Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля продажа квартиры через нотариуса в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
А если квартира куплена в новостройке?
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Какие новшества ожидаются в РФ на рынке загородной недвижимости
В сфере ИЖС спрос в 2022 году упал до 80%, у девелоперов многоквартирных домов первичного рынка ситуация не лучше. Одним из драйверов продаж в следующем году станет семейная ипотека. Обычно о расширении жилищной площади задумываются после пополнения в семье. 6% по семейной ипотеке — это более выгодный вариант, чем 8% по льготной. К тому же новая программа охватывает семьи с двумя и более детьми уже независимо от даты рождения. Просто им должно быть менее 18 лет. Таким образом, условия по семейной ипотеке стали лучше. На этот момент обратил внимание владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
«Такие изменения не окажут существенного влияния на цены. Они подогреют спрос, но не настолько, чтобы это привело к росту цен на квартиры. Что же касается ИЖС, мы ожидаем снижение цен на 5-10% на дома эконом и стандартного класса. Это произойдет за счёт уменьшения стоимости строительных материалов», — рассказал Максим Лазовский.
Для того, чтобы рассчитать сумму, которую следует уплатить с продажи, необходимо определить налоговую ставку, а также рассчитать объем налогооблагаемой базы и учесть сумму возможного налогового вычета.
Ставка НДФЛ по закону составляет:
- 13% для граждан РФ;
- 30% для нерезидентов, то есть для тех, кто является подданным других государств или находится на территории России менее 183 дней за календарный год.
Налогооблагаемая база – это сумма прибыли, с которой уплачивается налог на доходы. Для того, чтобы узнать этот параметр, необходимо провести сравнение стоимости объекта недвижимости, которая указана в договоре купли-продажи и кадастровой стоимости, указанной в выписке ЕГРН.
В зависимости от полученных результатов:
- Если цена по договору составляет свыше 70% от указанной в выписке кадастровой стоимости, налогооблагаемой базой будет считаться сумма, указанная в договоре купли-продажи.
- Если стоимость недвижимости по договору меньше 70% от кадастровой стоимости, налогооблагаемая база будет равна 70% стоимости объекта по выписке из ЕГРН.
Поправки в закон о регистрации недвижимости
В 2023 году в законе о регистрации недвижимости № 218-ФЗ вступят в силу около 60 поправок. Отмечу некоторые из них. Так, из закона и ЕГРН исчезнут словосочетание «жилое строение» и слово «жилое». В графе назначение здания будет указываться: нежилое, многоквартирный дом, жилой дом, садовый дом или гараж. Наряду с этим в выписке из ЕГРН появится новый раздел: перечень координат пунктов геодезической основы в местных системах координат, установленных в отношении кадастровых округов (Федеральный закон № 120-ФЗ от 30.04.2021 года).
С 1 января 2023 года собственник вправе будет представить в Росреестр через личный кабинет ряд заявлений в электронной форме без подписания усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Главное здесь — без подписания УКЭП. Это заявления о кадастровом учете в связи с изменением основных сведений об объекте, о кадастровом учете и регистрации права собственности на построенный или реконструированный индивидуальный жилой или садовый дом, о внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте, о регистрации прав в отношении участка, образуемого путем перераспределения земель, исправлении технической ошибки и так далее (Федеральный закон № 120-ФЗ от 30.04.2021 года).
Кроме того, после 1 января собственник сможет направить в электронной форме (опять же без подписания УКЭП) заявление о внесении в ЕГРН сведений о невозможности регистрации права без своего личного участия. Это положительный момент. Не все могут явиться в Росреестр, а оформлять УКЭП только ради подачи такого заявления — лишняя трата денег и времени.
С 1 марта 2023 года в законе о регистрации недвижимости появится статья 36.3 (Федеральный закон № 266-ФЗ от 14.07.2022 года). По факту она запрещает передавать третьим лицам персональные данные о гражданах-собственниках недвижимости, а также о лицах, за которыми в ЕГРН зарегистрировано ограничение права или обременение объекта.
Иными словами, с марта будущего года сведения о гражданах, находящихся в реестре, перестают считаться публичными и не отражаются в выписке из ЕГРН. К персональным данным эта статья относит фамилию, имя, отчество и дату рождения физического лица. Для того чтобы снять это ограничение, гражданин должен направить в Росреестр заявление о возможности предоставления третьим лицам своих персональных данных. Запись о такой возможности вносится в ЕГРН в срок не более трех рабочих дней с момента поступления заявления. Разрешение на передачу третьим лицам своих персональных данных может быть оформлено гражданином и в ходе регистрации прав (ограничения или обременения) на объект недвижимости. Для этого он должен просто поставить соответствующую отметку в заявлении о регистрации прав.
Независимо от наличия в ЕГРН записи о возможности предоставления персональных данных, последние в любом случае предоставляются правоохранительным органам, судам, приставам, органам власти, супругам, совладельцам объекта, нотариусам, а также иными лицам, указанным в ч.13 ст.62 и ч.6 ст. 36.3 закона о регистрации недвижимости.
Если есть несовершеннолетние дети
Малолетними считаются те собственники недвижимости, которым нет 14 лет. Несовершеннолетними – в возрасте с 14 до 18 лет. Сделка для них оформляется законными опекунами, родителями, усыновителями. В этом случае подготовка документов для продажи его квартиры подразумевает подачу специального разрешения. Оно выдается опекунским советом администрации местной власти (по месту проживания опекуна и его иждивенца). Ситуация касается также и случаев, когда владельцем квартиры является инвалид – согласие из опекунского органа требуется обязательно.
Разрешение можно получить только тогда, когда условия продажи квартиры, принадлежащей инвалиду (либо несовершеннолетнему гражданину), соответствуют всем требованиям. Это говорит о том, что опекаемое лицо должно быть обязательно обеспечено жилой площадью с нормальными условиями. Размер площади будущего жилья должен составлять цифру не меньшую площади продаваемой квартиры. Подаются документы для продажи приватизированной квартиры за наличный расчет в качестве подтверждения, что несовершеннолетний не останется «на улице» после того, как продаст свою квартиру.
Почему появляется возможность истребовать имущество у добросовестного приобретателя
Изначально предусматривается, что в таких ситуациях добросовестный приобретатель не терпит никаких потерь, кроме тех, что связаны с возвратом ситуации к её изначальному состоянию, поскольку подразумевается возврат ему всех тех средств, которые оказались затраченными на приобретение вещи.
Рассматриваемая статья охватывает ситуации всего двух видов. Первая связана с тем, что до сделки, связанной с отчуждением имущества в силу купли-продажи, мены или других предусмотренных законом способов, непрерывность прав собственника была нарушена в силу наступления каких-то негативных обстоятельств. Некое другое лицо, отличное от правообладателей, завладело вещью или правами на неё, и совершило сделку с добросовестным покупателем. Вторая с тем, что сам правообладатель является недееспособным, что ему удалось скрыть, или находился в состоянии, когда не мог руководить своими поступками по своей воле в силу каких-то иных причин.
Во всех этих ситуациях спорное имущество выбывает из владения собственника помимо его воли. В данном же контексте речь и идёт о том, что при наличии определенных обстоятельств имущество может быть виндицировано у возмездного добросовестного приобретателя. Данная ст. 302 ГК РФ устанавливается лишь право легитимного владельца истребовать имущество у приобретателя. Окончательное решение, разумеется, зависит от суда, который должен тщательно исследовать все индивидуальные особенности.
Способы защиты или как уберечься от приобретения спорного имущества
Для того, чтобы не оказаться в статусе добросовестного приобретателя, хотелось бы дать будущим собственникам несколько рекомендаций:
- до того, как оформлять сделку и подписывать договор купли-продажи недвижимости, проведите полную юридическую проверку приобретаемого имущества, лучше привлечь для этого соответствующих специалистов;
- поинтересуйтесь историей продаж: как давно последний раз отчуждалось имущество;
- проведите проверку дееспособности лица, которое отчуждает вам имущество, сведения о дееспособности или частичной дееспособности лица может получить нотариус по своему запросу;
- если права на объект, который вы хотите приобрести, вам собираются передать по доверенности, настаивайте на том, чтобы встретиться с собственником и удостовериться в его согласии на отчуждение имущества;
- в договоре купли-продажи указывайте реальную сумму, за которую приобретаете имущество;
- денежную сумму в оплату имущества передавайте с обязательным составлением расписки, к которой также укажите реальную сумму передаваемых средств, расписку составляйте в присутствии двух свидетелей.
Проблема добросовестных приобретателей
Представьте, что вы купили автомобиль, земельный участок или квартиру, а потом узнаете, что лицо, которое вам продало это имущество, приобрело право собственности на эти объекты обманным путем. К примеру, с помощью поддельных документов, или же в результате мошенничества.
Случай достаточно распространенный, и даже есть относительно популярная местечковая схема развода на деньги, когда в сговоре с местной администрации какой-нибудь совсем старый и больной старичок, не подлежащий уже осуждению на реальный срок, получает в собственность по поддельным документам земельный участок — и потом оперативно его перепродает, с последующим изъятием у горе-покупателя.
Я лично сталкивался с такими вариантами недоказуемого квалифицированного мошенничества в Пушкинском районе Московской области и в пос. Валентиновка, что под Королевым.
Но мы отвлеклись. Далее вы получаете виндикационный иск и понимаете, что приобретенное имущество вернется к первоначальному собственнику. Вам же взыскивать с продавца, но для этого надо, чтобы вас признали добросовестным приобретателем. Но свою добросовестность еще придется доказать в суде, и это далеко не так просто.
В этом главная проблема. А теперь посмотрим, как это было до 2020 года, и как будет после его наступения.
Зачем заключается преддоговор купли-продажи квартиры?
ПДКП является гарантией того, что сделка купли-продажи состоится и будет осуществлена в сроки, закрепленные предварительным соглашением сторон. Здесь же прописывается и стоимость помещения, по которой покупатель готов ее приобрести, а продавец продать. В результате право собственности пока еще не переходит к покупателю, но квартира по сути резервируется за ним.
Предварительный договор сделки с недвижимостью заключается в ситуациях, когда совершить ее в настоящий момент не представляется возможным, тому могут быть причины:
- отсутствие нужной суммы средств у покупателя или документов у продавца;
- покупатель оформляет ипотечный заем на приобретение квартиры и ожидает одобрение банка;
- если одним из собственников жилья является гражданин, не достигший возраста совершеннолетия, то потребуется согласие на продажу от органов опеки, что тоже занимает время.
Если предварительный договор составлен грамотно, то при уклонении одной из сторон от заключения основного соглашения, вторая сторона вправе потребовать сделать это в судебном порядке.
На какие пункты следует обратить внимание?
- В первую очередь должно соблюдаться требование к форме, основные положения и пункты, данные выше, должны обязательно быть включены в текст. Особое внимание следует обратить на существенные условия.Нужно учитывать, что документация контрактного типа составляется и подписывается сторонами с целью предоставления каждому из контрагентов особых преимуществ. Если какое-либо положение таких преимуществ не предоставляет, или лишает их – текст договора следует пересмотреть и составить так, чтобы соблюдались имущественные интересы обеих сторон.
- Чтобы не попасть на удочку мошенников, нужно обратить внимание на правильно внесённые в договор паспортные данные контрагента, кадастровые и технические характеристики приобретаемой квартиры. Обязательно сверить их с правоустанавливающим документом и свидетельством о праве собственности, которые должны предъявляться в виде оригиналов.
- Обязательно проверяется возраст собственника. Если он несовершеннолетний – от его имени должен действовать законный представитель, а органы опеки и попечительства представить дополнительное разрешение.Посредник, действующий в интересах лица должен иметь нотариально удостоверенную доверенность. Эти факты так же обязательно указываются в предмете договора при представлении сторон.
Как оформить правильно? В целом договор должен иметь однозначный и непротиворечивый стиль оформления, все положения нужно излагать лаконично, во избежание интерпретаций контрагентом и его представителем. Особенно чётко нужно обозначить:
- стоимость квартиры;
- наличие задатка (аванса);
- условия проведения сделки;
- сроки.
Ни одно из положений не может быть внесено без согласия каждой из сторон.
О предварительном договоре купли-продажи будущей недвижимой вещи
Гражданским кодексом (п. 1 ст. 429) предусмотрена возможность заключения предварительного договора, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Пленум ВАС говорит о том, что такой договор можно заключить и в отношении купли-продажи будущей недвижимой вещи. По такому договору стороны обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем. Если предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как предварительный договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, возникающие по такому договору, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса о договоре купли-продажи, включая положения п. п. 3, 4 ст. 487, и с учетом разъяснений Пленума ВАС.
Добавим: на основании п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Кроме того, в предварительном договоре может быть указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если таковой не установлен (что допускается), основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Надо ли регистрировать договор купли-продажи будущего жилого помещения?
В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Пленум ВАС указал, что данное требование распространяется только на договор купли-продажи жилого помещения, на момент заключения договора принадлежащего продавцу на праве собственности, которое зарегистрировано в ЕГРП. Договор купли-продажи будущего жилого помещения не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. В связи с этим отказ Росреестра в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по такому договору со ссылкой на то, что он не был зарегистрирован, не соответствует закону.
Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи
Пленум ВАС дал такие рекомендации. Если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью, следует расценивать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Необходимо исходить из того, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой) на возводимое за их счет имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем. То есть действует правило, установленное п. 2 ст. 223 ГК РФ.