Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Участки без подряда – как не стать обманутым». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Земельный наделы без подряда, регистрируются следующим образом, заключается договор купли продажи и в нем указывается только сумма самого участка. Надо знать, что стоимость строительных работ не учитывается и не должна включаться в документы. Все объекты в таких поселках межуются, после чего оформляется договор и только потом происходит регистрация в Росреестре.
Как правильно оформить такие земли?
А вот с подрядом могут оформляться в два этапа. Первый этап это оформление и регистрация земли, а второй этап подписание акта ввода в эксплуатацию здания, дома или коттеджа. Такие соглашения не регистрируются в Росреестре. Помните всегда о том, что в законодательстве РФ нет прямого определения таким участкам, поэтому девелопер может включать в соглашении любые условия, что, безусловно, является определенным риском и требует взвешенного решения, если Вы идете на такие сделки.
Как снизить риски, если Вы все-таки решаете пойти на такую сделку. В первую очередь Вы должны выбрать самого добросовестного девелопера на этом рынке, обратите внимание на репутацию застройщика, на то какие объекты он уже сдал и в какие сроки. Если будет необходимо, опросите жильцов, которые уже заехали в дома этого застройщика. Были ли у них проблемы при покупке земельного участка под строительство или нет. Дополнительной гарантией может стать договор страхования гражданской ответственности это в том случае если возникнет сложная ситуация и заказчику смогут вернуть потраченную сумму денег за счет страховой компании.
Выбирая такой земельный надел, собственник заключает договор с определенным застройщиком и полностью, положившись на его действия, дожидается возведения своего дома. С одной стороны, это очень удобно, не требуется никаких самостоятельных действий по закупке стройматериалов, строгого контроля процесса стройки и хлопот, связанных с подведением коммуникаций к коттеджу. Все трудности берет на себя застройщик.
Но, с другой стороны, многие застройщики терпят банкротство, и в итоге владелец лишается и денег, и дома. Даже если банкротство полностью исключается в связи с известным и проверенным именем застройщика, само строительство может растянуться надолго или «заморозиться» благодаря, скажем, очередному кризису.
В этом случае владелец, набравшись терпения, вынужден будет дожидаться возобновления строительства собственного коттеджа или пытаться расторгнуть договор подряда в судебном порядке, что грозит ему изрядной тратой времени и нервов.
А есть ли коммуникации?
Будущему землевладельцу необходимо обратить внимание на наличие коммуникаций или возможность подключения дома к инженерным сетям. Лучше выбрать участок, находящийся неподалеку от общей газовой трубы и источника электроэнергии: чем больше расстояние до коммуникационных сетей, тем дороже будет подключить к ним объект.
Также следует заранее предусмотреть способы подключения к канализации и водопроводу. Хорошо, если есть возможность воспользоваться благами центральных магистралей. В противном случае можно пробурить скважину и установить автономную канализационную систему. Разумеется, первый вариант гораздо удобнее: владельцу не придется заботиться о техническом обслуживании септиков, достаточно лишь своевременно вносить плату за коммунальные услуги.
Девиз пограничников «чужой земли мы не хотим ни пяди, но и своей вершка не отдадим» актуален и для рядовых собственников. Сегодня закон не запрещает продавать неразмежеванные участки. Однако покупка такой земли чревата для будущего собственника различными проблемами. Во время ограждения участка у нового владельца может возникнуть конфликт с соседями, претендующими на лишний клочок земли, и тогда решать вопрос о спорных территориях придется уже через суд. Помимо этого, на приобретенной земле могут находиться посторонние объекты, к примеру, газопровод, проведенный к соседнему дому. Если коммуникации подключены с соблюдением законодательства, суд может встать на сторону соседа, а земельный участок получит обременение, из-за чего его стоимость снизится. Во избежание рисков следует отдать предпочтение земле с установленными границами, а не покупать «кота в мешке». Межевание гарантирует покупателю, что он получит в собственность именно тот участок, который выбрал, и ни метром меньше.
Преимущества и недостатки наделов без подряда
Если покупатель приобретает участок без одновременного заключения договора на возведение коттеджа, то это гарантирует ему отсутствие ограничений по строительству. Человек сможет самостоятельно разработать проект будущего дома, определить материалы и другие параметры объекта. Еще один плюс – экономия. Стоимость земли без подряда существенно ниже.
После покупки владелец участка может осуществлять возведение объекта, как собственными силами, так и с привлечением строительной бригады. Никто не ограничивает хозяина территории в сроках начала и окончания строительных работ.
Также покупка участка без подряда полностью исключает риск банкротства строительной компании, так как человек оплачивает только стоимость земельной территории, без оплаты обязательств по строительным работам.
Но у покупки такого участка существует и ряд недостатков:
- владельцу нужно обладать хорошими организаторскими способностями и знаниями в сфере строительства, чтобы осуществить все этапы строительства;
- хозяину земли придется самостоятельно согласовывать проект и оформлять другие сопутствующие документы, а также контролировать соблюдение сроков и качество строительства;
- собственник может не учесть рост цен на строительные материалы и потратить на возведение объекта гораздо больше денег, чем при покупке надела с подрядом.
Участок без подряда, в чем преимущества и недостатки
Купить участок земли без подряда можно в тот момент, когда еще нет достаточной суммы на дом, а цена на рынке сложилась привлекательно для вас. И в этой покупке будут те преимущества, которые обозначены недостатками в варианте «участок с подрядом»:
- Нет необходимости вкладывать большую сумму сразу, оплачивать услуги застройщика.
- Имеется возможность поэтапного строительства, выбора проекта, материалов, вида утепления, степени экологичности будущего дома.
- Можно самостоятельно вести строительство или нанимать рабочих по своим критериям.
- Есть шанс построить дом своей мечты, без оглядки на общую концепцию застройки поселка.
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
Вид разрешенного использования (ВРИ) участка определяет, подходит ли он для сельского хозяйства, садоводства, разведения животных или строительства.
ВРИ указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН, бывший ЕГРП).
Индивидуальное жилищное строительство — это вид разрешенного использования земли. На таком участке можно построить дом для постоянного проживания, получить прописку, разбить сад и огород [1]. Участок может быть частью садового товарищества или располагаться на территории населенного пункта.
Дом построен, что дальше
После того как ипотека получена и строительные работы закончены, нужно согласовать построенный дом. Это можно сделать, подав уведомление о завершении строительства через МФЦ, портал «Госуслуги» или лично, посетив местную администрацию. Подать уведомление о завершении строительства можно не позже 30 дней после окончания работ.
К уведомлению о завершении строительства нужно приложить технический план дома, который делает кадастровый инженер, соглашение об определении долей на дом, если участок в долевой собственности. В ответ заявитель получает уведомление о соответствии возведенного жилья требованиям закона. После того как построенный дом согласован, в течение семи дней местные власти должны отправить в Росреестр заявление о постановке строения на кадастровый учет и регистрацию права собственности.
Наличие участка без подрядаПодряд — выполнение определённой работы по заданию заказчика. Исполнителя этой работы называют подрядчиком. Он обязан представить заказчику результат работы в установленный срок, а тот — принять его и оплатить. И чем он отличается от участка с подрядом, и какие особенности отличают оба типа. Екатерина Полозкова, начальник юридического отдела компании Kaskad Family, добавляет: «Покупка участка с подрядом, особенно в поселках массовой коттеджной застройки зачастую удешевляет строительство дома и сокращает сроки его возведения. Покупатель заранее знает стоимость возведения дома, может оплатить строительство в рассрочку, получить кредит от банка-партнера».
Покупаем чистое поле: плюсы, минусы и подводные камни участков без подряда
МОСКВА, 18 мая — РИА Новости, Марина Заблудовская.
Земельные участки без подряда, пережившие пик спроса в кризис 2008 года, постепенно утрачивают интерес со стороны покупателей, утверждают эксперты, опрошенные «РИА Недвижимость»: перспектива стать лендлордом в Московском регионе без твердых гарантий по подведению необходимых коммуникаций привлекает все меньше и меньше людей. Тех же, кого пока не слишком пугают слова «голая земля», аналитики предупреждают, что низкая цена на старте продаж загородного поселка зачастую лишь премия за риск, так что непрофессиональным игрокам на земельном рынке делать нечего.
- Звездный час «голого поля»
- Спектр предложений
- В расчете на дачу
- Главной причиной, по которой люди делают выбор в пользу участков без подряда, утверждают эксперты, опрошенные «РИА Недвижимость», является невысокая стоимость земли — от 15 до 30 тысяч рублей за сотку.
- Как правило, рассказывает Батищев, земля в «голом поле» приобретается под сезонное жилье – дачи.
- Как выбрать участок под строительство дачи >>>
- Критерии выбора
Еще в конце 80-х – начале 90-х годов XX века наши изголодавшиеся по частной собственности сограждане были рады любому, даже «голому» и не слишком плодородному клочку земли. Да и теперь с наступлением летнего сезона большинство горожан инстинктивно стремятся за город, «к земле». Кому-то не терпится разбить огород, кто-то планирует заняться активным строительством собственной загородной резиденции, а кто-то просто хочет иметь свой маленький оазис вдали от городской суеты, где можно отдохнуть на свежем воздухе. Но настолько ли велик сейчас «дачный голод», чтобы люди вкладывали собственные деньги не в благоустроенную территорию, а в простое размеченное поле – то, что на рынке называют участками без подряда?По словам генерального директора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, основной бум на подобные объекты пришелся на «кризисные» 2009-2011 годы. «В этот момент девелоперы срочно переделывали проекты и начинали распродавать только землю с коммуникациями. Вместе с тем, ряд землевладельцев пошли еще дальше — начали продавать размежеванные участки без коммуникаций, с обещанием их подвести. Зачастую эти обещания так и остались не выполненными до сих пор», — вспоминает она. По оценкам собеседницы агентства, по сравнению с кризисом, спрос на земельные участки без подряда снизился на 10-15%. А вот управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов уверен, что интерес к таким объектам на дальних расстояниях, от 50 километров от МКАД, упал даже больше – на 30%. Он также согласен с тем, что звездный час участков без подряда прошел три-четыре года назад. Тогда, замечает Яхонтов, в острой фазе кризиса многим компаниям-девелоперам не оставалось иного пути, кроме как распродавать землю в этом формате. «И покупатели тоже с радостью воспользовались этим предложением, ведь не секрет, что при самостоятельном строительстве можно сэкономить до 25-30% от стоимости дома. Но уже в 2010 году я отмечал, что доля участков без подряда будет неуклонно снижаться от года к году. Так оно и вышло. Сейчас большая часть тех, кто хотел купить землю, уже приобрели ее», — рассуждает эксперт. По данным заместителя генерального директора компании «Красивая Земля» Константина Батищева, сегодня каждый шестой житель Москвы является обладателем земли за городом. А в среднем по Москве и области, добавляет генеральный директор «СКМ Групп» Роман Семенов, доля владельцев земельных участков равна 25-35%. Оценить объем предложения участков в «голом поле» в Московском регионе довольно сложно, даже если использовать данные экспертов рынка.Например, по оценке заместителя генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Ирины Наумовой, они могут занимать до 15% в проектах премиум- и бизнес-класса и до 40-60% в проектах эконом-класса. Согласно исследованию «Миэля», сейчас участки без подряда составляют около 43% всех предложений первичного рынка в Московской области, а вот на территории новой Москвы их доля значительно меньше – всего около 24%.В то же время в компании «Красивая Земля» утверждают, что совокупная доля подобных предложений на рынке земли доходит до 80%. Девелоперы обратили свое внимание на загородную недвижимость в сегменте ниже премиального класса сравнительно недавно, и сейчас рынок земельных участков пока находится на стадии формирования, объясняет Батищев. Всего, по подсчетам начальника управления реализации проектов «Велес Девелопмент» Юлии Веденеевой, в одной только Московской области насчитывается более 550 поселков с участками без подряда. Однако, замечает Наумова, собственники все равно стараются построить теплый дом с перспективой круглогодичного проживания, так как жизненная модель «стану пенсионером – буду жить за городом» все еще популярна. Семенов из «СКМ Групп» в свою очередь добавляет, что много людей, желающих приобрести участок без подряда именно под строительство дома для постоянного проживания, можно найти в небольших российских городах, которые состоят преимущественно из частного сектора – в Иванове, Сызрани, Коврове (Владимирская область).А вот спрос на подобную землю для обустройства частных фермерских хозяйств весьма скромный, констатирует коммерческий директор компании Tierra-Group Алена Немиц. «Ведение такого хозяйства – это образ жизни. А поскольку в основном загородными земельными участками интересуются жители мегаполиса, не готовые к изоляции от городской среды, то пока немногие готовы начать жить полноценной жизнью фермера,» – объясняет она.Все эксперты уверенно заявляют, что сегодня на рынке земельных участков без подряда предложение значительно превышает спрос. «Другое дело, что на рынке до сих пор ощутимо не хватает качественных предложений, а именно: участков в хорошем месте, с хорошей транспортной доступностью, экологией и, разумеется, с подключенными коммуникациями», — указывает генеральный директор компании «Девико. Девелопмент и Консалтинг» Асет Гайрабекова.
Немиц уточняет, что наибольшей популярностью пользуются дачные участки от 6 до 10 соток. Кроме того, стандартными требованиями, по ее словам, является наличие водоемов и леса поблизости.
Основной массе покупателей хочется, чтобы рядом не было никаких производств, заводов, и чтобы город находился не далее 10 километров от поселка, но не ближе 5 километров, а вот ближайший магазин – не далее 500 метров от поселка, продолжает собеседница агентства.
Участки под ИЖС без подряда: недостатки
К недостаткам продажи такого объекта, как участок без подряда, следует отнести большую вероятность затянутости проекта, когда ваш дом будет уже построен, а сосед еще не начал стройку. У застройщиков все распланировано, им просто не выгодно строить ваш дом вечно: гораздо дешевле будет дом быстро сдать и перейти к новому объекту. Самостоятельный процесс строительства и контроля загородного дома отнимает много времени и сил у неопытного покупателя, а ведь это такая сфера, где требуется быть максимально внимательным и осторожным.
Так как проекты зданий не согласуются с девелопером, то вокруг вас также будет идти неконтролируемое строительство. Возможно, кто-то построит огромный дворец, а кто-то обойдется небольшой избушкой. Такая неоднородность поселков без подрядов не всегда красит место, и некоторые отказываются от участков без подряда эконом класса именно по этой причине: отсутствие единой архитектурной и дизайнерской концепции. С другой стороны в поселке с подрядом стройка тоже может растянуться из-за того, что спрос на такие поселки ниже, чем на поселки с участками без подряда.
Продать подобный участок месте со зданием можно будет по очень привлекательной цене, что покроет, как минимум, часть расходов. Но для наглядности обратимся к некоторым ограничениям, которые принесет строительство на земельном участке без подряда:
- На практике существуют некоторые ограничения по расположению и площади строений. Например, построенный дом не может занимать более 30% от размера земельного участка.
- Не допускается возведение более 3-х строений. Например, возможно возвести дом, баню и гараж. В итоге получаем основное здание и 2 любых хозяйственных постройки. Если правило будет нарушено, то регистрационная палата не выдаст документы на дом. Постройка не будет узаконена.
- Набирают популярность поселки, где товарищество жильцов настаивает на постройке домов определенного типа и архитектуры. Могут возникнут сложности с возведением даже если в поселке найдется участок без подряда. Конечно, жильцы преследуют благую цель — обеспечить максимальный комфорт и визуальную эстетику поселка.
Соловья баснями не кормят
Самая «больная» тема участков без подряда – соблюдение девелоперами сроков и выполнение обещаний.
Конечно, если вы приобретаете участок в уже действующем поселке, вы гарантированы от долгостроя. Однако, цена на участок в готовом поселке, естественно, выше. Ведь уже оплачены, например, подведение газа или асфальтирование внутрипоселковых дорог, поставлены фонарные столбы, оборудован пляж или место для коллективного барбекю. Кто приобретал участок в самом начале строительства, скорее всего, вносили деньги постепенно, на те или иные целевые нужды. А вот «поздним» покупателям приходится нести все расходы сразу. Хотя суммарные расходы, конечно, окажутся примерно одинаковыми.
Впрочем, желание сэкономить и приобрести участок на начальной стадии развития поселка не так уж бесперспективно. Главное тщательно составить договор. В нем должны быть детально регламентированы все элементы инфраструктуры: сколько киловатт электричества полагается на выбранный участок, в каком месте к нему подводится газовая труба, по какой технологии и какой ширины строятся дороги, параметры водяной скважины, место расположения детской площадки. У продавца должны быть совершенно четкие и подтвержденные документами ответы по любым инфраструктурным объектам. Попросите показать полученные застройщиком техусловия на подведение коммуникаций, сравните срок действия разрешений на проведение работ с реальным положением дел в поселке.
Понятно, что при задержке оплаты со стороны покупателя рассчитывать на соблюдение заявленных сроков не приходится. Однако в обратной ситуации покупатель вполне может потребовать от девелопера выполнения обещаний в судебном порядке. А чтобы не тратить время и нервы в судах, нелишне поинтересоваться до покупки, насколько конкретный девелопер умеет держать слово. И умеет ли он строить поселки вообще. Сегодня, в век интернета, выяснить, какие поселки уже были построены данным застройщиком и какая у него профессиональная репутация, несложно. Идеальный же вариант – приобретать участок во второй или третьей очереди поселка. Тогда вы сможете увидеть, что уже получилось у девелопера, посетив территорию первой, уже действующей, очереди.
Кроме того, имеет смысл посмотреть участки без подряда в мультиформатных поселках, где предлагаются также и готовые дома. Здесь сроки строительства и вероятность их выполнения, как правило, выше.
Выбираем участок без подряда
Итак, при выборе участка без подряда, имеет смысл действовать по следующему сценарию.
1. Среди множества предложений отобрать подходящие по вашим бытовым критериям: направление, удаленность, наличие леса или реки, — словом, выбрать те поселки, которые понравились. И далее осуществлять среди них выбор оптимального с точки зрения получения обещанного.
2. Узнать, какой именно объект предлагается, что входит в цену предложения, а за что придется оплачивать дополнительно и в каком объеме. Таким образом, можно определить наиболее привлекательные предложения с точки зрения цены.
3. Определить опции, которые вообще не предусмотрены в данном объекте и понять, насколько их отсутствие важно. Например, если строительство детской площадки не предусмотрено в принципе, но продавец говорит, что потом, если все жители захотят, ее можно построить, то вполне возможно, что это не будет сделано никогда.
4. Выяснить степень готовности поселка и время завершения строительства.
5. Узнать, какой опыт и репутация у данного девелопера, сколько поселков он уже построил.
6. Выяснить у девелопера, какие обязательства по срокам строительства на своих участках есть у собственников. Это поможет и спланировать собственные расходы на возведение дома, и оценить вероятность затягивания стройки на соседних участках.
7. После приобретения участка контролировать сроки выполнения своих обязательств девелоперской компанией.
На что обращать внимание при заключении договора на строительство коттеджа?
- Внимательно читайте договор на строительство. Необходимо тщательно оговорить сроки постройки дома, используемые материалы, их стоимость, сроки проведения коммуникаций и сдачи дома в эксплуатацию.
Внимание! В договоре обязательно указывайте штрафные санкции за нарушение указанных сроков и других пунктов. Описание дома и возводимых построек должно быть предельно точным и конкретным.
- Если участок покупается без подряда, то обратите пристальное внимание на то, не имеется ли в официальных документах ограничений по строительству. Например, продавец может указать конкретные параметры дома, которые при самостоятельной застройке нельзя будет нарушать.
- Внимательно проверьте правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на недвижимость.
- Проверьте категорию земельного участка, позволяет ли она возведение дома или же предусмотрена под совершенно другие цели. Если не проверить данный факт, то можно вложиться в пустую.