Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подводные камни при покупке квартиры у родственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для покупателя приобретение наследственной квартиры нередко сопряжено с рисками. Стоит понимать, что квартиры могут наследоваться несколькими способами. Во-первых, согласно законодательству, в зависимости от степени родства, во-вторых — по завещанию. Перед продажей квартиры свидетельство о праве на наследство должно быть зарегистрировано в Росреесте, но некоторые продавцы забывают это сделать, говорит руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.
Главный риск при покупке наследуемой квартиры — возможное наличие скрытых, неучтенных наследников, которые могут претендовать на имущество. «Проверить круг потенциальных наследников довольно сложно, и приобретение такого жилья может быть потенциально опасным», — отмечает она. В таком случае наследник может оспорить свое право через суд, а покупатель рискует остаться без квартиры и в лучшем случае вернуть потраченные деньги. В худшем — остаться без них.
Оспаривание завещания
Часть рисков сопряжена с квартирами, полученными по завещанию. К ним относится возможное оспаривание завещания уже после продажи наследственной квартиры. Причиной оспаривания может стать недееспособность умершего в момент изъявления воли или факт того, что его принуждали к составлению завещания. В данном случае потенциальные наследники могут обратиться в суд и привести доказательства. Например, это может быть справка о том, что наследодатель стоял на учете в психоневрологическом диспансере. Если суд удовлетворит иск, то завещание будет отменено, а наследство придется распределять заново, но уже по закону.
Покупатель наследственной квартиры может столкнуться со сложностями на этапе заключения сделки. Нередко наследники не могут договориться между собой о цене. «Любой спор между наследниками может привести или к повышению конечной цены для покупателя, или к затягиванию сделки, или к ее отмене. В целом такие конфликты между наследниками повышают градус нервозности перед сделкой», — добавила Юлия Дымова.
Кто считается близкими родственниками
Прежде чем рассматривать особенности купли-продажи, участники которой — родственники, следует определить круг лиц, которые входят в эту категорию.
Современное российское законодательство в качестве родни подразумевает:
● супругов — имеются в виду мужчина и женщина, состоящие в официально зарегистрированном браке;
● родителей и детей;
● дедушек, бабушек и внуков;
● сестер и братьев — при этом не важно, имеют ли они обоих общих родителей или только одного, то есть являются неполнородными;
● усыновителей и усыновленных — если человек официально усыновил ребенка, их отношения приравниваются к отношениям родных родителя и сына или дочери и признаются родственными.
Общие правила купли-продажи
Купля-продажа квартиры между родней подчиняется тем же правилам, что и купля-продажа, участники которой — посторонние друг другу люди.
Порядок организации процесса следующий:
1) проведение предварительных переговоров сторон — продавец и приобретатель обсуждают условия будущего договора купли-продажи (ДКП);
2) сбор необходимых документов;
3) составление и подписание ДКП;
4) регистрация прав в Росреестре и официальный переход права собственности от продавца к покупателю;
5) передача квартиры по акту и окончательные расчеты участников.
Факультативный этап — заключение предварительного договора, который не является собственно ДКП недвижимости, но закрепляет намерение сторон заключить это соглашение в будущем. Предварительный договор нередко предполагает перечисление продавцу небольшого задатка.
Как можно переоформить квартиру на родственника через договор купли-продажи
Переоформить квартиру на родственника через договор купли-продажи можно точно так же, как и при сделках между посторонними людьми. Для этого нужно:
-
Собрать необходимый пакет документов (паспорта сторон сделки, договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ на квартиру, согласие супруга на сделку, свидетельства о рождении детей, разрешение органов опеки и попечительства при необходимости, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам)
-
Оформить договор купли-продажи,
-
Оплатить госпошлину,
-
Подать заявление и пакет документов в Росреестр (напрямую или через МФЦ),
-
Получить новую выписку из ЕГРН.
Важно при купли-продаже квартиры родственнику:
-
указывать в договоре реальную фактическую сумму — не занижать стоимость квартиры по договору,
-
желательно не проводить сделку исключительно наличными.
Иначе такая сделка купли-продажи может вызвать подозрения у налогового органа, что приведет к проверке ее уполномоченными органами. И если будут факты нарушения законодательства, то сделку могут признать ничтожной и потребовать ее аннулировать.
Особенности покупки доли в квартире у родственника
Сегодня на вторичном рынке недвижимости представлено много квартир, находящихся в долевой собственности, или же отдельно продающихся комнат в многокомнатных квартирах.
Произошло это по нескольким причинам:
- продажа приватизированной комнаты, входящей в состав коммунальной квартиры;
- приватизация квартиры, повлекшая разделение ее на доли между всеми в ней проживающими;
- раздел совместно нажитой квартиры при разводе супругов;
- наследование части квартиры, когда недвижимость делилась между наследниками, как правило, при отсутствии нотариально заверенного завещания.
Плюсы и минусы покупки квартиры у родственника
Основное преимущество сделки с родственником – покупатель уверен в надежности продавца и знает всю «подноготную» недвижимости. При такой сделке можно обойтись без затрат на риелтора, заключение предварительного соглашения, без задатка/обеспечительного платежа. Даже выписку из ЕГРН можно заказывать только перед заключением основного договора купли/продажи. Также нет необходимости указывать в тексте сроки освобождения жилья, снятия с регистрации.
Недостатки решения также есть. Например, не получится компенсировать часть затрат на покупку за счет налогового вычета. Это особенно критично при оформлении ипотеки и при относительно высокой заработной плате, когда у покупателя за год накапливается крупная сумма налогов. Иногда приходится сталкиваться с затягиванием сроков съезда родственников. Или с признанием продавца пожилого возраста невменяемым с последующим оспариванием ранее заключенной сделки.
Последнее вероятно при появлении новых заинтересованных лиц, которые весьма рассчитывали на наследство. Те же риски возникают при подаче продавцом заявления на банкротство физического лица. Тогда кредиторы вправе оспорить сделки, заключенные в течение последних трех лет. Если обнаружит признаки мнимости, например, из-за заниженной цены, договор расторгнут. И взыщут имущество в погашение долгов или просто передадут обратно прежнему владельцу.
Может ли банк отказать в выдаче ипотеки
Да, возможно. Кредиторы ограничены в выдаче ипотечных кредитов заранее, что может включать сделки между близкими родственниками и родственниками по материнской линии. Однако даже если таких ограничений нет, банковское учреждение все равно имеет право отказать — обычно это происходит, когда у кредитора возникают подозрения.
- Объем сделок очень низок, а стоимость квартиры, как утверждается, значительно ниже ее рыночной стоимости.
- Родительский родственник, продающий недвижимость, не имеет другого места жительства и не доказывает, что у него есть место жительства после сделки.
- Сделка осуществляется в денежной форме.
В целях предосторожности банк может потребовать подтверждение наличия у заемщика банковского счета или наличных денег. Это делается для того, чтобы избежать злоупотреблений при оформлении ипотеки. Подозрительность кредитора к семейным сделкам является фактором, заставляющим планировать продажу с особой тщательностью.
Инструкция покупки. Первый этап — оформляем договор купли-продажи
В этом случае покупателем является супруг с детьми, который приобретает квартиру у родителей на средства материнского капитала. Под продавцами и собственниками подразумеваются родители, которые продают квартиру и получают часть денег из материнского капитала. Мы надеемся, что это было разъяснено.
В настоящее время при продаже недвижимости, когда все продавцы являются юридически грамотными и старше 18 лет, договор купли-продажи целесообразно заключать в простой форме — статья 42 п. 1.1 Федерального закона 218-ФЗ от 13 июля 2015 года; в этом случае нотариальное заверение не требуется.
Договор купли-продажи не определяет отношения между покупателем и продавцом. Поэтому были загружены только два образца, отличающиеся только количеством продавцов.
- Владелец квартиры-продавец — взять образец
- Квартира имеет несколько владельцев — сектор — скачать образец
В образце покупатели указали, что в доме четыре человека — супружеская пара с двумя детьми. Лучше всего определить мать как представителя детей по договору, но по закону можно определить родителей согласно статьям 26 и 28 Гражданского кодекса РФ.
1) данные паспортов или свидетельств о рождении сторон (до 14 лет); — 2) порядок и номер сертификата Gamic Capital; 3) сведения о праве собственности на квартиру — из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельство о регистрации права собственности или выписка из документов о праве собственности (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.); 4) банк продавца . Перечисляет сумму акушерского капитала.
Процедура оформления бумаг не отличается от стандартной. Процесс облегчают некоторые преимущества:
- доверительные отношения снижают риски каждой стороны до минимума;
- в юридической чистоте квартиры можно не сомневаться;
- отсутствуют подводные камни в виде заинтересованных наследников или родственников, права которых нарушены;
- можно не тратить деньги на посредника (ячейка, депозит, аккредитив, эскроу) при оплате, что снижает расходы на сделку.
Процесс включает стандартные шаги:
- Сбор необходимых документов, согласий и разрешений.
- Составление текста и подписание соглашения.
- Передача документов на регистрацию в Росреестр.
Немного о том, какие плюсы и минусы есть у изучаемой операции. Ведь любые сделки с родственниками подразумевают и преимущества, и подводные камни. Начнем с минусов операции. Их не так много, но они могут оказаться крайне значимыми.
Купля-продажа квартиры между близкими родственниками минусы имеет следующие:
- Имущество, приобретенное таким способом, определяется как совместно нажитое в браке. При разводе оно делится по общим принципам.
- Контролировать дальнейшие действия нового хозяина квартиры невозможно. Например, дети могут легко выселить родителей или сделать ремонт в своей новенькой недвижимости. И все это абсолютно законно.
Кто такие близкие родственники?
Семейный Кодекс Российской Федерации в вопросах регулирования сделок по различным видам реализации недвижимого имущества может прийти на помощь в случае толкования понятия близких родственников. Это связано с тем фактом, что жилищное и гражданское законодательство даёт наибольшие привилегии лицам, которые в соответствии с нормами семейного законодательства являются близкими родственниками с участниками сделки.
В соответствии с нормами Семейного Кодекса близкими родственниками считаются:
- родители и дети, в том числе усыновлённые, в отношении которых действует тайна усыновления;
- братья и сестры, участвующие в сделке;
- родные бабушки и дедушки и внуки, если сделка совершается между ними.
«Это вы продаете славянский шкаф?»: что спросить у собственника
Ряд вопросов необходимо задать и продавцу. Порой от его честности и порядочности зависит количество кругов ада, которые придется пробежать, чтобы собрать нужные сведения о желаемом объекте недвижимости. Как давно собственник вступил в наследство? Семь месяцев, год, три? Причина продажи — также немаловажный вопрос. По уверенному или сбивчивому ответу можно предположить — настоящий собственник перед нами или, к примеру, делец из черных риэлторов. Последние, кстати, очень часто пользуются схемой с продажей недвижимости умерших. Оперативная подделка документов и свидетельство о праве собственности, слишком привлекательная цена с большим дисконтом, умелые качества продажника — и счастливый покупатель, ослепленный преимуществами, через некоторое время владения обнаруживает родственников усопшего с настоящими документами. И законные представители через суд с легкостью отбирают жилье обратно. А денежки тю-тю. Черные риэлторы — еще один мощный фактор, который пугает и отталкивает покупателей от покупки наследованного жилья.
Каким образом досталась собственнику квартира? По завещанию или по закону — эта информация позволит понять, с чем можно столкнуться далее. О некоторых «острых углах» завещания я писала выше.
Далее, у продавца необходимо выяснить наличие и количество родственников, входящих в число наследников. Не лишним будет собрать данные о них, чтобы иметь возможность поговорить с ними лично. Это позволит не только выяснить истинный настрой дольщиков, но и объединить усилия в продаже квартиры. Нередки случаи, когда собственники не могут договориться между собой, из-за их споров жилплощадь не продается десятилетиями. А преимущество реализации целой квартиры и последующего разделения денежных средств может ускорить процесс продажи.
«А вы, простите, наследник какой очереди?» — этот вопрос, несомненно, требует внимания покупателя. Всего есть восемь очередностей наследования от супругов и детей до государства в качестве конечного наследника имущества россиян. И каждая последующая очередь может вступить в наследование только при отсутствии претендентов предыдущего порядка либо при наличии отказных писем, заверенных нотариусом от них же.
В интересах покупателя выяснить, кто сейчас на очереди получения наследства, сколько всего наследников, претендующих на собственность в данный момент. А также, есть ли отказы от наследства родственников — потенциальных наследников.
Преимущественное право собственника
Рассмотрим, как проходит покупка доли в квартире у родственника. Преимущественное право покупки распространяется как на родственников, так и на супругов и бывших супругов. Наличие/отсутствие родственных связей не влияет на гражданские права.
Принцип реализации преимущественного права:
- собственник составляет уведомление;
- направляет документ всем сособственникам;
- получает письменный отказ или согласие на совершение сделки в течение 30 дней;
- не получает ответа.
Гражданский кодекс устанавливает 30-дневный срок для принятия решения о покупке доли в объекте долевой собственности. Если один из владельцев дает согласие на выкуп доли в квартире у родственников, то другие могут оформить письменный отказ.
Если сособственники отказались от приобретения доли, то владелец имеет право продать долю посторонним гражданам. Обязательным условием является соблюдение условий, указанных в уведомлении.
Что делать, если один из собственников против продажи квартиры?
Как купить долю в квартире, если один из сособственников против, рассмотрим подробнее. Закон не наделяет других собственников объекта правом запрета на продажу долей третьим лицам.
Гражданин может либо выкупить долю самостоятельно, либо отказаться от ее приобретения. В таком случае владелец реализует право собственника на распоряжение имуществом и подбирает покупателя из числа посторонних граждан.
Закон не защищает права несовершеннолетних собственников объекта. Если один из родителей продает свою долю в квартире после развода, то наличие несовершеннолетних детей в числе сособственников, не запрещает ему реализовать свою часть без учета мнения бывшей жены и детей.
Юридические аспекты договора
При заключении договора купли-продажи квартиры между близкими родственниками без денежных средств, необходимо учесть несколько юридических аспектов, которые могут влиять на права и обязанности сторон.
- Обратить внимание на право налогового вычета. Если родственник ранее приобретал недвижимость и получал налоговый вычет при покупке или строительстве жилья, то в случае дарения или обмена квартиры этому праву может быть отказано. Поэтому перед сделкой необходимо обратиться к налоговым органам для уточнения возможных последствий.
- Особенности оформления договора. В договоре купли-продажи между близкими родственниками, как правило, отсутствует денежная стоимость объекта сделки. Это означает, что договор должен быть совершен в письменной форме и нотариально удостоверен. Также в некоторых случаях требуется согласие других родственников на сделку или судебная практика подтверждения соответствия сделки. Оформление документов и расходы на нотариальное заверение должны нести стороны сделки.
- Популярные вопросы о купли-продаже квартиры между родственниками: чаще всего такие сделки возникают при дарении, обмене или продаже квартиры близкому родственнику. Что касается обмена квартирами, то в этом случае стоимость поменяемых квартир должна быть равной друг другу. При дарении квартиры обычно возникают вопросы о возможности обратиться в суд для лишения родственника права собственности на подаренную недвижимость. В случае продажи квартиры близкому родственнику за символическую плату также возникают вопросы о возможности обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной.
- Налоговые и государственные платежи. В случае продажи квартиры между близкими родственниками может возникнуть обязанность уплаты налога на доходы от продажи имущества или госпошлины за регистрацию сделки. Также важно учесть, что при дарении недвижимости между родственниками также могут возникнуть налоговые и государственные обязательства.
- Судебная практика и оспаривание сделки. В случае возникновения споров между сторонами сделки или с третьими лицами, какими-то кредиторами или государственными органами, может потребоваться обращение в суд. Судебная практика в разрешении таких споров является общей, и результаты дела могут зависеть от обстоятельств иска.
- Ответы на популярные вопросы о договоре между родственниками: если вы задаетесь вопросом, можно ли продавать квартиру родственнику, то ответ будет положительным. Однако важно учесть все особенности и требования законодательства при заключении такой сделки.
- Особенности дарения и завещания квартиры близкому родственнику. В случае дарения квартиры близкому родственнику, необходимо составить соответствующий акт дарения и зарегистрировать его в установленном порядке. При завещании недвижимости близким родственникам также требуется составление завещания и его последующая регистрация.
- Сроки и условия сделки. Важно обратить внимание на сроки действия договора купли-продажи, а также на условия и ответственность сторон. В договоре может быть указан срок, по истечении которого договор считается заключенным. Также важно учесть, что возможны условия о взаимных правах и обязанностях сторон на период до заключения договора.
- Документы, необходимые для заключения договора. При заключении договора купли-продажи квартиры между близкими родственниками, необходимо предоставить следующие документы: свидетельство о родстве, паспортные данные сторон, документы на объект недвижимости (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН), а также другие документы, которые могут быть необходимы в конкретной ситуации.
В случае возникновения вопросов или сомнений в правильности оформления договора купли-продажи квартиры между близкими родственниками, лучше обратиться за помощью к юристу, который сможет дать компетентные ответы и предоставить необходимую консультацию.