Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Гарантийные обязательства застройщика на общедомовое имущество». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Передать дольщику квартиру надлежащего качества входит в обязанности девелопера. После передачи жилья обе стороны подписывают акт приемки-передачи. Директор департамента жилой недвижимости GORN Development Михаил Бузулуцкий рекомендует дольщику убедиться в том, что квартира и всё её оборудование соответствует требованиям, заявленным в проектной документации, нормам и регламенту, а лишь затем подписывать документ.
Директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская отмечает, что вместе с квартирой застройщик должен предоставить дольщику инструкцию по безопасной и правильной эксплуатации жилья со сроками службы и списком объектов, которые передает вместе с ним. В документе должно быть определено, какие дефекты и поломки оборудования подпадают под гарантию, говорит эксперт.
Застройщик должен выдать инструкцию по эксплуатации как самого жилья, так и всего оборудования, которое в нем находится – например, окон и радиаторов. Как заявил на V Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства Александр Сидоренко, заместитель генерального директора «Института развития строительной отрасли», как правило, к подготовке таких документов застройщики подходят формально – делают их в последний момент, а зачастую просто распечатывают стандартные, которые нашли в интернете. Однако именно по инструкции по эксплуатации определяются гарантийные обязательства девелопера: если квартира или оборудование эксплуатировалось не в соответствии с документом, жильцу откажут в гарантийном ремонте. Таким образом, несмотря на формальность таких инструкций, необходимо их тщательно изучить.
Михаил Бузулуцкий говорит, что основной объем претензионной работы и рекламаций приходится на первый год после сдачи дома в эксплуатацию. В основном дольщики обнаруживают дефекты во внутренней части жилья, но активные и юридически грамотные жильцы жалуются не только на качество приобретенной квартиры, но и в случае ненадлежащего состояния придомовой территории или мест общего пользования.
По словам юриста девелоперской группы «Сити-XXI век» Василия Шарапова, выявив в квартире скрытые дефекты до истечения гарантийного срока, дольщик вправе направить застройщику претензию либо требовать устранения недостатков в судебном порядке. Обращаться в суд следует, если после получения претензии застройщик не устранит дефекты добровольно и за свой счет. Также у жильцов есть право обратиться с жалобой в Роспотребнадзор.
Девелоперы могут ссылаться на то, что дефекты возникли по вине управляющей компании (УК), которая не выполняла требования к эксплуатации. Поэтому специалисты советуют сначала подать заявку в УК, чтобы та собрала комиссию, обследовала жилье и провела экспертизу. Как говорит Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер», обычно в состав комиссии входят представители УК, генерального подрядчика и технического заказчика. Если комиссия придет к заключению, что дефект подпадает под гарантийный случай, застройщик будет обязан его устранить. Эксперт рекомендует составить претензию к застройщику в двух экземплярах: один вручить под роспись представителей компании (либо отправить заказным письмом с описью вложения), а второй держать у себя.
По словам Натальи Шаталиной, гендиректора компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», как правило, застройщики устраняют недостатки достаточно быстро. Однако эксперт помнит и случаи судебных тяжб с привлечением экспертной комиссии. Как говорит Мария Кошеверская, гендиректор Фонда развития механизмов гражданского контроля, в большинстве случаев сторонам удается договориться в досудебном порядке.
Так или иначе, претензии необходимо оформлять в письменной форме, так как устные переговоры оказываются неэффективными. Приведем реальный пример. Покупательница квартиры в петербургском ЖК «Шлиссельбург» после заселения обнаружила существенные дефекты: продувание стеклопакетов и промерзание углов. Женщина обратилась в товарищество собственников жилья и к застройщику, квартиру даже осмотрел главный инженер и прораб. Но реальных действий никто не предпринимал. Затем жительница отправила письменную претензию, и в течение 10 дней застройщик устранил недостатки – провел изоляцию углов и во время летнего сезона заменил стеклопакеты.
Как правило, самостоятельные действия оказываются более эффективными. Часто жильцы новостроек общаются на форумах, обнаруживают общие недостатки и составляют коллективные претензии. К примеру, в 2013 году так поступили жильцы микрорайона Катюшки в Лобне. Один из них на форуме начал опрашивать соседей о найденных дефектах. Оказалось, что у многих промерзают окна, появляются щели в балконных дверях, мокнут и протекают углы. Жильцы пытались самостоятельно устранить эти недостатки, а также обращались в УК. Но удалось добиться лишь приезда мастера, который сверлил в углах отверстия и заполнял их пеной, добавляя, что это вполне нормально и «у других тоже так». Эффективность такого ремонта длилась максимум до наступления следующих холодов.
В итоге жители создали инициативную группу, чтобы вести переговоры с застройщиком и УК. Им посоветовали направить претензию в УК, чтобы та в свою очередь разобралась со строительной компанией. Жильцы обращались индивидуально, по испробованной стандартной схеме. В итоге многим починили окна, а некоторым даже заменили стеклопакеты, кроме того, альпинисты сделали изоляцию стен снаружи.
В большинстве случаев судебные споры решаются в пользу жильцов, поэтому застройщикам невыгодно доводить дело до суда. По этой причине официальные претензии оказываются эффективными. Однако часто застройщик создается под реализацию конкретного проекта. Как говорит Мария Кошеверская, таким способом стремятся избежать гарантийных обязательств. После ввода дома в эксплуатацию такая компания может прекратить свою деятельность. Последние поправки в ФЗ-214 призваны бороться с этим, прежде всего, за счет увеличения минимальной суммы уставного капитала, который на сегодняшний день составляет 2,5 миллиона рублей (для строительства объектов площадью не более 1,5 тысячи кв.м.). Максимальный размер уставного капитала равен 1,5 миллиарда рублей, если площадь проекта превышает 500 тысяч «квадратов». Когда речь идет о таких суммах, создавать фирмы-однодневки становится невыгодно.
На что не распространяется гарантия
Гарантия на новостройку от застройщика по закону не поможет, если поломка возникла вследствие неправильной эксплуатации квартиры или нарушения правил пользования газовыми, электрическими приборами и сантехникой. Наглядный пример: в новой квартире сломалась посудомоечная машина. За производственный брак будет отвечать производитель или продавец, за неправильную установку или эксплуатацию — установщик или собственник соответственно. А вот в случае короткого замыкания или неправильно проложенных труб водоотведения придется отвечать застройщику.
В зону ответственности строительной компании не входят поломки, возникшие из-за естественного износа материалов. Если выяснится, что дефект возник в квартире, которая использовалась не по назначению, например в ней работала парикмахерская, хотя помещение имеет статус жилого, заниматься ремонтом тоже придется самому владельцу. К исключениям, на которые гарантия не распространяется, также относятся неисправности сетей и оборудования, установкой которых занимались сторонние компании; после ремонта, самостоятельного проведенного собственником, привлечь застройщика к ответственности тоже будет сложно; если вы сделали перепланировку и тем более не узаконили ее, на гарантию можете не рассчитывать.
Акт приемки квартиры в новостройке
Михаил Бузулуцкий, директор департамента жилой недвижимости GORN Development, обращает внимание на то, что выявить основные дефекты проще всего еще на этапе передачи объекта дольщику. При этом обязательно подписывается акт приемки-передачи. Покупателю нужно тщательно осмотреть все коммуникации, сантехнические приборы, оконные системы, элементы отделки и т.д. Необходимо сравнить реальное состояние квартиры с данными в проектной документации, уточнить выполнение установленных норм и регламентов.
Юлия Симановская, директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group, уточняет, что при передаче объекта дольщику застройщик обязательно передает ему и инструкцию по безопасной эксплуатации жилья. В документе также перечисляются элементы, относящиеся к передаваемому объекту, сроки их службы и правила использования. Также должны быть указаны недостатки или поломки оборудования, которые являются гарантийными.
Важно! Инструкции, о которых говорит Юлия Симановская, должны выдаваться не только на квартиру в новостройке, но и на отдельные элементы в ней, включая и радиаторы или, например, оконные системы. Однако на практике это правило соблюдается лишь формально, девелоперы не слишком тщательно выполняют это требование, и инструкции для владельцев квартир предоставляются в самый последний момент, причем они стандартные, зачастую просто скачанные в Интернете. На это обратил внимание Александр Сидоренко, заместитель генерального директора «Института развития строительной отрасли».
И хотя эти инструкции воспринимаются как простая формальность, при исполнении гарантийных обязательств они имеют решающее значение. Если владельцем жилья были допущены неточности в выполнении инструкции, что стало причиной поломки или неисправности оборудования, в гарантийном ремонте ему будет отказано. Именно поэтому при приемке квартиры важно внимательно изучить все документы, включая и формальные инструкции, чтобы избежать неприятностей в дальнейшем.
Срок гарантии на различные элементы отличается
Гарантийный срок на новостройки и отдельные элементы жилья определен в ФЗ-214. Так, на здание – объект долевого строительства – и его конструктивные элементы (кровлю, стены, несущие конструкции, фасад) законом предусмотрен 5-летний гарантийный срок. На инженерное оборудование, установленное в новостройке, куда относятся лифты, системы водо-, газо-, тепло-, электроснабжения, вентиляции, гарантийный срок сокращен до 3 лет. В принципе, девелопер может самостоятельно увеличить гарантийный срок на свои объекты, однако редко кто из застройщиков решается на такой шаг.
Михаил Бузулуцкий высказал мнение, что гарантийный срок слишком уменьшен. Он сравнил гарантию на диван IKEA с гарантией на строительный объект, возведенный из таких прочных материалов, как бетон, камень, на мебель он оказался больше, чем на здание. Это несправедливо, мнение Михаила Бузулуцкого разделяют и другие его коллеги.
Важно! Отсчет гарантийного срока начинается с дня, когда был подписан владельцем жилья акт приема-передачи квартиры. Соответственно, для каждого жильца дома гарантийный срок истекает в разное время.
Срок гарантии от застройщика
По общему правилу минимальный срок гарантии не может быть меньше года. Однако действующее градостроительное законодательство, а также нормы гражданского права устанавливают единый срок гарантийного обязательства застройщика – 5 лет. При этом срок гарантии начинает течь с момента передачи готового помещения от застройщика собственнику. Факт передачи подтверждается передаточным актом, составленным в не менее чем двух экземплярах для каждой из сторон за подписью каждого участника сделки.
Отдельно предоставляется гарантия на технологическое оборудование, находящееся внутри дома. Ее срок составляет 3 года. Отсчет этого периода начинается со дня подписания передаточного акта от застройщика к управляющей компании, кооперативу.
На определенные элементы здания гарантийный срок может быть увеличен.
Как правильно предъявить претензию
Мы уже выяснили, на что распространяется гарантия на новостройку и в какой срок. Поэтому не бойтесь подавать претензию застройщику, даже если гарантийные требования возникли после сдачи дома, приема квартиры и прочих действий, связанных с вашим правом собственности (скачать образец).
Обнаруженные претензии можно подавать как одному жильцу, так и использовать коллективное требование. Аналогично можно действовать и в случае с подачей искового заявления в суд – все равно судья при необходимости может объединить несколько исков в одно рассмотрение.
Первое, что вы делаете после обнаружения недостатков – фиксируйте их на фото или видео. Составляйте претензию застройщику. В претензии вы подробно описываете недостатки, способ их обнаружения (). Желательно сослаться на нормативный документ, подтверждающий ваши требования. Например, если вы приняли дом летом, а зимой выяснилось, что в квартире очень холодно – найдите постановление правительства вашего региона, где должны быть указаны температурные нормы жилых помещений в многоквартирном доме. Претензию застройщику нужно вручать самостоятельно или с помощью отправки почты с описью содержимого. На второй копии нужно получить отметку от представителя девелопера о вручении претензии с актуальной датой.
Срок ответа может быть не позже 10 дней. Лучше всего так и написать «В соответствии с Законом о защите прав потребителей прошу предоставить ответ в письменной форме в срок не более 10 рабочих дней».
Нужно понимать, что застройщик может сослаться на гражданский кодекс, ответить вам и попросить больше времени на проверку информации – это адекватный процесс, так как девелоперу будет необходимо проверить, входят ли обнаруженные недостатки в его зону ответственности, или же это прерогатива управляющей компании. Если вы сначала обратитесь в УК – а именно так и стоит сделать – и приложите к претензии ответ УК, то такой возможности у застройщика не будет.
Начав взаимодействие с застройщиком, мы рекомендуем составить акт, в котором нужно указать все недостачи в строительстве многоквартирного дома. Если застройщик откажется подписывать его – ничего страшного, просто сделайте две копии, распишитесь на них и одну отправьте застройщику по почте, не забыв сохранить квитанцию.
Стоит понимать, что в соответствии со статьей 7 ФЗ-214 вы имеете право потребовать:
| 1. | Устранения всех недостатков девелопером. |
| 2. | Сокращения цены за квартиру на сумму всех недоделок, которые не реализовал застройщик. |
| 3. | Возмещения затрат собственника жилья. Это регулируется ст. и закона о защите прав потребителей. |
| 4. | Можно потребовать возмещение морального ущерба, который смог причинить застройщик своими действиями или бездействия. Ссылаться нужно на п.2 . |
Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома по ГК РФ
Приобретение жилья у застройщика обязательно сопровождается составлением договора долевого участия (ДДУ). Текст бумаги содержит условия, на которых была совершена покупка.
- Стоимость приобретаемого жилья.
- Сроки передачи квартиры застройщиком покупателю.
- Площадь и иные характеристики объекта.
- Обязательства застройщика в течение гарантийного срока.
Приобретение жилья должно происходить в соответствии с действующим законодательством. Этот процесс регулируют следующие нормативные акты:
- Гражданский Кодекс Российской Федерации.
- Закон «О защите прав потребителей» (№ 2300-1 от 7/02/1992).
- ФЗ № 214 от 30/12/2004.
Согласно указанным документам, застройщик обязан соблюсти все условия, прописанные в договоре долевого строительства.
По окончании строительства покупателю должен быть передан объект, который отвечает всем нижеперечисленным параметрам:
- Принятый технический регламент.
- Установленные градостроительные акты.
- Предъявленный покупателю до совершения сделки проект от застройщика.
Объем работ, которые выполняет застройщик по гарантии, регламентируется ст.
7 ФЗ № 214. Продолжительность действия данных обязательств может варьироваться обоими сторонами на этапе заключения ДДУ.
Жильцы дома могут рассчитывать на осуществление застройщиком двух видов гарантийных обязательств. В новостройках не исключены дефекты в работе у таких объектов, как:
- Инженерное оборудование, различные технологические сооружения.
- Объекты, непосредственно влияющие на конструкцию дома.
В первом случае имеется ввиду следующий перечень:
- Система вентиляции.
- Лифт и сопутствующие элементы оборудования.
- Общедомовая отопительная система.
- Оборудование, обеспечивающее подачу газа, воды и электричества.
Недостатки второй категории подлежат устранению застройщиком в течение 5-ти лет. Сюда можно отнести:
- Некачественно выполненные потолки, дефекты несущих конструкций.
- Появление подтеков и трещин на стенах.
- Проблемы с установленными стеклопакетами и входной дверью в квартиру.
- Явные строительные ошибки.
- И пр.
Минимальное время, в течение которого будут действовать гарантийные обязательства относительно кровли – 10 лет.
Возможно изменить срок гарантии по соглашению обеих сторон.
Перечень обязательств застройщика строго регламентирован. В гарантийном обслуживании на дом может быть отказано по истечении пяти лет, а также по ряду причин.
Как долго застройщик исполняет гарантийные обязательства?
Рассмотрим, может ли нормативный срок гарантии быть продлен или уменьшен в зависимости от отдельных элементов или узлов многоквартирного здания (например, сколько составляет гарантия на лифт после сдачи полностью готового объекта). В соответствии с п.5 ст.7 Закона № 214-ФЗ стандартный гарантийный срок на многоквартирные дома, построенные по договору долевого участия, составляет не менее пяти лет.
Однако в силу прямого указания закона, договором может быть предусмотрен и более длительный период гарантии на отдельные элементы здания. Например, на межпанельные швы и кровлю гарантийный срок не может составлять менее 10 лет. Большинство ответственных застройщиков указывают в договоре именно этот срок.
Важно! Гарантийный срок технологического и инженерного оборудования МКД не может быть менее трех лет. В состав данного оборудования входят лифты, котельные, подстанции, мусоропроводы, пропускные системы, вентиляционные и отопительные агрегаты.
Для участия в строительстве подбираются подрядчики, гарантирующие исполнение обязательств в течение срока не меньше, чем по договору с дольщиками. Если это условие не соблюдено, то вся ответственность за работу инженерного оборудования ложится на застройщика.
К примеру, какой гарантийный срок радиаторной батареи может быть установлен при приеме квартиры у застройщика? Если после подписания акта жильцы не обращались за заменой инженерных сетей и отдельных видов коммуникаций, гарантия будет распространяться на весь пятилетний срок. При этом нужно учитывать, что после передачи многоквартирного здания управляющей компании, ответственность за текущий ремонт будет возложена именно на УК.
Статья 469 ГК РФ указывает, что все поставляемые товары должны отвечать условиям, прописанным в договоре. Согласно ст. 470 ГК РФ, продукция обязана им соответствовать в течение определенного промежутка времени, на основании которого и устанавливаются гарантийные обязательства по государственному контракту.
Гарантия с одинаковым сроком действия (если в договоре не прописано иное) предоставляется не только непосредственно на товар, но также и на все его комплектующие. ГО начинаются в тот момент, когда продукция будет передана заказчику. Длительность должна быть прописана в образце гарантии на товар. Этот срок может быть прерван на определенное количество времени, если заказчик доказал, что в данный период он не мог использовать продукцию. В соответствии с п. 5 ст. 477 ГК РФ, ответственность поставщика наступает при появлении недостатков или до принятия товара, или по причинам, возникшим до дня приемки.
Обратите особое внимание! В новой редакции ч. 4 ст. 33 44-ФЗ, вступившей в силу 01.05.2019, указано, что заказчик определяет условия ГО при необходимости.
Согласно данной статье, в понятие «гарантийные обязательства», помимо непосредственно гарантии качества, входят требования к ее:
- продолжительности;
- объему;
- гарантийному обслуживанию.
Статья допускает установление ГО заказчиком при необходимости. Это означает, что заказчик обязует поставщика обеспечить гарантию качества на весь период использования товаров, если у них установлен гарантийный срок эксплуатации.
Последняя редакция п. 1 ч. 13 ст. 34 предусматривает новое требование. Оно заключается во включении заказчиком в договор порядка и сроков предоставления гарантийных обязательств, если они были им установлены в закупке.
Изменения коснулись также Ч. 1 ст. 45. С 01.07.2019 гарантийные обязательства по контракту могут обеспечиваться банковской гарантией наряду с заявками и исполнением договоров.
Новая часть 7.1. статьи 94 говорит о том, что в случае установления заказчиком условий обеспечения ГО, документ о приемке товаров, услуг или выполненных работ будет подписан только после предоставления исполнителем обеспечения данных обязательств.
Новая редакция ч. 1 ст. 96 предписывает включение в проект договора извещение, документацию, приглашение к участию в закрытой закупке, информацию о том, что заказчик требует обеспечения ГО.
Гарантийные обязательства по муниципальному контракту так же, как и по государственному, вводятся в соответствии с 44-ФЗ следующим образом:
- Заказчик устанавливает ГО не всегда, а лишь при необходимости, которую определяет специфика объекта закупки. Исключения из этого правила, как, например, закупка оборудования и машин, также указаны в данном нормативном акте.
- В случае установления ГО заказчик обязан требовать, чтобы они были обеспечены. Порядок предоставления обеспечения необходимо отразить в закупочной документации.
- Заказчик не должен подписывать акты-приемки при отсутствии обеспечения ГО.
В чем отличие обеспечения гарантийных обязательств от обеспечения исполнения контракта
Назовем отдельно еще 2 отличительные особенности помимо названных выше:
- Заказчик может выставить требование об обеспечении гарантийных обязательств даже тогда, когда внесение обеспечения исполнения контракта не требуется. Например, при приобретении компьютерной техники путем электронного запроса котировок заказчик может не устанавливать требование об ОИК (ч.1 ст.96 44-ФЗ), но может потребовать гарантийные меры, т.к. при закупках оборудования обязан обозначить требования к гарантийным обязательствам в техническом задании.
- ОИК предоставляется победителем закупки до подписания контракта, а обеспечение ГО предоставляется поставщиком (исполнителем, подрядчиком) до подписания акта с Заказчиком.
Что входит в гарантийные обязательства
В январе этого года на рассмотрение Госдумы подали проект изменений в ФЗ-214, дополняющий список объектов, на которые распространяется гарантия, элементами благоустройства и внутренней отделки. Правда, в документе не уточнялось, что конкретно подразумевали новые пункты, к тому же, застройщики утверждали, что перечисленные объекты подпадали под гарантийное обслуживание и прежде.
Михаил Бузулуцкий отмечает, что под гарантию подпадают все элементы и конструкции новостройки и купленной в ней квартиры, даже если это не отражено в договоре. По словам директора департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлии Симановской, гарантийные обязательства девелопера распространяются на дефекты, которые связаны с качеством переданного дольщику жилья. К примеру, трещины стен, протекающая кровля, образование плесени, заледенение окон, поломки инженерного оборудования и прочее.
В законодательстве указаны случаи, не подпадающие под гарантийный ремонт. Это несоблюдение правил эксплуатации со стороны жильцов, естественный износ, неправильная установка и использование бытовых приборов и сантехники. Также гарантия не распространяется на вышедшие из строя элементы конструкции и оборудование, если дольщик принял их по акту без претензий. Однако этот пункт касается только видимых изначально дефектов. То есть если при подписании акта дольщика устроили стеклопакеты, но потом выяснилось, что окна промерзают, он может требовать от застройщика гарантийный ремонт. Также под гарантию не подпадают аварийные ситуации с инженерным оборудованием (водопровод, канализация, отопление и другие), которые возникли по вине жильцов.
Гарантийные обязательства застройщика по устранению дефектов: что в них входит
- Собравшись совершить такую дорогостоящую покупку, как квартира или дом, необходимо ознакомиться с законодательными положениями, регулирующими вопросы купли-продажи жилой недвижимости.
- Это, прежде всего, федеральный закон «О защите прав потребителей», федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также положения Гражданского кодекса Российской Федерации.
- Каждый из этих законов затрагивает порядок и правила сдачи объекта недвижимости застройщиком покупателю, а также регулирует порядок заключения договора, и отражает права и обязанности каждой из сторон процедуры.
Требования к банковской гарантии для обеспечения гарантийных обязательств
Банковская гарантия обязательно должна соответствовать следующим условиям:
- Банк, выпустивший гарантию, попадает под критерии Постановления Правительства РФ от 12.04.2018 № 440. Минфин РФ регулярно публикует список таких кредитных организаций на своем сайте в разделе «Контрактная система». На 22.12.2019 число таких банков равно 207. Условие попадания в список – наличие у банка собственных средств в сумме более 300 млн руб. и соответствие кредитному рейтингу, указанному в Постановлении № 440. Требования к кредитному рейтингу ежегодно ужесточаются, а число банков-гарантов, работающих с участниками госзакупок, постепенно сокращается.
- Срок гарантии банка для ОГО равен сроку действия гарантии + 1 месяц.
- Текст гарантии включает все необходимые по 44-ФЗ пункты:
- Условие о безотзывности.
- Обязательства по договору, в том числе, гарантийные, которые покрываются гарантией.
- Сумма гарантии и точный период ее действия. Рекомендуется избегать расплывчатых фраз при обозначении срока действия гарантии. Например, «до фактического исполнения обязательств по договору». Есть риск, что банк откажет в выдаче гарантии.
- Ответственность банка-гаранта за несвоевременную выплату по гарантии (ежедневно начисляется неустойка 0,1% от суммы к уплате).
- Условие, при котором оплата по гарантии считается исполненной, — момент поступления денег на расчетный счет заказчика.
- Отлагательное условие. Должно быть прописано событие, когда гарантия начинает действовать.
- Список документов, направляемый гаранту для возмещения по гарантии. Перечень можно найти в Постановлении Правительства РФ от 08.11.2013 № 1005.
- В тексте документа не должно быть указаний на то, что бенефициар обязан направить в банк решение суда, подтверждающее нарушения контракта поставщиком.
- Чтобы обеспечить гарантийные обязательства деньгами, нужно перечислить их на счет, который был указан в проекте контракта. Не ошибитесь! Если заказчик не увидит денег на нужном счету, он не подпишет контракт или акт приемки на товары, работы или услуги — в зависимости от того, на каком этапе вы переводите деньги для ОГО.
Претензии к застройщику необходимо подать в течение гарантийного срока на МКД
ВС РФ отметил, что отсутствие в доме ТСЖ не должно приводить к утрате гражданско-правовым сообществом, объединяющим собственников, права на предъявление исков, связанных с общим имуществом. При этом заявление подобного рода исков всеми собственниками затруднительно и не отвечает требованиям процессуальной экономии. Потенциальные издержки, которые будут сопровождать предъявление группового иска, могут быть несоразмерными объёму имущественных благ, полученных в результате восстановления нарушенного права.
Поэтому наиболее рациональным в условиях отсутствия ТСЖ является предоставление возможности заявлять подобные иски через представителя – управляющую организацию. В связи с этим выводы судов о наличии у УО полномочий действовать в интересах собственников помещений являются правомерными.
2. Поданы ли требования к застройщику в период течения гарантийного срока на новый МКД и его элементы.
Положениями ч. ч. 5, 5.1 ст. 7 № 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет, на технологическое и инженерное оборудование – три года. По общему правилу он исчисляется с момента передачи участнику долевого строительства объекта, являвшегося предметом договора, например, квартиры. При этом в отношении технологического и инженерного оборудования срок исчисляется со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства.
Между правовыми режимами этого оборудования и другого общедомового имущества нет разницы. Поэтому ВС РФ отметил, что по отношению к иному общедомовому имуществу, находящемуся в общей долевой собственности, гарантийный срок тоже начинается со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства и составляет пять лет.
Этого предыдущие суды не учли и ошибочно сослались на регулирование отношений из договора подряда – на гл. 37 ГК РФ. Необходимо же было применить нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и положения гл. 30 ГК РФ. Суды неправильно определили дату начала гарантийного срока – с даты выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Не установили день подписания первого документа о передаче МКД, как это нужно было сделать в соответствии со ст. 7 № 214-ФЗ.
Верховный суд РФ указал на ещё одну существенную ошибку. Суды определили, что срок гарантии на дом составляет пять лет, но не приняли во внимание, что ряд недостатков, указанных в экспертном заключении, относится к инженерному и технологическому оборудованию. Для такого оборудования гарантийный срок меньше – три года (ч. 5.1 ст. 7 № 214-ФЗ).
Помимо этого предыдущие инстанции не проверили, когда на самом деле были выявлены все недочёты в общедомовом имуществе. Исходя из этого ВС РФ отменил все принятые ранее решения и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.