Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что выгоднее: уменьшать платеж или срок при досрочном погашении ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.
Когда выгодно уменьшить срок займа?
Уменьшить срок займа, чтобы сократить размер переплаты выгодно в следующих случаях:
-
заем оформили 2−3 месяца назад, а до погашения еще три года;
-
у банка отсутствуют дополнительные комиссии за досрочное погашение;
-
сумма ежемесячных платежей не будет превышать 40% от дохода семьи заемщика;
-
оплата по кредиту вносится равными платежами — аннуитет.
Плюсы досрочного погашения ипотеки
Вне зависимости от того, что вы решите уменьшить, срок ипотеки или ежемесячный платеж, выгоды досрочного погашения очевидны. Перечислим основные плюсы.
-
В среднем, ипотечный договор заключается на 10-15 лет. Иногда этот срок может составлять 20-30 лет. Согласитесь, оценить свое финансовое состояние на такой длительный период практически невозможно. Досрочное погашение ипотеки с уменьшением ежемесячного платежа или срока позволит снизить возможные риски.
-
Благодаря внесению крупной суммы денег в счет долга можно существенно сократить размер общей переплаты по процентам.
-
На период ипотечного кредитования приобретаемая недвижимость остается в качестве залога у кредитной организации. Досрочное погашение ипотеки, вне зависимости от того, что вы хотите уменьшить, ежемесячные платежи или срок, позволяет быстрее снять обременение.
-
Ускоренная выплата текущей задолженности позволит заемщику при необходимости оформить еще один ипотечный кредит.
Виды досрочного погашения ипотеки
И даже здесь, как и во всем остальном в банковской системе, есть некоторые нюансы. Досрочно вы можете погасить кредит двумя возможными вариантами: полное и частичное погашение ипотеки.
Полное погашение подразумевает, что заемщик каким-то образом заполучил большую сумму и решил с ее помощью полностью избавиться от долга. Частичное погашение предполагает, что заемщик в течение определенного периода времени может себе позволить выделить для оплаты ипотеки сумму больше той, которая предусмотрена кредитным договором. Именно в этом случае заемщик выбирает, каким способом он будет погашать долг: уменьшать сумму или срок выплат.
Что выгоднее уменьшить: срок или платеж
Существует немало споров относительно того, как выгоднее или комфортнее частично гасить ипотеку, что уменьшать — срок выплаты или ежемесячный платеж. Определиться с этим поможет знание о различии между аннуитетными и дифференцированными платежами.
Первые — равные на протяжении всего срока кредитования; вторые — в начале выплаты бОльшие суммы, которые сокращаются с каждым месяцем по мере уменьшения долга.
На самом деле математически разницу вы сможете вычислить только для ипотеки по системе дифференцированных платежей — в этом случае всегда стоит выбирать частичное погашение с уменьшением срока кредитования. Так итоговая экономия станет больше. Правда, дифференцированные платежи сейчас встречаются все реже.
При аннуитетных платежах математически нет никакой разницы, что уменьшать: платеж или срок. Есть гипотеза, что лучше сокращать платеж, но при этом продолжать ежемесячно платить «прежнюю» сумму — так вы быстрее приблизите сокращение ежемесячного платежа до считанных рублей и в один прекрасный день одним платежом погасите остаток задолженности за последние несколько лет. Однако данная схема подходит только людям с высоким уровнем самодисциплины.
Если вы таковой не обладаете, то, получив возможность ежемесячно платить меньше, будет сложно продолжать перечислять «прежнюю» сумму. Поэтому разумнее при частичных досрочных погашениях всегда сокращать срок кредита, приближая заветную дату окончания ваших долговых обязательств, а не питать иллюзии, что, получив возможность платить меньше, вы будете ежемесячно отдавать все то же количество денег.
Сегодня любой ипотечный менеджер скажет, что повода не гасить ипотеку заранее, если имеется возможность, не существует. И все же есть некоторые нюансы, о которых полезно знать.
Все действия с любыми кредитами попадают в бюро кредитных историй (БКИ). Некоторые банковские клерки, добиваясь одобрения кредита для клиента, лукавят, предупреждая, что кредит, погашенный менее чем через три месяца (или полгода) после его оформления, не попадает в бюро кредитных историй и не прибавит заемщику «очков» при оформлении займа в следующий раз. Это не так — БКИ фиксирует все.
Что касается кредитной истории и влияния на нее досрочного погашения ипотеки — многократные досрочные погашения больших сумм за короткий период поневоле вызовут настороженность специалиста, который будет изучать вашу кредитную историю. Если человек с зарплатой 10 тысяч рублей каждый год досрочно гасит кредит на несколько миллионов за счет продажи каких-либо активов (загородного дома, ретро-автомобиля или коллекции марок), это не говорит о его платежеспособности. В последующем в ипотеке такому заемщику не откажут, а вот обосновать постоянные досрочные погашения могут попросить.
Не стоит также забывать, что многократные досрочные погашения рано или поздно могут попасть в поле зрения налоговой инспекции. Если все они происходили за счет реализации другого имущества, вопросов к вам, скорее всего, не будет. В случае же, если такого нет, это прямое указание на нетрудовые доходы или сокрытие налогов при продаже чего-то ценного за наличные.
Переплата не имеет смысла?
Пример 1. Учитывайте ежегодную инфляцию, когда обесценивается национальная валюта. Например, если в прошлом году на отдых с семьей в Анапе требовалось 120 тыс. руб., то в следующем потребуется 160 тыс. руб. Это связано с ростом цен на отели и их обслуживание.
С каждым годом национальная валюта обесценивается, но заемщик продолжает вносить плату по графику и сумма не меняется. Даже если рубль рухнет на 10−15%, заемщик будет продолжать вносить ту же сумму, которая прописана в кредитном договоре.
Пример 2. Клиент ежемесячно платит долг по кредиту банку, но у него появились свободные деньги от продажи имущества, драгоценностей или автомобиля. Возникает вопрос: «Внести большую часть оплаты по кредиту и уменьшить финансовую нагрузку или попытаться заработать?»
Заемщик открывает депозит под 8−10% годовых и вкладывает деньги, вырученные от продажи имущества. В итоге удается накопить сумму, заработать на процентах и рассчитаться с долгами.
Когда лучше делать досрочное погашение кредита?
Уменьшать платеж или срок кредита можно, согласно ФЗ 284 от 19.10.2011. Главное, уведомить о своем решении банк заранее (за 30 календарных дней). Отказать в этом банк не имеет права. Но у каждой организации могут быть разные условия. Их желательно уточнить заранее, чтобы выбрать правильную стратегию, которая будет наиболее привлекательна.
Чтобы правильно рассчитать досрочное погашение важно знать схему, по которой банки списывают средства. Из денег, которые вносятся сверх установленного лимита списание происходит так:
- сначала вычитываются пени, штрафы;
- потом вычитают проценты за прошлый месяц;
- остаток средств идет на оплату основного долга.
Поэтому уменьшение платежа или срока долгосрочных кредитов (ипотеке) выгодней инициировать в первые годы.
Существует частичное и полное погашение. Вносить можно небольшие суммы денег, сверх обязательного взноса частично или полностью закрыть кредит.
Чтобы выяснить, что выгоднее при досрочном погашении: срок или сумма, необходимо знать вид платежа и способ начисления процентов. Последний процесс осуществляется по 2-м методам: дифференциальный, аннуитетный. Кредитные структуры по умолчанию применяют второй способ. Он выгоден банкам и частично комфортен клиентам.
Аннуитетное начисление платежей заключается в следующем: заемщик выплачивает фиксированную сумму на протяжении всего срока действия договора. При этом начисляются проценты на остаток задолженности и части основного тела займа. Если договор долгосрочный, в первые годы уровень процентов максимальный. Постепенно значение показателя снижается. Такой способ расчета способствует увеличению суммы, идущей на погашение основной задолженности.
Если долг выплачивается по дифференцированной методике, размер платежа постепенно будет сокращаться. Первые выплаты будут максимально высокими. Сам платеж состоит из следующих составляющих:
- фиксированная сумма, с помощью которой погашается основной долг;
- проценты, начисляемые на остаток займа.
В чем отличие между дифференцированными и аннуитетными платежами?
Для начала давайте разберемся, какие виды платежей по кредиту бывают. При дифференцированных платежах тело кредита делится равными долями на количество месяцев, а проценты начисляются только на остаток долга. При таком виде расчета сумма платежа уменьшается с каждым месяцем и в конце составляет символическую плату.
При аннуитетных платежах фиксируется постоянная сумма ежемесячного взноса на весь период действия кредита. Раньше разные банки предлагали клиентам выбор между дифференцированными и аннуитетными платежами при ипотеке, но постепенно все они перешли на второй вариант, так как он более выгоден.
Дело в том, что если посмотреть на то, как формируется платеж, то можно заметить, что первые годы ипотеки основной долг почти не уменьшается — платеж на 80-90% состоит из выплаты процентов, начисленных сразу за весь период ипотеки!
Убедиться в этом можно изучив график платежей, где указаны суммы основного долга и процентов в составе каждого платежа. Такая ситуация крайне неприятно семьям, которые отчисляют банкам ежемесячно приличные суммы денег, ведь их долг почти не уменьшается.
В обоих этих случаях наиболее выгодно досрочное погашение долга в первые годы. Но если сделать это не представляется возможным, лучше все-таки стараться закрывать кредит хотя бы по частям. Главное — правильно выбрать, что лучше уменьшить платеж или срок кредита.
Возможные недостатки досрочного погашения
Что касается вероятных недостатков:
1. Некоторые банки, запрашивая в бюро кредитных историй информацию о платежном поведении потенциальных клиентов, могут негативно принять факт (факты) досрочного погашения.
Пример: вы регулярно на протяжении нескольких лет брали кредиты и закрывали их раньше срока, тем самым лишая банки самого ценного – заветных процентов. Вероятность получения отказа при очередном обращении возрастает. Банкам не нужны такие клиенты, которые будут рассчитываться с долгами быстро.
2. При условии, что сумма досрочного погашения маленькая (к примеру, 500 рублей при суммарном остатке задолженности в 150 тысяч), она будет записана банком в счет снижения последнего платежа. При этом не изменится ни срок кредитования, ни величина обязательных платежей.
Есть и некоторые ограничения, создающие препятствия для досрочного покрытия долга.
Пример: условия договора. Некоторые банки накладывают мораторий на досрочное погашение в течение определенного срока, например, на первые 6 месяцев действия кредитного договора. Хуже, если запрет действует весь период кредитования.
Пример: вернемся ко второму пункту, где некий заемщик пытался внести 500 рублей на кредитный счет с суммарным долгом в 150 тысяч. Слишком маленькая сумма может быть не принята банком в счет досрочки, что обусловлено политикой банка и положениями договора.
Совет: досконально изучайте все условия кредитования, прописанные в договоре.
Выгодно ли досрочное погашение кредита (ипотеки)
Ответ на этот вопрос — однозначно да. Ведь что такое кредит? Это пользование заемными деньгами за дополнительную плату, которую банк взимает с вас каждый месяц в виде начисляемых процентов по кредиту. Чем меньше сумма вашего долга, тем меньше процентов вам будет на него набегать. Поэтому досрочное погашение прекрасная возможность не только уменьшить размер начисляемых процентов, но и существенно сократить общую переплату по кредиту. И конечно же наибольшая выгода будет у тех, у кого либо очень большой кредит, либо длительный срок кредитования.
Эффективность досрочных платежей наиболее максимальна на начальных сроках. Далее она начинает постепенно снижаться, но все равно дает хорошую возможность сэкономить значительную часть средств.