Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы нужны для продажи садового участка в 2023 году с домиком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пример №1. Одна моя знакомая пенсионерка попросила помочь в продаже ее дачи в СНТ. Зовут ее Валентина Дмитриевна, ей было 75 лет. Она была единственным собственником. Покупатели были ее родственники, поэтому дачу досконально не проверяли. Просто расспросили соседей вокруг нет ли у них каких-либо претензий к границам. Справку из психоневрологического диспансера и справку о долгах от Валентины Дмитриевны тоже не просили. Родственница все таки, просто поверили на слово. В МФЦ на регистрацию сделки подали всего лишь договор купли-продажи, паспорт Валентины Дмитриевны и паспорта покупателей. После подачи документов родственники на руки отдали деньги Валентине Дмитриевне и стали ждать регистрацию сделки. Через 7 дней все было готово. Вот такая простая была сделка.
Пример №2. Супруги Михаил и Ирина обратились ко мне за услугой по продаже их дачи. Оказалось, что дача была получена в дар Ирине от ее родителей. Полученное в дар имущество не считается совместно нажитым, поэтому Ирина была единственным собственником и согласия от Михаила на продажу не требовалось. Покупатели не были родственниками, поэтому дачу проверяли более тщательно, чем в примере №1. Ирина предоставила покупателям старый межевой план и справку об отсутствии задолженности. Риэлтор со стороны покупателей стал настаивать на услуге вынос точек в натуру, чтобы проверить границы участка. Ирина ответила, что уже предоставила межевой план и, если покупатели хотят проверить границы, то только за свой. Покупатели согласились и пригласили кадастрового инженера. Он проверил границы и сказал, что поворотные углы участка стоят на правильных местах, а значит и границы верные. Покупателей все устроило и они согласились на сделку.
Деньги решили передать с помощью аккредитива. Это способ связан с тем, что деньги отправляются на счет продавца со специального аккредитивного счета. После регистрации сделки продавец предоставляет зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН. Эти документы доказывают, что купля-продажа прошла успешно и покупатель стал собственником недвижимости. В итоге сотрудник банка перечисляет деньги продавцу.
В МФЦ подали договор купли-продажи и паспорта участников. Через 8 дней сделка была зарегистрирована. Ирина предоставила в банк договор купли-продажи с печатью о государственной регистрации и деньги за дачу отправили на ее счет. Конец.
Покупка дачи в садоводстве: правовые аспекты
СНТ создают частные лица, собственники земли. Но товарищество распоряжается также и землей, находящейся в общем использовании, это следует учитывать.
Дачный домик с землей продают, руководствуясь статьями ЗК РФ. Для этого:
- производят оценку владения (приглашают специальную комиссию);
- приводят в порядок бумаги, удостоверяющие право пользования и продажи недвижимого имущества и земли.
Если покупатель найден, имеет смысл узнать о том, как продать садовый участок быстро и как это сделать, не нарушая закона. Договаривающиеся стороны:
- заключают предварительный ДКП (это позволяет продавцу чувствовать себя увереннее, а покупателю не беспокоиться о том, что понравившийся ему участок будет кем-то перекуплен);
- подписывают основной ДКП;
- производят расчет;
- регистрируют право нового собственника;
- вносят плату по НДФЛ.
Факт купли-продажи лучше заверить у нотариуса. Подпись нотариуса на документе необязательна, но позволит избежать обмана и махинаций. Деньги также лучше передавать в присутствии нотариуса.
Налоги при операциях с недвижимостью в Украине в 2021 году
Риском для покупателя при покупке садоводческо-дачного участка являются взносы, которые полагается уплачивать членам объединения. Следует заранее поговорить с председателем и уточнить размер будущих вложений. Оплачивать придется коммунальные услуги, а также различные улучшения, например, ремонт дорог.
Споры о границах с соседями – это еще одни риск для нового владельца. Есть риск возникновения споров с соседями, особенно, если границы надела были определены давно.
Поэтому до покупки следует заказать выписку из ЕГРП и ознакомиться с тем, какие документы обязательно должны быть у собственника на дачу.
Если реализуется только участок земли, то понадобится кадастровый паспорт только самой продаваемой земли, но если на участке находится дом или другое сооружение, нужно также добавить технический паспорт на жилое строение или кадастровый паспорт. Такую документацию можно получить в Бюро технической инвентаризации.
Также следует при реализации дачного участка передать выписку из Домовой книги, если продается дачный участок.
В ситуации приобретения дачного участка надо потребовать выписку о зарегистрированных жильцах (либо об отсутствии), а также технический паспорт на жилое строение (для садового участка это можно не делать), так как, в отличие от садового дома, дачный дом дает право на круглогодичное проживание и регистрацию.
Покупателю не нужно собирать множество документов для приобретения дачной земли и участков в Садоводческих некоммерческих товариществах.
Ему достаточно собрать следующее:
- документ, удостоверяющий личность, и его копию;
- если от имени покупателя действует представитель, нужно предоставить выданную ему соответствующую доверенность для подтверждения его полномочий;
- договор купли-продажи (составляется вместе с продавцом).
Зачастую, у продавца отсутствуют некоторые из необходимых бумаг. Получение большинства из них требует существенных временных затрат. К примеру, время готовности межевого плана напрямую зависит от согласия/несогласия соседей с установленными границами.
Нередки проблемы с правоустанавливающими документами и постановкой участка на кадастровый учет. Пока они не будут улажены продажа не представляется возможной.
Реализация земельного участка происходит беспрепятственно только в том случае, когда продавец имеет зарегистрированное в Росреестре право собственности, прошел процедуру постановки на кадастровый учет и у него имеется на руках вся техническая документация из БТИ. Если что-либо из перечисленного отсутствует, потребуется перед заключением сделки привести бумаги в порядок с точки зрения законодательства.
Таким образом, продавец должен иметь на руках следующие документы:
- правоподтверждающий документ – свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
- правоустанавливающий документ – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в права наследования и т.п.;
- межевой план;
- технический паспорт;
- кадастровый паспорт;
- документация на строения;
- расширенная выписка из ЕГРН об отсутствии обременений.
Если какие-либо бумаги отсутствуют, стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи с указанием даты готовности нужной документации. Предварительное соглашение ни к чему не обязывает продавца и покупателя.
Эта бумага не может служить основанием перехода права собственности или необходимости передачи денежных средств. Предварительный договор означает лишь то, что стороны планируют заключить сделку в будущем.
Все бумаги, предоставляемые для прохождения государственной регистрации можно условно разделить на необходимые для физических и юридических лиц. Рассмотрим каждый перечень отдельно.
Частные лица предоставляют в Росреестр или МФЦ следующие документы:
- заявление;
- общегражданский паспорт;
- нотариальная доверенность, если от имени заявителя действует представитель;
- правоподтверждающий документ на земельный участок от продавца;
- техническая документация;
- договор купли-продажи в трех экземплярах – по одному для каждой стороны и Росреестра;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
Это не исчерпывающий перечень. В зависимости от ситуации могут потребоваться и иные бумаги. Полный список необходимо уточнить в Росреестре или МФЦ.
Так, например, если продавец состоит в браке и земельный участок является совместно нажитым имуществом, то нужно дополнительно предоставить письменное согласие мужа/жены, заверенное нотариально. Когда продавцом выступает недееспособный или несовершеннолетний гражданин потребуется получить согласие от органов опеки и попечительства.
Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.
«Руководство СНТ может создавать новому собственнику различные неудобства, пытаясь получить долг с него, а не со старого собственника, который уже недоступен. Например, могут возникнуть сложности с подключением к газу, электричеству, общим коммуникациям, доступом на общую территорию», — привела пример Жанна Колесникова.
Чтобы не оказаться заложником чужих долгов, перед сделкой необходимо потребовать у продавца справку об отсутствии долгов, выданную руководством СНТ. Нелишним будет и личное знакомство с руководством для того, чтобы выяснить, какие взносы и платежи есть в поселке, рекомендовала юрист.
Кроме того, при покупке дачи нужно учитывать не только ее стоимость, но и ежегодные взносы, общее благоустройство территории СНТ, которая содержится на деньги дачников, добавила эксперт из «Миэль».
Еще один возможный сюрприз — покупка земельного участка с неузаконенными постройками. Бывают ситуации, когда у продавца оформлено право собственности только на земельный участок, а расположенные на нем жилой дом и хозяйственные постройки не оформлены, привела пример руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры».
«С точки зрения приобретения права собственности здесь нет проблемы, поскольку постройки стоят на земельном участке и приобретаются покупателем. Однако проблемы могут возникнуть, когда покупатель решит зарегистрировать свое право собственности на них, что необходимо, к примеру, для подключения газа», — предупредила юрист.
На этом этапе новый собственник как раз может обнаружить, что дом возведен с существенными нарушениями. Например, частично расположен на чужой земле, что препятствует постановке его на кадастровый учет и регистрации права собственности. Чтобы этого избежать, желательно покупать уже оформленные объекты.
Сделка купли-продажи земельного участка в 2022 году: документы
Право собственности на участок передается, если собрана папка документов. Главный документ – договор купли-продажи земельного участка. В этой бумаге нужно указать все важные особенности территории, включая то, какой у неё кадастровый номер. Помимо этого указывается адрес, площадь, какое использование разрешено и т.п. Также нужно вписать данные о покупателе и продавце (ФИО, паспортные данные и т.п.). Чтобы договор был составлен, нужны паспорта сторон, межевой план территории, выписка ЕГРН. Когда договор готов, дальше нужно получить следующие бумаги:
- Квитанция за госпошлину.
- Паспорта владельцев (бывшего и будущего) и доверенных лиц, на имя которых выписана доверенность.
- Заявление от собственника. Пишется по установленному образцу.
Нюансы подписания договора купли-продажи садового участка с домом + образец
При расположении на участке садового домика или жилого строения одновременно с продажей земли отчуждается и он. На оба объекта должны быть соответствующие документы, которые подтвердят право. Договор сделки в этом случае составляется один (гл. 30 Гражданского кодекса), в нем описываются отдельно земля и дом с указанием стоимости по каждому из них.
Помните, что полностью достроенный дом должен быть зарегистрирован в Росреестре и иметь документ — свидетельство или выписку из ЕГРН. Недостроенный объект не подлежит регистрации, поэтому может быть признан судом самовольной постройкой. В этом случае суд обяжет владельца его снести.
В описании домостроения должны содержаться его точные параметры:
- адрес местонахождения;
- этажность;
- площадь;
- материал изготовления;
- год постройки;
- иные параметры, отраженные в выписке из ЕГРН.
После указания стоимости земли и дома отдельно выносится общая сумма, которая полагается к оплате по договору.
Неотъемлемой частью договора является Акт приема-передачи объектов недвижимости.
Достоинства и недостатки приобретения участка в СНТ
Покупка земли в СНТ имеет свои плюсы и минусы. Главным достоинством является низкая стоимость земельного участка с домом. Как правило, такую недвижимость продают в несколько раз дешевле, чем в городе.
У новоиспеченного владельца появляется возможность построить жилой дом и жить вдалеке от шумного мегаполиса, заниматься садоводством или огородничеством.
На этом, наверное, достоинства приобретения участка в СНТ заканчиваются. К недостаткам относят:
- узкие улицы;
- отсутствие инфраструктуры (не во всех СНТ есть даже магазины);
- дома и другие строения возведены друг к другу «впритирку»;
- необходимости платить членские взносы.
Какие документы должны быть на дачу
Поговорим о том, какие документы нужны при продаже дачи с земельным участком в СНТ. Основной документ выдает УФСГР по кадастру и картографии (свидетельство регистрации). Документ содержит:
- сведения о выдаче (кем, когда, где);
- информацию о том, когда и на каких основаниях нынешний владелец надела стал его собственником;
- ФИО, номер паспорта, прописку собственника;
- информацию о категории обладателя права собственности (продавец может владеть участком единолично или на правах долевого участия);
- информацию о статусе участка (категория, тип использования, площадь, почтовый адрес);
- регистрационный номер, указанный в Кадастре;
- сведения об ограничении права пользования и владения, если таковые имеются.
Бумагу подписывает регистратор лично, проставляется его ФИО, подпись и печать. Документу присваивается серийный номер. На обратной стороне свидетельства перечисляют дополнительный собственников, если они есть.
Как можно продать участок по садовой книжке
Некоторые собственники при встрече с потенциальным покупателем предлагают вместо свидетельства о собственности на дом и землю выдать ему на руки садовую книжку. Заключить договор купли-продажи на основании садовой книжки нельзя, поскольку этот документ не имеет юридической силы. Если собственник предлагает вместо бумаги о регистрации, садовую книжку, значит, он владельцем земли и дома не является. Возможно, продавец – мошенник или же не знает обо всех тонкостях продажи.
На основании садовой книжки к новому владельцу переходит право пользования землей. Но владеет землей предыдущий собственник. И в этом качестве выступает далеко не тот человек, который передал покупателю садовую книжку. Скорее всего, надел принадлежит муниципалитету. Права продажи нет ни у председателя СНТ, ни у членов правления. Для осуществления таковой нужна государственная регистрация.
Существенные условия договора купли-продажи земли
Собственник и приобретатель оговаривают и прописывают условия, определенные законом, как существенные. Их нельзя игнорировать. Несоблюдение формы договора купли-продажи влечет за собой аннулирование сделки, документ признается не имеющим юридической силы.
Наиболее важная часть – подробное описание продаваемого участка. Указание в договоре существенных признаков позволяет однозначно идентифицировать его. Купчая содержит:
- географический адрес – независимо от того, участок в черте города или в сельской местности за пределами населенного пункта;
- кадастровый номер – присваивается каждому объекту после осмотра и обследования специалистами, на его основании объект вносится в Росреестр;
- определение границ и площади участка – вносятся после процедуры межевания;
- вид разрешенного использования – сельскохозяйственное, индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ);
- данные паспортов участников – без них купчая признается недействительной;
- копии документов, подтверждающих право обладания;
- стоимость объекта недвижимости.
Цена на землю является одним из существенных условий оформления купчей земельного участка. Продавец и покупатель обговаривают и утверждают ее самостоятельно. Цена также может определяться на торгах, либо могут быть привлечены профессиональные оценщики.
Сроки и стоимость оформления сделки
Росреестр проводит регистрацию права собственности на недвижимое имущество в течение 7-10 дней. Точное время проведение регистрационных действий зависит от способа подачи заявления.
Стоимость оформления сделки включает расходы на госпошлину и услуги нотариуса (если есть необходимость). Размер государственной пошлины, которую нужно оплатить за регистрацию передачи имущественного права, зависит от статуса владельца. Физлицо вносит в госказну 2000 рублей. Если в роли покупателя выступает юрлицо, размер пошлины составляет 22 000 рублей.
Заказать услугу по оформлению купли-продажи земельного участка и других видов имущества «под ключ» можно в ГЕОМЕР ГРУПП. Узнать условия сотрудничества, получить бесплатную консультацию можно онлайн или по телефону.
Ошибки межевания и смена собственника
Процесс межевания определяет границы, площадь ЗУ, точки, координаты отсчёта. Устанавливают специальные отметки на границах.
Обратите внимание! Если права собственности были оформлены до 1993 года, нет точного плана, границами участка будут считаться те межи, которые были зафиксированы в течение последних 15 лет. Координаты отсчёта — существующие зафиксированные объекты.
Основные ошибки при определении координат, границ:
- данные государственного кадастра не соответствуют реальным площадям;
- иногда при неправильной фиксации границ, во время межевания, они смещаются на уже существующие постройки;
- смещение межи на соседний надел.
Договор купли-продажи в настоящее время официально считается самым распространенным видом юридических правоотношений между собственником земельного массива и лицом, желающим его приобрести.
Объектом в этом случае выступает сам земельный участок. Участниками соглашения являются: продавец – физическое или юридическое лицо, а также государство, желающие продать земельный надел и покупатель – сторона, желающая получить землю в личную собственность и располагающая достаточным количеством средств для оплаты покупки.
Для заключения данного договора должны быть соблюдены следующие требования:
- площадь должна принадлежать продавцу на правах собственности;
- земля не должна находиться под санкциями, арестом или выступать в виде залога;
- продавец должен быть дееспособным и осознавать свои действия.
Помимо выписки из ЕГРН, документом, подтверждающим полномочия продавца распоряжаться земельным массивом, является решение органа местного самоуправления о приватизации территорий сельскохозяйственного назначения.