Какой список документов требуется для продажи квартиры в 2023 году (часть 1)

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какой список документов требуется для продажи квартиры в 2023 году (часть 1)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Кaк oткpыть pиэлтopcкyю фиpмy, кoтopaя нaчнeт пpинocить дeньги в ближaйшee вpeмя? Бeз дoлжнoгo плaниpoвaния — никaк. Чтo имeннo дoлжeн включaть типoвoй бизнec-плaн pиэлтopcкoгo aгeнтcтвa? Paccмoтpим глaвныe пoзиции.

Кому нужно получать лицензию

В статье 12 закона «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 04.05.2011 № 99-ФЗ приводится перечень видов деятельности, на которые требуются лицензии. Всего их 53, среди них:

• деятельность, связанная с шифрованием и защитой информации;
• деятельность, связанная с оружием и военной техникой;
• производство лекарств и медтехники;
• охранная и детективная деятельность;
• оказание услуг связи, телевидение и радиовещание;
• деятельность по изготовлению экземпляров аудиовизуальных произведений, компьютерных программ, баз данных и фонограмм на любых носителях;
• образовательная деятельность;
• фармацевтическая и медицинская деятельность;
• перевозки водным и воздушным транспортом;
• перевозки железнодорожным транспортом пассажиров и опасных грузов;
• перевозки пассажиров автотранспортом, оборудованным для перевозок более восьми человек.

Единственным держателем права на выдачу лицензий является государство. Но поскольку государство – это несколько абстрактное понятие, включающее в себя множество институтов, право на выдачу лицензий делегировано различным государственным органам, именуемым лицензирующими. К ним относятся специализированные федеральные и региональные органы, действующие по единым правилам и порядку, установленному Федеральным законом.

Именно эти органы подготавливают и вводят в действие лицензионные требования по:

• созданию юридических лиц и ИП;
• достижению целей лицензирования, то есть наличию у предпринимателя соответствующих технических условий, соответствующего оборудования, методов контроля, уставного капитала, статуса и соответствующего штата работников.

Рассмотрение заявления

Обращение в лицензирующий орган происходит посредством оформления заявления унифицированной формы, содержащего в себе следующие сведения:

• наименование (или ФИО для ИП) субъекта предпринимательской деятельности и его организационно-правовую форму;
• фактический и юридический адреса, а также адрес, по которому планируется осуществление лицензированной деятельности;
• ИНН, иные реквизиты;
• контактные данные;
• вид деятельности и конкретных работ, на которые испрашивается лицензия;
• платежный документ на уплату государственной пошлины;
• подпись заявителя или его должностного лица.

Заявление может быть передано в лицензирующий орган либо лично, либо посредством заказного почтового отправления, либо в виде электронного пакета документов при условии, что заявитель обладает квалифицированной ЭЦП.

Лицензирующий орган рассматривает заявление предпринимателя о выдаче лицензии в течение 45 дней с момента получения заявления.

По истечении этого срока лицензирующий орган либо отказывает соискателю, либо выдает ему бессрочную лицензию.

Органы исполнительной власти, которые на федеральном уровне уполномочены рассматривать вопросы о лицензировании определенных сфер деятельности и принимать соответствующие решения, указаны в Постановлении Правительства РФ от 21 ноября 2011 г. № 957. Это:

• Федеральная служба безопасности;
• Федеральная служба по техническому и экспортному контролю;
• Федеральная налоговая служба;
• Министерство промышленности и торговли России;
• Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору;
• Министерство Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий;
• Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору;
• Федеральная служба по надзору в сфере здравоохранения;
• Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека;
• Федеральная служба по надзору в сфере транспорта;
• Федеральное агентство воздушного транспорта;
• Федеральная служба по надзору в сфере природопользования;
• Федеральная миграционная служба;
• Федеральная служба по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций;
• Федеральная служба по надзору в сфере образования и науки;
• Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос»;
• Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии;
• Федеральная служба по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды;
• Министерство культуры РФ;
• Федеральная служба войск национальной гвардии Российской Федерации.

Если не соблюден порядок получения лицензии или при осуществелении деятельности подлежащего лицензированию могут быть выписаны штрафы.

1. Нарушение требований при выдаче разрешения:
   • для организаций: 30 000 – 40 000 рублей;
   • для предпринимателей: 3 000 – 4 000 рублей.
2. Существенные отступления от условий выдачи лицензии:
   • для организаций: 40 000 – 50 000 рублей;
   • для предпринимателей: 4 000 – 5 000 рублей (приостановление работы на период, не превышающий 90 дней).
3. Отсутствие разрешения:
   • для организаций: 40 000 – 50 000 рублей;
   • для предпринимателей: 4 000 – 5 000 рублей.

   Помимо всего прочего может быть изъяты продукция, сырье, материалы и оборудование.

4. Отсутствие разрешения при изготовлении (реализации) алкогольной продукции: 200 000 — 300 000 рублей.

   Могут изъять сырье, полуфабрикаты, товары, оборудование, транспорт или другие предметы, которые применялись для производства и реализации.

Ошибка: Налогоплательщики планируют применять бумажные лицензии до 1 января 2023 года, если будут приняты поправки в законе о лицензионной деятельности.

Комментарий: Полный переход на электронные лицензии завершится к 1 января 2023 году, но бумажными лицензиями компании перестанут оперировать уже к 1 января 2023 года, поскольку их заменят выписки из реестра.

Ошибка: Компания готовится к тому, чтобы переоформлять лицензию к 1 января 2023 года на случай, если будут приняты поправки в ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности».

Комментарий: Разрешительные документы, которые были выданы до вступления поправок в силу, останутся действительными, и менять лицензию не требуется. Сведения, содержащиеся в реестре о данных лицензиях, будут приведены в соответствие с новым законом к 1 января 2012 года.

Основной пакет документов для продавца

В отличие от Покупателя, которому для участия в сделке требуется, по сути, только общегражданский паспорт, Продавцу необходимо подготовить документацию о квартире и проживающих/зарегистрированных в ней лицах. Документы должны содержать следующие сведения:

• На законном ли основании Продавец получил права на недвижимость
• Проводилась ли перепланировка в квартире и, если да, были ли на нее получено необходимое разрешение
• Сколько у квартиры собственников, сколько в ней прописано людей и каковы их особенности (наличие среди прописанных несовершеннолетних детей и инвалидов может означать, что их невозможно будет снять с регистрации и выселить по закону)
• Нет ли на недвижимости ограничений и обременений

Эта информация будет проверяться Покупателем и/или сопровождающим его юристом. Если все в порядке, контрагенты заключат сделку купли-продажи, которая затем должна пройти регистрацию в Росреестре. В свою очередь Росреестр будет проверять все данные, указанные в документах.

То есть, Продавцу предстоит «заготовить» документы для трех шагов:

• Пакет, на основе которого Покупатель/его юрист будут проверять недвижимость на «подводные камни»
• Пакет, необходимый непосредственно для заключения ДКП
• Пакет, необходимы для регистрации сделки в ЕГРН

Выписка из домовой книги

Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.

Пугаться не надо. Ничего необычного искать не придется. Речь идет о простых формах справок для лиц, зарегистрированных на жилой площади. Выдает их жилищный орган.

Разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Этот документ относится к разряду дополнительных. Но требуется он часто. Если в продаваемой квартире зарегистрированы дети (неважно, имеющие или не имеющие доли в недвижимости), продать ее можно лишь с разрешения Органа опеки. Причем, Орган опеки потребует доказательства того, что дети после продажи жилья не окажутся «на улице». За разрешением должны обратиться оба родителя с паспортами, свидетельством о рождении ребенка, выпиской из ЕГРН. Орган опеки может запросить и другие документы.

Документы для регистрации права на недвижимость

В Росреестр необходимо предъявить все вышеперечисленные документы. Обращаются за регистрацией смены собственника обе стоны сделки. На официальном сайте ЕГРН есть образцы заявлений и инструкции по их заполнению.

На практике регистраторы КГРН чаще всего сами заполняют заявление в присутствии заявителей. А затем дают им на подпись. О размере и способе уплаты пошлины узнайте заранее – квитанцию нужно приложить к заявлению.

ВНИМАНИЕ! Если Продавец получил право на свою недвижимость до 1999 года и не зарегистрировал его в ЕГРП (предшественнике ЕГРН), то ему вначале нужно зарегистрировать право собственности. Следует подать в Росреестр заявление о регистрации права. А затем уже, когда сведения о недвижимости внесут в реестр, заявление на передачу прав другому лицу.

Шаг 2. Регистрация бизнеса

После того, как форма ведения бизнеса выбрана, предпринимателю необходимо открыть расчетный счет в банке, в таком случае ему не придется использовать в работе кассовый аппарат. При регистрации агентства недвижимости, предпринимателю рекомендуется использовать следующие коды ОКВЭД:

• Код 68.31.1 — посреднические услуги при купле-продаже недвижимости;
• Код группы 68.31.2 — посреднические услуги при аренде жилых и коммерческих помещений;
• Код 68.31.3 — консультационные услуги при купле-продаже недвижимости;
• Код 68.31.4 —консультационные услуги при аренде недвижимого имущества.

Также, предпочтительно изготовить печать, поскольку скрепленному печатью договору клиент относится с большим доверием, чем к договору без печати. Лицензия для предоставления посреднических услуг по продаже и аренде недвижимости не нужна.

Шаг 5. Формирование штата сотрудников агентства недвижимости

При организации агентства недвижимости, предпринимателю стоит уделить большое внимание персоналу и сотрудникам. Важно помнить, чтобы все работники агентства имели определенный опыт. Если его не будет, то предприниматель должен предоставить своим сотрудникам обучение.

Штат сотрудников должен включать в себя следующих работников:

• Риэлторы (4 человека);
• Юрист (1 человек);
• Офис-менеджер (1 человек);
• Уборщица (2 человека).

На начальном этапе работы агентства недвижимости, штат сотрудников может включать в себя около 5 человек, все они должны обладать опытом работы в сфере риэлторской деятельности.

Постоянные расходы	Оклад	Количество сотрудников	Сумма
Риэлтор	40 000 руб.	4	160 000 руб.
Офис-менеджер	20 000 руб.	1	20 000 руб.
Юрист	25 000 руб.	1	25 000 руб.
Уборщица	13 000 руб.	2	26 000 руб.
Страховые взносы			69 300 руб.
Итого ФОТ			300 300 руб.

ФОТ агентства недвижимости составляет примерно 300 300 рублей.

При открытии агентства недвижимости Сергея, штат его сотрудников насчитывал всего 4 человека. На данный момент, штат сотрудников его агентства недвижимости составляет 32 человека. Сергей говорит, что заработная плата агента может составлять 140 000 — 160 000 рублей.

Штат сотрудников в агентстве недвижимости Марии составляет 7 человек. Однако, уже в настоящем году девушка планирует расширять штат сотрудников.

Как выбрать риэлторское агентство?

Чтобы не рисковать деньгами, при выборе риэлтора нужно обращать внимание на такие нюансы:

• Наличие регистрации в ЕГРЮЛ доверять свое имущество и денежные средства риэлторам, работающим неофициально опасно;
• Отзывы клиентов — в поисках квалифицированного агента может помочь «сарафанное радио». Нужно поинтересоваться у знакомых, которые недавно покупали или продавали квартиру, довольны ли они услугами риэлтора;
• Репутация — найти подходящее агентство недвижимости можно с помощью отзывов на различных форумах;
• Риэлтор числится в Федеральной службе судебных приставов в списке должников;
• Предоставление допуслуг — как правило, в агентство недвижимости сотрудничает с юристами, нотариусами. Клиенту не нужно самостоятельно искать этих специалистов.

Государство постепенно избавляется от архаичного документооборота. Лицензии на бланках уходят в прошлое, как и свидетельства из ИФНС или Росреестра. Заявители будут получать стандартные выписки из реестра. Это необратимый процесс.

Другой вопрос, что для создания реестровой модели понадобится время. Правительство успеет принять Постановления. Но министерства и ведомства (Ростехнадзор, Министерства образования и культуры, Росздравнадзор и т.д.) также должны изменить Положения о лицензировании, отработать порядок оказания услуг в электронной форме и механизмы взаимодействия с МФЦ. Кроме того, государственные, муниципальные, коммерческие организации и банки обязаны исключить требования о предъявлении лицензий на бумаге из локальных нормативных актов. Например, при проведении закупок, проверок, открытии расчетных счетов и так далее. Предприниматели опасаются незаконных требований, проволочек и накладок, как это было после отмены бумажных свидетельств ИФНС. А учитывая негативный опыт — эти опасения имеют под собой реальную почву.

Как открыть агентство недвижимости с нуля? Пошаговая инструкция

Но при этом государственные регистраторы не вникают в обстоятельства жизни клиентов, не общаются с ними, не имеют дела с подлинниками документов, не выезжают на показы, не консультируют и не проверяют объекты недвижимости.

Им нет дела до эмоций клиентов, а представления о сделке ограничиваются данными кадастровых паспортов.

Ответственность специалистов Росреестра, допустивших ошибку при регистрации права на собственность, перед заявителями не составляет и 10% стоимости объекта недвижимости.

Кроме того, даже у добросовестного приобретателя правовая система позволяет изъять объект недвижимости. Все труды, предшествующие государственной регистрации прав на недвижимость или прекращения существующих прав, ложатся на риэлторов. Правила и порядок заключения договоров и оформления необходимых документов, связанных с куплей-продажей и арендой недвижимости.

4.8. Методы анализа и порядок сбора, обработки и передачи информации о рынке недвижимости.

4.9. Внимание Конъюнктуру рынка недвижимости.

4.10. Основные требования стандартов, технических, качественных и других характеристик, предъявляемых к объектам недвижимости. 4.11. Порядок проведения осмотров и методы оценки объектов купли-продажи и аренды.

4.12. Действующие ценники и прейскуранты.

— — Нужна ли лицензия на риэлторскую деятельность в 2021 году В частности риэлтор должен обладать такими качествами, как: Жизнелюбием и бодростью Нужно помнить, что такая разновидность профессии требует много работы, необходимости в частых разъездах, в том числе и ненормированного рабочего времени, что нередко выходит за грани обыденности Физической силой и отменным здоровьем Регулярные показы и разъезды несопоставимы с лечением различного заболевания Отличной устойчивостью к стрессам Однако данное качество необходимо имеет в наличии пи любой занятости Коммуникабельностью Если человек не умеет общаться с окружающими людьми, данная разновидность работы не обвенчается успехом Одновременно с этим, одних личностных качеств мало. Наша компания работает на рынке уже 10 лет, и наш авторитет подтвержден не столько лицензией или, возможно, будущим сертификатом, сколько прежде всего реальным опытом работы.

Р.Мурадян, директор управления вторичного рынка компании «МИЭЛЬ-НЕДВИЖИМОСТЬ» В целом отношение к отмене лицензирования у нас негативное.

Все-таки регулирование лицензионная палата проводила… Инфо Лицензионная палата проводила активную работу по созданию цивилизованного рынка взаимоотношений риэлторов и клиентов. На наш взгляд, было бы лучше, если бы она продолжала работать и контролировала деятельность риэлторских фирм.

Конечно, отмена лицензий не приведет к беспорядку, хаосу на рынке недвижимости — риэлторы, которые создавали цивилизованный рынок, приложили к этому много усилий.

Многие агентства недвижимости принимают на работу специалистов без соответствующего документа о профильном образовании. Как правило, они проходят обучение непосредственно при самом агентстве.

При этом будущему риэлтору желательно иметь такие качества, как грамотная речь, быть коммуникабельным и готовым к самообразованию, в том числе обладать базовыми знаниями о рынке недвижимости.

Необходимо это потому, что риэлторы принимают участие в операциях финансового характера на рынке недвижимости, имеют отношение к ипотечному кредитованию, а также присутствуют при расчетах между покупателем и продавцом.

Для клиентов риэлтор является источником правовых знаний, так как именно он создает у них представление о юридических последствиях в результате совершаемых действий. Поэтому он должен обладать соответствующим опытом.

Раньше для получения лицензии риелторские фирмы предоставляли сведения в лицензионный орган о своих специалистах, которые подтверждали, что они имеют определенный опыт и навыки. Квалификация подтверждалась в установленном Минимуществом порядке.

Риэлторская деятельность представлена в виде посреднических услуг в совершении юридических сделок. Ее смысл заключается в возможности для покупателя или продавца выступать в качестве стороны сделки при помощи уполномоченного лица (риэлторского агентства).

ВНИМАНИЕ! Лицензирование выступает в роли регулирования государством предпринимательской деятельности, так как такое разрешение, выдаваемое физическим и юридическим лицам, подтверждает их профессионализм.

Изначально определение данного направления было прописано в Положении о лицензировании риэлторской деятельности. Однако с 2002 года оно утратило свою силу. Вместо него был принят стандарт “Услуги брокерские на рынке недвижимости”, по которому до сих пор и оказываются риэлторские услуги.

Привело это к тому, что посреднические услуги формально продолжали оказываться, но уже без соответствующего лицензирования, что значительно снизило качество осуществляемой деятельности и отсутствие профессиональной ответственности у специалистов.

Ранее для того, чтобы получить лицензию, требовалось наличие у риэлторской организации и ее специалистов аттестата, который подтверждал наличие обучения по специальным программам, включающим положения ГК России о дееспособности граждан, об условиях сделки и др.

Для повышения качества обслуживания риэлторское сообщество регулярно проводит сертификацию компаний. Однако она не может полностью гарантировать высокий уровень оказываемых услуг. Это послужило поводом для рассмотрения нового законопроекта, согласно которому специалисты должны проходить обязательную аттестацию.

• деятельность в области гидрометеорологии и в смежных с ней областях (за исключением указанной деятельности, осуществляемой в ходе инженерных изысканий, выполняемых для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства);

• медицинская деятельность (за исключением указанной деятельности, осуществляемой медицинскими организациями и другими организациями, входящими в частную систему здравоохранения, на территории инновационного центра «Сколково»);

• фармацевтическая деятельность;

• деятельность по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации;

• деятельность по проведению экспертизы промышленной безопасности;

• деятельность, связанная с обращением взрывчатых материалов промышленного назначения.

В Испании деятельность риэлтора не лицензируется – ни для конкретного человека, ни для компании. Но специалист, как правило, защищает интересы продавца, занимается продвижением его собственности, ищет потенциальных покупателей. Саму сделку осуществляет и заверяет нотариус (его деятельность в стране уже лицензируется и полностью регламентируется), опираясь на необходимые документы. Заслуживающие доверия агентства, заинтересованные в привлечении серьезных и состоятельных клиентов, всегда привлекают к сделке также и адвоката, который осуществляет полную и детальную проверку каждого объекта недвижимости. И конечно же риэлтор, который дорожит своей репутацией, может получить добровольную лицензию, что безусловно станет для его работы большим плюсом. Солидные специалисты заканчивают специальные учебные заведения с соответствующим отделением на факультетах, получают диплом, зарабатывая, таким образом, дополнительные очки в глазах потенциальных клиентов.

Аргументы за риэлтора при продаже

Какие есть плюсы при обращении к агенту:

1. Экономия времени и нервов. Опытный риэлтор возьмет на себя практически всю работу по продаже – а продавцу останется только согласовать удобные для себя пункты, подписать договор и выполнить условия сделки.
2. Снижение юридических рисков. Риэлтор поможет выявить надежного покупателя и отсеять людей, не вызывающих доверия.
3. Быстрая продажа квартиры. Продать квартиру с риелтором получится намного быстрее, поскольку он знает нюансы продажи квартиры. Как правило, договор на риэлторские услуги заключается сроком на 3-6 месяцев.
4. Соблюдение правовых нюансов. Обыватель, не подкованный в правовых вопросах, может по незнанию подписать недействительный документ, который в будущем можно оспорить, а сделку – отменить. Риэлтор не допустит такой ситуации.
5. Индивидуальный подход и защита интересов клиента. Риэлтор не просто ищет (знает, как найти) покупателя, предложит подписать типовой договор купли-продажи, а вникнет в индивидуальную ситуацию, грамотно реализует план, как правильно продать квартиру, и разработает документы таким образом, чтобы соблюсти все интересы своего клиента.

Агент может облегчить проведение любой сделки, независимо от ее сложности, а также может дать рекомендации и советы как быстро продать квартиру или побыстрее оформить дом. Однако на практике встречаются ситуации, когда помощник не нужен – а минусы перевешивают плюсы.

Нцжна ли лицензия заниматься сделками с недвижимостью

Скорее всего, риэлтеры выберут более дешевый вариант.

Но в любом случае для привлечения клиентов им придется потратиться на приобретение «грамотки». » Русский фокус» провел экспертный опрос среди риэлторов, мнения которых по поводу нововведений разделились.

К.Апрелев, вице-президент РГР, президент агентства недвижимости «САВА» Система добровольной сертификации должна установить ориентиры для потребителей в оценке качества риэлторских услуг.

Лицензирование было необходимым условием для работы на рынке недвижимости, но не гарантировало качества оказания этих услуг, зато создавало серьезные административные барьеры — в первую очередь для мелких и средних компаний.

Да, крупные компании, исходя из издержек на лицензирование, возможно, потеряют больше. Ему теперь будет гораздо сложнее выбрать профессиональную фирму. Кроме того, отмена лицензии, на наш взгляд, будет способствовать увеличению количества ни за что не отвечающих фирм-однодневок и процветанию черного маклерства.

Риск потерять при этих нововведениях и квартиру, и деньги возрастает в несколько раз.

Нужно ли это было менять? И. Коростелева, Л.

Похожие записи:

• Как уменьшить УСН на фиксированные взносы в 2023 году
• Уведомление о прекращении срочного трудового договора
• Жалоба на плохое освещение улиц — Под властью