Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто такой риэлтор? Участники рынка недвижимости рассказали о профессии». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Слово «риэлтор» вошло в обиход относительно недавно. Согласно словарному определению оно означает предпринимателя, занимающегося посреднической деятельностью при совершении операций с недвижимостью. Этот специалист помогает купить, продать, сдать (снять) жилую или коммерческую недвижимость.
В РФ нет специализированных учебных заведений, занимающихся подготовкой профессиональных риэлторов. Функционируют ускоренные курсы при каждом крупном агентстве, занимающиеся подготовкой специалистов для себя.
В самих компаниях особых требований к кандидатам на эту должность нет. Первичное собеседование может пройти соискатель без образования, грамотно заполнивший анкету и ответивший на все вопросы нанимателя (агентства недвижимости).
Если вы нацелены на карьерный рост и хотите стать профессионалом в сделках с недвижимостью, вам пригодится юридическое образование, знание психологии и основ маркетинга.
Профессия ещё находится на стадии интенсивного развития: её самое главное преимущество в том, что вы сами определяете собственные цели и перспективы.
Уровень дохода здесь не фиксированный, он не ограничен. В Москве риэлторы зарабатывают от 30 000 до 300 000 рублей в месяц.
В зависимости от уровня специалиста, некоторые особенно успешные риэлторы получают более миллиона рублей. Обычно это люди с опытом работы 5-10 лет, которым их клиенты доверяют продавать дорогую жилую недвижимость или крупные коммерческие объекты, в том числе бизнесы, элементами которых является недвижимость.
Рекомендую вам посмотреть видео о профессии риэлтора с Александром Мальцевым — директором одного их известных агентств недвижимости.
Риэлтор — профессия и бизнес
Работая в агентстве недвижимости очень сложно сделать карьеру. И в один прекрасный день понимаешь, что уперся в потолок и больше, чем сейчас, уже не сможешь заработать. И тогда многие риэлторы предпочитают уйти на «вольные хлеба», либо открыть своё собственное агентство или работать как частное лицо.
Рассмотрим, какие задачи приходится решать риэлтору в процессе своей деятельности:
- Ведение базы данных по жилой и коммерческой недвижимости в регионе проживания.
- Состыковка потенциальных покупателей с продавцами.
- Грамотное оформление сделки купли-продажи. Подготовка всей необходимой документации.
- Рекламная поддержка для продаваемых объектов на постоянной основе.
- Презентация (показ) объекта с непосредственной консультацией.
Помимо этого, при заключении сделки, риэлтору приходится решать дополнительные нюансы и мелочи, как итог — довольные клиенты с обеих сторон.
Всё чаще в функции агента входит юридическая безопасность совершаемой сделки. Серьёзные компании, у которых в собственности большое количество недвижимости, предпочитают иметь своего риэлтора. Он и берёт на себя все задачи.
- Кроме профессиональных качеств, хороший маклер должен обладать определённым списком навыков и личностными характеристиками:
- быть отличным коммуникатором;
- уметь делить людей по психотипам (к каждому свой подход);
- грамотно общаться профессиональным языком;
- знать все законы, связанные с недвижимостью;
- вызывать доверие у клиента.
Более детально остановимся на последнем пункте. Помимо того, что в данной сфере нужно быть предельно честным, необходимо также следить за своим внешним видом. Элегантно одетый приятный человек вызывает намного больше доверия у потенциального клиента.
Сколько стоят услуги риэлтора?
Не дороже денег! Но все равно жалко отдавать свои кровные какому-то посреднику… В крупных раскрученных агентствах в Санкт-Петербурге услуги риэлтора могут стоить от 3 до 8 процентов от суммы сделки (стоимости объекта недвижимости).
В небольших агентствах обычно агенты просят 3% от суммы сделки. Некоторые демпингуют, предлагая цену в 2%. При продаже квартир в новостройках услуги большинства риэлторов вообще бесплатны. Комиссию они получают от застройщиков (после покупки клиентом квартиры), который заинтересован в привлечении дополнительных покупателей на свои объекты.
Некоторые риэлторы, правда, просят от клиента дополнительную плату за помощь в подборе квартиры или оформлении ипотеки, но в основном, это делается также бесплатно.
Работа риэлтором — плюсы
- Весомое преимущество — вы вольны самостоятельно планировать свой рабочий день. При грамотном подходе останется время «на себя».
- Хотите получать приличную заработную плату? Не вопрос, зарабатывайте сколько сможете, причем результат будет зависеть только от вас.
- Любите много передвигаться? Отлично, Москва и Московская область к вашим услугам, вполне вероятно, что в течение дня вы успеете побывать и в столице, и в пригороде.
- У вас не будет необходимости отсиживать положенные восемь часов в офисе. Помните, что вы сами решаете, во сколько начать и закончить работу?
- Постоянные новые знакомства, среди которых будет много интересных и полезных. Ведь помимо клиентов, вы будете встречаться с множеством людей.
- Ежедневно вы посещаете самые различные места, общаетесь с коллегами и контрагентами, так что гарантированно постоянно получаете новые впечатления.
- Вам жизненно необходимо систематически приобретать новые знания, работать над собой, шлифовать те или иные качества. Это напрямую связано с успешностью вашей профессиональной деятельности.
- Ваш возраст, а также прежние навыки не имеют принципиального значения: вы можете испытать, что же это такое — работа риэлтором, плюсы и минусы в любом случае неизбежны.
Кто может работать риэлтором?
Скажем сразу: требования к риэлтору очень высокие. Этот человек должен быть одновременно брокером, маркетологом, пиарщиком, менеджером, психологом и статистом.
Такая работа подходит не всем. Некоторые навыки, жизненно необходимые для риэлтора, невозможно развить. Например, коммуникабельность, целеустремленность, гибкость, умение выходить из конфликтов, интуиция, отсутствие страха рисковать и другие качества в основном зависят от психотипа и характера человека.
Хороший агент по недвижимости — это грамотный, организованный специалист с широким кругозором, умением работать в стрессовых условиях и решать рабочие вопросы даже в кризисных ситуациях.
Если говорить об образовании, то профильных факультетов в университетах нет, поэтому в профессию часто идут люди из смежных сфер. Например, страховые агенты, менеджеры по продажам и турагенты легко адаптируются к работе с недвижимостью. Но есть много случаев, когда в эту отрасль приходят люди, у которых за плечами абсолютно другой опыт работы, но при этом есть талант общения с людьми.
Как зарабатывает риэлтор?
В зависимости от формы работы агент может получать фиксированную ставку и процент или только комиссионные от сделок. Особенность финансового вознаграждения риэлтора заключается в том, что оно зависит от суммы продажи и передается уже в момент подписания финальных бумаг о переходе права собственности. Таким образом, во время подготовки договора купли-продажи агент не получает зарплату: клиент ограничивается небольшим авансом.
Но даже если риэлтор работает от имени агентства, он не застрахован от неудач в финансовом плане: в любой момент руководство компании может объявить о кризисе и сократить расходы на фиксированную зарплату сотрудникам, оставляя им только заработок с процентов от сделок.
Процентная ставка риэлтора в процессе подготовки объекта для купли или продажи составляет от 2% до 10% от общей суммы сделки — все зависит от опыта агента, его имени и формы работы. Процент в агентстве обычно несколько выше, чем у частных риэлторов, но клиенты предпочитают обратиться в компанию, чем довериться неизвестному предпринимателю.
О классификации агентств недвижимости
Прежде чем купить недвижимость с помощью специалиста по недвижимости. Нужно понимать, как работает эта сфера. И как здесь всё устроено. Хотя бы на примере отдельных компаний. Есть 3 принципиально разных подхода:
- Классический.
- Разделение труда.
- Многосоставные агентства.
В первом случае представитель компании занимается ведением сделки самостоятельно. Специалист занимается рекламой, работает со звонками и пытается разобраться в юридических тонкостях. Таким специалистам платят от 30 до 50 процентов от суммы сделки. В случае с разделением труда, все задачи разносятся по отдельным специалистам. И с точки зрения клиента, это приемлемый подход. Потому что у «универсальных» агентов обычно получается сразу всё. Но получается очень плохо. Если в компании есть разделение труда, шансы на хороший результат увеличиваются.
Один специалист может заниматься презентацией квартир или объектов коммерческой недвижимости. Другой занимается юридическими вопросами. Третий будет заниматься маркетингом и т.п. Более того, сейчас начали появляться еще и надстройки над агентствами недвижимости. Фактически, это компании, которые работают с риэлтерами. Они предоставляют им:
- Обучение.
- Программное обеспечение.
- Оборудование.
- Помощь в проведении сделки и т.п.
Могут ли риэлторы обмануть клиента
Да. И в 90% случаев это и произойдет. Давайте разберемся и в этой ситуации. Начнем с того, как заключаются договора в пользу агентов. Собственник выкладывает объявление на сайты продажи недвижимости. Это не только Юла или Авито, но и другие площадки. И практически моментально ему поступает звонок. С той стороны трубки выступает «заинтересованный покупатель». Человек даже не станет уточнять:
- Состояние квартиры.
- Особенности местоположения.
- Наличие соседей и их характеристику.
Покупателю почему-то плевать на такие житейские моменты. Он говорит что квартира его уже заинтересовала, и он собирается ее купить. Надо только посмотреть сам объект недвижимости. Вот тут и начинается «схема». Потому что у покупателя вдруг появляется «второе лицо». И это лицо риэлтера.
Да, сегодня «покупатель» квартиру точно уже не заберет. Но у него совершенно случайно нашелся клиент. И вот клиент ищет именно такую квартиру. После чего продавца отвозят в агентство. Или просто на месте предлагают 2 контракта:
- Задаток от покупателя.
- Оказание юридических услуг.
Так как добиться справедливости с моргом?
Добиться справедливости будет достаточно сложно. Как мы уже и сказали выше, ритуальщики пытаются действовать наперёд. И стараются перехватить тело. Чтобы как раз взимать плату за транспортировку. И раскручивать клиента на другие услуги.
Бороться с ними трудно. Начать следует с того, как все начинается. Если речь о вашем родственнике в больнице, то его не должны передавать без вашего ведома.
Если это сделано, то пишем жалобы. На имя главного врача, региональный МинЗдрав и в прокуратуру.
Для составления жалобы лучше привлечь юриста. Который подскажет, как правильно все сделать. Отбить тело у ритуальщиков или сотрудников морга будет проще. Если вы не будете ничего подписывать.
Порядок действия ритуальных бригад, определяется местными властями. Но никто не даёт им право воровать тела умерших и навязывать свои услуги.
Поэтому, если в морге труп был подвергнут каким-либо реконструкциям, а вы об этом не просили. И даже ничего об этом не знали. То можете и деньги не отдавать.
Разумеется, они попытаются удержать у себя тело. Но права на это, у них скорее всего нет. Поэтому, дальнейший регламент действий очень простой.
Риэлторская услуга начинается с момента обращения клиента в агентство недвижимости. Любая услуга риэлтора состоит из двух частей: подготовки к сделке и ее проведения. Подготовка к сделке включает в себя несколько последовательных шагов.
Вначале клиент обращается в агентство и высказывает риэлтору свои пожелания (хочет ли он приобрести, продать, арендовать недвижимость или провести иную сделку с ней) и знакомится с условиями работы агентства. Если они клиента устраивают, заключается договор. В случае покупки квартиры оформляются требования покупателя к ней, риэлтор подбирает подходящие варианты. При продаже имущества, риэлтор собирает и проверяет необходимые документы, размещает рекламу в СМИ, исследует спрос, устраивает показы квартиры.
После того, как с помощью риэлтора покупатель и продавец нашли друг друга, стороны согласуют условия сделки – стоимость объекта недвижимости, сроки заключения сделки, порядок оплаты, сроки освобождения квартиры и т. д.
Затем продавец (опять же с помощью риэлтора) подготавливает все требуемые документы, а покупатель находит средства для оплаты. После этого стороны подписывают договор о порядке перехода права собственности на данный объект недвижимости от продавца к покупателю. На этом заканчивается процесс подготовки к сделке, и риэлтор приступает к ее непосредственному проведению.
Проведение сделки подразумевает регистрацию договора в УФРС (Управлении Федеральной Регистрационной Службы), выписку (снятие с регистрационного учета) всех лиц, прописанных в квартире, и выезд из нее бывших хозяев. Продавец должен предоставить покупателю жилое помещение, свободное и юридически, и фактически, в определенные в договоре сроки. В соответствии с условиями договора, покупатель обязан передать продавцу указанную денежную сумму.
После получения продавцом денег, а покупателем объекта недвижимости и права собственности на него, подтвержденного необходимыми документами, услуга риэлтора считается выполненной, и ему выплачивают вознаграждение.
Таким образом, риэлторская услуга – это комплекс действий, требуемых для выполнения необходимой клиенту сделки с объектом недвижимости. Каждая такая сделка уникальна и требует различного набора действий, осуществляемых риэлтором в интересах клиента. Обращение к профессиональным риэлторам позволяет найти оптимальные варианты решения вопроса с недвижимостью, что помогает сэкономить время, деньги и нервы.
Качество услуг, предоставленных клиенту риэлтором, определяется выполнением всех условий, предусмотренных в заключенном между ними договоре. При приобретении или продаже недвижимого имущества в число таких условий входит цена имущества, размер платы за его использование, качество и эксплуатационные характеристики имущества.
Профессиональные качества риэлтора
Главные качества, которыми должен обладать риэлтор, – коммуникабельность, внимательность, способность к аналитическому мышлению, четкость. Кроме того, желательно, чтобы он был хорошим психологом – это поможет легко находить контакт с потенциальными клиентами. Клиенты часто недоверчивы, осторожны, иногда плохо могут объяснить, чего именно они хотят. Риэлтор должен вникать в проблемы клиентов, уметь выявить главное, помочь расставить приоритеты.
На рынке недвижимости работа ведется по нескольким направлениям. Одни риэлторы занимаются продажей вторичного жилья, другие продают квартиры в новостройках, кто-то специализируется на аренде жилья. Но в любом случае риэлтор должен работать с большим количеством различных документов. Поэтому необходимо знать тонкости составления договоров и соглашений, четко представлять, какие именно документы понадобятся для совершения конкретной сделки.
В зависимости от этапа их возникновения, весь объем документации можно разделить на две группы. Первый этап документооборота – составление требуемых договоров, соглашений и оформление документов по всем заключаемым сделкам. Второй этап – государственная регистрация сделок в органе юстиции РФ по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом.
Квалифицированный риэлтор сопровождает сделку с недвижимостью до момента получения клиентом из регистрационной палаты всех документов, подтверждающих государственную регистрацию недвижимости. Если риэлтор не говорит, до какого момента оформления сделки он будет сопровождать клиента, тому следует насторожиться – такое поведение может указывать на попытку обмана клиента.
Большое число индивидуальных предпринимателей и фирм, занимающихся риэлторской деятельностью, породило жесткую конкуренцию на рынке недвижимости. Это требует от риэлторов повышения своей квалификации, количества и качества предлагаемых услуг. Поэтому некоторые фирмы берутся предоставлять клиентам весь комплекс услуг, вплоть до оказания помощи при переезде. Немалое значение имеет репутация фирмы, поскольку она влияет на степень доверия клиентов. Если риэлтор замешан в каком-либо скандале с квартирными махинациями, поток клиентов к нему сразу сократится.
Есть ли польза от риэлтора
Польза риэлторов — это очень сложный для подсчета показатель. Иногда риэлторы выслушивают все пожелания своего клиента, и только тогда начинают работать — собственно, в этом и заключается их работа по своей сути. Однако намного чаще риэлтор изначально навязывает свои условия, вынуждая клиента просто соглашаться с ним. И так происходит намного чаще.
Например, стоит только риэлтору услышать бюджет человека, а тут же надо сразу спросить: «А что, если мы увеличим сумму? Так будет больше вариантов». Очевидно же, что человек, желающий купить или снять квартиру, уже посчитал ту сумму денег, которую он готов заплатить, однако агенты всегда будут пытаться упростить себе задачу. И выудить из карманов клиента как можно большую сумму денег.
Что же касается тех людей, которые продают или сдают недвижимость. То они похоже единственные, которые могут отзываться о риэлторах положительно. Специалисты действительно делают их жизнь легче. Выходит, что есть часть специалистов, которая портит репутацию всей профессии. Как так вышло?
Сказывается низкий уровень образования (при практически полном отсутствии обучения). Он то и привел к ситуации, когда риэлторами становятся совершенно случайные люди. Они же потом обучают и новичков. В итоге о том, что испытывает клиент, риэлтор может вообще не думать — его этому не научили.
Часто начинающие риэлторы не могут связать даже пары слов. Конечно нет ничего зазорного в том. Что девушка, приехавшая из деревни идет покорять эту профессию. Но если посмотреть с другой стороны, то какого черта в Москве, где есть тысячи опытных специалистов из этой сферы, вы будете доверять свои 10 млн. руб. в руки этой балбески? Ведь толку от нее на сделке, как от козла молока. Причем если она все запорет, то и взять то с нее нечего. Агентство тут же от нее открестится и скажет, что данный сотрудник был на испытательном сроке. Затем эта недотёпа объявит себя банкротом, и поедет дальше к себе в деревню коровам хвосты крутить. А вы потеряете деньги, причем возможно единственные.
Еще встречаются бабушки-божьи одуванчики. С явными признаками прогрессирующего старческого маразма и шаткой походкой. Если вам агентство предоставит такого риэлтора — гоните эту старушонку нянчить внуков. А не заниматься серьезными делами, связанными с подписанием документов и работой с крупными денежными суммами.
Подобные казусы происходят, так как крупные агентства недвижимости любят от жадности баловаться приемом на работу всех подряд. И часто просто глупых людей, не подходящих для этой профессии. Ну а что здесь такого? Не их же деньгами сделки проводят и ответственности они тоже никакой не несут. А если все пролезет, так глядишь и заработает с пары тройки сделок старушка на месячную аренду офиса. Руководству агентства недвижимости всяко проще будет жить.
Причем о законах такие риэлторы тоже могут не знать — распечатка простого договора и вписывание в него данных из паспорта не является сложным навыком. Все это ведет к постоянным проблемам, возникающих у клиентов. Ведь это бизнес, который готов на все ради прибыли — и даже плохая репутация самого агентства никого не смущает. Подумаешь облажались на каких-то там сделках, мало ли что. С кем не бывает. А то, что клиент деньги потерял, так жизнь длинная — еще заработает. Да и клиентов в большом городе много. Не придет больше этот клиент — так завтра придет другой, их на наш век уж точно хватит.
В провинции поступают еще проще. Там некоторые агентства недвижимости просто меняют свое название раз в несколько лет — когда про них уже на каждому шагу говорят разные гадости. Вы только представьте себе, вот так вот тупо риэлторы берут и просто меняют вывеску. Ну максимум могут еще в соседний район всем офисом переехать — и все дела! А дальше, они начинают работать под новым брендом.
А что же случается со “старым брендом”, и всеми теми людьми, кто пострадал от рук этих риэлторов. Так вот, вам в “новом” агентстве ответят так: “старый бренд”? — нет, не слышали! Мы только месяц назад открылись. Здесь теперь мы работаем, а то были не мы. То есть владельцы агентств недвижимости, да и сами риэлторы в небольших городах своих же клиентов вообще непонятно за кого держат.
Что станет с профессией риэлтора в будущем
Можно сказать, что за последние несколько лет развитие технологий очень сильно изменило профессию риэлтора. Теперь агенты все больше работают через интернет, ведь именно в его просторах размещается большая часть объявлений. Также крупные агентства выигрывают благодаря своему размеру — дело в том, что огромное количество мошенников, заполонивших рынок. Заставляют людей смотреть в сторону проверенных вариантов. Даже если придется заплатить гораздо больше денег по комиссии. А заплатить при обращении в крупное агентство недвижимости с именем придется реально много. Их комиссия настолько нескромная, что превышает в три-четыре раза среднюю по рынку.
Многие риэлтерские компании расширяют спектр своих услуг. Они не только помогают продавать и приобретать недвижимость, но и работают с налогами и даже инвестициями. Конечно подобные пути исповедуют не все — для этого ведь нужно нанимать настоящих специалистов с образованием и реальными навыками. А случайные люди с улицы (каковыми и является 95% всех риэлторов, работающих в агентствах “на дядю”, исключение составляют все руководители отделов и собственники бизнеса) этим заниматься просто не могут.