Торги по банкротству – инструкция для участника

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Торги по банкротству – инструкция для участника». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Очень легко найти имущество, выставленное на продажу должником. Для этого управляющий недвижимостью подает заявку на регистрацию в реестре в Росимущество и подтверждает зарегистрированные права на квартиры, комнаты, дома и коммерческую недвижимость. Кроме того, доля в праве собственности (например, ее 1/2 доля в квартире) может быть продана.

Шаг 1. «Вгрызание» в тему: изучение алгоритма участия в торгах и формулировка собственных целей и задач.

Чаще всего первым делом тем, кто желает освоить торги по банкротству, рекомендуют идти за электронной подписью. Без нее, действительно, к торгам путь закрыт. Однако такой подход подойдет для тех, кто любит действует по принципу – «ввяжемся в драку, а там разберемся». Торги – процедура многоэтапная, и если к ней подходить «с умом», то она может дать большие выгоды. Поэтому логичнее все же сначала изучить суть торгов по банкротству, алгоритм торга, торговые площадки и т.п., а потом уже приступать к активным действиям.

Можно ли это сделать самостоятельно? Можно. Изучить законодательную базу, где в том числе описан алгоритм проведения торгов, изучить статистику и аналитику по торгам, изучить площадки, почитать отзывы и лайфхаки участников и организаторов торгов.

Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» посвящен процедуре банкротства, деталям ее проведения, продаже имущества должников. До 2015 года на торгах по банкротству могло распродаваться только имущество юридических лиц, но после вступления в силу Федерального закона «О банкротстве физических лиц» стало возможным распродавать и их имущество.

ТОП-причин участия в торгах по банкротству:

1. Для перепродажи имущества за более выгодную цену. На торгах по банкротству имущество продается в среднем в 3-5 раз ниже его рыночной стоимости. Теоретически цена лота может упасть на 99%.
2. Для личного пользования. Чаще всего для таких целей приобретают жилье, автомобили, компьютерную технику, мебель и т.п.
3. Для получения «комиссионных» при покупке имущества для третьих лиц.

Источники информации о продаваемом имуществе:

1. Торговые электронные площадки, на которых проходят аукционы.
2. Официальные порталы, на которых публикуются данные о торгах, согласно российского законодательства. Например, таким ресурсом является деловое издание «Коммерсантъ».
3. Сайты-агрегаторы данных о торгах по банкротству. Это площадки в интернете, которые аккумулируют информацию о торгах.

Важно:

• В торгах по банкротству могут участвовать как юридические лица, так и физические лица.
• Торги по банкротству проходят в электронном виде на специализированных аккредитованных электронных торговых площадках (ЭТП).

Немного о «подводных камнях»

Отдельно следует сказать о сложностях участия в торгах по банкротству, чтобы обойти их с наименьшими потерями. Частично мы уже упоминали об этом – различные обременения на недвижимость могут испортить радость приобретения даже выгодного лота, как и ситуация, при которой реализуемый автомобиль находится в угоне, а покупатель об этом не знал. Обратим внимание еще на некоторые «подводные камни»:

1. Много времени уходит на поиск хорошего лота и на его проверку, осмотр в натуре, поездки до места, переговоры со специалистами. Затраты фактически могут не окупиться.
2. Конкуренция, особенно на стадии публичного предложения, достаточно высока.
3. Выгодный лот может оказаться «проблемным»: в залоге, недоступен для осмотра, числится только по данным бухучета, а на самом деле отсутствует, нет документов на право собственности по лоту и др. Известны случаи и прямого мошенничества, когда должник реален, но в его имуществе отсутствует опубликованный лот.
4. Даже правильно и вовремя оформленную заявку могут отклонить из-за ошибки при проверке пакета документов, и время на подачу будет упущено – человеческий фактор отменить невозможно.

Если это единственное место, где проживает банкрот и его семья, торги не проводятся. Это может быть квартира или дом, в котором должник фактически проживает. Правило единственного жилья не распространяется на квартиру или дом, если была оформлена ипотека. В этом случае квартиру однозначно продает банк, выдавший ипотечный кредит.

Однако с 2021 года суды разрешают продажу единственного жилья даже при отсутствии ипотеки, при условии, что оно относится к роскошному. В конце концов, до сих пор не существует правил, определяющих эту роскошь. Суд по делам о банкротстве может принять решение о продаже дома, если кредитор приобрел другую недвижимость для переселения. В своем решении суд примет во внимание признаки элитного жилья, характеристики и местоположение.

Важным показателем элитного дома является его общая площадь. Так, например, если у должника были долги, он перестал их выплачивать и покупает квартиру площадью 100 квадратных метров, суд может решить, что это жилье класса «люкс».

Подача заявки на участие, внесение задатка

Размещение заявки не нужно откладывать на последний момент. Как правило рекомендуют делать это за 3-5 дней до начала торгов. Временной люфт нужен на случай, если будет обнаружена нехватка документов, ошибка при регистрации и т.п.

Заявка на участие должна сопровождаться платежным документом, подтверждающем внесение задатка. Без внесения задатка участие в торгах невозможно. Размер задатка определяет организатор торгов и указывает его в документации к лоту. Как правило, размер задатка составляет 5% от стоимости лота. Задаток вносят все участники торгов, что является гарантом их намерений приобрести выставленное на торги имущество.

Реквизиты для перевода задатка указываются в документации. В случае проигрыша, задаток возвращается участнику. Срок возврата также должен быть прописан в документации к лоту.

Не забывайте, что все отправляемые документы должны быть заверены электронной подписью.

Что же такое банкротство и как еще продаются квартиры на торгах

В соответствии с Гражданским кодексом банкротство регулируется ФЗ 127 «О несостоятельности (банкротстве)». Закон устанавливает основания для признания должника банкротом, регулирует порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов. Квартиры с торгов также продаются в рамках исполнительного производства на основании ФЗ № 229 («Об исполнительном производстве») основания введения процедуры те же — не выполнение собственниками своих финансовых обязательств, данная процедура не предполагает банкротство должника, реализуется только конкретное имущество по которому вынесено решение судебного пристава о наложении взыскания и выставлении его на торги. Есть несколько принципиальных различий в торгах для желающих приобрести такие объекты, за исключением разного пакета документов и правовых последствий для собственника, это:

все торги по банкротству проводятся только в электронном виде на ЭТП (электронных торговых площадках) с помощью аппаратно-вычислительных средств площадки, в отличии от продажи квартир по исполнительному производству, тут торги только сейчас начинают переходить в электронный вид и большая часть их по-прежнему проводиться путём личной подачи заявок участников торгов и проведения торгов посредством вскрытия конвертов с ценовыми предложениями с определением победителей на основе максимально предложенной цены.

порядок продажи. Торги по банкротству проводятся в три этапа: первый — аукцион на повышение, начальная цена устанавливается по рыночной стоимости на основании отчета об оценке; второй аукцион на повышение проводиться в случае если первый не состоялся, тогда устанавливается дисконт 10% от цены первого аукциона и не менее 30 дней проводятся новые торги; третий этап это публичное предложение, предполагает постепенное снижение стоимости, установленное положением о торгах до момента продажи объекта на соответствующем этапе снижения. По исполнительному производству имущество продается только в два этапа: первый аукцион на повышение по начальной стоимости и второй аукцион с дисконтом 15% от первого, если первый не состоялся, этапа публичного предложения данная процедура не предполагает.

размер задатка в банкротстве законодательно ограничен 20%; при торгах по исполнительному производству задаток зачастую достигает 50% от стоимости лота.

срок оплаты выигранного имущества. При торгах по банкротству – 30 дней с момента заключения договора купли-продажи, по исполнительному производству в течение 5 дней. В обоих случаях, если победитель торгов в указанные сроки не оплачивает имущество, или уклоняется от заключения договора купли-продажи, внесённый им задаток не возвращается, судебная практика по этим вопросам также не на стороне победителя.

как и какие квартиры попадают на торги

На торги попадают квартиры, находящиеся в собственности как физических, так и юридических лиц. Квартиры собственниками которых являются юридические лица, более безопасный предмет покупки так как банкротство связано с финансово-хозяйственной деятельностью предприятия и как следствие предполагает отсутствие зарегистрированных лиц, или при их наличии упрощает порядок снятия их с регистрационного учёта в будущем. Квартиры физических лиц, зачастую выставляются на торги в связи с невыплатой собственниками обязательств по ипотечному кредитованию, в данном случае продаваемое имущество находиться в залоге у банка, что ошибочно создаёт ощущение безопасности и безпроблемности этих сделок. По квартирам юридических лиц вопросов и рисков несколько меньше, поэтому более подробно остановимся на имуществе физических лиц.

особенности рынка торгов по банкротству и арестованному имуществу

Вокруг рынка торгов много мифом и заблуждений, связано это в основном с несовершенством законодательства, извечным желанием и поиском людьми халявы. На рынке торгов уже несколько лет лучший дисконт, который можно получить при покупке квартиры с торгов это 10 максимум 15%. Очереди за квартирами с торгов выстраиваются такие, что многие объекты продаются по рыночной стоимости, а иногда и дороже. Даже риэлторы удивляются тем сделкам, которые заключают люди на торгах. На обычном рынке можно приобрести квартиры по такой же стоимости, не связывая себя проблемами со снятием обременений, арестов и риском, купить квартиру с жильцами с последующими бесконечными попытками снятия с регистрационного учета зарегистрированных лиц – уверяют они, и это действительно так. Все эти процедуры могут занять несколько лет так и не привести к результату. Если о снятие арестов и обременений еще можно говорить, то вот снятие с регистрационного учёта граждан, как показывает судебная практика, процесс очень долгосрочный и малоперспективный. Даже из ипотечных квартир выписать собственников проблематично, особенно если речь о детях и других социально защищенных категориях граждан, ответственность за их будущее судьи на себя брать не хотят и не берут.

Не все аресты снимаются – не все аресты снимаются в рамках продажи квартиры по банкротству или по исполнительному производству, например аресты по уголовным делам снять практически невозможно, более того те аресты и обременения которые снимаются требуют планомерного и системного подхода, работы с конкурсным управляющим, судебными приставами, банком, хорошо если банк не ликвидирован, а такое тоже бывает. «Автоматически» как считают и уверяют многие, аресты не снимаются — всё делают люди.

Уделить особое внимание необходимо квартирам, где собственником является один из супругов, в этом случае получаем риск оспаривания сделки вторым супругом. В этом случае есть этот риск или нет, зависит от многих факторов описать которые возможно только в рамках отдельной статьи. Просто обратите на это внимание и проконсультируйтесь у юриста-практика по аналогичным вопросам. В противном случае рискуете получить недостоверный ответ и как следствие купите оспариваемую квартиру, или откажитесь от покупки вполне беспроблемной квартиры.

Что нужно проверить и куда смотреть в первую очередь

Правильно определите реальную рыночную стоимость квартиры, принимать решение на основании начальной стоимости или отчёта об оценке крайне рискованно, переплаты за квартиры на торгах явление частое и распространённое. Запомните – торги, не равно купить квартиру дешево!

Проверьте состоит ли собственник в браке, приобреталось квартира в его период, есть и был ли брачный договор.

Проверьте наличие зарегистрированных лиц. Даже если квартира ипотечная и в ней есть зарегистрированные граждане, то закладывайте минимум год на решение вопросов с выпиской и освобождением квартиры. Если покупаете для себя и не являетесь специалистом, при наличии зарегистрированных лиц, не собирающихся выписываться добровольно, крайне рекомендую отказаться от этого варианта покупки.

Закажите ЕГРН и проверьте наличие арестов и обременений, уточните у конкурсного управляющего или судебного пристава, каким образом, в какой последовательности и в какие сроки они будут сниматься, ответ «автоматически» исключаем сразу.

Покупать или нет квартиру на торгах и можно ли на этом заработать?Покупать можно, заработать на квартире — сложнее, в большинстве случаев можно рассчитывать на покупку квартиры для личного пользования с реальным дисконтом 10-15% к реальной рыночной стоимости. Если вы решили себя попробовать и самостоятельно купить квартиру с торгов по банкротству или реализуемую в рамках исполнительного производства, рекомендуем обратить внимание на квартиры, где собственники юридические лица, без обременений и прописанных – это конечно не гарантирует отсутствие проблем, но значительно снижает риски. Купить квартиру с торгов безопасно и с дисконтом можно, но, нет никакой халявы покупки квартиры за пол цены и быть не может! Ликвидные объекты всегда найдут своего покупателя по цене чуть ниже рыночной. На проблемные квартиры скидка, конечно, будет больше, но надо ли оно вам и сможете ли справиться с этими проблемами, сколько времени и денег уйдёт на это, вопрос риторический.

Какое имущество выдвигают на торги

Торги по банкротству физических лиц вправе реализовать абсолютно разнообразные активы. Перечень объектов владений задолжавших граждан довольно велик. В списке лотов участники аукционов могут найти все, что им необходимо. Наиболее распространенными считаются активы, перечисленные ниже:

• организации;
• автотранспортные средства;
• права требований;
• заводы;
• бытовая техника;
• недвижимость;
• предприятия, выпускающие всевозможные товары;
• оборудование для производства;
• бытовая техника;
• материальные активы;
• специализированная техника;
• земельные участки разного назначения;
• товарные знаки фирм.

Как участвовать в электронном аукционе пошаговая инструкция

Когда говорится о самой участии в торгах по банкротству, тут нужно следовать 4 последовательным действиям:

1. Поиск и мониторинг существующих торгов по реализации имущества у банкротов. Это использование агрегаторов либо искать их в самих электронных торговых площадках или в край в помощь придет ЕФРСБ.
2. Регистрация в электронной торговой площадке, получение аккредитации, покупка электронной подписи и настройка рабочего стола, для дальнейшего участия в торгах.
3. Нахождение нужного лота в нужной электронной площадке. После поиска и мониторинга, надо точно определиться с выбором лота, учитывая все показатели состояния лота, найти его в электронной площадке и перейти к следующему шагу.
4. Само участие в торгах с предварительной подготовкой документов, выбора электронной подписи, подачи заявки в день открытых объявленных торгов.

Теперь подробнее по каждому пункту. Чтобы было исчерпывающими ответы, постарался привести примеры и возможные сценарии, с которыми приходилось сталкиваться, возможно проявится и у вас в жизни. Для этого надо пробовать, ошибаться и делать правильно!

Что такое торги по банкротству?

Торги по банкротству — это электронные торги, которые проводятся для того, чтобы распродать имущество банкротов, то есть лиц или организаций, имеющих задолженность перед банком или иным кредитором, с целью погашения этой задолженности. Собственник имущества — банкрот (физическое или юридическое лицо), при этом продают имущество от его имени специализированные компании-организаторы торгов и арбитражные управляющие.
Есть более широкое понятие — имущественные торги. К ним, помимо банкротных торгов, относятся аукционы по продаже имущества. Такие торговые процедуры проводятся государственными и муниципальными органами, которые управляют имуществом. Собственником продаваемой недвижимости и имущества в данном случае является государство или муниципалитет. Они сами владеют и сами распродают свое имущество от своего имени, являясь организатором торгов.

Что такое торги по банкротству?

В процессе коммерческой деятельности компании (а также физические лица) иногда оказываются не способны погасить кредитные или иные финансовые обязательства. В ряде случаев такие компании (физические лица) проходят через процедуру банкротства (см. 127-ФЗ). При этом имущество должников используется для закрытия имеющихся долговых обязательств посредством продажи на специализированных открытых торговых площадках.

Основная цель проведения торгов по банкротству – отдать долги банкротов кредиторам. Так как кредиторы зачастую хотят получить свои деньги как можно быстрее, цены на распродаваемое имущество могут быть существенно ниже рыночных. Это дает возможность совершить крупную покупку с существенной экономией. О каких объектах идет речь?

На торги по банкротству выставляются: объекты недвижимости (как жилой, так и коммерческой, а также земельные участки); транспортные средства автомобили и спецтехника; сельхозимущество – оборудование, техника, скот; дебиторская задолженность; ценные бумаги; различное промышленное и прочее оборудование и т.п.

Процедура проведения торгов по банкротству строго регламентирована законодательными актами РФ. При этом конкретно установлены сроки, отведенные на прохождение каждой его стадии.

Если к реализации планируются ценные бумаги, соответствующая заявка должна быть выставлена несколько раз в течение 2 (двух) месяцев. Отсчет этого периода начинается с того дня, когда судебным приставом было вынесено соответствующее решение.

В тех случаях, когда на торги выставляется имущество, являющееся недвижимым (в том числе предприятия), помимо резолюции, а также акта приема-передачи такой собственности, должны быть представлены документы, в которых имеются данные о принадлежности участка земли.

Необходимыми документами являются:

• документ, подтверждающий арест недвижимости;
• свидетельство, которым устанавливается право собственности на недвижимое имущество;
• документы, содержащие основные характеристики объекта недвижимости.

Если на распродажу передается строящийся объект недвижимости, понадобится дополнительно представить следующие документы:

• копию документа об отведении участка земли под застройку;
• разрешение на строительство, которое выдано органами государства.

Далее в обязательном порядке проводится инвентаризация продаваемого имущества. Сведения о ней должны быть занесены в перечень Единого федерального реестра, в котором ведется учет информации о банкротах.

С этого момента в течение месяца кредитор либо другое официальное лицо могут потребовать у конкурсного управляющего провести оценку имущества должника. Такое требование является законным, когда задолженность выше цены имущества более чем на 2%. На такую оценку отводится 2 (два) месяца. Этот период исчисляется с момента, когда конкурсный управляющий получил соответствующие требования от кредиторов.

Какое имущество выставляется на аукционы и торги по банкротству

Привлекательность и доступность банковского кредитования и денежных займов для некоторых предприятий стала ловушкой. Денежные кредиты выдаются банками под залоговое имущество, которое находится на балансе организации. Объектами имущества выступают здания офисов, гаражей, складов. Земельные паи и участки, акции и облигации, автотранспорт, компьютерная и спец. техника, и многое другое.

Как появляется на торгах добро разорившихся?

Так как заработать на торгах по банкротству? До 2011 года имуществом разорившихся юрлиц торговали без единых правил и полулегально. После принятия федерального закона № 127-ФЗ «О банкротстве (несостоятельности)» порядок реализации четко регламентирован. Для прогоревших юрлиц существуют такие правила:

1. Сначала запускается процедура банкротства предприятия. Далее арбитражный суд назначает конкурсного администратора, который оценивает имеющееся добро и устанавливает, в каком порядке и с применением какого инструментария оно должно быть сбыто.
2. Далее объекты по решению комитета кредиторов или управляющего вносятся в сценарий конкурсного контроля. По закону с торгов реализовать можно лишь активы (добро, имеющее цену). Долги в состав отдельных лотов или имущественного комплекса не включают. Каждый предмет должен сопровождаться учредительными бумагами – их обязан подготовить управляющий.
3. После этого список имущества публикуют в официальных источниках.
4. Далее открывается приемка заявок, которая длится минимум 25 суток с момента публикации.

Для вылетевших в трубу физлиц правила несколько иные. В этом случае сначала финансовый администратор составляет опись добра, имеющегося у должника. В нее попадает все, кроме:

• еды;
• наград;
• личных вещей разорившегося;
• единственного жилья;
• частного транспорта, если должник является инвалидом;
• земельного надела, если на нем размещен дом – единственное жилье;
• денег в размере стоимости жизни.

Одновременно с описью исполняется оценка имущества, приготовленного для реализации. В течение месяца документ передается в суд. Если разорившегося не устраивает цена, он может нанять вольного оценщика и отправить в суд собственную вариацию стоимости добра.

В течение шести месяцев после принятия цены финансовый руководитель обязан выставить на торги описанное имущество разорившегося. Приобрести его может какой угодно участник торгов, предложивший самую большую цену.

Вы до сих пор не знаете, как заработать на банкротстве? Изучите пять самых больших электронных площадок для аукционов по разорению:

1. «Центр реализации». На этом ресурсе реализуется много имущества разорившихся компаний, и поиск исполняется в первую очередь по должникам. Есть привлекательные лоты, но отыскать их среди массы иных весьма сложно.
2. Аукционный российский дом. Это универсальный ресурс с огромным числом лотов и простым интерфейсом. На главной странице размещены самые популярные и новые лоты. Есть мобильные приложения для посещения торгов со смартфонов. Тут же можно заказать цифровую электронную подпись и пройти всего за 3 часа экспресс-аккредитацию (небезвозмездно, разумеется).
3. Бизнес на аукционах можно реализовать с помощью веб-узла «Фабрикант». Это одна из крупнейших ЭТП в РФ, сформирована в 2005 году. На ней размещено внушительное количество лотов по разорению. Поиск не самый комфортный, но имеется: по дате торгов, региону, первичной стоимости и классификатору имущества.
4. Межрегиональная торговая электронная система. Это особая площадка для реализации добра разорившихся. Поиск организован как по должнику, так и по предмету торгов (выборка по регионам отсутствует). Число лотов весьма внушительно, реализуется много недвижимости и транспортных средств.
5. Сбербанк АСТ. Этот ресурс отличается минимумом данных для покупателей и спартанским интерфейсом. Предназначен в основном для госзакупок, поэтому число лотов по банкротству на нем небольшое. Но среди них можно отыскать имущество известных и крупных предприятий-банкротов.

Заработок на банкротстве – дело не из легких. Выберите объект и проанализируйте его качества. Сведения о размещенных на торгах объектах подаются обычно в обобщенном виде. «Квартира 2-комнатная площадью 60 м² по адресу такому-то» — классическое объявление на Федресурсе. Состояние жилья, нахождение строения и прочие тонкости, определяющие настоящую стоимость объекта, очень часто оказываются за пределами данных о лоте. Поэтому при выборе опытные покупатели рекомендуют выполнить такие действия:

1. Запросите у мецената торгов и хорошенько изучите документы, фотографии и технические характеристики объекта.
2. Проверьте на компетентных сервисах отсутствие обременений имущества и арестов (к примеру, данные о недвижимости конкретизируйте, получив выписку из ЕГРН на веб-узле Росреестра; выяснить, не арестовано ли авто, можно по VIN-номеру на веб-узле ГИБДД; если известна фамилия хозяина, судьбу его имущества отслеживайте на ресурсе федслужбы судебных приставов; не является ли лот объектом споров, выясняйте в картотеке третейских дел и так далее).
3. Если есть шанс, осмотрите объект самостоятельно или попросите это сделать особых агентов. Их можно отыскать через «Авито», набрав в поиске, к примеру, «торги по банкротству». Лучше всего обратиться за помощью в специальные фирмы, занимающиеся сопровождением торгов.

Опытные участники продаж с молотка обязательно изучают историю реализации объекта на Федресурсе: не отказывались ли от него когда-либо победители аукциона. Особенно это касается транспорта и недвижимости. Если отказы были, да еще и не один раз, значит либо лота нет, либо он существенно отличается от своего описания.

Очень важна компетентная оценка лотов по покупке права требования долгов. Одно дело, если вам достанутся долги давно действующей компании, другое – «мертвая» задолженность какого-нибудь Сидорова Ивана Петровича, которого уже много лет разыскивают коллекторы и судебные приставы.

Похожие записи:

• В Югре семьи с детьми могут получить выплату для погашения ипотеки
• ВС разъяснил сроки давности при разделе имущества
• Договор страхования имущества, порядок заключения, права и обязанности сторон