Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор в пользу третьего лица налоговые риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Одним из важных вопросов при покупке квартиры в пользу третьего лица является выбор оптимального способа оплаты. Мы предоставляем бесплатную консультацию по этому вопросу, чтобы помочь вам сделать правильный выбор.
При купле квартиры мы заключаем с вами договор, который подписывает будущий покупатель. В этом документе указываются все обязательства продавца и покупателя, а также особенности оформления сделки в соответствии с законом.
Мы принимаем оплату за объект недвижимости различными способами: наличными, безналичным платежом, через банк и другими удобными для вас способами. При этом мы обеспечиваем полную безопасность ваших денег и конфиденциальность ваших данных.
Наша компания работает круглосуточно. Вы можете оставить заявку на нашем сайте или позвонить нам по указанному номеру. Мы перезвоним вам в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы.
Важно помнить, что при покупке квартиры важно учитывать налоговые обязательства. Мы готовы оказать помощь в этом вопросе и предоставить вам информацию о налогах и отличиях в законодательстве города Москвы.
Также, при приобретении жилья в пользу других лиц могут возникнуть споры и сомнения в правильности сделки. Мы предоставляем услуги по оценке недвижимости и помощи в решении споров, а также гарантируем правовую защиту вашей покупки.
Кроме того, мы предоставляем возможность оформления дарения квартиры, что может быть выгодным и удобным способом приобретения жилья в пользу третьего лица. Но в любом случае, перед важными решениями мы советуем проконсультироваться с юристом и заключить договор, чтобы избежать проблем в будущем.
Не стоит забывать, что при покупке квартиры в пользу третьего лица вы берете на себя определенные обязательства перед законом и перед будущим покупателем. Важно взвесить все «за» и «против», а также учесть все особенности и риски, которые могут возникнуть при сделке.
- Выберите удобный для вас способ оплаты.
- При покупке квартиры заключите договор и учтите все особенности сделки.
- Мы поможем вам с налоговыми вопросами и решением споров.
- Оформление дарения может стать удобным способом приобретения жилья.
- Не забывайте обязательства и риски, которые возникают при покупке квартиры в пользу третьего лица.
Письмо-поручение третьему лицу с указанием назначения платежа обезопасит стороны от налоговых рисков
Если обязательство по договору выполняет не сам должник, а третье лицо, то существуют следующие правовые риски, которые могут повлечь за собой в том числе негативные налоговые последствия:
- продавец рискует, что третье лицо — плательщик потребует вернуть оплату со ссылкой на отсутствие оснований для платежа (неосновательное обогащение);
- покупатель рискует, что его обязательство перед продавцом признают невыполненным и продавец потребует повторной оплаты или откажется поставить товар;
- третье лицо — плательщик при проведении платежа в счет зачета встречного обязательства перед покупателем рискует, что эти средства не зачтут и оплату потребуют повторно.
Для того чтобы избежать этих проблем, целесообразно составить письменное поручение третьему лицу на осуществление оплаты (образец приведен на с. 49). В письме можно привести следующие данные:
- наименование, банковские реквизиты продавца;
- сумму, которую нужно перечислить;
- основания платежа для указания в платежке — реквизиты договора покупателя с продавцом, акта, накладной;
- основания, на которых третье лицо будет платить по чужому долгу, — договор займа с покупателем, договор, по которому у плательщика есть встречная задолженность.
--------------------------------------------------------------------------¬
¦ Генеральному директору¦
¦ ООО "Компания" ¦
¦ Иванову А.А. ¦
¦ ¦
¦ На 1 февраля 2015 г. задолженность ООО "Компания" перед ООО "Альфа"¦
¦по договору купли-продажи оборудования N 28/4 от 01.07.2014 составляет¦
¦540 000 руб. ¦
¦ В счет погашения указанной задолженности просим перечислить¦
¦300 000 руб. на расчетный счет ООО "Сигма" по следующим реквизитам: ¦
¦ИНН/КПП 7705983654/770201001, ¦
¦р/с 98765432100000000458 ¦
¦в ОАО "Сбербанк России" ¦
¦БИК 044547589 ¦
¦К/с 30101810100000000111 ¦
¦ В платежном поручении в назначении платежа просим указать следующее:¦
¦"Оплата за ООО "Альфа" по договору поставки N 45п от 03.02.2015". ¦
¦ После оплаты просим в течение пяти дней представить копию платежного¦
¦поручения с отметкой банка об исполнении. ¦
¦ После исполнения этого поручения задолженность ООО "Компания" перед¦
¦ООО "Альфа" по договору купли-продажи оборудования N 28/4 от 01.07.2014¦
¦составит 240 000 руб. ¦
¦ ¦
¦ Смирнов ¦
¦Генеральный директор ООО "Альфа" --------- В.П. Смирнов¦
L--------------------------------------------------------------------------
Это письмо обезопасит стороны от рисков в связи с признанием платежа ошибочным (Определения ВАС РФ от 04.09.2009 N ВАС-10658/09 и от 25.12.2008 N 16769/08). И поможет плательщику вернуть переплату, если по ошибке он внес большую сумму (Определение ВАС РФ от 08.11.2007 N 14950/07).
Кроме того, покупателю желательно в письменном виде проинформировать продавца о том, что задолженность по договору погасит третье лицо, и направить ему копию поручения третьему лицу на погашение долга покупателя. Чтобы избежать возможных рисков, после проведения расчетов покупателю безопаснее запросить у продавца расписку о погашении задолженности (п. 2 ст. 408 ГК РФ) или провести сверку расчетов.
Договор купли-продажи в пользу третьего лица: образец 2021 года
Сроки предсказать сложно – все зависит от степени готовности продавца к проведению сделки. Если у него все основные документы на руках, то сбор справок не займет много времени. Если нужно получать разрешение от органов опеки, возникнет необходимость в восстановлении правоустанавливающего документа или придется искать место проживания бывшего супруга, то сроки существенно увеличиваются. В среднем процедура занимает 1-3 месяца с учетом возможных задержек.
С позиции налоговой службы покупка квартиры в пользу третьего лица приравнивается к дарению, а стало быть, это дает основания взимать налог с выгодоприобретателя (при условии, что он не является близким родственником покупателя).
К близким родственникам относятся дети, бабушки, дедушки, родители, внуки, сестры/братья. Они не платят налог, передавая свою собственность друг другу по договору дарения. Аналогичная ситуация складывается и при приобретении собственности в пользу родственника. Остальные категории граждан от налога не освобождаются (размер НДФЛ – 13%). Нерезиденты (лица, проживавшие в другой стране дольше 183 дней) должны платить увеличенную ставку – 30%.
За приобретение жилья государство предоставляет налогоплательщикам налоговый вычет с суммы, равной 2 млн. руб. Возврату из казны государства подлежит 13% от этой суммы – 260 000 руб. Такой вычет предоставляется 1 раз, но он может быть разбит на несколько частей (если сумма покупки меньше 2 млн., то налогоплательщику возвращается 13% от потраченных денег, а оставшейся частью он воспользуется при приобретении другой недвижимости.
Положен ли имущественный вычет при оформлении ДКП в пользу третьего лица? Получить возврат НДФЛ не получится – для подтверждения права на вычет нужно предоставить документы, подтверждающие факт:
- осуществления оплаты;
- перехода плательщику прав собственности на приобретенное жилье.
Поскольку владельцем квартиры становится третье лицо, оснований для возврата НДФЛ не возникает.
Как купить квартиру в пользу третьего лица?
Для заключения договора купли-продажи квартиры на третье лицо нужно:
- Уточнить у человека, которому приобретается недвижимость, что конкретно он хочет.
- Найти подходящее жилье и согласовать с собственником условия сделки, рассказав, что недвижимость приобретается для другого человека. Сразу же проверяются и документы, подтверждающие право собственности.
- Проверить квартиру на наличие обременений в виде залога или ареста.
- Запросить у продавца выписку из домовой книги и справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
- Заключить ДКП. Он подписывается всеми участниками сделки: покупателем, продавцом, и третьим лицом.
- Получить задаток от покупателя.
- Подать документы на регистрацию в Росреестр или через МФЦ.
- Забрать ключи и оставшуюся сумму с вычетом задатка, подписать передаточный акт.
- Получить после регистрации ДКП с пометкой Росреестра, и выписку из ЕГРН, где третье лицо будет указано в качестве нового собственника.
Важно! После регистрации права собственности на третье лицо покупатель не имеет никаких юридических прав на недвижимость.
Налоговые последствия
В судебной практике возник вопрос: вправе ли предприниматель применять специальный налоговый режим ЕНВД в случае, если услуги он оказывает не контрагенту по договору, а третьим лицам, конечным потребителям соответствующей услуги.
Президиум ВАС РФ по данному вопросу сформулировал следующую правовую позицию. Оказание бытовых услуг непосредственно физическому лицу в целях удовлетворения его бытовых или других личных потребностей подпадает под действие специального налогового режима в виде ЕНВД независимо от того, с кем был заключен договор на оказание соответствующих услуг.
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения налогового органа о начислении сумм налогов по общей системе налогообложения и привлечении к ответственности, предусмотренной п. 1 ст. 122 НК РФ.
Налоговый орган счел неправомерным применение налогоплательщиком специального налогового режима в виде ЕНВД в отношении услуг бань, которые оказывались малоимущим слоям населения на основании договора, заключенного обществом с администрацией округа.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции руководствовался следующим.
Договор в пользу третьего лица при покупке квартиры образец
ГК РФ говорит о том, что если в продаваемой квартире кто-либо из ее жильцов сохраняет право пользования этой квартирой после ее отчуждения, то это должно быть прямо указано в ДКП, и это является существенным (т.е. обязательным) условием договора. Если в процессе анализа документов обнаруживается присутствие этих самых «третьих лиц» (или даже подозрение на их присутствие), полезно будет получить по этому вопросу дополнительную консультацию юриста применительно к конкретной сделке.
Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики. Но самой надежной (хоть и дорогой) защитой от возможных правопритязаний со стороны третьих лиц является страхование Титула на квартиру (подробнее о типах страхования в недвижимости – см.
по ссылке).
- Субъект, обязанный исполнить договор, может возражать против претензий, заявленных третьим лицом, так же, как он мог бы возражать против запросов непосредственного кредитора.
- Если третье лицо по сделке откажется от своих правомочий по договору, этими правами может воспользоваться кредитор, за исключением отдельных случаев, когда такая переуступка невозможна в силу договора, закона или положений иных документов.
- Как заключить договор в пользу третьего лица (пример) Притязания, предъявляемые при оформлении договоров в пользу третьего лица, соответствуют всем условиям, которые применяются при совершении таких же сделок без участия посторонних лиц: Скачать форму договора
- Составлен договор должен быть в форме, предусмотренной для всех документов подобного рода.
Третьи лица в сделках с недвижимостью
Слово «третьи» подразумевает, что в обычной сделке купли-продажи квартиры непосредственно участвуют две стороны договора, но при этом в природе могут существовать и другие персонажи (третья сторона), которые также имеют некоторые права в отношении предмета договора (квартиры). Или думают, что имеют такие права, и пытаются их реализовать через суд (иногда успешно).
Риск нарушения прав третьих лиц присутствует в сделках с квартирами на Откроется в новой вкладке.»>«вторичке» практически всегда, в той или иной степени. Многие Покупатели, выбирая квартиру на вторичном рынке, даже не осознают этого риска. Во многих случаях ни юристы, ни риэлторы не могут поручиться за отсутствие в природе «третьих лиц», но снизить этот риск – вполне возможно.
Стоит ли использовать такой вариант сделки?
Обратите внимание, что ограниченная сфера применения договора о передаче-принятии имущества в пользу третьего лица делает его трудным для восприятия. В частности, из-за отсутствия правовых инструментов для взыскания налогов и недостатка судебной практики по такому виду договоров.
Во избежании рисков лучше осуществить сделку по стандартному договору купли-продажи, а затем оформить договор дарения родственнику. Так будет и проще, и надежнее.
1.1. И тот и другой вариант будет безопасен для дочери, т.к. это имущество, даже если и будет получение нею в браке, но не за счет совместно нажитого имущества, т.е. не будет подлежать разделу.
Но самый лучший: оформить квартиру на свое имя, а дочери предоставить право на проживание в ней и обязанность по оплате коммуналки.
1.2. Оформите дарение после оформления сделки купли-продажи в установленном законом порядке. Удачи Вам и всего хорошего.
2.1. Если данное имущество приобретено в браке, то в соответствии с СК РФ это будет общим имуществом супругов.
2.2. Не важно кто Вам дал денежные средства на приобретение недвижимости, но если недвижимость приобретена в период Вашего брака и оформлена на Ваше имя, то соответственно данное имущество будет разделено в случае развода с супругом, пополам.
С Уважением.
3.1. Указанное третье лицо приобретет квартиру безвозмездно, поэтому налоговый вычет ему не положен, так как в налоговую надо предоставить документы, что указанное третье лицо произвело расходы на приобретение жилья.
3.2. При варианте покупки квартиры в пользу третьих лиц имущественный налоговый вычет не положен. Вычет может получить только собственник. Статья 220 Налогового кодекса.
Как обезопасить себя при сделках
Чтобы минимизировать риски при покупке квартиры или дома на вторичном рынке, стоит сделать следующее:
- проверить, что супруг единственного собственника дал согласие на покупку — оно оформляется у нотариуса;
- запросить в Росреестре сведения о собственниках и обременении н недвижимость;
- убедиться в наличии согласия органов опеки на сделку, если в числе собственников присутствует несовершеннолетний;
- передавать деньги продавцу с оформлением расписок;
- в договоре прописать пункт, что продавец передает недвижимость, не отягощенную правами третьих лиц;
- указать в договоре тех, за кем остается право пользованием жилья, если такие имеются и покупатель согласен на сделку (п. 1 ст. 588 ГК РФ);
- запросить согласие банка или другой организации, если недвижимость находится в залоге.
Встречаются ситуации, когда размытые формулировки в договоре могут привести к неприятным последствиям. Например, в договоре встречается такая фраза: «ФИО продавца зарегистрирован и проживает по адресу (продаваемой квартиры)». Эта формулировка не дает гарантии, что продавец после подписания договора лишается права пользования жильем. При возникновении споров судья может по-разному истолковать условия договора. Корректной будет такая запись: «Зарегистрированные в квартире ФИО теряет право пользования недвижимостью после государственной регистрации перехода прав собственности на основании ст. 292 ГК РФ».
Дополнительные меры безопасности, которые можно использовать для минимизации рисков:
- сделать договор на титульное страхование недвижимости, когда страховая организация компенсирует покупателю рыночную стоимость жилья, если по решению суда сделка купли-продажи будет признана недействительной;
- сравнить запрашиваемую стоимость жилья со среднерыночной: если она существенно ниже — это повод для сомнений;
- поговорить с соседями, проверить данные о предыдущих владельцах квартиры;
- если один из собственников — несовершеннолетний, стоит убедиться, что новые жилищные условия не ущемляют его интересов;
- в случае наличия у продавца детей, стоит уточнить, был ли потрачен материнский капитал на приобретение квартиры; если доли при этом не выделялись, после совершеннолетия ребенок вправе потребовать восстановление своих прав.
Образец типового договора купли-продажи в пользу третьего лица
Соглашение в пользу третьего лица должно быть заключено в соответствии со стандартными требованиями гражданского законодательства. То означает, что в них должны быть указаны существенные условия, а также они должны иметь письменную форму.
Выделяют следующий перечень существенных условий:
- О предмете договора;
- О стоимости предмета, указанного в соглашении;
- О процедуре исполнения обязательства;
- О порядке принятия выполненного стороной обязательства;
- Последствия отказать стороны принять исполненное обязательство.
Поскольку соглашение заключается в интересах третьего лица, то некоторые сделки указывают на это третье лицо, хотя этот пункт не является обязательным для включения в текст документа.
Когда же эти данные включаются, то о лице, которое получит право требовать исполнения соглашения, необходимо указать:
- Персональные данные этого лица;
- Контактную информацию.
В случае, когда заключается соглашение о купле-продаже в пользу третьего лица, необходимо помнить, что налоговое законодательство его определяет как одаряемого, то есть лицо, которое приобретает выгоду от совершенного в пользу него действия.
Помните, что такое соглашение должно пройти процедуру регистрации.
Оплата обязательств третьим лицом
-------------¬ НДС с аванса-----------------¬ Товар ---------------¬
¦ Бюджет ¦L------------- L----------------+ L---T-----------
¦ ¦
Авансовый ¦ ¦ Аванс
счет-фактура ¦/ ¦/
--+-----------------+¬
¦ Третье лицо ¦
L---------------------
Схема 1
Минфин России в п. 2 Письма от 06.03.2009 N 03-07-15/39 отметил, что компания не вправе заявить вычет НДС при перечислении аванса наличными деньгами или в безденежной форме. Ведь в этом случае у покупателя не будет платежки на перечисление предоплаты. Нам не удалось найти официальных разъяснений налогового и финансового ведомств о том, возможен ли у покупателя вычет НДС, если товар оплатило третье лицо. Полагаем, что в рассматриваемой ситуации целесообразно руководствоваться приведенной выше логикой финансистов и не заявлять вычет.
Хотя есть судебные решения, в которых компаниям удалось отстоять право на вычет и при отсутствии платежного поручения на перечисление аванса (Постановления ФАС Северо-Западного от 19.01.2012 N А05-5313/2011 и Поволжского от 03.10.2011 N А12-22832/2010 округов). Аналогичную точку зрения высказал и ВАС РФ (Постановление Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость»).
Рассмотрим роль третьей стороны в создании соглашений. Обычно считается, что третье лицо – это участник, вступающий в процесс исполнения обязательства по оформленному договору добровольно или в некоторых случаях привлекаемый судом. Это сторона, которая может выдвигать определенные претензии к предмету спора и выступает для защиты собственных прав на стороне кредитора или обязанной стороны с учетом своих интересов, имеющих материальный, правовой или процессуальный характер.
Однако применительно к определенному обязательству третья сторона не имеет с организацией договорных отношений. То есть оплата в интересах третьего лица совершается не самой фирмой, а ее контрагентом. Или, наоборот, оплата долга третьим лицом осуществляется не для самой компании, а для другой фирмы, которой задолжала эта организация, при этом выполняется взаимозачет платежей.
Например, поставщик определенных услуг или товаров может попросить своего партнера оплатить задолженность перед ЖКХ. В таком случае для этого партнера организация, в пользу которой он станет проводить платежи, и будет являться третьей стороной. Правда, согласно статье 313 ГК РФ, он имеет полное право не осуществлять такие платежи, если это напрямую не прописано в договоре. Судебный иск в данном случае тоже не поможет, так как арбитры не могут заставить выполнить добровольные действия.
В чьих интересах совершается сделка?
Ст. 430 ГК РФ не ограничивает круг лиц, в интересах которых может быть заключен договор, но на практике чаще всего жилье покупают пожилым родственникам или детям.
По своему смыслу такое соглашение очень похоже на дарение, но оно имеет весомое преимущество – процедура передачи жилья значительно упрощается. Покупателю удается обойтись всего одним документом (ДКП), ему не приходится тратить время и деньги на составление дарственной.
Такой особенностью пользуются некоторые родители – приобретая жилье в качестве свадебного подарка сыну/дочери, они оформляют договор купли-продажи в пользу своего ребенка. Даже если со временем пара решит развестись, квартира не будет приниматься в расчет при разделе имущества, поскольку по закону она не относится к совместной собственности.
Пригодится такая схема и в случае, если человек физически не имеет возможности вести переговоры с продавцом, ходить по инстанциям, собирая необходимые бумаги, выполнять другие действия – кто-то из родственников может взять на себя роль покупателя. При этом ему не придется тратить деньги на оформление доверенности, как это было бы необходимо при проведении сделки в качестве законного представителя.
Покупка квартиры на третье лицо
Такие сделки могут заключаться по разным причинам:
- Родители не хотят, чтобы их ребенок занимался процедурой купли-продажи жилья, но хотят, чтобы у него появилась собственная квартира. В результате один из родителей выступает в качестве покупателя, а ребенка указывают в качестве третьего лица-получателя квартиры.
- Обход супружеской доли. Если в пользу одного из супругов некие лица приобретут квартиру, такая недвижимость не будет считаться совместной собственностью. Как следствие, при разделе в случае развода владелец не будет обязан делить эту недвижимость.
- Помощь пожилым, недееспособным или частично недееспособным лицам. Некоторые люди физически не могут заниматься процедурой купли-продажи. Они могут нанять кого-то или попросить ближайших родственников купить для них квартиру, заключив договор в пользу третьего лица.
Пример: Предположим, что есть пожилой человек, который не особо разбирается в современных реалиях и опасается, что может просто не понять как нужно правильно заключить сделку купли-продажи. Он просит своего сына найти и купить ему квартиру, передав тому некую сумму. Сын самостоятельно занимается всей процедурой, а договор заключает в пользу третьего лица – своего пожилого отца. В результате пожилой человек становится владельцем недвижимости и, фактически, для этого ничего не предпринимает, кроме как подписывает договор и регистрирует право собственности.
Статьей 430 ГР РФ устанавливается определение договора в пользу 3 лица, согласно которому – это вид гражданско-правовых отношений, в которых выгодополучателем становится лицо, не относящееся к сделке.
Запутанная формулировка на практике выглядит так: покупатель и продавец договариваются между собой о предмете сделки, а деньги или товар получает не ее участник — другой человек.
Исходя из этого можно выделить основные признаки такого предприятия:
- желание продавца предоставить товар или услугу;
- согласие покупателя принять блага;
- наличие лица, готового получить оплату.
Для законодателя важна совокупность критериев, иначе сделка не подпадает под данную правовую категорию.
Например, продажа квартиры в пользу 3-го лица имеет смысл, когда речь идет о долевой или коммунальной собственности. Договор позволяет уйти от необходимости собирать согласие других собственников или извещать их публично. А нарушение этих пунктов противоречит ст. 250 ГК РФ и приведет к признанию сделки недействительной.
Чтобы избежать подобных проблем договор составляется между двумя владельцами долей в коммунальной собственности, при этом право на объект недвижимости переходит к еще одной стороне – реальному покупателю.
Налогообложение при договоре в пользу третьего лица
Доходы, не подлежащие налогообложению, указаны в ст. 217 НК РФ. Если бы квартира переходила по договору дарения близкому родственнику, НДФЛ платить бы не пришлось. По ДКП в пользу третьего лица мало практики, но в указанной статье нет информации о том, что оно может быть освобождено от НДФЛ. Следовательно, платить придется.
Кроме того, ИФНС признает приобретение недвижимости по договору в пользу третьего лица доходом в натуральной форме (ст. 211 НК РФ). Для резидентов РФ ставка составляет 13%, для нерезидентов – 30%.
Продавец не платит налог, если квартира была в собственности более трех лет и получена по договору дарения, в наследство, в порядке приватизации, по договору ренты. В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет.
Покупка квартиры в пользу третьего лица
- Родители не хотят, чтобы их ребенок занимался процедурой купли-продажи жилья, но хотят, чтобы у него появилась собственная квартира. В результате один из родителей выступает в качестве покупателя, а ребенка указывают в качестве третьего лица-получателя квартиры.
- Обход супружеской доли. Если в пользу одного из супругов некие лица приобретут квартиру, такая недвижимость не будет считаться совместной собственностью. Как следствие, при разделе в случае развода владелец не будет обязан делить эту недвижимость.
- Помощь пожилым, недееспособным или частично недееспособным лицам. Некоторые люди физически не могут заниматься процедурой купли-продажи. Они могут нанять кого-то или попросить ближайших родственников купить для них квартиру, заключив договор в пользу третьего лица.