Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью купли продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Признание сделки недействительной — крайне неудобные обстоятельства для покупателя. Например, покупатель уже может три месяца делать ремонт в новой квартире, а из-за признания сделки недействительной ее придется вернуть по судебному решению.
Что проверить перед покупкой недвижимости, чтобы впоследствии сделку не признали недействительной
Какие пункты надо проверить для снижения риска вернуть жилье обратно после приобретения:
-
Справку из психоневрологического диспансера о дееспособности продавца квартиры.
-
Историю смены собственников квартиры.
-
Количество прописанных жителей.
-
Подлинность доверенности (при продаже не от собственника).
-
Актуальность и данные в выписке из ЕГРН.
-
Характеристики и описание квартиры в договоре купли-продажи и акте приемки.
С одной стороны, такая проверка потребует некоторых усилий. С другой — так действительно безопаснее.
Что нужно сделать перед заключением договора купли-продажи
Начнём с того, что необходимо проверить у продавца до составления самого договора.
- Запросить выписку из ЕГРН. Так можно проверить собственников квартиры, обременения (залог, ипотека, арест). Выписка должна быть свежая, взятая незадолго до составления ДКП.
- Попросите продавца предоставить документы, на основании которых он владеет квартирой. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, наследство, свидетельство о приватизации и т.д.
- Запросите справку о том, что в квартире никто не прописан. Её можно взять в МФЦ или администрации.
- Если продавец в браке, пусть предоставит нотариальное согласие супруга на сделку (или брачный контракт).
- Не забудьте проверить, использовал ли продавец материнский капитал при покупке квартиры. Узнайте, есть ли у продавца хотя бы один ребёнок, рожденный после первого января 2020 года, или двое, один из которых рождён в 2007 году, — в таком случае стоит узнать из выписки ЕГРН, был ли использован при покупке материнский капитал. Если это так, а доли детям не выделены, то с квартирой лучше не связываться: проблемы с ней точно будут, причём вплоть до потери жилья, когда сами дети или ответственные органы подадут в суд за нарушение прав несовершеннолетних.
- Попросите у продавца справку из психоневрологического диспансера (ПНД) о том, что он не состоит на учёте и не имеет психических заболеваний. Это необязательный документ, но он может помочь избежать мошенничества: квартиры продают в ужасном состоянии дешевле рыночной цены, а после, когда покупатель делает в ней ремонт, идут в суд и требуют жильё обратно — и сделку признают недействительной. Поводом иска становится как раз психическое заболевание продавца.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Что это – срок исковой давности
Покупателю нужно осторожно относится к покупке недвижимости. Даже если был произведен расчет, оформление, то реально соглашение признать недействительным, особенно, когда нарушены права сторон или проведены незаконные действия.
Только по судебному решению сделка признается недействительной. Чтобы обратиться в суд, должен быть соблюден срок исковой давности, в течение которого одна из сторон может заявить о нарушении своих законных прав.
Потерпевший, может подать иск в суд по истечение срока, но ответчиком может быть подано заявление об пропуске срока давности, что станет причиной отказа в иске.
Потерпевший может восстановить срок исковой давности, имея о пропуске уважительную причину: болезнь, командировка, временная недееспособность.
Срок исковой давности по повременным платежам и процентам
Повременные платежи – это денежные обязательства, разбитые договором на части, иначе говоря, периодические выплаты. Например, арендная плата, проценты за пользование заемными средствами и т.д. Обычно общая сумма платежа зависит от времени пользования услугами.
Из общего смысла п. 1 ст. 200 ГК РФ Пленум ВС РФ сделал вывод, что по повременным платежам исковая давность начинается в отношении каждой части отдельно. Поэтому и срок давности исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (п. 24 Постановления № 43).
Если должник признал основной долг, например, заплатил его, это не означает, что он признал дополнительные требования кредитора о выплате процентов (ст. 395 и 317.1 ГК РФ), неустойки (ст. 330 ГК РФ) или о возмещении убытков (ст. 15 ГК РФ). Отсюда вывод: если в случае признания основного долга срок исковой давности прерывается, то в отношении дополнительных требований он продолжает течь (п. 25 Постановления № 43). Поэтому кредиторам следует быть внимательнее, предъявляя исковые требования.
При этом срок по неустойке или процентам по ст. 395 ГК РФ исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
То же касается и перерыва течения срока при обращении в суд. Срок исковой давности по предъявленному основному требованию останавливается на основании п. 1 ст. 204 ГК РФ. Но если кредитор не предъявил сразу дополнительные требования, срок по ним продолжает течь (п. 26 Постановления № 43). Здесь суд сослался на ст. 207 ГК РФ. Там сказано, что с истечением срока по главному требованию истекает срок и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию (п. 1 Постановления № 43).
Но Пленум ВС РФ сделал исключение из этой нормы в отношении договора займа или кредита (п. 1 ст. 809 ГК РФ). Если согласно договору проценты по нему должны быть уплачены позже, чем возвращена сумма займа, срок давности по таким процентам не зависит от истечения исковой давности по основной сумме и исчисляется отдельно (но только если проценты были начислены до наступления срока возврата займа).
Истечение исковой давности
Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок давности, суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела (п. 15 Постановления № 43). Для этого ответчик должен заявить, что этот срок истек. Тогда суд выяснит, действительно ли это так, и не происходило ли событий, влекущих приостановление, перерыв или восстановление срока давности
Пленум ВС РФ дополнительно отметил различие признания долга в период течения срока давности и после его истечения. В обоих случаях срок исковой давности начинает течь заново, но во втором случае – только если признание совершено письменно (п. 2 ст. 206 ГК РФ, п. 21 Постановления № 43).
Решением Суда общей юрисдикции по недействительности от 22 декабря 2020 года по делу № 88-19014/2020 было приостановлено решение Апелляционного суда и вынесено новое решение о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. В ходе судебного разбирательства ответчик заявил ходатайство о применении срока давности. Истец утверждал, что оно должно быть отменено.
Суд учел, что у истца было четверо несовершеннолетних детей, которые нуждались в постоянном уходе и присмотре, что истец окончил исправительное учреждение и имеет неполное среднее образование, а также то, что рассматриваемый иск нарушает права несовершеннолетних. не имела полного потенциала в области политики и гражданского судопроизводства. Все вышеперечисленные ситуации были признаны правомерными в соответствии со статьей 205 Гражданского кодекса РФ.
Решением Шестого суда общей юрисдикции от 13 мая 2020 года по делу № 88-2926/2020 оставлено в силе решение суда первой инстанции, который отказал в восстановлении срока исковой давности и отказал в признании договора купли-продажи дома недействительным. Как установил суд, сделка не может быть охарактеризована как фиктивная. Цель договора была достигнута.
Имущество было передано покупателю, а продавец получил выручку от продажи. Также не было оснований для восстановления срока исковой давности, поскольку истец не доказал наличие законной причины пропуска срока исковой давности.
Таблица оснований по недвижимости
Оба момента более подробно рассмотрены ниже.
| До истечения срока исковой давности по предупреждению, определите исковое заявление по недвижимости и отправьте его судье. Если у вас нет времени передать документ лично сотруднику премьер-министра — отправьте его по электронной почте. Печать почтового перевода удостоверяет, что условия были выполнены. | Срок исковой давности напрямую зависит от причины иска. Основание иска — это ответ на вопрос, почему договор должен быть расторгнут. Реальное положение дел классифицируется в Гражданском кодексе как одна из правовых причин. Ниже приведена таблица с этими причинами и ссылками на закон. Все помещения разделены на две большие секции с периодами в один или три года. | Период |
| Основание. |
Приобретая в собственность квартиру, нужно отнестись к такой операции с особой ответственностью. Сделку в любой момент могут признать недействительной, если выяснится, что в её процессе были нарушены законные права одной из сторон договорённости.
Исковая давность по сделкам с недвижимостью – это временной отрезок, на протяжении которого пострадавший, права которого были ущемлены, имеет законное основание, чтобы обратиться за помощью в суд и потребовать отмену такого договора либо признания его, не имеющим силу. Только судебная комиссия имеет право на проведения таких процессов, где можно признать соглашение либо его итоговые последствия неправомерными и не имеющими законной силы.
У истца есть право на проведения судебного разбирательства, позже предоставленного законом срока, но в такой ситуации ответчик может подать встречный иск об истечении срока давности – это может послужить обстоятельством для отмены первого заявления.
У потерпевшей стороны существует ряд возможностей, чтобы восстановить срок исковой давности. Судебной комиссии необходимо предоставить веские доказательства, которые послужили причинами пропуска отведенного срока (тяжелая болезнь, беспомощное состояние и прочее).
Остерегайтесь недобросовестных продавцов
Прежде, чем заключать соглашение, когда это касается покупки на рынке вторичного жилья, стоит щепетильно отнестись к изучению всей документации на квартиру и её собственника. Неточности в бумагах и отказ одного из совладельцев часто приводят к тому, что договор будет оценен, как недействительный.
Покупателю, чтобы удостовериться в чистоте сделки нужно заказать выписку из ЕГРН. В этом документе будут расписаны вся основная информация, касающаяся квартиры и её владельцев, история купли-продажи помещения и наложены ли на объект обременения. Весомым фактом будут и сведения о семейном положении продавца (состоит в браке, вдовец, разведён).
Если по документам видно, что последний владелец владеет недвижимостью несколько лет подряд, вероятность попасть на мошенника сводится к минимуму.
Неочевидные недействительные сделки
Неочевидные недействительные сделки с недвижимостью относятся к категории транзакций, вследствие которых право на недвижимость переходит от одного собственника к другому. Недействительность таких сделок, в отличие от обычных транзакций, не очевидна и может оказаться подверженной спорам в будущем. Неочевидные недействительные сделки включают:
- Неочевидные сделки, заключенные под незаконными условиями;
- Сделки, заключенные с лицами, не имеющими достаточного права на недвижимость;
- Сделки, которые нарушают закон или противоречат законным положениям;
- Сделки, в которых недвижимость передается без возмещения соответствующей стоимости;
- Частные сделки, расторгнутые судом или другим компетентным органом.
Таблица оснований по недвижимости
Срок исковой давности напрямую зависит от основания иска. Основание – это ответ на вопрос, почему договор следует аннулировать. Любая реальная ситуация подпадает под одно из юридических оснований по ГК. Ниже приведена таблица таких оснований, ссылки на закон. Все основания распределены на два больших блока со сроком 1 или 3 года.
| Период | Основание | Статья ГК |
| 1 год
Оспоримые сделки |
Не получено предварительное согласие заинтересованного лица:
· супруга одного из участников сделки; · родителей ребенка от 14 до 18 лет; · органа опеки; · опекуна или попечителя. Истцом здесь будет то лицо, согласие которого не получено (супруг, орган опеки, опекун и т.д.) |
173.1 |
| Сторона сделки не понимала значения своих действий, хотя и являлась полностью дееспособной | 177 | |
| Заблуждение – сторона сделки не знала о каком-то существенном обстоятельстве при подписании договора. Зная о нем, она бы не подписала бумаги | 178 | |
| Обман, насилие, угроза – сторону сделки принудили к подписанию договора. Обманом здесь также признается намеренное умолчание другой стороны о важных обстоятельствах | 179 | |
| Кабальная – сторона была вынуждена подписать договор, хотя условия его были для нее крайне невыгодными. Здесь имеет значение тяжелое стечение обстоятельств | Ч. 4 ст. 179 | |
| 3 года
Ничтожные сделки |
Антисоциальная – заключенная с противоправной целью. Например, если договор заключили с целью лишить несовершеннолетнего имущества. | 169 |
| Мнимая или притворная сделка – стороны заключили «ненастоящее» соглашение, чтобы прикрыть их действительные мотивы или чтобы только создать видимость сделки. Например, фиктивное переоформление имущества на третье лицо, чтобы его не арестовали приставы. | 170 | |
| Сторона сделки была психически недееспособной и этому есть доказательство (решение о признании недееспособным) | 171 | |
| Сделку подписал ребенок в возрасте до 14 лет | 172 | |
| Не соблюдена нотариальная форма сделки, если она обязательна. А также в случаях, если нарушены требования закона к совершению сделки | 168 |
Каков срок исковой давности по законодательству?
Порядок определения сроков исковой давности регламентируется главой 12 ГК РФ. В общем случае ее положения распространяются на все виды сделок, включая операции с недвижимостью. В соответствии с ними обычный срок исковой давности равняется 3 годам. В некоторых случаях его продолжительность составляет 1 год.
Исчисление срока начинается с момента, когда сторона узнала о нарушении своих прав. Но общее время на их отстаивание не может превышать 10 лет. Важно отметить, что последняя из указанных цифр – это не срок исковой давности по сделкам с недвижимостью, хотя такое мнение бытует даже среди некоторых юристов. Это время с момента нарушения прав, по истечении которого теряется возможность обратиться в суд, независимо от того, когда физическое или юридическое лицо узнало об ущемлении своих прав.
Как уберечь себя от действий мошенников и судебных исков?
Оформление любой сделки с недвижимостью требуют крайне внимательного отношения к документам. Ошибки в них могут в итоге привести к тому, что сделку признают незаконной, и придется покидать уже обжитую квартиру или дом. Выгоднее сразу обратиться в надежное риелторское агентство, которое может похвастаться надежной репутацией.
Есть метод, позволяющий получить информацию о том, кто и когда был прописан на данной жилплощади, и куда затем выписан. Эти сведения содержатся в домовой книге, из которой должна быть сделана выписка. Нужно обратить внимание на несколько важных моментов: Если присутствуют размытые формулировки, например: «Выписан в г. Челябинск» — без указания конкретного адреса, это должно насторожить покупателя. Это значит, что человека выписали из квартиры «в никуда», и в дальнейшем он может вернуться и заявить о своих правах на долю жилья или целую квартиру.
Важно обратить внимание на то, были ли в квартире прописаны несовершеннолетние, когда и куда они были выписаны.
Оспаривание мнимых и притворных сделок
Намного проще оспорить сделки, которые имеет признаки мнимой или притворной. Имеется существенная разница между ними, стоит разобраться:
- Мнимая сделка – любые действия, направленные на отчуждение объекта недвижимости без цели реального лишения права собственности на него. Как правило, это сделки по разделу совместно нажитого имущества, иногда стараются их прикрыть брачным контрактом. Суды, как показывает практика, такие сделки разворачивают.
- Притворная – это когда виновная сторона передает право собственности на объект недвижимости, прикрывая иную сделку. Например, уходя от банкротства лицо дарит или продает спорный объект. Даже если сделка была совершена между близкими родственниками – супругами, например.
За последние десятилетия судебная практика показала, что любые сделки, вызывающие сомнение в своей чистоте, могут быть оспорены. Кстати, срок исковой давности по приватизации не исчисляется в пределах общего срока исковой давности, так как в подобных случаях, как правило, нарушаются права недееспособных или ограниченно дееспособных лиц – несовершеннолетних, пожилых или лиц, имеющих ограничения по здоровью. В их интересах обычно выступают государственные органы – опека или же прокуратура и, естественно, обращение за защитой возможно только после установления факта незаконной приватизации или продажи объекта недвижимости.
Высшие судебные инстанции (Верховный суд субъекта, либо Российской федерации) в пленумах четко прописывают алгоритм действий как защитников, так и иных органов, в том числе и судов низшей инстанции.
В любом случае оспаривание сделок с недвижимостью, независимо от механизмов – приватизация ли, купля-продажа или дарение процесс весьма сложный и затяжной. Без участия профессионального юриста процесс может длиться годами. Профессионал же поможет с правильным оформлением документации, соберет необходимые доказательства, привлечет свидетелей и иных профессионалов, необходимых для полноценного разрешения спора по существу – экспертов, оценщиков, специалистов по недвижимости.
Как не упустить свои права при сделках с недвижимостью?
В момент заключения сделки с недвижимостью необходимо быть внимательным и не допустить нарушений законного порядка. Если было нарушено какое-либо из оснований или условий заключения договора, он может быть признан недействительным.
Если одно из лиц, участвующих в сделке, не имеет права на распоряжение имуществом или недвижимостью, договор может быть оспорим. При обращении в суд и до прекращения срока исковой давности, можно требовать признания сделки недействительной.
Для этого необходимо предоставить документы, подтверждающие факт нарушений законного порядка, на основании которых можно подать иск. На сегодняшний день срок исковой давности по сделкам с недвижимостью составляет 3 года со дня заключения договора.
Не стоит забывать, что на верховный суд может быть обращение в течение года с момента вступления в законную силу решения суда первой инстанции или последней инстанции, если решение не вступило в законную силу.
Также следует учитывать, что сделка может быть оспорима не только по данной причине, но и по другим основаниям, если она была заключена с нарушениями закона.
Для того чтобы защитить свои права при сделках с недвижимостью, необходимо тщательно изучать все документы, проводить юридическую экспертизу и при необходимости обращаться за помощью к профессиональным юристам.