Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС разъяснил вопрос о компенсации за незначительную долю». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственникам долей в домах и квартирах может оказаться очень полезным разъяснение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, в каких случаях хозяевам нескольких квадратных метров можно отдать их часть недвижимости деньгами.
Принудительный выкуп доли и досудебный порядок
Данная категория споров не требует соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в обязательном порядке.
Однако, попытаться мирно договориться с другой стороной все-таки рекомендуется, причем лучше сделать это путем направления письменного предложения о выкупе у сособственника его микродоли, и подождать получения ответа, либо убедиться в том, что ответа не будет. После этого можно смело идти с исковым заявлением в суд.
Зачем это нужно. На практике суды очень часто выясняют этот вопрос, и принимают во внимание, если истец до суда пытался найти компромисс с ответчиком, и это может стать одним из аргументов положительного для истца решения.
Кроме того, в законе говорится, что спор между участниками долевой собственности подлежит разрешению в судебном порядке именно при недостижении собственниками соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них.
Таким образом, факт направления письменного предложения будет достоверно свидетельствовать о недостижении сторонами соглашения по данному вопросу.
Незначительная доля в квартире
А вот, продать возможно любую долю в квартире, тут возникает вопрос цены и желания поскорее избавиться от своей проблемы. И этот выход из ситуации по любому будет лучше, чем просто забыть про свою проблему или подарить свою «долю малую» родственникам и соседям. Если оценивать свою долю у лицензированных оценщиков, то стоимость Вашей доли всегда будет практически в два раз меньше от той суммы, чем при совместной продажи с другими сособственниками всей квартиры. И суд, к сожалению, вынужден соглашаться с данной оценкой. Стоимость доли в квартире зависит от многих факторов: размером доли в квартире, общим количеством собственников в квартире, зарегистрированных и фактически проживающих в ней лиц, в том числе несовершеннолетних, возможность доступа в квартиру, наличием определённого порядка пользования долей, срочностью продажи доли и многими другими параметрами квартиры. Цена доли в квартире определяется при осмотре жилища и изучении документов и проблемы в целом, и каждый раз строго индивидуально и конфиденциально.
Если невозможно определить порядок пользования жилым помещением из-за незначительной доли в квартире новых собственников, и эти собственники никогда в спорную квартиру не вселялись и для собственника большей доли они посторонние люди — тогда суд принимает оценку незначительной доли специализированными экспертами и устанавливает размер принудительной компенсации. Незначительную долю в квартире можно выкупить сособственнику в принудительном порядке по судебному решению, если только эта доля не является единственным жильём для владельца доли малой. А значительную долю невозможно выкупить у остальных совладельцев даже через суд, иначе нарушается наш конституционный принцип частной собственности и неприкосновенности жилища.
Рекомендуем прочесть: Умер муж как делится наследство
Что делать, если собственник против продажи
Если собственник не желает расставаться со своей небольшой частью квартиры, то гражданину, планирующему заполучить этот объект, нужно обратиться в суд. Но, придется привести доказательства, того, что ничтожно малая доля не нужна ее владельцу.
«Перед подачей искового заявления в суд, в обязательном порядке попытайтесь договориться о продаже имущества мирным путем, а переговоры зафиксируйте документально. Для этого можно направить уведомление-предложение о заключении сделки лично или по почте».
Уведомление составляется в двух экземплярах. Если передаете его лично, то попросите вторую сторону поставить на своем образце подпись и дату получения им документа на руки.
Если отправляете предложение Почтой России, то закажите услугу «заказное письмо с уведомлением о вручении и описью вложений». Бланк, который поступит вам после отправки пакета, является доказательством того, что адресат получил письмо, а опись вложений подтвердит то, что в конверте действительно находился рассматриваемый документ.
Признание доли малозначительной осуществляется в судебном порядке. Если вы просите прекратить право в общей собственности владельца небольшой части имущества с последующей выплатой ему компенсации потребуется оценить недвижимость. Как правило, сделать это можно двумя методами:
- путем запроса данных о кадастровой стоимости;
- при помощи проведения оценки независимым экспертом.
Чем компенсация за долю в квартире отличается от компенсации за пользование долей?
Стоит отметить, что компенсация за долю в квартире и компенсация за пользование долей — это совершенно разные понятия. В первом случае собственник утрачивает свое право на долю в собственности после получения выплаты и больше никакого отношения к ней не имеет.
Если он продолжает оставаться одним из владельцев, но по каким-либо причинам не пользуется своей частью жилого помещения, то он может потребовать у других собственников компенсацию за пользование его долей. Это уже будет не разовая выплата, а регулярные платежи.
Различное понимание норм права судами общей юрисдикции и арбитражными судами
Согласно п. совместного Постановления Верховного и Высшего Арбитражного Суда РФ № 6/8, при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе. В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Кодекса). Но в отличие от судов общей юрисдикции, арбитражная практика идет по пути иного толкования комментируемой нормы права.
Так, в Постановлении от 09.09.2004г. ФАС Восточно-Сибирского округа по делу N А69-1270/03-10-8-Ф02-3639/04-С2, указывал следующее.
«..Таким образом, нормы пунктов 3, 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ пункт 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 года N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применяются при предъявлении в судебном порядке одним из участников общей долевой собственности требования о выделе в натуре своей доли из общего имущества. Двинская В.Г. с требованием о выделе в натуре своей доли 3/4 из общего имущества — АЗС, расположенной по адресу: Республика Тыва, Тоджинский кожуун, село Тоора-Хем (местечко западнее ДЭС), в суд не обращалась. Ответчик Двинский В.А. с требованием о выделе в натуре своей доли 1/4 из общего имущества — АЗС в суд также не обращался, как и не давал согласия на передачу своей доли в общем имуществе истцу — Двинской В.Г. Пунктом 1 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает право участника общей долевой собственности на обращение в суд с требованием о понуждении других участников общей долевой собственности к передаче ему в натуре своих долей».
В другом постановлении Арбитражный Суд также указывал:
«..Принимая решение о передаче истцу в общем имуществе всех долей ответчиков, арбитражный суд руководствовался пунктом 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ, что нельзя признать правильным, поскольку в названном пункте идет речь о незначительной доле собственника, который требует выдела своей доли и при отсутствии его согласия о возможности ему выплаты другими участниками долевой собственности компенсации. То есть с учетом названных правил арбитражный суд без согласия выделяющегося собственника (истца) мог решить вопрос о выплате ему компенсации другими участниками долевой собственности (ответчиками), а не наоборот, как это решено Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа…» (Постановление ФАС ЗСО от 11 марта 2004 года, дело N Ф04/1263-130/А75-2004).
Также в качестве подтверждения довода об отсутствии у истца по настоящему делу материального права на иск (его удовлетворения), можно привести еще одно Постановление, где суд указал следующее:
«…Как предусмотрено частью второй статьи 252 ГК РФ, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. В соответствии с частью третьей статьи 252 ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Часть четвертая указанной правовой нормы предусматривает случаи, когда возможна выплата компенсации выделяющемуся собственнику (с его согласия либо без такового) остальными собственниками.
Таким образом, выплата компенсации вместо выдела в натуре доли одного из собственников возможна только при наличии волеизъявления этого собственника на выдел своей доли из общего имущества.
Как видно из материалов дела, такое волеизъявление со стороны КУГИ — уполномоченного представителя собственника — отсутствует.
Принудительное выделение доли одного из участников общей долевой собственности (в данном случае — Санкт-Петербурга) законом не предусмотрено, в связи с чем иск Института правомерно отклонен» (Постановление ФАС СЗО от 13 ноября 2003г., Дело N А56-25833/02).
Следует заметить, что, вынося вышеуказанные решения, Арбитражные суды руководствовались тем же совместным Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01.07.1996 года, которое содержит разъяснения, обязательные как для арбитражных, так и для судов общей юрисдикции (на основании статьи 56 Закона «О судоустройстве», статья 126 Конституции РФ).
А вот пример «вырывания фразы из контекста» содержится в Бюллетене судебной практики Омского областного суда №2 (27), 2006г.:
«..Р. обратилась с иском к С. о выплате денежной компенсации за долю в праве общей долевой собственности на квартиру…
«..Согласно п. 7 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, за исключением случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 252 ГК РФ. В соответствии со ст. 252 ГК РФ, в случаях, когда доля собственника в имуществе незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию..»
Суд, сославшись на ту же статью 252 ГК, указал, что иск должен быть удовлетворен, не обратив внимания, что ответчик вообще-то не требовал выделить долю.
Может целесообразность?
Может и так. Ведь действительно, множество собственников жилых помещений и как следствие незначительные, мелкие доли появляются, как правило, в результате принятия наследства, когда наследников несколько. Потом мелкие доли наследуются уже их наследниками и появляются 1/50, 1/70, или даже 1/100 доли в праве. Доли такие, безусловно, не являются значительными, а их обладатели нередко злоупотребляют правом: просят, например, выкупить у сособственника свою долю по завышенной стоимости, а иначе грозятся вселиться на правах собственника и не давать «спокойно жить» (при этом имея иное пригодное для проживания жилое помещение).
Однако, убежден тем не менее в том, что целесообразность слишком «вольного» толкования отдельных норм права в угоду якобы общественным интересам недопустима. Ведь получается на одной чаше весов — целесообразность, на другой — законность. Что весомее, думаю, очевидно.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Что лучше дарственная или наследство на квартиру
Главное отличие этих документов в том, что дарственная оформляется дарителем при жизни, а передача по наследству переходит только после смерти наследодателя. Минус для собственника в том, что в первом случае он утрачивает право собственности сразу после подписания договора. Чтобы отменить дарение потребуются очень веские причины. Однако то, что является минусом для дарителя – огромный плюс для одариваемого.
Завещание в этом смысле безопаснее для собственника. Правопреемник при таком формате передачи имущества получит его в распоряжение только после смерти наследодателя, а точнее через полгода после этого трагического события. Еще один минус для получателя наследства заключается в том, что завещатель может передумать в любой момент и переписать текст документа. При этом лишенный права на вступление в наследство человек ни о чем не узнает – ставить наследников в известность не входит в обязанности завещателя (ст. 1123 ГК РФ).
Соответственно, для собственников имущества наиболее безопасным и выгодным является завещание. Для получателя, напротив, предпочтительнее дарственная.
Удостоверение нотариусом сделки с продажей долей
С 2016 года сделку по продаже квартиры в долевой собственности необходимо заверять у нотариуса. Это требование не обязательно только в том случае, когда наследники продают все доли одновременно. Требование обусловлено тем, что в сфере недвижимости развито множество мошеннических схем. Удостоверение сделки у нотариуса гарантирует соблюдение всех законодательных норм. Если долевая квартира отчуждается всеми сособственниками одновременно — такую сделку можно сделать в простой письменной форме.
Так, чтобы обойти условие о соблюдении преимущественного права покупки доли квартиры участниками долевой собственности, часто использовалась схема дарения. В этом случае не обязательно предупреждать сособственников, чем и пользовались недобросовестные продавцы. Для покупателя такая сделка нежелательна. Если в суде будет доказано, что «дарение» было за деньги, сделка будет признана недействительной со всеми вытекающими последствиями.
После того как осуществлен выкуп незначительной доли, человек может по своему усмотрению распоряжаться ею. Для продажи важно определить стоимость виртуального имущества, которое принадлежит ему. Для этих целей судом инициируется процесс оценки. Раньше эксперты предлагали такой удобный путь решения проблемы, как дисконтная схема. То есть благодаря ей долю можно было оценить как минимум в два раза дешевле, чем в том случае, если бы продажа осуществлялась вместе с объектом недвижимости.
Чтобы лучше понимать, о чем идет речь, приведем конкретный пример. Итак, есть квартира, в которой есть две доли. Было установлено, что стоимость данного объекта – 5 миллионов рублей. Как следствие, половина жилья оценивается в 2,5 миллиона. Но теперь представим ситуацию, когда половина недвижимости продается отдельно и с учетом того, что есть тот самый владелец незначительной доли, из-за которой и возникают трения. В таком случае половина недвижимости в принципе не может быть оценена в 2,5 миллиона. Максимальная сумма, на которую может рассчитывать собственник, составляет около 30 процентов от всей стоимости квартиры. То есть, как минимум 20 процентов человек теряет. В нашем случае речь идет о полумиллионе рублей. Именно поэтому люди стараются продать долю в квартире не отдельно, а вместе со всем объектом. В принципе, это выгоднее для всех сторон. Дело в том, что участники находят компромисс, продают квартиру, а затем делят деньги. То есть они выручают за квартиру 5 миллионов. И каждый дольщик получает по 2,5 миллиона. Если же один из них попытается продать свою половину с проблемной долей, то стоимость падает. Это невыгодно никому.
Если компромисс отсутствует, возникают сложности. Чтобы лучше понять, о каких проблемах идет речь, приведем еще один пример. Есть просторная квартира, в которой доли поделены следующим образом: 5/6 частью владеет один человек, 5/6 – другой. Гражданин, владеющий большей частью недвижимости, резонно решает выкупить незначительную долю. Но другой дольщик отказывается продавать ее по рыночной цене. Он хочет выручить за участок гораздо больше. Владелец 5/6 части собственности обращается к юристу и составляет заявление в суд. Он желает выкупить долю. Суд обязательно назначить процедуру оценки. Конечно, ее проводит сторонний специалист. Его выбирают представители судебных органов. А теперь главное: в том случае, если выбран специалист по оценки, предпочитающий использовать вышеупомянутый дисконтный принцип, то суд выиграет истец. Как следствие, гражданин получает оставшуюся долю (1/6 часть жилья) с наименьшими затратами. Необходимо выплатить гонорары и юристу, и профессиональному оценщику. Но загвоздка в том, что все процедуры оплачивает именно владелец малозначительной. Для человека, который по решению суда вынужден продать свою часть по низкой цене, это существенные траты. Он в любом случае оказывается в проигрышной ситуации.
Выкуп доли в судебном порядке (незначительных долей)
В этом случае в судебном порядке устанавливается факт выделения в натуре этой самой меньшей доли. Если ее не хватает на то, чтобы выделить отдельное помещение, то судебный иск удовлетворяется в пользу владельца большей части недвижимости. При этом последний обязан или предоставить равноценный обмен в натуре или же возместить убыток ответчику. За основу расчета стоимости ничтожной доли берется рыночная и кадастровая стоимость всей недвижимости, а затем вычленения уже суммы, в которую оценивается доля. Чаще всего собственник незначительной части остается удовлетворенным полученными средствами. При этом свою цену он установить не имеет права.
Рекомендуем прочесть: Для регистрации договора аренды нежилого помещения какие нужны документы
Последние подтверждают факт невозможности выделения доли в натуре, передают документы по оценке стоимости всего имущества и его долей. Чтобы подтвердить факт того, что собственник меньшей доли не владеет своей частью недвижимости в полной мере, желательно приложить документы-доказательства: налоговые выписки, квитанции об уплате коммунальных и прочих услуг. Нелишним будет пригласить и свидетелей, которые подтвердят, что собственник меньшей доли в ней ранее не проживал и вообще ею не пользовался.
Какая доля в квартире может быть признана незначительной
Универсального ответа не существует, однако есть общие рекомендации Верховного суда Российской Федерации.
Мнение эксперта
Семен Фролов
Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.
Когда жилищная доля признается незначительной:
- если ее нельзя выделить в натуральном размере – фактическое отделение от остальной части квартиры (создание отдельного входа, кухни, коммуникаций, раздел лицевых счетов);
- если возникнут сложности с порядком пользования квартирой – яркий пример, когда 1-комнатную квартиру занимают чужие люди разного пола: мужчина и женщина;
- если собственник малой доли не проживает в квартире и не имеет существенного интереса к своей части жилья;
- если за хозяином числится долг по коммунальным услугам;
- если имеется альтернативное жилье.
Совокупность факторов позволяет считать долю незначительной. Если человек заинтересован в мизерном соотношении, живет в квартире, имеет несовершеннолетних детей, оплачивает услуги и у него нет другого жилья – собственники больших долей не смогут отнять у него квадратные метры даже через суд!
Какова же минимальная площадь мизерной части в квартире? Установить значение можно только в судебном порядке – индивидуально и на основе экспертизы. Скажем, если ⅓ часть «однушки» может быть незначительной, то аналогичная доля в 2-комнатной квартире таковой уже не будет.
Порядок определения долей в квартире
Согласно закону доли в квартире могут быть определены следующими способами:
1. На основании действующей нормы права. Например, как следует из ст. 1141 ГК РФ, доли наследников в имуществе умершего являются равным. Так, если у наследодателя было 3 сына, но один из них умер и имеет 2 детей, в случае наследования по закону сыновья получат по 1/3 доли, а внуки наследодателя по 1/6 доли.
2. На основании соглашения участников (дольщиков, собственников). Например, вложившиеся в покупку квартиры люди могут самостоятельно определить размер доли, в зависимости от величины вклада каждого. Договорённость должна быть оформлена в письменном виде и зарегистрирована в Росреестре.
Если доли не были определены описанными выше способами, то они считаются равными.
Практике известны случаи, когда размер собственности одного из дольщиков увеличивается из-за произведённых им неотделимых улучшений в состоянии квартиры. Например, в период владений жилым помещением один из участников произвёл реконструкцию инженерных систем в квартире (канализация, отопление), установил новую сантехнику и пластиковые окна. Соответственно, рыночная стоимость имущества повысилась, так что после решения произвести выдел доли в квартире в натуре он получил право претендовать на большую площадь, чем прописано в его правоустанавливающих документах.
Увеличение или уменьшение собственности возможно по соглашению владельцев либо в судебном порядке. В последнем случае решающее значение в разрешении спора будет иметь судебная оценочная экспертиза состояния квартиры до и после произведённых улучшений.
Выкуп незначительной доли в квартире: судебная практика
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда оставила в силе решение Перовского районного суда города Москвы, которым истцу было отказано в удовлетворении иска, заявленного к клиенту адвоката Лавровой Е.А. о прекращении права собственности на долю жилого помещения, обязании выплатить компенсацию, признании права собственности на долю жилого помещения, прекращении права пользования жилым помещением. Обстоятельства дела: Истец обратилась в суд с указанным иском, мотивируя исковые требования тем, что она является собственником 4/5 долей 1-комнатной квартиры общей площадью 38,9 кв.м. Оставшаяся 1/5 доли данной квартиры принадлежат на праве собственности ответчику (клиенту адвоката Лавровой Е.А.). Истец считал, что доля ответчика является незначительной, не может быть выделена в натуре, ответчик не имеет существенного интереса в ее использовании. Адвокат Лаврова Е.А. с иском не согласилась, указала в отзыве, что ответчик фактически проживает в спорной квартире и заинтересован в ее использовании, поскольку иного пригодного для проживания жилого помещения на территории города Москвы у него нет. Намерения продавать свою долю он в настоящее время не имеет. Суд отказал в удовлетворении иска мотивировав свое решение тем, что выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Однако в данном случае у ответа имеется существенный интерес в использовании данного жилого помещения. В пункте 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. Существенный интерес ответчика в пользовании спорной квартирой состоит в том, что иных жилых помещений в г. Москве он не имеет, отчуждать свою долю квартиры не желает, нуждается в медицинской помощи, которую получает по месту своего жительства в г. Москве. Кроме того, как следует из материалов дела, ответчик зарегистрирован по месту жительства в спорной квартире и фактически там проживает. Учитывая изложенное, а также возраст ответчика (08.12.1944 года рождения), получение им по месту жительства социальных гарантий, судебная коллегия согласилась с тем, что ответчик имеет существенный интерес в использовании спорного имущества. При этом судебная коллегия отметила, что такой интерес отсутствует у истца, которая является собственником 1/3 доли в праве собственности на другую квартиру, где зарегистрирована по месту жительства и фактически проживает со своей семьей. При таких обстоятельствах Мосгорсуд признал решение суда первой инстанции законным и оставил его в силе.
Подсудность споров и перечень документов для иска в суд
Мнение эксперта
Ковалев Константин Владимирович
Практикующий юрист с 6-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Признанный эксперт права.
Согласно гражданскому процессуальному законодательству РФ данные споры рассматриваются районными судами по месту нахождения выкупаемой доли (исключительная подсудность).
К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:
- Документы, подтверждающие право собственности истца
- Справку о регистрации лиц по спорному адресу (Ф-9)
- Характеристику жилого помещения
- Заключение оценщика (если проводили до суда)
- Квитанцию об оплате госпошлины, рассчитанную от цены иска
- Документы, подтверждающие направление ответчику досудебного предложения о выкупе его доли, если таковое направлялось (почтовая квитанция, опись вложения в письмо, извещение)
- Иные документы, которые послужат доказательствами позиции истца (акты о непроживании ответчика, документы о задолженности ответчика по коммунальным платежам, и т.д.).
- Документы, подтверждающие направление иска с приложением лицам, участвующим по делу
Вынесенное по делу решение суда является основанием для перехода права собственности на незначительную долю к другому сособственнику, а у вынужденного продавца возникает право на получение денежных средств, размещенных на депозите Управления судебного департамента.
Резюмируя, можно сказать, что дела о принудительном выкупе незначительных долей в общем имуществе достаточно сложные и непредсказуемые, даже для опытных процессуалистов необходима тщательная подготовка и проработка правильной стратегии, поскольку имеется ряд сложных юридических тонкостей и необходимость доказывания совокупности факторов, которые в целом влияют на исход дела.
Самостоятельно вести такое дело и добиться его положительного исхода человеку, не имеющему познаний в юриспруденции, будет крайне сложно, поэтому составление искового заявления и ведение дела в суде рекомендуется доверить профессиональному юристу.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Для большей ясности стоит напомнить, что такое выдел доли и когда такой выдел возможен. Во-первых, доля в праве собственности (например, та же 1/5), не означает, что Вам принадлежит 1/5 строения (дома, или квартиры, например). Во-вторых, доля в праве, которая еще не выделена в натуре, позволяет владеть и пользоваться сособственникам всем имуществом в целом, а не только какой-то его частью. Выдел доли всегда направлен на прекращение права общей собственности и возникновение у выделяющегося собственника единоличной собственности на соответствующую его доле часть жилого помещения.
Согласно п. 35 Совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ №6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №8 от 1.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с пунктом 3 статьи 252 суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.
Пункт 7 Постановления Пленума ВС РФ от 10 июня 1980г. №4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» в части несоразмерности ущерба строению содержит также следующее разъяснение:
«под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п.».
Далее, в п. 11 Постановления Пленума ВС № 4 содержится следующее разъяснение:
при наличии реальной возможности выдела доли в натуре денежная компенсация за часть дома не должна взыскиваться как в пользу выделяющегося, так и остальных сособственников, если они возражают против ее получения. При невозможности же выдела в натуре денежная компенсация за долю в праве общей собственности на дом определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом исходя из действительной стоимости дома на момент разрешения спора.
Выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.) дома с отдельным входом, либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования. Как правило, техническая возможность выдела доли имеется только в индивидуальных жилых домах, в квартирах же (многоквартирных жилых домов) выделить долю практически невозможно.