Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с долевой собственностью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подписание соглашения о купле-продаже недвижимости через нотариуса требует предварительного решения – кто именно этим будет заниматься и нахождения компромисса между частниками сторон. Далее выбирается подходящие дата и время для финального этапа процедуры.
Кто должен оплачивать услуги
Закон не устанавливает требований о том, кто именно будет оплачивать данную услугу, решается это между сторонами сделки, данную сумму можно разделить напополам, а можно полностью отнести к затратам одной стороны. Заинтересованным лицом является покупатель, так как ему важно соблюсти все требования при заключении данного договора и обезопасить себя от неприятных последствий в будущем, поэтому данные расходы зачастую ложатся на него.
Важно отметить, что существуют такие нотариальные услуги, которые должна понести только одна из заинтересованных сторон, обычно продавец:
- если заключение договора планируется осуществить через представителя, то нотариуса оформляет и заверяет доверенность;
- если при заключении договора необходимо получить согласие одного супруга (при продаже квартиры, приобретенной в браке в совместную собственность);
- если продается часть квартиры (доля), то необходимо отправить уведомление другим собственникам об отчуждении своей доли и у неё новый владелец.
Какие работы включены в услугу
Наша нотариальная контора предлагает квалифицированные юридические услуги в подготовке документов по продаже долей участниками ООО. В стоимость нотариального
заверения включены:
- консультация клиентов, проводимая перед подготовкой и подписанием как самого договора, так и сопутствующих документов;
- проверка условий правомерности оформления договора (права на продажу доли) и их соответствие Уставу юридического лица;
- сбор документов для составления проекта и дальнейшего удостоверения договора;
- юридическое обеспечение сделки: подготовка и направление заявления в Федеральную налоговую службу о переходе права на долю на основании договора для внесения
соответствующих изменений в ЕГРЮЛ.
По вашему желанию удостоверение сделки может проходить в вашем или нашем офисе. Обязательным является при продаже долей участниками
ООО присутствие Продавца и Покупателя, либо представителей вышеуказанных лиц по нотариальной доверенности.
|
Нотариальное действие |
Нотариальный тариф |
Правовая и техническая работа |
Необходимые документы |
|---|---|---|---|
|
Об удостоверении факта нахождения гражданина в живых и в определенном месте |
100 руб. |
2 500 руб. |
1. Общегражданский паспорт в подлиннике |
|
Об удостоверении тождественности фотографии |
1. Общегражданский паспорт в подлиннике |
||
|
Об удостоверении времени предъявления документов |
1. Общегражданский паспорт в подлиннике |
Как происходит оформление сделки продажи у нотариуса
Чтобы сделка, заключенная нотариусом, была признана законной, должны быть выполнены определенные условия:
- Подписи в договоре ставят только дееспособные граждане. От имени ребенка подписывают родители, опекуны или лица, усыновившие несовершеннолетнего. Если отсутствуют лица, несущие персональную ответственность за недееспособного, от его имени выступает имеющее соответствующие полномочия социальное учреждение.
- Если среди долей отчуждается имущество несовершеннолетнего, следует получить письменное разрешение от отдела опеки.
- Добровольное согласие продавца и покупателя на заключение договора. Если будет установлен факт давления на участников сделки, покупка признается недействительной.
Продажа части ООО через выход участника
Вариант с продажей через выход возможен в том случае, если такое действие согласуется с Уставом общества. При составлении Устава ООО в него могли быть внесены запрет на выход участников и ограничения на продажу долей третьим лицам. Если ничего этого нет, любой из партнеров имеет право покинуть общество независимо от согласия остальных учредителей (ст. 8 закона об ООО).
Когда таким образом «проворачивается» купля-продажа доли «на сторону» или между совладельцами, важно, чтобы все до единого собственники были на это согласны. По умолчанию часть капитала вышедшего участника переходит к обществу, а затем распределяется между оставшимися пропорционально их долям. В случае с продажей доля одного из партнеров, а следовательно, и его «вес» при принятии решений неизбежно возрастают. Поэтому голосование по вопросу передачи отчужденной части уставного капитала одному из участников /третьему лицу должно быть единодушным на 100 %.
После объявления о выходе участника ООО обязано разобраться с его долей в течение года. Когда ждет готовый покупатель, все делается гораздо быстрее. Для экономии времени и денег желательно оформить выход участника, переход и перераспределение долей одним регистрационным действием. При необходимости включить нового партнера процедуру лучше разбить на 2 этапа.
Есть ли исключения из правил?
Продать квартиру без нотариуса можно будет не во всех случаях — принципиальные исключения остаются. Так, например, если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, то даже при его согласии на сделку придется заключать ее у нотариуса (в то же время приобретение недвижимости недееспособным и несовершеннолетним данных условий не требует).
Нотариального удостоверения потребуют и сделки по отчуждению долей в праве собственности отдельными договорами (то есть когда жилье продают не все участники долевой собственности). Кроме заключения нотариуса здесь понадобится и письменное уведомление всех других участников долевой собственности о продаже с указанием условий сделки.
Если супруги покупают дом или квартиру в совместную собственность, им хватит простой письменной формы. Но если муж с женой покупают недвижимость в долевую собственность (в договорном режиме), опять же придется идти к нотариусу.
Какие риски несет инициатива?
Впрочем, не все юристы видят в данной инициативе лишь преимущества. Руководитель проектов Московской коллегии адвокатов «Яковлев и партнеры» Андрей Набережный считает, что наличие еще одного барьера в виде нотариуса создавало определенное препятствие для тех, кто проводил нечистые сделки по недвижимости.
— С экономической точки зрения это, конечно, плюсы. Потому что не придется тратиться на нотариуса, а зачастую суммы выходили приличные. С другой стороны, при регистрации сделки наличие еще одного барьера, который гарантирует ее чистоту, не помешало бы. Но и усложнять тоже не надо. Если смотреть концептуально — это плюс опять-таки, когда никаких злоупотреблений, но, к сожалению, в наших реалиях это не всегда так. Это не повлечет за собой повального количества сомнительных сделок, но какие-то точечные ситуации, конечно, будут возникать, — убежден Набережный.
По словам собеседника издания, черные риелторы и раньше работали через своих нотариусов, поэтому существенное изменение ситуации здесь вряд ли ожидается: «Я так скажу — черные риелторы порадуются, им тоже не придется тратиться на нотариуса».
В среде нотариусов также неоднозначно отнеслись к инициативе:
— Нотариус удостоверяет сделки, несет материальную ответственность за совершенные договоры. А регистрирующий орган только регистрирует сделки, то есть Регпалата не несет никакой ответственности, — рассказали в приемной нотариуса Алсу Георгиади-Авдиенко.
Основания нотариального удостоверения сделки
С 01.01.2016 по 01.01.2017 статья 30 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в части сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
С 02.06.2016 года по 01.01.2017 статья 2 Федерального закона 172-ФЗ от 02.06.2016 года в части сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всех долей по одной сделке (одним договором), подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
С 01.01.2017 года: статья 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в части сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным и статья 42 этого же закона в части сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
Допускается ли реализация без разрешения и согласия одного из владельцев?
Владелец доли может свободно распоряжаться своим имуществом. Если другие собственники не хотят воспользоваться своим правом на покупку, но при этом против продажи, долю все равно можно продать. Если дольщики не отвечают на уведомление, продавец может через месяц продать имущество без их согласия.
Также существуют случаи, когда можно продавать долю без предварительного уведомления других дольщиков. К ним относится продажа с публичных торгов. Такое происходит, когда заемщик должен вернуть денежные средства, которых у него нет. Такая продажа возможна в случаях:
- Когда доля в квартире стала предметом ипотеки.
- Когда должник зарегистрирован и проживает по другому адресу. Т.е. эта доля не является его единственным жильем.
Стоимость нотариального удостоверения сделки
За совершение нотариальных действий, для которых законом предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариус взимает тариф в размере государственной пошлины.
Цена доли устанавливается на основании соглашения сторон,кадастровой стоимости или отчета об оценке. При наличии двух документов с указанием различной стоимости, во внимание принимается большая стоимость. При этом нотариальный тариф для сделок требующих обязательного нотариального удостоверения не может превышать 20 000 рублей. Дополнительно к тарифу оплачиваются правовые и технические услуги нотариуса (ПиТХ). В Москве плата составляет 8 000 рублей, при этом несовершеннолетние лица освобождаются от оплаты, пропорционально своему участию в договоре.
Актуально на 2023 год.
Дополнительное преимущество удостоверения у нотариуса сделок отчуждения недвижимого имущества в том, что он, по просьбе сторон, бесплатно направляет документы на регистрацию перехода прав в орган Росреестра. При этом выписку из ЕГРН на нового собственника можно получить уже через сутки, поскольку нотариально удостоверенная сделка не требует дополнительной проверки со стороны Росреестра.
Нужен ли нотариус при сделке и в каких случаях?
Услугами нотариуса в обязательном порядке необходимо воспользоваться, если договор по купле-продаже недвижимого имущества производится с участием несовершеннолетнего или по доверенности.
Нотариус необходим, если один из участников сторон конкретной сделки не может самостоятельно прибыть на место для подтверждения факта осуществления покупки или продажи квартиры, соответственно, подписания договора. В таком случае потребуется составление доверенности, которая будет подтверждена нотариусом, причем тем же специалистом, у которого составляется сам договор купли-продажи квартиры.
При совершении сделок купли-продажи несовершеннолетними, операция осложнена обязательным наличием 3-их лиц.
За непосредственным осуществлением договора следят органы опеки, а также все операции и документы в обязательном порядке регистрируются у нотариуса. Перед регистрацией договора в Росреестре потребуется заверение нотариуса.
Какие сделки подлежат нотариальному заверению
- Продажа доли квартиры (земельного участка) в праве общей собственности постороннему (дублирует обязанности Росреестра по проверке сделки по продаже долей соответствию ст. 250 ГК РФ)
- Продажа недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему (дублирует работу Органов опеки и попечительства, которые должны удостовериться в соблюдении прав несовершеннолетних)
- Нотариальному удостоверению также подлежат соглашения о разделе имущества между супругами при разводе (ранее нотариальное удостоверение было по желанию супругов)
- В том числе, если сособственники квартиры одновременно продают свои доли в одной сделке
Отчуждение доли ООО: варианты купли-продажи доли
Независимо от того, кто является участником договора по купле-продаже доли в ООО путем использования уставного капитала, Закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» ФЗ-№14 п. 11 ст. 21 предполагает обязательное удостоверение таких сделок нотариусом.
Сделки по купле-продаже доли в ООО могут предусматривать несколько вариантов смен участников. Остановимся более подробно на каждом из них.
1. Купля-продажа доли между участниками ООО. Каждый участник Общества имеет право продать свою долю (либо ее часть) одному или нескольким участникам ООО. Для выполнения этой сделки не требуется согласия других участников. В случаях, если в Уставе организации имеется ограничение в виде требования согласия на куплю-продажу доли других участников, последние должны предоставить в срок не позднее 30 дней свое согласие либо отказ в письменной форме. На основании представленных генеральному директору решений других участников Общества оформляются необходимые документы и договор купли продажи доли в ООО в простой письменной форме. У нотариуса достаточно присутствия только Продавца доли.
Покупатель доли в ООО становится полноправным ее владельцем после государственной регистрации.
2. Купля-продажа доли в ООО между участником Общества и третьим лицом. Такой вариант оформления купли-продажи доли в ООО возможен при наличии отказов от других участников Общества и отсутствии ограничений на продажу доли через уставной капитал третьим лицам. Продавец доли и ее приобретатель, получив в распоряжение все необходимые документы от других участников ООО, должны заверить их в присутствии нотариуса.
Важно отметить, что сделка по купле-продаже доли в ООО между участником Общества и третьим лицом предполагает наличие согласия супругов на ее совершение. Допускается личное присутствие супругов у нотариуса в момент сделки или же необходимо предоставить такое согласие в письменной нотариально заверенной форме.
Покупатель доли в ООО становится полноценным ее владельцем с момент заверения у нотариуса, который, в свою очередь, должен передать все полученные документы в регистрирующий орган. И только после регистрации изменений в реестре юридических лиц приобретатель доли становится полноправным участником ООО, а Продавец, в свою очередь, получает от Покупателя денежные средства.
В случаях, когда доля в Обществе выкупается в полном объеме, участник-продавец обязан выйти из ООО без дальнейших претензий.
3. Купля-продажа доли в ООО между участником и самим Обществом. Общество с ограниченной ответственностью вправе произвести выкуп доли участника в случаях:
- при наличии запрета в Уставе организации на продажу долей третьим лицам;
- при отсутствии согласия других участников ООО на продажу доли третьим лицам и их желания приобрести таковую у участника-продавца.
Есть ли исключения из правил?
Продать квартиру без нотариуса можно будет не во всех случаях — принципиальные исключения остаются. Так, например, если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, то даже при его согласии на сделку придется заключать ее у нотариуса (в то же время приобретение недвижимости недееспособным и несовершеннолетним данных условий не требует).
Нотариального удостоверения потребуют и сделки по отчуждению долей в праве собственности отдельными договорами (то есть когда жилье продают не все участники долевой собственности). Кроме заключения нотариуса здесь понадобится и письменное уведомление всех других участников долевой собственности о продаже с указанием условий сделки.
Если супруги покупают дом или квартиру в совместную собственность, им хватит простой письменной формы. Но если муж с женой покупают недвижимость в долевую собственность (в договорном режиме), опять же придется идти к нотариусу.
Нужно ли заверять договор купли-продажи у нотариуса в обязательном порядке
По закону оформлять ДКП можно в простой письменной форме. Это значит, что договор купли-продажи квартиры у нотариуса заверять не обязательно.
Однако сделка купли-продажи должна соответствовать следующим требованиям:
- участники процедуры действуют по собственной воле. Давление на их решение недопустимо;
- человек достиг возраста 18 лет или был эмансипирован, что подтверждено решением органа опеки или судом;
- у лица отсутствуют психические заболевания, не позволяющие адекватно мыслить и чётко понимать последствия совершенных действий;
- человек понимает сущность происходящего, не находится в алкогольном или наркотическом опьянении, а также под действием психотропных препаратов.
Нарушение любого из вышеуказанных условий приведет к тому, что сделку признают недействительной. Нотариус способен заранее выяснить присутствие оснований, препятствующих оспариванию соглашения.
Процесс государственной регистрации недвижимости
Нотариус может помочь зарегистрировать купленную квартиру. Выполнение процедуры считается неотъемлемым этапом оформления недвижимости. В процессе осуществления действия за покупателем закрепляется право собственности на квартиру. В результате человек приобретает неограниченные возможности по распоряжению собственностью.
Кстати! Обычно нотариус не занимается комплексным сопровождением сделки. Специалист лишь оказывает услуги, которые оплатил клиент.
Нотариус обратится в уполномоченный орган за клиента. Специалисты выполняют действие значительно быстрее, чем многофункциональный центр. Росреестр обязан зарегистрировать недвижимость в течение 3 дней с момента получения запроса из нотариальной конторы. Срок сокращается из-за того, что часть обязанностей, которые обычно выполняет Росреестр, берёт на себя нотариус.