Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности отсрочки по арендной плате из-за коронавируса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В период пандемии, когда все ТРЦ, а также иные организации, за исключением их небольшого количества, принудительно закрыты на основании правовых актов федеральных и региональных властей, арендодатель не может обеспечить арендатору пользование имуществом, т.е. не в состоянии исполнить свою основную, и, практически, единственную обязанность.
Отказаться от арендной платы?
Так можно ли отказаться от внесения арендной платы, если арендатор не по своей воле не пользовался арендуемым имуществом?
Многочисленные мнения, с которыми довелось ознакомиться в этот период, и которые были посвящены вопросу о правах арендаторов, увы, обходили данный вопрос стороной.
Неопределенность в этом вопросе породила различные представления об обязанностях сторон по договору аренды, что также не может способствовать устойчивости гражданского оборота.
Судебная практика по понятным причинам по данному вопросу еще не сформировалась.
Верховный Суд РФ также остался в стороне от указанной проблемы, отделавшись общими рекомендациями от 21.04.2020 г. и от 30.04.2020 г., и возложив на нижестоящие суды решение этих вопросов.
При этом, в обзоре от 30.04.2020 г. Верховный Суд РФ со ссылкой на ст. 19 ФЗ № 98-ФЗ указал, что арендатор вправе потребовать от арендодателя уменьшения арендной платы.
Существенные изменения в эти отношения должен внести законопроект № 3853п-П14 от 07.05.2020 г., подготовленный Правительством РФ, и в котором предусмотрено право арендатора отказаться в одностороннем порядке от договора аренды без взимания в пользу арендодателя любых плат, в том числе, за односторонний отказ от договора, убытков в виде упущенной выгоды, убытков при прекращении договора. При этом обеспечительный платеж, предусмотренный договором, подлежит возврату арендодателем арендатору без каких-либо условий (п. 5 ст. 18 законопроекта).
Вместе с тем, хотелось бы высказать свою точку зрения на эту проблему, исходя из действующего на сегодняшний момент гражданского законодательства, и имеющейся судебной практики, которая была сформирована до начала пандемии.
Заключение договора, часто в просторечье этот процесс называют подписанием договора, очень важный момент в деятельности любой организации, особенно коммерческой. Наше предпринимательское сообщество рассматривает договор как некое досадное обременение. Договор существует формально для того, чтобы иметь возможность получать по нему плату. Договору не уделяется того должного внимания, которое он заслуживает, выступая, в качестве главного основания возникновения гражданских прав и обязанностей. В ст. 8 ГК РФ, договор, как основание возникновения прав и обязанностей, стоит на первом месте.
Право на снижение арендной платы
Наряду с получением отсрочки по внесению арендных платежей организации и ИП в ряде случаев вправе требовать от арендодателя снижения арендной платы.
Как поясняет ВС РФ в своем обзоре, право на снижение арендной платы может быть реализовано в случае невозможности использования арендованного имущества. Данная невозможность должна возникнуть в силу введения региональными властями режима повышенной готовности из-за коронавируса.
Например, когда в субъекте РФ запрещается работа развлекательных и торговых заведений, располагающихся в арендуемых помещениях и зданиях. Причем право на снижение арендной платы, в отличие от отсрочки, распространяется на все организации и ИП, а не только на те, которые работают в пострадавших от коронавируса областях экономики.
Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила невозможность использования арендованного имущества по изначально согласованному назначению. То есть с даты введения в регионе режима повышенной готовности.
Отдельно ВС РФ отмечает, что момент снижения платы не зависит от даты заключения дополнительного соглашения о ее уменьшении. Не зависит этот момент и от даты вступления в силу решения суда о понуждении арендодателя к уменьшению арендной платы.
Причем если арендодатель отказывается снижать плату и требует ее взыскать через суд, то в суде арендатор вправе ссылаться на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от уменьшения платы. Данный аргумент суды обязаны будут учитывать при разрешении споров о взыскании арендных платежей.
Корректировка графика платежей и плана-графика реализации по договору аренды
Вне зависимости от выбранного варианта отражения в бухгалтерском учете освобождения арендатора от арендных платежей, с отражением упущенной выгоды или без нее, график платежей по договору аренды меняется, а значит, его необходимо скорректировать – исключить арендные платежи за периоды освобождения арендатора от арендной платы.
План-график реализации по договору операционной аренды соответствует графику платежей по общей сумме и отражает общий объем доходов от реализации или, другими словами, – общую сумму актов об оказании услуг, которые будут выставлены арендатору по данному договору. Таким образом, план-график реализации необходимо скорректировать (уменьшить) на ту же сумму, что и график платежей.
Пример рассматривается для случая, когда в информационной базе включена функциональная опция Вести и контролировать исполнение графиков по договорам с контрагентами (раздел Администрирование – Настройка параметров учета – Ведение учета), и по договорам аренды ведутся Графики платежей и План-графики реализации (документ Регистрация графиков исполнения договоров).
Согласно заключенному договору аренды был введен График платежей документом Регистрация графиков исполнения договоров (раздел Планирование и санкционирование).
Сколько стоит ведение дела в арбитражном суде*
*Поэтапная оплата услуг. Предоплата — только сумма государственной пошлины: от
| Услуга | Стоимость (руб.) |
| Оценка перспективы ведения дела | Бесплатно |
| Подготовка и подача искового заявления и сопутствующих документов | 10 000 (бесплатно при заказе ведения дела в первой инстанции) |
| Ведение дела в первой инстанции (оплачивается после решения суда в вашу пользу) |
50 000 |
| Ведение дела в апелляционной инстанции: (оплачивается после решения суда в вашу пользу) |
|
| — с нуля | 50 000 |
| — при переводе из первой инстанции | 10 000 за дополнительную инстанцию |
| Ведение дела в кассационной инстанции: (оплачивается после решения суда в вашу пользу) |
|
| — с нуля | 50 000 |
| — при переводе из первой / апелляционной инстанции | 10 000 за дополнительную инстанцию |
| Исполнительное производство | 5 000 + 5-10% от фактически взысканной суммы |
- Меры, предпринимаемые против эпидемии коронавируса, расцениваются как форс-мажорное обстоятельство, дающее право на освобождение от санкций за неисполнение условий договора, действовавшего на момент возникновения форс-мажора, и на возможность пересмотра правил оплаты по нему.
- При коронавирусе приобрела значимость принадлежность имущества, сдаваемого в аренду. Законодательно установлены правила отмены и отсрочки для платежей по федеральной собственности, введены правила для отсрочки и уменьшения платежей за имущество коммерческого назначения, арендуемое у регионов, муниципалитетов и частных лиц. Льготой в виде отсрочки платежей по федеральной собственности могут воспользоваться субъекты малого и среднего бизнеса. Отмена оплаты по федеральной собственности и отсрочка платежей по коммерческой недвижимости возможны только для работающих в отраслях, наиболее пострадавших от коронавируса. Во всех иных ситуациях (в т. ч. по договорам аренды жилья) вопрос изменения правил оплаты за аренду решается по согласованию с арендодателем.
- Невзирая на то, по какому из оснований будет осуществляться пересмотр порядка внесения арендной платы, инициативу в этом вопросе необходимо взять на себя арендатору. В адрес арендодателя он должен направить предложение с требованием (если есть основания, обязывающие пересмотреть условия внесения платежей) или просьбой об изменении условий по оплате, предусмотренных договором аренды. Достигнутые договоренности закрепляются дополнительным соглашением.
Сначала определите, имеются ли оба условия, при которых вы должны предоставить отсрочку (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, п. п. 1, 2 Требований, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439, Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 434):
- договор аренды нежилой недвижимости был заключен до введения в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Обратите внимание: на отсрочку не имеют права арендаторы движимого имущества и жилых помещений (п. 2 Требований, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439);
- арендатор работает в одной из отраслей, наиболее пострадавших от коронавируса (например, если у него парикмахерская).
В указанной ситуации вы должны заключить с арендатором дополнительное соглашение об отсрочке внесения арендной платы в течение 30 дней со дня обращения арендатора (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ). Минимальные условия отсрочки указаны в п. 3 Требований, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439.
В остальных случаях вы можете, но не обязаны дать отсрочку.
Уведомите арендатора о вашем решении.
В типовой договор, больше по инерции, чем осмысленно, обычно включалась ссылка на обстоятельства непреодолимой силы, возможность изменить, расторгнуть договор или отказаться от него. Однако она формально повторяла общие правила и теперь её практическая ценность довольно сомнительна.
Поэтому в условиях пандемии, когда невозможность исполнить договор стала реальностью, оговорка о коронавирусе в договоре должна прорабатываться с особой тщательностью.
Строить договорную работу компании следует, исходя из самого мрачного предположения: договор может попасть под угрозу форс-мажора. Там, где возможно, стоит договориться с контрагентами о пересмотре условий ранее заключенных контрактов в части регулирования непреодолимой силы, возможности прекращения договора и распределении обоюдных рисков.
Заключение договоров в период коронавируса требует проработать вопросы:
- какие события стороны обоюдно признают непреодолимой силой;
- последствия возникновения форс-мажора для сторон;
- чем доказывать;
- возможность расторжения или изменения договора в связи с форс-мажором;
- сроки уведомлений о наступлении чрезвычайных событий;
- порядок распределения возможных убытков.
Коронавирус – договор аренды. Что это для арендатора? Есть ли вакцина?
Скорее всего, это потеря клиентов и выручки. Изо дня в день российская экономика сталкивается с удручающими последствиями распространения вируса.
Самыми восприимчивыми к кризису субъектами рынка можно считать арендаторов коммерческой недвижимости, которые сталкиваются с тяготами арендных платежей, несмотря на масштабное уменьшение числа клиентов.
Во многих регионах в отношении бизнеса, особо в части B2C, уже ввели ограничения. Серьёзно пострадали различные отрасли бизнеса: магазины, кафе, стоматологические кабинеты, студии красоты и автосалоны.
Если карантинные меры будут пролонгированы, арендаторы попросту не смогут выплачивать арендные платежи. Как быть? Что делать?
Что должно быть указано в договоре аренды, чтобы арендатор мог законно требовать снижения арендной платы
Часто в договорах встречаются разделы про обстоятельства, именуемые как форс-мажор. Эпидемии относятся к обстоятельствам, непреодолимой силы (к форс-мажорам).
Посмотрите свой договор аренды, в случае если в условиях прямо закреплено, что арендатор не вносит арендные платежи, если не может использовать арендуемое помещение, то арендатор освобождается от уплаты полностью.
Однако целесообразно направить уведомление арендодателю об освобождении от аренды со ссылкой на пункт договора.
Тем самым, вы будете иметь документ, подтверждающий вашу добросовестность на случай обращения в суд с требованием взыскать с вас задолженность по арендной плате.
А не платить, возможно, когда введут запрет на использование такого вида помещений.
Бизнес, который так или иначе зависит от аренды коммерческой недвижимости (а это подавляющее большинство предпринимателей среди малого и среднего бизнеса), пострадал из-за коронавируса и ограничений, связанных с ним, сразу по нескольким причинам, а именно:
- запреты и ограничения не определенные виды деятельности – из-за необходимости сдержать распространение вируса были введены ряд ограничений: запретили работать кафе, ресторанам, барам, салонам красоты и парикмахерским, спа-салонам, многим непродовольственным магазинам. В некоторых регионах закрыты целые торговые комплексы, отели, офисные центры и другие объекты торговли, промышленности, инфраструктуры. Из-за этого предприниматели, которые арендовали недвижимость, столкнулись с невозможностью оплачивать ее на предыдущих условиях, ведь продаж и прибыли нет, другие же вообще не видят необходимости вносить арендную плату в период, когда деятельность их сферы полностью запрещена;
- падение трафика и продаж – даже те заведения, которым разрешено работать в период карантинных ограничений, сталкиваются с резкими падениями продаж. Во-первых, это связано с рекомендациями самоизоляции – многие люди по максимуму сократили походы по магазинам и заведениям, оставив лишь самое необходимое – продуктовые магазины, аптеки, банки. Во-вторых, у людей из-за продолжительного карантина и приостановки деятельности стало намного меньше денег: кто-то потерял работу, кто-то был вынужден перейти на меньшую ставку и уйти во временный неоплачиваемый отпуск. В результате арендаторы коммерческой недвижимости, особенно те из них, которые арендуют элитные помещения в центральных районах, больше не могут оплачивать аренду – низкие продажи вынуждают их закрываться или искать более дешевые варианты размещения;
- массовое закрытие точек арендаторов – проблемы коснулись не только тех, кто арендует коммерческую недвижимость, но и тех, кто ее сдает в аренду. Для многих предпринимателей доходы от аренды являются основным источником дохода, а поскольку отмена аренды в связи с коронавирусом стала очень распространенным явлением, пострадали десятки тысяч арендодателей по всей стране. А даже те, которые остались работать, не могут оплачивать аренду в полном размере, и для них правительство предусмотрело т.н. «арендные каникулы» – на протяжении действия карантинных ограничений плату за аренду недвижимости могут не вносить некоторые категории предпринимателей, особенно пострадавших от пандемии коронавируса. Это еще больше усугубляет положение собственников коммерческой недвижимости.
В результате указанных выше проблем споры по аренде возникают сегодня массово, и найти выход из ситуации не всегда бывает просто. А учитывая тенденцию, вскоре таких конфликтов станет еще больше, и нужно быть готовым к решению подобных конфликтов.
Скооперируйтесь с другими предпринимателями
Один из самых простых и легких советов. В любом случае на текущий период вы не одни остались со своей проблемой. Рядом с вами такие же предприниматели, которые столкнулись с проблемой уплаты арендных платежей. Один из эффективных решений является объединение. Очень сильно влияет на коммуникацию в процессе переговоров. Для большего эффекта можно сформировать некое сообщество и определить лицо принимающее решения.
Если же у всех предпринимателей одновременно не будет возможности оплачивать аренду, то собственник вряд ли будет конфликтовать сразу со всеми, и доводить дела до судебных разбирательств с каждым из арендаторов. В любом случае положение дел со временем изменится, карантин закончиться, и собственник будет заниматься поиском новых предпринимателей, а помещение будет простаивать, а он соответственно терять свои деньги, при этом неся операционные затраты, такие как расходы на водоснабжение, электроэнергию, эксплуатационные расходы, и прочие траты, которые в любом случае несет арендодатель в любое время и положения дел.
Взыскание арендной платы при отсутствии договора
Основным документом для взыскания долга по аренде естественно выступает подписанный сторонами договор, где зафиксирован сам факт использования помещения, а также размер арендной платы.
Однако, отсутствие подписанной бумаги совсем не означает, что фактический арендатор не должен платить за пользование вещью. Подтверждением заключения договора в равной степени может выступать электронная переписка между сторонами, которая может содержать все условия договора – срок и оплата по аренде. Подобная форма заключения договора допускается законом.
Немаловажно отметить, что отсутствие даже указанной электронной переписки опять же не препятствует требованию оплаты аренды. Взыскать долг возможно также через суд. При этом, нужно будет представить доказательства реального пользования имуществом со стороны ответчика. Размер арендной платы будет устанавливается на основании заключения оценщика, который определяет среднерыночную аренду конкретного имущества.
Взыскание долга по договору
Эта процедура детально регламентирована правовыми нормами.
Важно определиться, в какой именно судебный орган нужно подавать иск. Все дело в том, что подобные заявления могут рассматривать как суды общей юрисдикции, так и арбитражные. Все зависит от субъектов правоотношений. Например, если сделка по аренде нежилого помещения была заключена между физическими лицами, не занимающимися коммерческой деятельностью, то арбитраж такой иск не примет к производству. Если же, скажем, недвижимость сдает ИП, а арендует – юр. лицо, то нельзя обращаться в СОЮ (подробнее о сдаче в аренду нежилого помещения физическим, юридическим лицом или ИП читайте здесь).
Расторжения договора в условиях пандемии
Вид деятельности арендатора запрещен постановлением Правительства Тюменской области от 15.04.2020 № 193-п?
| Да, запрещен | Нет, не запрещен, но собственник препятствует пользованию помещением |
| Два варианта действий:
А) Просить расторжения договора. Основания (применяются совокупно): — статьи 416, 417 Гражданского кодекса РФ (невозможность исполнения обязательств, если она вызвана актом органа власти или иным обстоятельством, за которое стороны не отвечают); — статья 451 Гражданского кодекса РФ — существенное изменение обстоятельств (существенность – это когда условия изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключен). Если арендодатель не согласен расторгать – подать иск в суд. Примечание: сами по себе «коронавирус» и «пандемия» не могут быть универсальным основанием для прекращения аренды. Б) В одностороннем порядке уведомить об отказе от договора — только если право отказаться указано в договоре аренды. |
Два варианта действий:
А) Просить расторжения договора. Основание — статья 328 Гражданского кодекса РФ (в случае неисполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, свидетельствующих, что исполнение не будет произведено в срок, другая сторона вправе отказаться от его исполнения и потребовать возмещения убытков). Если арендодатель не согласен расторгать – подать иск в суд по пункту 1 статьи 620 (арендодатель не предоставляет имущество либо создает препятствия пользованию), подпункту 1 пункта 2 статьи 450 (существенное нарушение договора) Гражданского кодекса РФ. Б) В одностороннем порядке уведомить об отказе от договора — только если право отказаться указано в договоре аренды.
|