Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новый статус апартаментов: что ждать покупателям». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правом на инициацию переоформления имеет только собственник помещения. Если Гражданин заключил с застройщиком Договор долевого строительства, а по документам помещение считается апартаментами, то правом на обращение в уполномоченный орган наделяется застройщик.
Будут ли апартаменты переводить в жилой фонд?
Москва резиновая, а вот земля вокруг нее — нет. Из этого достаточно явно следует, что скоро для строительства новых домов закончится место. И если говорить прямо, оно закончилось еще в 2018 году. Тогда-то застройщики и попытались пролоббировать закон о придании апартаментам статуса жилого помещения.
Закон оказался сырым и его не приняли, раскритиковав саму концепцию, но на этом история не закончилась. В 2020 году апартаментам снова попытались придать статус жилых помещений, но затея опять закончилась ничем.
На сегодняшний момент история так и не сдвинулась с мертвой точки: в Российском законодательстве нет четкого определения апартаментов, а перевод их статуса — отдельная, часто непростая процедура.
Подача заявления в уполномоченный орган
Заявление о возможности перевода апартаментов в жилой фонд подается следующим образом:
- через Госуслуги;
- через МФЦ;
- в жилищный отдел местной администрации по месту расположения апартаментов.
Точный бланк заявления не устанавливается законом. Но, как показывает практика, документ должен включать следующие сведения:
- наименование жилищного отдела местной администрации;
- данные руководителя;
- сведения о заявителе;
- наименование заявления;
- просьба о переводе апартаментов в жилой фонд;
- информация о помещении (площадь, адрес, этажность дома, этаж, на котором располагается помещение);
- сведения о правах на объект;
- данные об отсутствии обременений;
- перечень документации к заявлению;
- подпись и дата.
Изменения законодательства
В 2018 года в Государственную Думу поступил законопроект о внесении изменений в Жилищный Кодекс РФ. Предлагалось распространить на апартаменты, предназначенные для проживания граждан, нормы жилищного законодательства.
Действующие нормы создают ряд проблем как для собственников, так и для других граждан. С одной стороны, в помещении могут жить люди. С другой – постоянная регистрация запрещена.
Граждане не состоят на учете, поэтому на них не рассчитана местная инфраструктура. Не строятся детские сады, школы, поликлиники. Таким образом создаются проблемы для других граждан, проживающих в данном районе.
На 2022 год вопрос статуса апартаментов не был урегулирован. Поэтому при покупке объекта необходимо учесть минусы ситуации.
Законопроект, который сейчас разрабатывается, позволит решить вопрос о статусе этого вида недвижимости. Так, пока есть предложение сделать апартаменты «жильем второго класса» – полностью назвать их «жильем» во многих случаях будет трудно, а в некоторых вообще невозможно. К примеру, одна из причин — в таких объектах сложно соблюсти санитарные нормы, разработанные для жилья.
Вместе с тем предполагается, что после принятия вышеупомянутого закона собственники апартаментов, получивших новый статус, смогут оформить там постоянную регистрацию. Также покупатели такой недвижимости будут защищены в случае банкротства застройщика наравне с покупателями квартир. На сегодняшний день это невозможно.
Тарифы на коммунальные услуги в апартаментах останутся такими же, как для нежилых помещений. При этом получать субсидии и компенсации на оплату ЖКУ, скорее всего, не представится возможным. Не будут действовать на них и программа льготной ипотеки, государственные жилищные программы и программа расселения аварийных зданий.
Законопроект, который сейчас разрабатывается, позволит решить вопрос о статусе этого вида недвижимости. Так, пока есть предложение сделать апартаменты «жильем второго класса» – полностью назвать их «жильем» во многих случаях будет трудно, а в некоторых вообще невозможно. К примеру, одна из причин — в таких объектах сложно соблюсти санитарные нормы, разработанные для жилья.
Вместе с тем предполагается, что после принятия вышеупомянутого закона собственники апартаментов, получивших новый статус, смогут оформить там постоянную регистрацию. Также покупатели такой недвижимости будут защищены в случае банкротства застройщика наравне с покупателями квартир. На сегодняшний день это невозможно.
Тарифы на коммунальные услуги в апартаментах останутся такими же, как для нежилых помещений. При этом получать субсидии и компенсации на оплату ЖКУ, скорее всего, не представится возможным. Не будут действовать на них и программа льготной ипотеки, государственные жилищные программы и программа расселения аварийных зданий.
Помощь застройщика при переводе апартаментов в жилое помещение
Девелопер может сам предложить приобрести апарт-недвижимость с перспективой ее перевода в квартиру. То есть вы покупаете жилье по цене апартаментов, а после сдачи дома застройщик сам занимается переводом всех или части квартир в жилой фонд. Схема привлекательна для компаний тем, что этап согласования строительства происходит быстрее, потому что к возведению апарт-комплекса требований меньше.
Для дольщика такая форма сотрудничества экономически выгодна, но есть риски. Чтобы стороны были довольны, застройщик изначально должен проектировать помещения по стандартам жилых объектов, иначе в переводе откажут. На этапе строительства самостоятельно проверить, выполнено ли это условие, нельзя.
При отрицательном решении призвать девелопера к ответственности сложно: в договоре не прописывают пункт о гарантированном положительном исходе. Единственное, на что может уповать дольщик, — порядочность застройщика. Рекомендуем заключать подобные договоры с фирмами, у которых хорошая репутация и нет отрицательных отзывов.
Если параметры жилья соответствуют новому статусу
Необходимо отправиться в орган, который занимается вопросами смены статуса (в столице это — Департамент городского имущества) с заявлением и набором документов. В набор входит выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности), копия паспорта, технический паспорт квартиры из БТИ (подтверждающий соответствие требованиям). Последний документ можно не предоставлять, сотрудники ведомства в этом случае и сами отправят запрос, но из-за этого может уйти больше времени на рассмотрение заявки. Да – еще следует оплатить пошлину, сумма составляет порядка 20 тыс. рублей.
После осмотра жилья сотрудниками комиссии, направленной Департаментом, будет вынесено решение о смене статуса жилья или отказ с четким обоснованием причин. Если среди причин указаны такие несоответствия, которые можно устранить путем перепланировки, стоит заняться именно этим (порядок действий описан ниже).
Закон об апартаментах
Попытки урегулировать статус апартаментов предпринимались неоднократно. Минстрой планировал принять соответствующий законопроект еще в 2016 году. После этого дискуссии об узаконивании апартаментов поднималась на разных уровнях не раз. В итоге в апреле 2021 года по поручению президента в Госдуму был внесен законопроект о правовом статусе апартаментов. Авторы законопроекта — сенаторы Андрей Яцкин, Николай Журавлев, Андрей Шевченко, Дмитрий Кузьмин и депутат Евгений Москвичев.
Документ вводит понятие «многофункциональные здания» и предлагает узаконить их будущее строительство, распространив на них нормы Жилищного кодекса. Такие здания могут состоять из жилых и нежилых помещений, находящихся вне границ жилой застройки, в общественно-деловой зоне. Но в этой редакции документ не содержал никаких предложений по статусу уже построенных комплексов с апартаментами.
Ответственность покупателей
По мнению депутатов, перевода апартаментов в жилье больше всего хотят собственники такой недвижимости, чтобы иметь те же права, что и владельцы квартир. «Острой необходимости перевода всех апартаментов в жилье сейчас нет. Этого хотят лишь люди, уже купившие апартаменты», — сказал Сергей Пахомов.
Ответственность за покупку апартаментов лежит на покупателях, если речь не идет о прямом обмане. «Люди изначально покупали объект нежилого фонда. Конечно, есть ситуации, когда покупателей могли вводить в заблуждение. Но в любом случае это тоже не исключает необходимости читать документ, который ты подписываешь, особенно когда речь идет о больших деньгах. Апартаменты хоть и дешевле квартиры аналогичной площади на 20–30%, но они все равно недешевые», — отметила Галина Хованская. По ее словам, сейчас эти люди жалуются на высокие платежи, плохую инсоляцию, хотя изначально выбирали апартаменты из-за более низкой цены.
Пошаговая инструкция, чтобы выполнить перевод жилого помещения в нежилое
Как переводить квартиру в нежилую недвижимость
Процедура предусматривает прохождение через несколько последовательных этапов.
1 Шаг:
Изначально собственник должен принять решение и учесть несколько моментов важных для последующего перевода, к примеру:
- приватизировать квадратные метры, если это не сделано ранее;
- покупать жилье только на первом этаже;
- получить согласие каждого владельца.
Целесообразно будет закрепить согласие в нотариальной конторе.
2 Шаг:
Для инициации процедуры собственнику лучше заказать проект перепланировки и переустройства. Поскольку он потребуется уже на собрании собственников дома.
Несмотря на то, что стоимость проекта нередко составляет десятки, а то и сотни тысяч рублей, владельцы квартир могут с ним не согласиться.
Для разработки проектной документации необходимо:
- выбрать контору, числящуюся в СРО;
- проверить допуск к работам;
- подписать договор на оказание услуг;
- предоставить техдокументацию на недвижимое имущество;
- обеспечить доступ сотрудников компании на квадратные метры.
Готовый проект передается в электронном или бумажном форматах.
3 Шаг:
Получение согласия собственников примыкающих помещений – это один из самых сложных и трудоемких этапов. Потому, как бизнесмену важно будет заинтересовать жильцов в своем проекте. Если примыкающее помещение не приватизировано, то они не в праве давать согласие. Его можно получить только через муниципалитет. Процесс согласований занимает в таком случае около 2 недель.
4 Шаг:
Организация общего собрания собственников жилого строения прежде всего ложится на плечи предпринимателя. Изначально ему необходимо заказать выписку ЕГРН, она даст следующую информацию:
- общая S дома;
- число муниципальных квартир;
- количество собственников.
Порядок процедуры и смены статуса
Порядок перевода объекта из одного статуса в другой и обратно имеет четкую структуру. Она приведена в табличном формате, где прописан алгоритм действий для каждой категории процедуры.
| Алгоритм действий | Жилое в нежилое |
Нежилое в жилое |
| Подготовка технической документации |
+ | + |
| Согласование с жильцами | + | + |
| Подача бумаг в муниципа- литет вместе с заявлением |
+ | + |
| Реализация решения | + | + |
| Регистрационные действия | + | + |
Немного о вентиляции
Нередко перевести помещение в жилой фонд не позволяет система вентиляции. Поскольку львиная доля апартаментов – реконструкция некогда действительно не-жилого помещения, вентиляционная система у него сохраняется, как и водовод с канализацией, общая на все здание.
В то же время СНИП 2.04.05-91 допускает объединение жилого помещения с производственными единой вентсистемой, только если последние не являются местом массового скопления людей. Условие для коммерческого помещения в центре города практически невыполнимое, и потому без коренных изменений апартаменты в квартиру так перевести не удастся.
К тому же, общая площадь объединенных помещений не может превышать 200 кв.м., В то же время в большинстве многоэтажек, имеющих статус не жилого а производственного помещения, принудительная вентиляция рассчитана на тысячи «квадратов». Поэтому в некоторых случаях придется перерабатывать вентиляцию апартаментов в жилой индивидуальный формат. При этом важно, чтобы отсоединение от общей системы здания не повлияло на другие элементы воздухообменной цепочки.
Если параметры жилья соответствуют новому статусу
Необходимо отправиться в орган, который занимается вопросами смены статуса (в столице это — Департамент городского имущества)
с заявлением и набором документов. В набор входит выписка из ЕГРН
(подтверждает право собственности)
, копия паспорта, технический паспорт квартиры из БТИ
(подтверждающий соответствие требованиям)
. Последний документ можно не предоставлять, сотрудники ведомства в этом случае и сами отправят запрос, но из-за этого может уйти больше времени на рассмотрение заявки. Да – еще следует оплатить пошлину, сумма составляет порядка 20 тыс. рублей.
После осмотра жилья сотрудниками комиссии, направленной Департаментом, будет вынесено решение о смене статуса жилья
или отказ
с четким обоснованием причин. Если среди причин указаны такие несоответствия, которые можно устранить путем перепланировки, стоит заняться именно этим
(порядок действий описан ниже)
.
Пакет документов необходимый для процедуры
Для перевода нежилого помещения в жилое, следует представить документы, представленные:
- Заявлением в письменной форме, в котором будет отражена просьба о переводе.
- Подтверждением собственнических прав на нежилую недвижимость – выпиской из Росреестра, договором купли-продажи, дарственной и прочим.
- Техническим паспортом, выданным в БТИ с отраженными изменениями касательно вспомогательных и несущих конструкций объекта недвижимости.
- Планом дома, с обозначением на нем недвижимости. Этот документ необходим специалистам для оценки возможности перевода помещения из нежилого в жилой формат с условием того, что такие изменения не будут нарушать правил жилого фонда.
- Планом переоборудования помещения. Данный документ необходимо представить, если недвижимость имеет несоответствующую площадь относительно жилого объекта и требует проведения ремонтно-строительных работ с возможной перепланировкой.
- Оригиналом паспорта заявителя. Если делами будет заниматься доверенное лицо, то ему помимо паспорта, следует предоставить доверенность заверенную нотариально. Только в этом случае, ему позволят заниматься переводом.
Этот пакет документов не является исчерпывающим, так как при обращении в инспекцию, занимающуюся жилищно-строительными вопросами, могут потребоваться и дополнительные справки. Если организация откажет в проведении переустройства или потребует какие-либо другие документы, не относящиеся к делу, их решение можно будет обжаловать в судебном порядке, но только в том случае, если будет доказана неправота сотрудников госструктур.