Как правильно заключить договор подряда на строительство

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно заключить договор подряда на строительство». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Договор строительного подряда – это соглашение, в соответствии с положениями которого один контрагент (подрядчик) принимает на себя обязательства по реализации работ, указанных вторым контрагентом (заказчиком), а второй контрагент обязуется оплатить результат этих работ, соблюдая установленные сроки (ст. 740 ГК РФ).

Особенности договора строительного подряда

При строительстве заключаются разные виды соглашений – важно отличать их друг от друга. Особенности строительного подряда заключаются в следующем:

• по сравнению с договором долевого участия (ДДУ), при строительном подряде стороны самостоятельно определяют перечень и объем работ, которые будут выполнены; при заключении ДДУ дольщик просто принимает те условия, которые застройщик уже установил самостоятельно, и повлиять на них никак не может;
• в отличие от договора купли-продажи объекта недвижимости, при строительном подряде объект недвижимости строят, ремонтируют или готовят к вводу в эксплуатацию; при заключении договора купли-продажи от собственника к покупателю переходит готовый или незавершенный строительный объект.

Риск в договоре строительного подряда

При взаимном сотрудничестве заказчика и подрядчика неизбежно возникают риски – связаны они, прежде всего, с возможностью возникновения повреждений или полной утраты имущества. Здание (или его часть) может быть разрушено, испорчено или частично повреждено – размер причиненного ущерба при этом может быть разным. В общем случае все подобные риски ложатся на подрядчика – именно он отвечает за целостность сооружения до того, как результат работ будет передан заказчику (п. 1 ст. 741 ГК РФ).

Однако подрядчик освобождается от такой ответственности за повреждение или гибель объекта в том случае, если одновременно соблюдаются следующие условия (п. 2 ст. 741 ГК РФ):

• повреждения возникли в результате использования некачественных материалов, предоставленных заказчиком, или в результате реализации ошибочных указаний, полученных со стороны заказчика;
• подрядчик указывал заказчику на то, что материалы являются некачественными, а указания – ошибочными.

Правила оформления договора, основные моменты, на которые следует обратить внимание

Прежде чем заключить договор с компанией, необходимо выяснить следующие моменты:

• Имеет ли право юридическое лицо заключать такого рода договор.
• Наличие лицензии на строительство. Лицензия – гарантия, что строительные работы будут выполнены специалистами.

Все условия и договоренности должны быть четко, емко и подробно прописаны в договоре. Помните, общие фразы не имеют никакую юридическую силу, их можно трактовать по-разному, они ничего не значат и суд может трактовать их на свое усмотрение. Чем подробнее описаны условия, критерии и нормы, тем легче будет доказать их нарушение в арбитражном суде:

• Дата заключение договора.

Она должна быть указана обязательно.

Существует ли форма договора строительного подряда, куда можно просто вписать свои данные?

Единой формы нет. Каждый дом индивидуален, как и каждый человек. Поэтому и каждый договор будет содержать уникальные детали. Так что для начала нужно будет описать в договоре сам процесс строительства, обозначить тип построенного объекта, технологию и используемые материалы. Есть и еще список обязательных пунктов, без которых не обходится ни один такой документ. В него нужно внести:

• права и обязанности обеих сторон;
• сроки выполнения каждого этапа работ. То есть этот раздел не должен выглядеть как «дом должен быть сдан к 18 ноября 2022 года». Срок завершения каждой стадии строительства нужно четко прописать, иначе у вас не будет полноты контроля;
• цену каждого вида производимых работ (здесь точно так же — не цена за дом целиком, а цена каждой манипуляции, не поленитесь);
• условия предоплаты, сроки внесения сумм оплаты за работу и порядок расчетов (наличными деньгами, на расчетный счет, на банковскую карту);
• обязательно надо предусмотреть гарантии строительной компании или бригады на произведение своих трудов. Так, ГК РФ регламентирует, что на фундамент гарантия не может быть меньше двух лет (ст. 724), на коробку — тоже (ст. 756);
• четко должна быть прописана ответственность за невыполнение условий договора с обеих сторон;
• особые условия, порядок действий при возникновении обстоятельств непреодолимой силы, которые помешают выполнить обязательства по договору;
• реквизиты заказчика и подрядчика.

Каждый из этих пунктов — не пустая формальность (как показывает практика последнего года). Им нужно уделить максимальное внимание, ведь это — ваша защита и гарантия.

Обязательства и права сторон, ответственность

При заключении договора важно соблюдать важные условия, такие как права и обязанности сторон, ответственность за невыполнение установленных условий. Перечень требований зависит от выбранной формы.

По договору подряда заказчик обязуется своевременно вносить оплату, а исполнитель предоставлять результаты в установленные сроки. При этом у заказчика есть право получить своевременные услуги, следить за ходом работ. Исполнитель имеет право на беспрепятственный доступ на объект, создание условий работы. При неисполнении обязательств назначается выплата неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение работы, возмещение убытков, причиненных контрагентами.

На основе трудового договора устанавливаются права и обязанности работника, а также работодателя. Работник имеет право на заключение соглашения, своевременную оплату в полном объеме, соблюдение времени труда и отдыха. Работодатель имеет право получать со стороны работника своевременное исполнение обязательств согласно должностной инструкции.

При несоблюдении условий работник может не получать премию, получать выговор с занесением в трудовую книжку. При несвоевременной или неполной выплате заработной платы работник может прекратить исполнять обязательства, подать жалобу в трудовую инспекцию или в суд.

При оформлении договора оказания услуг заказчик обязуется своевременно вносить оплату, исполнитель – оказывать перечисленные в соглашении услуги. Если услуги предоставить невозможно по вине заказчика, исполнитель получает полную оплату в соответствии с условиями.

Если ваши отношения со строителями педантично прописаны в самом договоре строительного подряда, приложениях в виде графиков производства работ и платежей, а все изменения в конструкции находят отражение в проектно-сметной документации, ваши шансы увидеть дом своей мечты значительно увеличиваются.

Подписывая акты сдачи-приемки по окончании того или иного этапа стройки, у вас будет возможность заглянуть в проект, чтобы обнаружить возможные отклонения и задать соответствующие вопросы на сей счет.

В период строительства имеет смысл почаще наведываться на стройку. Особого внимания со стороны заказчика требуют подготовительный период и фундаментные работы. Во-первых, это самый ответственный ее этап (ошибки и просчеты, допущенные при закладке строительного основания могут иметь фатальный характер), во-вторых, именно в этот момент происходит основная «притирка» в отношениях заказчика с подрядчиком.

Если вы сами не строитель, то едва ли сможете оценить прочность бетона и обоснованность применения той или иной марки арматуры. Но косвенным признаком того, что все в порядке, для вас будет высокая культура производства работ и порядок на стройплощадке.

Опыт строителей показывает, что когда начинаются отделочные работы, многие заказчики готовы дневать и ночевать на объекте. Тем не менее, качество работы строительной организации имеет смысл оценивать в тот период, когда внутренняя отделка еще не завершена.

Особенности договора строительного подряда

Договор строительного подряда является разновидностью договора подряда и предполагает выполнение комплекса строительных работ по созданию, реконструкции или ремонту объектов недвижимости. Договор строительного подряда имеет свои особенности, которые следует учитывать при его заключении и исполнении:

• Определение сторон: В договоре строительного подряда должны быть указаны реквизиты заказчика и подрядчика, включая их наименование, адрес, ИНН, ОГРН и другую информацию.
• Объект строительства: Договор должен содержать подробное описание объекта строительства, его местоположение, основные технические характеристики, а также границы строительной площадки и земельного участка.
• Строительная документация: Подрядчик должен выполнять строительные работы на основе утвержденной и согласованной строительной документации, включая проектную, рабочую и исполнительную документацию.
• Сроки выполнения работ: В договоре необходимо указать сроки начала и окончания строительных работ, а также возможность продления сроков в случае наличия обоснованных причин.
• Оплата работ: Условия оплаты строительных работ могут быть предусмотрены в виде аванса, промежуточных платежей, оплаты по завершении работ или других форм, оговоренных сторонами.
• Гарантийные обязательства: Подрядчик должен предоставить гарантии качества выполненных работ, что может включать предоставление гарантийных сроков и обязательства по устранению возможных дефектов и недостатков.
• Страхование: В зависимости от масштаба проекта и степени риска, стороны могут предусмотреть страхование строительных работ, имущества заказчика и ответственности подрядчика.
• Процедура приемки работ: По завершении строительных работ проводится приемка объекта заказчиком, включая составление акта приемки-передачи, который подтверждает выполнение работ в соответствии с договором.
• Учет изменений и дополнительных работ: В процессе строительства могут возникнуть необходимость в изменении проекта или выполнении дополнительных работ, что должно быть отражено в дополнительных соглашениях к договору строительного подряда. Эти изменения могут влиять на стоимость, сроки и другие условия договора.
• Соблюдение законодательства и нормативов: Подрядчик обязан соблюдать применимые законы, строительные нормы и правила, а также требования охраны труда, экологии и пожарной безопасности при выполнении строительных работ.
• Ответственность сторон: В договоре строительного подряда должны быть определены случаи и размер ответственности сторон за нарушение своих обязательств, включая возможность применения штрафов, пеней и иных санкций.
• Разрешение споров: Договор должен предусматривать порядок разрешения возможных споров между сторонами, включая переговоры, медиацию, арбитраж или судебный порядок.
• Расторжение договора: В договоре могут быть указаны условия и основания для досрочного расторжения договора строительного подряда, в том числе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств сторонами.
• Передача прав и обязанностей третьим лицам: В договоре могут быть предусмотрены условия передачи прав и обязанностей сторон третьим лицам, например, в случае субподряда, привлечения субподрядчиков или передачи договора новому заказчику.
• Применимое право и юрисдикция: В случае международных проектов договор должен определять применимое право и юрисдикцию для разрешения споров между сторонами.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

1. Заказчик имеет право:
   1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
   2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
   3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
2. Заказчик обязан:
   1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
   2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
   3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
   4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
3. Исполнитель имеет право:
   1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
   2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
      • неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
      • если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
   3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
   4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
   5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
4. Исполнитель обязан:
   1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
   2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
   3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
   4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
   5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
5. Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
2. Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
   • какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
   • какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
   • использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
3. Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
4. Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.

Договор строительного подряда

Специалисты КСК ГРУПП разрабатывают и оформляют договоры строительного подряда различного уровня сложности. Главой 37 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) регулируются вопросы подряда (в том числе строительного — ст.ст. 740-762 ГК РФ).

Согласно ст. 740 ГК РФ договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

Сторонами договора строительного подряда являются заказчик и подрядчик. Заказчиком может выступать любой субъект гражданских правоотношений. Если заказчик — гражданин-потребитель, то договор является договором бытового подряда (ст. 730 ГК РФ); в случае, если заказчиками являются государственные органы, органы управления государственными внебюджетными фондами, казенные учреждения, иные получатели средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации — правоотношения оформляются государственным или муниципальным контрактом на выполнение подрядных работ для государственных или муниципальных нужд (ст.ст.763-768 ГК РФ).

Заказав услугу по разработке и составлению договора строительного подряда у специалистов КСК ГРУПП, вы получите

• Детальную проверку всей технической документации на строительные материалы, детали и конструкции; сметы;
• Контроль соблюдения технических стандартов;
• Контроль актов, регламентирующих технические процессы проектирования объектов строительства;
• Контроль актов всех работ, выполняемых в процессе строительства (в том числе строительно-монтажных работ);
• Договор строительного подряда с четко сформулированными условиями, учитывающий все нюансы действующего законодательства (в том числе наступление возможных форс-мажорных ситуаций).

Привлечение субподрядчиков

Подрядчик должен заранее определиться с тем, сможет ли он выполнить работы по договору подряда лично. Если ему потребуется привлечь для этого третьих лиц (субподрядчиков), то надо убедиться, что договор не содержит запрета на это, т.к. по умолчанию подрядчик такое право имеет.

Кроме того, договор подряда может предусматривать такие условия как:

• обязанность подрядчика согласовывать кандидатуры субподрядчиков с заказчиком по указанным им критериям;
• обязанность подрядчика получить письменное согласие заказчика на привлечение субподрядчиков (без согласования кандидатуры);
• ограничение объема работ (например, не более 50% от общего объема), для которых подрядчик может привлекать субподрядчиков;
• возможность привлечения субподрядчиков только для определенного вида работ;
• право заказчика контролировать работу субподрядчиков и др.

Предмет и другие существенные условия

Существенные условия данного договора – это его предмет, цена и сроки.

Согласно п. 1 ст. 740 ГК РФ подрядчик обязан в установленный срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы. При согласовании срока нужно указать начальный и конечный сроки выполнения строительных работ либо порядок их определения. Иначе договор будет считаться незаключенным (п. 1 Обзора практики рассмотрения споров по договору подряда (одобрен президиумом ФАС Уральского округа 30.03.2007, без номера), далее – Обзор).

Заказчик в свою очередь обязуется создать подрядчику необходимые условия, принять результат работ и уплатить обусловленную цену. Договор подряда может быть заключен заказчиком с несколькими подрядными организациями.

Предметом договора могут быть (п. 2 ст. 740 ГК РФ):

• объект нового строительства;
• реконструкция или капитальный ремонт зданий (сооружений);
• производство отдельных видов и комплексов подрядных работ (в том числе монтажных, пусконаладочных и иных, неразрывно связанных со строительством работ).

Результатом строительных работ часто является законченное, подготовленное к эксплуатации производственное предприятие, жилой дом, здание.

Что касается сроков, то для заказчика важна точность соблюдения начала и окончания работ. Допустим, заказчик взял земельный участок под строительство в краткосрочную аренду. Если стройка не уложится в график, то договор аренды может быть расторгнут арендодателем по причине не освоенности участка в установленный срок.

Случается, что в процессе производства работ возникает необходимость подкорректировать стоимость или продолжительность строительства. Такие изменения должны быть оформлены письменно.

Обычно прописывают сроки начала и окончания выполнения задания, но если работы длительные или масштабные, то обозначают и промежуточные этапы. В договоре разрешается заложить возможность корректировки сроков, если что-то пойдет не так.

Если работы не начаты вовремя, то заказчик не имеет законного основания ни требовать возмещения убытков, ни отказаться принимать вещь. Он получает такое право, только если работы не окончены в срок.

Заказчик может предъявить претензии по качеству результата в течение 2 лет (в отношении недвижимости — 5 лет), а если стороны договаривались о гарантийном сроке, то в его пределах. Гарантия отсчитывается с того момента, как вещь была принята.

Если мирно исправить результат не получается, то можно обратиться в суд: по строительным работам — пока не прошло 3 года, по остальным подрядам — в течение года. Если работа принималась частями, срок начинает считаться с момента готовности всего целиком.

Остальные условия ДП подробно перечислены в главе 37 ГК РФ (ссылка есть в конце текста). Там же в отдельных параграфах приведены отличия каждого из четырех видов подряда.

Переход к рыночным отношениям: изменения в законодательстве

До 1991 года в нашей стране действовало положение главы 30 ГК РСФСР, согласно которому подрядчик выполнял поставленные перед ним задачи, используя собственные средства или материалы, если другое не было установлено договором или законодательством. Не обязательными условиями подряда были такие моменты, как составление смет и приемка выполненных работ заказчиком.

Обязанностью организации-подрядчика по договору (глава 31 ГК РСФСР) являлось строительство объекта недвижимости в соответствии с утвержденной проектной документацией собственными средствами и силами, а также его сдача заказчику в определенный срок. Заказчик в свою очередь должен был обеспечить подрядчика финансированием, оборудованием, площадкой для строительства, в некоторых случаях материалами, а также принять и оплатить готовые работы.

Правила, принятые Советом Министров СССР, регламентировали заключение и составление договоров подряда на капстроительство, поэтому в Основах гражданского законодательства в то время в главе 37 «Подряд» была единственная статья о договоре подряда.

Сейчас в ГК РФ есть положение, согласно которому строительный подряд — это один из вариантов договора подряда. Договор подряда определяется статьей 702 ГК РФ как ряд обязательств сторон. Обязанностью подрядчика является выполнение и сдача определенных работ заказчику, а заказчик в свою очередь обязуется принять и оплатить их. Понятие «определенные работы» статья 740 ГК РФ трактует как «строительство объекта или выполнение других строительных задач».

Похожие записи:

• Как работнику получить звание «Ветеран труда»
• Покупка не снятого с учета автомобиля у физического лица
• Пересечение границы России с Абхазией в 2023 году