Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Исковое заявление в суд о взыскании неустойки за просрочку по ДДУ с застройщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия.
Как видите, мы в довольно длинной статье смогли только пройти по верхам этой процедуры – направление иска в суд. И даже такой объём информации не может предусмотреть миллиона нюансов, возникающих в процессе. Начиная от текста самого иска, который должен полностью соответствовать предмету жалобы, иметь необходимые доказательства и ссылки на нормативные акты, заканчивая подбором документов и правильным расчетом цены иска, госпошлины и других сумм – морального вреда и возможно материального ущерба. Обычно мы предлагаем вам информацию для того, чтобы обойтись без посредников. Но в данной ситуации экономия может больно ударить по кошельку в дальнейшем. Поэтому трезво оцените свои возможности и опыт, и при отсутствии такового лучше обратитесь к профессионалам.
Шаг 5. Участие в судебном процессе.
Этот этап потребует от Вас не только времени, но и напряженного внимания. Истцу необходимо:
— регулярно посещать судебные заседания;
— эффективно реагировать на действия ответчика (привлечение третьих лиц, просьбы отложить процесс и т. п.);
— вовремя готовить и подавать различные документы (письменные объяснения, ходатайства, заявления и т. д.);
— выработать тактику действий и оперативно вносить в нее коррективы при изменении обстоятельств.
Если суд первой инстанции вынес решение в Вашу пользу, ответчик может обжаловать его в течение 30 дней. Как правило, застройщик пытается таким образом растянуть рассмотрение дела и отсрочить получение исполнительного листа. Вам предстоит:
— получить апелляционную жалобу в суде первой инстанции;
— подготовить отзыв, ответив на все аргументы застройщика;
— прийти на заседание по рассмотрению апелляции.
Апелляционный суд своим постановлением может изменить решение суда первой инстанции либо оставит его в силе. Однако следует учесть, что по статистике апелляция изменяет лишь 5% решений.
Правила и этапы подачи иска в суд
Существует ряд правил, которым необходимо следовать при подготовке искового заявления, а также рекомендованный порядок. Мы рекомендуем придерживаться алгоритма, описанного ниже.
1 Определение оснований для иска
Для того чтобы суд принял ваше заявление к рассмотрению, оно должно быть четко аргументированным. Достаточная аргументация для получения компенсации – это нарушение условий договора долевого участия со стороны компании-застройщика. Чаще всего нарушение касается установленных в ДДУ сроков передачи недвижимости дольщикам, однако может относиться и к другим ситуациям: квартира имеет серьезные недостатки, не отвечает первоначальному плану строительства, изменена площадь и т.д. Если вопрос касается сроков, важно правильно установить момент, с которого начинается просрочка. Для этого нужно обратиться к тесту договора:
- если указана точная дата, просрочка начинается со следующего после нее дня;
- если указан месяц или квартал, начало просрочки определяется как день, следующий за указанным периодом (например, 1 декабря, если в ДДУ указан ноябрь как конечный срок передачи жилья).
Если претензии к застройщику касаются качества строительства или других нюансов объекта, потребуется доказательство нарушений – результаты независимой экспертизы или аналогичные документы. В иске о взыскании неустойки по ДДУ указывается конкретный пункт договора, который был нарушен, и подтверждение нарушения.
Как взыскать неустойку, если застройщик нарушил сроки сдачи объекта?
Распространенная ситуация, нарушающая права клиента — несвоевременный ввод жилого дома в эксплуатацию. В этом случае владельцы будущих квартир имеют право взыскать с застройщика неустойку. Такая норма предусмотрена Федеральным законом о долевом строительстве и защите прав потребителей.
Если новая дата передачи строительного объекта не согласована, дольщик может взыскать с недобросовестной компании неустойку. Она включает в себя пени и штраф за нарушение сроков оказания услуг.
Размер неустойки, который можно взыскать с застройщика за каждый просроченный день, составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (Центрального банка России). Если участник долевого строительства — рядовой гражданин, недобросовестная компания обязана уплатить штраф в двойном размере.
Когда можно взыскать с застройщика неустойку за некачественно проведенные ремонтно-отделочные работы
Согласно положениям ФЗ 214, застройщик обязан передать дольщику жилье, отвечающее требованиям технических и градостроительных регламентов, а также соответствующее условиям договора. Однако на практике почти ни один девелопер не исполнил добровольно все свои обязательства в части выполнения ремонтно-отделочных работ и, одновременно с этим, своевременной сдачи квартиры. Что-то из этого всегда обязательно нарушается, и, чаще всего, застройщики минимизируют риски просрочки сдачи объектов именно за счет “халтуры” при проведении отделки.
Поскольку ремонт нередко делается “на скорую руку”, при приемке дольщиками обнаруживается масса недостатков. Это могут быть неровные стены, неверно смонтированные окна и даже отсутствие предусмотренной планом стены или вовсе иная планировка квартиры. В связи с этим у дольщиков появляются претензии в отношении качества исполнения обязательств по ДДУ, однако не все знают, как в подобной ситуации правильно себя вести.
Помните! При обнаружении недостатков факт их наличия нельзя оставлять без внимания. Также не стоит соглашаться подписывать акт приема-передачи вплоть до момента устранения изъянов и/или выплаты соразмерной компенсации. Поверьте, ни один застройщик, получивший от вас согласие принять объект ДДУ, не станет торопиться исправить недостатки, и это в лучшем случае. А в худшем, он вообще забудет о них и данном обещании все исправить.
Поэтому если какие-то изъяны были обнаружены, необходимо инициировать процедуру защиты своих прав, о которой и пойдет речь ниже.
Что может требовать потребитель и реально ли вообще взыскать деньги
А начнем мы с того, что может потребовать потребитель в случае выявления недостатков строительства или проведения ремонтно-отделочных работ. Итак, это может быть требование:
- О безвозмездном устранении обнаруженных недостатков в определенный срок (разумный, его допустимо определить путем договоренности между сторонами);
- Соразмерном снижении цены ДДУ. При этом с застройщика взыскиваются средства, затраченные на устранение недостатков в соответствии с экспертным заключением);
- Возмещении фактических расходов, понесенных дольщиком в результате проведения ремонтных работ и закупки необходимых материалов с целью устранения недостатков;
- Расторжении ДДУ, актуальном в случае выявления серьезных нарушений.
Как себя правильно вести дольщику при взыскании неустойки за некачественно проведенные ремонтно-отделочные работы
Итак, для защиты своих прав путем обращения в суд дольщику придется пройти несколько этапов.
В первую очередь при выявлении недостатков необходимо обратиться за помощью к независимому эксперту, который выявит недочеты и оценит стоимость их устранения. При этом письменно уведомьте застройщика о предстоящем осмотре квартиры (дате и времени).
После получения заключения направьте девелоперу претензию, приложив к ней копию заключения. В документе изложите свои требования, основываясь на условиях ДДУ и Законе. Нередко бывает, что в договоре содержится пункт, в соответствии с которым дольщик имеет право сначала потребовать от застройщика устранения недостатков, и только в случае неисполнения такого требования, он может потребовать уменьшения цены договора. Поэтому если такой пункт присутствует, то начинать придется с требования об устранении недостатков. Претензию следует направит заказным письмом с описью.
Если девелопер не исполнить требования в добровольном порядке, то придется обращаться в суд. Для этого лучше обратиться за помощью к юристу, который поможет не только правильно составить исковое заявление, но и спланировать порядок действий.
После вынесения решения суда и вступления его в законную силу можно приступать к процедуре взыскания. Для этого следует обратиться в службу судебных приставов либо напрямую в банк. В последнем случае достаточно будет предъявить исполнительный лист, на основании которого счет застройщика будет арестован на присужденную судом сумму до момента ее перевода на счет выигравшей стороны.
Иск на неустойку на застройщика
Несвоевременная сдача объекта – повод подать исковое заявление. От уплаты госпошлины истец освобожден, застройщик обязан компенсировать убытки, понесенные вами в процессе просрочки сдачи жилья. К ним относятся платежи за аренду квартиры, которую был вынужден снимать истец. Ответчик обязан вернуть пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, возместить моральный вред, причиненный истцу. Если вы были вынуждены жить с проблемными соседями, переживать о несвоевременной сдаче жилья, искать квартиру для найма – самостоятельно оцените моральный вред, причиненный вам. С 2012 года появилась возможность взыскать штраф в размере 50% в пользу истца. Кроме того, выплачивается неустойка. К иску прикладывается подробный расчет суммы, которая подлежит уплате.
Документы для суда на застройщика
При подаче иска в суд на застройщика необходимо приложить копии документов, которые подтверждают обоснованность заявляемых требований. Примерный перечень таких документов будет следующим:
- договор об участии в долевом строительстве;
- требование истца, направленное ответчику, о предоставлении документов, необходимых для госрегистрации права, и документы, подтверждающие факт направления или вручения такого требования;
- претензия истца, направленная ответчику, об устранении недостатков, выплате неустойки, с документами о вручении;
- ответ ответчика на требование (претензию) истца;
- документы, подтверждающие оплату истцом стоимости объекта;
- документы, фотографии, подтверждающие причинение вреда;
- акт приема-передачи объекта недвижимости;
- свидетельство о государственной регистрации права собственности;
- иные документы, имеющие отношение к делу.
Приведенный перечень является примерным, при этом он касается различных споров с застройщиком.
Помимо указанных документов истец должен приложить общие документы, такие как:
- выписки из ЕГРЮЛ на истца (если истец юрлицо) и ответчика;
- документ об оплате госпошлины;
- доверенность представителя, если иск подписывает и подает представитель истца.
Защита прав дольщиков
Все знают, что рисковано вкладывать денежные средства в строительство новостройки. Но граждан привлекает выгодная стоимость 1 кв. м. жилплощади по сравнению с уже построенным жильём. Зачастую для покупателей заключение договора долевого участия является единственным способом приобретения своего жилья и скорейшим образом расплатиться по ипотеке с банком. В лучшем случае выбирается застройщик с надежной репутацией и многолетним опытом. С другой стороны, в текущих реалиях экономического кризиса даже крупный девелопер может ненадлежащим образом выполнять свои обязательства перед дольщиками.
На практике, в условиях существенных изменений в сфере строительства, застройщики нарушают сроки договоров и строительные работы затягиваются. Для дольщиков это не становится хорошей новостью. Если семья вложила в строительство последние деньги, то ситуация становится плачевной. Не так страшно, когда объект построен и остается только передать помещения квартир. Но готовность постройки дома может быть завершена только на 70 или 50%.
В благоприятных обстоятельствах компании сдают новостройки вовремя. Обычно около половины девелоперов переносят срок ввода объектов в эксплуатацию. В некритичных случаях застройщик фактически закончил строительство и выполняются внутренние отделочные работы.
В строительстве реалии могут существенно влиять на сроки сдачи многоквартирного дома. Но маркетинговые отделы застройщиков не хотят указывать слишком отдаленные сроки завершения работ, они понимают, что чем короткие сроки будут фигурировать в рекламном предложении, тем большим будет спрос у дольщиков.
В каких случаях потребуется обращение в суд
Подавать в суд на строительную компанию вторая сторона соглашения об участии в законном долевом строительстве может в разных случаях. Рассмотрим все возможные варианты:
- Нарушения прописанных в договоре обязательств, а именно просрочки передачи квартир в строящейся новостройке, задержки при устранении существенных недостатков (отсутствия оказания услуг отделки, неровностей стен или пола), которые обнаружены во время осмотра и приёма объекта клиентом застройщика или позже, на протяжении гарантийных сроков. При просрочках застройщики выплачивают неустойки.
- Начало строительства дома без разрешения на возведения.
- Несоответствие квартиры условиям заключенного договора, проекту или законам региона либо страны. Передаваемые объекты при сдаче по приёмочному акту должны соответствовать пунктам ДДУ, всем действующим нормам и проектной декларации.
- При просрочках передачи собственник квартиры может добиваться взыскания неустойки в размере 1/150 действующей в РФ ставки рефинансирования (ключевой) на момент взыскания. В 2020-ом году данная ставка составляет 4,25 процентов, точный расчёт можно сделать в специальном сервисе-калькуляторе. Неустойка назначается за каждый прошедший день просрочки. Задержка стартует со дня, следующего за датой передачи квартир в доме. Если застройщик отказывает в уплате такой неустойки, то её стоит взыскать в полном размере через суд.
- Полное невыполнение прописанных в ДДУ обязательств и неоказание заявленных услуг. Так, застройщик может не вести строительство, не осуществлять отделку или передачу помещений в установленные соглашением сроки.
- Необоснованное увеличение стоимости сдаваемой квартиры. Если застройщик требует больше, чем указано при заключении договора ДДУ, то дольщик не обязан переплачивать и покрывать разницу в цене, он имеет право подать в суд.
- Плохое качество использованных для отделки или при строительстве материалов. Споры с застройщиком по качеству – довольно частое явление в судебной практике.
- Возврат полностью суммы ДДУ при одностороннем расторжении договора дольщиком. Участник долевого строительства имеет право односторонне без согласия застройщика отказаться от услуг и расторгнуть соглашение при невыполнении второй стороной её прописанных законами обязательств. В таком случае девелопер должен вернуть стоимость объекта.
- Взыскание сумм, потраченных на ремонт, сделанный собственными силами дольщика. Если покупатель согласился принять объект долевого завершённого строительства с некоторыми дефектами и принял решение самостоятельно ремонтировать квартиру, то он может предъявлять требования о возмещении понесённых убытков или о соразмерном снижении изначальной цены квартиры.
- Споры, возникающие по поводу гарантийных обязательств застройщика перед всеми приобретателями квартир. В регулирующем ведение долевого строительства законе под номером 214-ФЗ (в его седьмой статье, пятой части) указывается, что для объектов ДДУ действуют гарантийные сроки, которые составляют пять лет. И такой срок стартует с момента передачи квартиры застройщиком и её приёмки дольщиком.
- Взыскание штрафа, имеющего величину 50% размера суммы неустойки, выплату которой присудил судья. Такое требование есть в законе, который защищает гражданские права всех потребителей (в тринадцатой статье). Если застройщик добровольно не удовлетворил предъявленное до суда требование дольщика о необходимости перечисления неустойки и ничего не выплатил в добровольном порядке, то он должен заплатить не только присужденную в пользу покупателя квартиры неустойку, но ещё и её половину в виде штрафа, предусмотренного законом о защите потребительских прав.
- Признание законодательно обусловленных прав собственности на объект строительства незавершённого типа. Если фирма застройщика (либо представитель – уполномоченное имеющее доверенность лицо, которое представляет интересы гендиректора и действует от его имени) не желает предоставить документацию, которая нужна для регистрации владения, то эти документы возможно требовать в суде.
- Неспособность нести ответственность по всем долговым обязательствам. Дольщики (потребители) либо сам застройщик может подать иск в суд на банкротство.
- Причинение вреда или самому потребителю (дольщику), или его имуществу в результате нарушений норм и правил безопасности. Пострадавший гражданин вправе взыскать и получить компенсацию.
- Другие возникающие между дольщиками и застройщиками споры, которые невозможно решить мирно без участия суда.
Приложения к заявлению в суд на застройщика
К исковому заявлению прикладываются бумаги, подтверждающие позицию истца. К таковым относится:
- удостоверение личности истца;
- доверенность и удостоверение личности доверенного лица, если интересы заявителя представляет юрист;
- договор долевого участия и приложения к нему (при наличии);
- документы об оплате цены по договору;
- справка о расчете по ДДУ (ее выдают в момент внесения оплаты в счет договора);
- досудебная претензия и ответ на нее;
- фото-, видео- и прочие материалы, относящиеся к делу;
- свидетельские показания (при необходимости).
Нужно ли сообщать застройщику, что подаешь на него в суд
Не нужно по закону.
К исковому заявлению по требованиям Гражданского процессуального кодекса РФ вы должны приложить копию искового заявления для лиц, участвующих в деле, в том числе и застройщика, а также приложить документы, которые у них отсутствуют.
Для чего?
После того, как суд вынесет определение о принятии иска к производству, он сам направляет застройщику копию иска, которую вы приложили при подаче в суд.
Так застройщик узнает, что вами предъявлен иск против него.
Бывает так:
Нужно, чтобы застройщик узнал, что вы подали на него в суд как можно быстрее, не дожидаясь, пока суд примет ваш иск к производству и направит его копию застройщику.
В этом случае можно вручить застройщику копию иска с отметкой суда о его поступлении в суд.
Зачем:
Так застройщик сразу узнает, что вы не из тех, кто ограничится только претензией, и настроены серьезно.
Это может поспособствовать добровольному урегулированию спора.
Хотя, после подачи иска в суд его сложно назвать добровольным.
Понятие неустойки и когда она возникает при договоре долевого участия
Неустойка – представляет собой санкцию, предусмотренную законом и договором выражаемую в денежном эквиваленте за просрочку выполнения условий заключённого между сторонами соглашения. Такого рода санкция может быть выписана в самом договоре и предусматривать ответственность как застройщика за нарушения сроков сдачи, так и инвестора, за нарушения графика оплаты. При этом следует учесть, что её размер для застройщиков, не передавшим объект в сроки, определённые ДДУ, установлен статьей 6 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно требованиям закона:
- взыскание неустойки по ДДУ предусмотрено в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, что действует на дату выполнения обязательств по договору, от общей цены сделки за каждый день просрочки, если инвестор юридическое лицо;
- взыскание неустойки по ДДУ составляет удвоенную 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, что действует на дату выполнения обязательств по договору, от общей цены сделки за каждый день просрочки, если инвестор физическое лицо.
Следует знать, что уклонение участника ДДУ от подписания передаточного акта на объект строительство освобождает застройщика от выплаты штрафной санкции.
Нарушение со стороны застройщика
Их несколько. Прежде всего, это изменение основных пунктов договора на долевое участие в одностороннем порядке. Они могут касаться повышения цены, переноса сроков сдачи объекта. Во всех перечисленных случаях нарушения застройщика можно оспорить в судебном порядке. Важно только правильно составить исковое заявление.
Как свидетельствует практика, большинство споров, рассматриваемых в органах правосудия, касается взыскания штрафных санкций за нарушение сроков предоставления жилья. Тогда перед тем, как подать в суд на застройщика, предстоит провести определенную подготовительную работу.
Прежде всего, стоит досконально изучить базовое законодательство. В его состав входят закон № 214-ФЗ, ФЗ «О защите прав потребителей», ГК и ГПК РФ. Все перечисленные нормативные акты регулируют обязательства застройщика, а также порядок привлечения его к ответственности.
Если проблемы по долевому участию касаются нарушения сроков сдачи объекта, то перед подачей иска в суд целесообразно предварительно направить в строительную фирму претензию с подробным расчетом штрафных санкций. Напомним, что по законодательству они составляют 1/300 от ставки рефинансирования (ключевой ставки) ЦБ РФ. Неустойка начисляется от стоимости квартиры, прописанной в договоре, за каждый день просрочки. Если дольщиком выступает гражданин, то ставка пени увеличивается вдвое (т.е. составит 1/150).
Чтобы вы стали их клиентом, очевидно же. И чтобы не ушли к конкурентам. Ваши похороны это их забота.
И совсем неважно, что вы их об этом не просили. Они действуют довольно напористо и нагло.
Их задача в том, чтобы продавать вам как можно больший набор услуг. И товаров. Они с радостью продадут вам посмертный макияж.
Конечно, они знают где найти хорошее место на кладбище. Плюс к тому, у них найдутся гробы на любой вкус, венки и фирма памятников. Которая сделает вам скидку. Но только если вы будете работать именно с этой конторой.
Купи 1 гроб, и получи еще 1 в подарок. Зачем второй гроб? Пригодится. Вещь в хозяйстве нужная.
Как бы цинично это ни звучало. Но таково положение дел. Ваше горе это чьи-то деньги.
Требуем официальный письменный отказ. От администрации учреждения, в котором лежит тело. И от представителей частной конторы. Если таковая ведёт с вами диалог.
В письменном отказе должны быть прописаны конкретные основания. Номера приказов и т.п. Желательно, постановления местных органов самоуправления.
Обязательно все это проверьте. Если ничего нет, то сразу пишем заявление в полицию и обращаемся в прокуратуру. Там уже разберутся что делать.
Если в письменном отказе будут ссылки. На какие-то приказы и т.п. То требуем выписки из приказов, и других документов, подтверждающих обоснованность требований.
Снимайте копии со всех полученных бумаг. И передавайте их нотариально заверенные копии. А не подлинники.