Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Коммерческое жилье: понятие, особенности оформления». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы подписать договор и заключить сделку, сторонам нужно подготовить пакет документов. Какие именно документы нужны при покупке коммерческой недвижимости, напрямую зависит от статуса владельца и покупателя.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Подводные камни сделок с нежилыми помещениями
Главная неприятность, которая поджидает покупателя нежилой недвижимости, — признание сделки недействительной. Есть несколько ситуаций, который приводят к такому печальному развитию событий.
- Договор купли-продажи подписал сотрудник, у которого не было на это прав. Заключать сделку вправе владелец компании, директор или председатель правления учредителей. Если подпись ставит кто-то другой, например, главбух предприятия, то необходима нотариальная доверенность на такие действия. Чтобы избежать проблем, важно удостовериться, что представитель компании имеет право распоряжаться имуществом или наделён доверенностью.
- Банкротство продавца. Если компания на мели, то её имущество идёт с молотка, чтобы закрыть долги перед кредиторами. Если компания в такой момент самостоятельно продаёт коммерческую недвижимость, то рано или поздно к этой сделке появятся вопросы у арбитражного управляющего, а договор купли-продажи будет отменён в судебном порядке. Поэтому рекомендуем «пробить» юридическое лицо по базе судебных приставов на наличие открытых производств и непогашенных долгов — для этого достаточно знать ИНН продавца.
- Есть другие претенденты на недвижимость. Не всегда внутри организаций всё гладко: случаются ситуации, когда недобросовестные сотрудники пытаются продать активы, а деньги хотят присвоить себе. В таком случае настоящие владельцы нежилого помещения начнут оспаривать сделку, что приведёт к неизбежному отчуждению и потере средств. Избежать проблем поможет предварительная проверка продавца по реестру арбитражных дел.
- Мошенники. Они действуют очень ловко — арендуют офис, создают видимость успешной компании и реализуют якобы принадлежащие им объекты недвижимости. Чтобы избежать неприятностей, нужно тщательно проверять все документы, которые предъявляет продавец. При необходимости всегда можно привлечь к сделке юриста или оформить всё нотариально.
Отличия коммерческой недвижимости от жилой
Если тип торговых центров и гостиниц легко определить, то с некоторыми объектами определиться сложно. Например, это многоквартирные дома. Чтобы это сделать, стоит выделить отличия коммерческой от жилой недвижимости:
- Тип эксплуатации. Многоквартирные дома являются апартаментами, поэтому их относят к коммерческой недвижимости, но вместе с тем каждая отдельная квартира относится к жилому фонду. Дом считается коммерческой до момента, когда передается в эксплуатацию после строительства. Так, когда все квартиры реализуются, объект считается уже некоммерческой недвижимостью.
- Купля-продажа. Коммерческая недвижимость редко покупается, то есть она часто арендуется. Например, квартиры или загородные дома покупатели часто желают получить в полную собственность, то есть приобрести, а вот офисы или магазины часто берутся в аренду. Это обусловлено тем, что коммерческая недвижимость имеет большую стоимость, ведь в дальнейшем она будет приносить прибыль. К тому же многие предприниматели не желают обременять себя лишними обязательствами, поскольку арендуя помещения, они могут в любой момент закрыть свой бизнес или перенести в другой более рентабельный район.
Согласно тому, как используется КН, она может относиться к одному из пяти условных групп, с которыми можно ознакомиться в следующей таблице:
Тип КН Применение КН Свободного назначения К таковой КН относят те объекты, которые используются в сфере обслуживания, причем нет строгих ограничений. Например, это могут быть спортивные комплексы, бары, кафе, рестораны, гостиничные объекты разных видов. Торговый Из названия данной группы ясно, что к ней относят те объекты, на которых осуществляется торговая деятельность. Таковыми являются магазины, торговые центры, аптеки, автосалоны и проч. Офисный Очевидно, что это недвижимость, которая сдается в аренду в качестве офисного помещения. Она может принадлежать как одному, так и нескольким лицам. Индустриальный К этому типу относят объекты, на которых ведется производственная деятельность. Например, это могут быть заводы, предприятия или склады. Социальный Такой считается недвижимость, на которой осуществляется социальная деятельность. К примеру, это вокзалы, аэропорты, центры медпомощи. Проверка помещения или здания
Совсем не будет лишним провести и технический аудит объекта недвижимости на предмет состояния несущих конструкций, систем водоснабжения и отопления, пожарной сигнализации и пожаротушения. Лучше понимать возможные расходы на модернизацию этих систем до покупки, чем потом спешно устранять нарушения. Особенно это касается нарушений в части противопожарной безопасности. Требования в этой части очень сложны и противоречивы. При обнаруженных нарушениях в лучшем случае вам придется потратить некоторую сумму денег на устранение нарушений, в худшем – вы сможете использовать здание с большим ограничением, либо вообще не сможете использовать!!! Поэтому лучше не пожалеть небольшую сумму денег и получить профессиональное заключение по этому поводу.
Еще нужно убедиться, что продавец не делал в помещении незаконных реконструкций и перепланировок. В целом это не страшно и можно зарегистрировать изменения самим, особенно если вы планируете делать перепланировку. Но обязательно убедитесь, что не затронуты несущие конструкции здания!!! В противном случае вы не сможете зарегистрировать перепланировку либо это будет стоить очень дорого. Поэтому возложите эту почетную обязанность на продавца и только потом покупайте. Либо откажитесь от сделки.
Что такое коммерческая недвижимость?
Для начала необходимо определиться с терминологией. Инвестор должен понимать, что такое коммерческая недвижимость и каковы её особенности. Согласно законодательству, таковой могут считаться любые нежилые помещения, основным назначением которых является получение прибыли.
Теоретически, сюда можно отнести также объекты некапитального строительства, либо не введённые в эксплуатацию объекты. Однако в последнем случае это долгосрочное вложение, не имеющее свидетельства о праве собственности, а значит приступить к управлению такой недвижимостью сразу после заключения договора
купли-продажи нельзя.Поэтому, как правило, коммерческой недвижимостью считаются капитальные строения, зарегистрированные в Росреестре и для которых выданы документы на право собственности.
Основное отличие объекта коммерческой недвижимости от некоммерческого заключается в статусе владельца и обусловленных им обязанностях и правах. Приобретая некоммерческую недвижимость (чаще всего это жильё), вы сохраняете статус физического лица, а покупка рассматривается исключительно в качестве вашего личного имущества. Это значит, что для сдачи, например, в аренду вам не требуется регистрация в качестве ИП или иного юридического лица. Достаточно просто ежегодно отчитываться о полученных таким образом доходах и уплачивать соответствующий налог.
Для покупки коммерческой недвижимости регистрация в качестве юридического лица также не является обязательным требованием. Однако необходимо понимать, что если вы планируете в дальнейшем сдавать эти площади в аренду, то это будет рассматриваться, как предпринимательская деятельность. А вот для этого уже необходима регистрация в качестве индивидуального предпринимателя. Интересный нюанс: зарегистрированная таким образом коммерческая недвижимость может быть использована в том числе в качестве жилой (при соблюдении всех предъявляемых к таким помещениям требований). Широко распространённые в наше время апартаменты — чаще всего именно такой вариант. Но здесь необходимо помнить, что при подобном использовании коммерческой недвижимости налог на имущество будет существенно выше, чем в случае оформления её как жилой.
Юридическое лицо также может быть собственником объекта коммерческой недвижимости. Однако стоит помнить, что в этом случае право владения им может распространяться на всех тех, кто имеет долю в уставном капитале, будь то юридическое или физическое лицо. Кроме того, после оформления права собственности потребуется его нотариальное заверение.
Почему важно знать о коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость — это особый сегмент рынка недвижимости, который имеет свои особенности и правила игры. Понимание этих особенностей позволяет принимать взвешенные решения в сфере бизнеса и инвестиций.
Знание коммерческой недвижимости позволяет эффективно использовать ее потенциал для бизнеса. Если вы предприниматель и планируете открыть свой бизнес или расширить существующий, знание специфики коммерческой недвижимости поможет вам правильно выбрать подходящее помещение для вашего предприятия. Учитывая факторы, такие как востребованность локации, размер помещения, наличие необходимой инфраструктуры и т. д., вы сможете оптимально организовать свой бизнес и привлечь больше клиентов.
Коммерческая недвижимость также является объектом инвестиций. Знание рынка коммерческой недвижимости поможет вам разобраться в его динамике и выбрать наиболее перспективные объекты для инвестиций. Проанализировав спрос и предложение, рыночные тенденции и доходность различных типов коммерческой недвижимости, вы сможете принять обоснованные решения и получить прибыль от своих инвестиций.
Знание коммерческой недвижимости также позволяет оценивать риски и преимущества при приобретении и сдаче недвижимости в аренду. Вы сможете учесть все факторы, влияющие на доходность арендного бизнеса, такие как ставки аренды, сроки договора, правовые аспекты, состояние объекта и пр. Благодаря этому вы сможете выбрать наиболее выгодные условия аренды или сдачи недвижимости в аренду и минимизировать возможные риски.
Социальный найм, а также коммерческий найм – это два понятия, имеющие прямое отношение к аренду жилой недвижимости. Многие потенциальные арендаторы стараются понять, в чем же заключаются основные отличия между двумя видами договорных отношений и на каком варианте целесообразно остановить выбор.
Юристы стараются соблюдать действующие нормы законодательства и отмечают важность не только составления договоров о найме жилья, но и возможности для того, чтобы понять, в чем же заключаются основные отличия. Легальное решение вопросов относительно аренды жилья представляет настоящий интерес для каждой из двух сторон.
Вид договоров определяется правами арендодателя на жилую площадь, ведь объект, который предоставляется для съема, может быть приватизированным, наследованным по судебному решению, подаренным, приобретенным, служебным или полученным при обмене.
Порядок и последствия расторжения
Наниматель может инициировать процедуру расторжения сделки в любой момент.
Но для этого необходимо выполнить следующие условия:
- получить согласие других лиц, проживающих с ним;
- письменно уведомить собственника не позднее, чем за три месяца.
Допускается и судебное расторжение договора по инициативе собственника. Оно будет возможным в случае:
- невнесения оплаты за жилье в течение полугода, а если срок договора не большой – более двух раз по истечении установленного срока платежа;
- разрушения и порчи имущества нанимателем или другими лицами;
- использования помещения не по назначению;
- нарушения прав и законных интересов соседей.
О том, какие проблемы могут быть с квартирантами и как их решать, написано тут.
Что такое договор коммерческого найма жилого помещения
Договор коммерческого найма жилья представляет собой письменное соглашение между двумя сторонами сделки. С одной стороны выступает наймодатель, то есть хозяин жилья, а с другой наниматель – человек, которому требуется жилое помещение для временного проживания.
Наймодатель обязуется передать нанимателю жилую недвижимость на определённый срок за оговоренную заранее плату.
Продолжительность сделки, размер и условия оплаты, обязанности по ремонту и иные аспекты стороны обговаривают отдельно и включают все необходимые пункты в договор.
Общее определение договора найма можно найти в ГК РФ (статья №671, п.1). Для его заключения не требуется каких-либо административно-правовых разрешений и нормативных правил, поэтому его можно составить в произвольной форме. Он должен быть:
- консенсуальным, то есть составлен на взаимовыгодных условиях;
- двусторонним – один экземпляр находится у собственника жилья, второй у нанимателя;
- возмездным, когда за проживание наниматель платит определённую сумму наймодателю;
- срочным – иметь чётко прописанный срок, когда период найма заканчивается.
Преимущества программы
- Простое оформление. Процесс получения кредита ничем не отличается от покупки обычной квартиры в ипотеку.
- Подходит для физических лиц. Не нужно быть юридическим лицом или ИП — программа подходит для самозанятых и физических лиц, которые могут подтвердить доход и занятость.
- Минимум документов. Зарплатным клиентам СберБанка не нужны дополнительные справки, а остальным понадобятся только паспорт и подтверждение дохода. По готовому объекту недвижимости добавляется еще один документ: справка об отсутствии в объекте коммуникаций и оборудования, предназначенных для обслуживания дома. В целом пакет документов аналогичен пакету документов, предоставляемому в рамках стандартной ипотеки при покупке квартиры — как по заемщику, так и по объекту недвижимости, если готовая недвижимость располагается на 1 или 2 этаже либо недвижимость, приобретается на этапе строительства. Если готовое помещение ниже 1 этажа, то потребуется одна дополнительная справка.
- Банк не оценивает будущий доход от приобретаемого коммерческого помещения.
Коммерческий найм может иметь различные формы и основываться на разных правовых основаниях. В сфере найма жилого помещения в РФ существуют разновидности коммерческого найма, связанные с его отношением к жилому и муниципальному жилью.
Определение коммерческого найма жилья в РФ говорится в Жилищном кодексе. В соответствии с ним, коммерческий найм отличается от социального найма жилья тем, что арендодатель, обычно, требует оплату за пользование жильем.
Муниципальное жилье, находящееся во многих регионах в собственности муниципалитетов, может также сдаваться в коммерческий найм. О таком найме говорится в Законе о разводе РФ.
Законодательная база по коммерческому найму жилья в РФ строится на исключительном праве собственника на владение, использование и вовлечение жилья в хозяйственный оборот. Кроме того, собственник имеет право на передачу жилья в пользование по договору найма с оплатой и разрешением на пользование жильем.
Однако есть подводные камни, которые требуют предупреждения. В некоторых регионах РФ, есть ограничения на коммерческий найм муниципального жилья. Такое положение говорится в законодательных актах, регулирующих отношения в сфере жилья и недвижимости.
В общем определение коммерческого найма жилого помещения и муниципального жилья в РФ такого же, как и определение коммерческого найма любого другого недвижимого имущества — это отношения по съему жилого помещения, в которых арендодатель выступает в качестве собственника, а арендатор — в качестве владельца на праве хозяйства.
В Российской Федерации законодательная база относительно социального наема жилого помещения обуславливает определение правомочности данной процедуры. Съем жилого помещения в жилищном фонде может производиться по различным основаниям, но социальный наем осуществляется в особом порядке.
Социальный наем жилого помещения является одной из разновидностей найма на территории РФ. При этом помещение предоставляется гражданам с учетом их потребностей в жилье и социальных условий. Особенность социального наема состоит в предоставлении жилого помещения лицам, находящимся в неблагополучном положении.
Социальный наем осуществляется как муниципальным жилищным комитетом (ЖК) по закону о муниципальном жилье, так и государственной жилищной службой. Социальный наем находится под охраной закона, и поэтому регулируется нормативными актами Российской Федерации.
Для получения права на социальный наем необходимо выполнение определенных условий, предусмотренных законодательством. Во-первых, гражданам, претендующим на социальный наем, обязательно предоставляется возможность выкупа жилья после истечения установленного срока наема. Во-вторых, о предоставлении жилого помещения по социальному наему должно иметься предупреждение в письменной форме за не менее чем 3 месяца до прекращения наема.
Социальный наем жилого помещения является своего рода подводными камнями в сфере коммерческого найма. Он отличается от обычного найма многочисленными аспектами. В частности, процесс получения социального наема значительно отличается от коммерческого. Важно понимать, что социальный наем жилья предназначен для граждан, находящихся в трудной жизненной ситуации и нуждающихся в поддержке со стороны государства.
- Социальный найм отличается от коммерческого найма путем предоставления жилья по льготной цене или безвозмездно.
- Для получения социального найма необходимо обратиться в местный орган власти, в котором получить консультацию о правилах и процедуре.
- О форме и порядке зачисления на социальное жилье решает местный орган власти на основе задокументированных фактов.
Таким образом, социальный наем является важной составляющей общественной жизни, предоставляя возможность обеспечить жильем граждан, находящихся в трудной жизненной ситуации. Правом на социальный найм обладают только лица, удовлетворяющие определенным критериям и находящиеся в социально допустимом положении.
Коммерческий найм муниципального жилья – это разновидность найма жилья, когда арендатором является гражданин, а наймодатель – жилищно-коммунальное предприятие или другая муниципальная организация.
В данной статье говорится об определении коммерческого найма жилого помещения и муниципального жилья в РФ. В соответствии с законодательной базой, коммерческий найм относится к сфере социального найма жилья, но с особыми условиями, связанными с платой и сроком найма.
Если говорить об определении коммерческого найма жилого помещения, то речь идет о съеме жилья для предпринимательской деятельности. Арендатором может быть как физическое лицо, так и юридическое лицо. Однако, при коммерческом найме существуют свои подводные камни и предупреждения, которые необходимо учесть.
В случае коммерческого найма муниципального жилья, арендатором выступает гражданин, но с особыми условиями. Например, срок найма может быть ограничен и не превышать 5 лет, с возможностью дальнейшего продления, а также существуют определенные условия выкупа.
Похожие записи: