуется помещение; Экономия на аренде; Уличная торговля может быть мобильной, что позволяет охватывать широкий круг потребителей; Можно оперативно сменить концепцию, если выбранный товар будет плохо продаваться	Сезонный бизнес; Не стоит ждать высоких доходов; Уличный бизнес зависит от погодных условий; Могут возникнуть проблемы с получением разрешения СЭС; Сложно получить разрешения на торговлю. Это зависит от местной администрации; Сложности с поиском выгодного места – как правило, все самые удачные точки продаж уже заняты;

Как выбрать расположение

Для начала разберемся, кто целевая аудитория? Это люди, которым нужно перекусить быстро и дешево. Проблема актуальна для студентов, офисных работников, людей, ожидающих транспорт и т.д. Формат уличной торговли позволяет разместить такое заведение почти в любом месте: на территории рынка, возле офисного центра, университета, вокзала или другого многолюдного места. Делайте ставку на места скопления вашей целевой аудитории.

На каком участке расположить торговую точку:

• арендовать частную территорию;
• арендовать муниципальный участок;
• для мобильный точек также актуально участие в мероприятиях: фестивалях, ярмарках, фуд-фестов, пикников и т.д. В данном случае предприниматель заключает с организатором договор аренды. Стоимость зависит от масштаба и статуса мероприятия.

Какой ОКВЭД указать при регистрации бизнеса по организации выездной торговли

При подготовке документов для регистрации бизнеса в ФНС, вам нужно выбрать код деятельности из достаточно объемного списка общероссийского классификатора. В данном случае, для автолавки можно указать ОКВЭД 47.11 (торговля розничная, преимущественно пищевыми продуктами).

Какое выбрать оборудование

Для организации выездной торговли необходимо приобрести:

• автомобиль, который можно оборудовать для торговли;
• холодильное оборудование;
• генератор;
• полочки, стеллажи;
• осветительные приборы.

Какие нужны сертификаты на продукцию для торговли на маркетплейсе

Для продажи товаров на Wildberries необходимы те же разрешительные документы, что и для любой торговли на территории России, никаких дополнительных требований нет. Документы подтверждают, что товары безопасны для здоровья, соответствуют стандартам качества и требованиям закона.

Все разрешительные разрешительные документы делятся на три типа:

1. Сертификат соответствия;

2. Декларация соответствия.;

3. Отказное письмо (для продукции, не подлежащей обязательной сертификации).

Примеры продукции, не подлежащей сертификации:

• бижутерия,

• фурнитура для мебели и окон,

• ювелирные изделия,

• зонты,

• цветы искусственные для украшения интерьера,

• зеркала,

• декор для интерьера (статуэтки, вазы и т.д.),

• сантехника, которая не подключаются к электросети,

• ручной инструмент для дома и дачи,

• рамки для фото,

• шланги для полива огородов.

Оквэд розничная торговля продуктами питания 2019 год

Если на этот счёт у предпринимателя есть ясные намерения, то гораздо вернее будет указать соответствующий конкретно нужному направлению код. При последующем ведении бизнеса это избавит его владельца от возможных неприятностей со статистикой и ведомостями.

• 15.1 – мясо и мясные изделия;
• 15.2 – рыбные изделия, консервы, морепродукты;
• 15.3 – фруктовая и овощная продукция;
• 15.4 – сливочное масло, растительные жиры
• 15.5 – молоко и молочные изделия;
• 15.6 – крупы, каши;
• 15.7 – животные корма;
• 15.8 – другие продукты. В данную категорию входят разнообразные специи, пряности, хлебобулочные изделия, пищевые добавки, сахар и т. д.
• 15.9 – питьевая продукция (вода, соки, алкоголь и т. д.)

Нет документов: действия с «нуля» Есть косметика, но на нее нет документов?

Такое бывает, если предприниматель реализует мыло ручной работы, производит в домашних условиях, никаких сертификатов и деклараций соответствия безопасности не имеет. В таком случае продавец, через магазин которого осуществляется продажа, рискует нарваться на большой штраф. Выхода два: либо продавать мыло как сувенирную продукцию с указанием «не является косметикой», либо проходить в специализированных центрах проверку своей косметики, все лабораторные анализы, проверку на безопасность, получать на руки документы и торговать уже легально. Это же справедливо для косметики, привезенной из-за рубежа вне таможни.

Для этого в центр сертификации нужно предоставить образцы продукции, контракт между импортером и производителем или поставщиком, учредительные документы, макет упаковки и информационное сопровождение для потребителя с описанием сырьевого состава продукции и способа применения. К слову: вся документация от зарубежного производителя обязательно должна быть переведена на язык стран-участниц ТС с обязательным приложением нотариально заверенной копии диплома переводчика. После лабораторных, клинических, физико-химических и микробиологических испытаний лаборатория выдает протокол, номер которого и будет в декларационном документе.
Внимание! Срок действия декларации о соответствии – от года до пяти лет. По истечении срока действия его необходимо продлить.

Купля-продажа торгового объекта включает в себя несколько этапов:

1. Оценка рыночной стоимости магазина за счет средств продавца.
2. Подготовка продавцом документов на продажу торгового объекта.
3. Выставление помещения на продажу, поиск покупателя.
4. Заключение сделки купли-продажи магазина.
5. Составлением передаточного акта между сторонами договора.
6. Фактическая передача недвижимого объекта по заключенному договору купли-продажи в пользование новому владельцу и одновременная оплата сделки покупателем.
7. Регистрация перехода права на магазин в ЕГРН через уполномоченный орган исполнительной власти (далее – орган регистрации прав).
8. Если вместе с недвижимым объектом приобретался земельный участок, то он также подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРН.

Затраты на организацию бизнеса

Продажа фруктов и овощей как бизнес требует инвестиций, объем которых будет зависеть от масштабов проекта и исходной базы. При расчете затрат мы принимаем во внимание следующие факторы:

• Аренда земли, сада, теплицы;
• затраты на выращивание продукции – семенной фонд, обработка земли и семян, удобрения, обработка от сорняков и вредителей, подкормка;
• затраты на топливо при посевной, обработке и сборе урожая;
• оплата труда наемного персонала;
• сертификация;
• первичная переработка продукции, обработка для длительного хранения;
• аренда складских помещений;
• аренда торговой точки;
• затраты на логистику и доставку;
• складские потери, амортизация транспорта и оборудования;
• прочие мелкие расходы.

Похожие записи:

• Как устроиться на работу без военного билета
• Размер госпошлины за регистрацию транспортного средства в 2023 году
• Советы юриста: как компании оформить права на софт