Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли обменять неприватизированную квартиру на законных основаниях». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно ли разменять неприватизированную квартиру через суд – самый распространенный вопрос среди граждан. Через суд возможно осуществить не только размен неприватизированной квартиры, но принудительную приватизацию. Оснований для подачи подобного иска в суд может быть несколько – несогласие жильцов на сделку, попечительского совета, муниципалитета.
Как разменять муниципальную квартиру
Собственникам жилья, чтобы разъехаться с одной жилплощади, достаточно выгодно продать имеющуюся недвижимость, и купить на вырученные деньги, с доплатой или без, две квартиры поменьше. Нанимателям социального жилья в этом вопросе куда сложнее: из крайне ограниченного предложения муниципальных квартир им нужно найти для размена варианты, которые устроят всех жильцов.
По обоюдному согласию
Согласие всех проживающих в квартире граждан – определяющее условие размена жилплощади. На обмен квартир с перспективой дальнейшего переезда должны быть согласны все совершеннолетние члены семьи, зарегистрированные по данному адресу, в том числе и временно отсутствующие.
В том случае, если в квартире проживают несовершеннолетние дети и недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, дополнительно требуется согласие органов опеки и попечительства. У них есть право отказать в выдаче согласия, если в результате обмена, по их мнению, права этих граждан будут нарушены.
Свое согласие органы опеки, согласно Жилищному Кодексу РФ (ЖК), должны выдать в письменной форме в течение 14 дней со дня подачи заявки.
Трудности выбора
Если обоюдное согласие на размен квартиры получено, то можно приступать к подбору вариантов жилья для обмена. Правда, именно на этом этапе могу возникнуть значительные трудности.
Дело в том, что разменивать жилое помещение, предоставленное вам по договору социального найма, можно только на муниципальное жилье, принадлежащее другому нанимателю на тех же основаниях. А таких квартир в нашей стране, в связи с действующим по сей день правом на бесплатную приватизацию жилплощади, осталось немного.
В целом по стране в муниципальной собственности остается всего 20% жилого фонда, уточняет депутат ГД РФ, глава комитета по жилищной политике Галина Хованская. На уровне чуть выше этот показатель сохраняется только в Москве. В связи с этим, рассчитывать на большой выбор разменных вариантов не стоит.
Приступая к выбору квартир, следует быть готовым идти на компромисс, так как найти варианты, полностью удовлетворяющие вашим требованиям, едва ли удастся.
Ситуацию усугубляет еще и то, что с муниципальным фондом жилья редко работают профессиональные риелторы, поэтому искать квартиры придется самостоятельно по объявлениям и в интернете.
С просьбой подобрать квартиры для размена жилья можно обратиться в ГУП «Московский центр арендного жилья» – у них есть наиболее полная информация о городском фонде жилой недвижимости.
Правда, и от них не стоит ожидать богатого ассортимента вариантов для обмена. Специалисты центра гарантируют только юридическую чистоту сделки.
Подобранные варианты в первую очередь должны быть одобрены членами семьи. Ведь иногда кому-то в процессе размена достается двухкомнатная квартира, а кому-то и комната в коммуналке. Поэтому тут согласие всех участников сделки опять же выходит на первый план.
Мнение собственника
Когда квартиры подобраны, наниматели заключают договор об обмене жилыми помещениями. После чего оригиналы договоров необходимо предоставить наймодателям участвующих в обмене квартир. Они должны дать официальное согласие или обоснованный отказ на осуществление размена. Свое решение наймодатели должны вынести в течение 10 рабочих дней со дня обращения.
Отказать в обмене наймодатель может по ряду причин, установленных ЖК РФ.
Итак, вам откажут, если: — К нанимателю предъявлен иск о расторжении (изменении) договора соцнайма, — ваше право пользования жильем оспаривается в судебном порядке, — жилье признано непригодным для проживания, — принято решение о сносе дома, в котором находится обмениваемая квартира, — приято решение о проведении капремонта дома с переустройством и перепланировкой жилых помещений.
Кроме того, наймодатель не согласует размен, в результате которого в коммунальную квартиру вселится гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, например, туберкулезом. Других причин для отказа у наймодателя нет. К тому же ЖК допускает возможность обжаловать в суде решение собственника.
При одобрении обмена, с нанимателями в установленном порядке расторгаются прежние договора соцнайма и заключаются новые, причем опять же в течение 10 рабочих дней.
Принудительный размен
Немного иначе будет проходить процедура размена, если изначально среди членов семьи найдутся противники этой затеи. Однако, когда согласия достигнуть невозможно, заинтересованная сторона может обратиться в суд с требованием принудительного размена.
Доводы у истца должны быть «заслуживающими внимания», говорится в ЖК. Но, к сожалению, хроника бытовых конфликтов среди ближайших родственников из-за пресловутого квартирного вопроса, обычно предоставляет очень веские доводы для суда.
Жильцы часто не могут поделить единое имущество, считая, что кому-то должно отойти все, а кому-то ничего, и в результате становятся злейшими врагами.
Конечно, случаи размена муниципального жилья с привлечением органов судебной власти единичны, говорит директор управления вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. Но они все-таки есть.
При таком развитии событий, варианты для обмена квартир обязана найти та сторона, которая инициирует размен. Причем, альтернативное жилье необходимо подобрать прежде, чем обращаться в суд. Иск можно подавать, только имея на руках разменные варианты.
Согласно жилищному кодексу условия проживания тех, кто вынужден по суду осуществлять размен квартиры, не должны ущемляться и ухудшаться. Поэтому по суду противники получат жилые помещения, соответствующие долям, которые им принадлежат в разменянной квартире, не больше, не меньше, рассказывает Хованская.
Так что, если доля тянет лишь на комнату в коммуналке, она-то им и достанется. Конечно, суд рассмотрит и решение органов опеки и попечительства, а также учтет то, что в коммуналку нельзя переселять тяжелобольных. Но, как ни крути, принудительный размен, обычно оказывается невыгоден обеим сторонам.
Тем, кто выступает против размена, как показывает практика, не удастся принять участие в выборе квартир. Выбор за них совершает суд: если он считает, что при переселении в подобранное жилье, их права не будут ущемлены, то им придется смириться с любым вариантом и переехать.
А истцы теряют драгоценное время: редкие наниматели квартир готовы ждать, когда суд одобрит принудительный размен.
Зачем обменивать квартиру?
Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.
В каких случаях муниципалитет может отказать в обмене неприватизированной квартиры?
Отказ возможен в нескольких случаях, которые зафиксированы в законе. Нельзя обменивать квартиры, которые признаны объектами судебных дел, а также жилье под снос. Кроме того, в результате обмена нельзя переселить в коммунальную квартиру граждан, страдающим рядом хронических заболеваний, которые могут быть опасны для окружающих.
Что представляет собой схема trade-in?
Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость. Таким образом,
Что такое принудительный обмен муниципального жилья через суд?
Скрывается за этим разрешение суда обменять или заменить муниципальное жилье, заменяемое членами домохозяйства, раз уж кто-то из ответственных квартиросъемщиков (или наймодатель) выступает против данной процедуры (ст. 74 ЖК РФ).
Для обмена жилплощади необходимо документированное согласие всех членов семьи нанимателя (это касается и временно отсутствующих), а также — муниципалитета. Последний принимает решение об обмене квадратных метров и люди разъезжаются.
Как происходит размен муниципальной квартиры через суд? Проживающие по соседству на основании ст. 72 Жилищного кодекса РФ имеют право потребовать судебным порядком заменить имеющееся жилище на другое, равнозначное.
Но требования требованиями, а согласие наймодателя, то есть муниципалитета, имеет первостепенное значение.
Которое орган правосудия вовсе не всегда аннулирует — например, если речь идет о хотя бы даже вероятном ухудшении условий проживания несовершеннолетнего или недееспособного гражданина.
Сделка с участием таковых происходит только при участии попечительского совета. А он, в свою очередь, тоже далеко не всегда дает согласие на размен (которое также придется опротестовывать в суде).
Узнайте на нашем сайте о том, как обменять комнату, двухкомнатную и трехкомнатную квартиру, какие документы потребуются для обмена, как заключить договор мены с доплатой, а также о том, можно ли обменять жилплощадь в ипотеке.
Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?
По существующему закону РФ распоряжаться своей квартирой может только ее полноправный владелец, продавать муниципальное жилье не разрешается, а вот обменять можно. Но при этом потребуется письменное разрешение наймодателя, а также членов семьи, проживающих в жилом помещении совместно с нанимателем.
Как правильно произвести обмен неприватизированной квартиры, можно узнать, прочитав Жилищный кодекс РФ (статьи 72-75). Данный документ запрещает переезд в другую квартиру в таких случаях:
- если право пользоваться данным жилым помещением нанимателем оспаривается в судебном порядке;
- если квартиросъемщик получил иск об изменении или расторжении договора социального найма;
- жилье признано аварийным или непригодным для проживания в нем;
- дом предназначен под снос или будет переоборудован для других целей;
- дом подлежит капитальному ремонту, во время которого будет проводиться перепланировка помещений;
- квартира коммунальная, и при обмене может вселиться человек, имеющий тяжелое хроническое заболевание, которым могут заразиться другие жители коммуналки (постановление правительства РФ № 378 приводит перечень диагнозов).
Стоит также отметить, что большой проблемой для владельцев муниципального жилья может быть договор, в котором четко обозначено, что жилое помещение не может быть обменяно. В таком случае значительно усложняется данный процесс, единственный способ – это перезаключить договор социального найма.
Способы размена муниципальной квартиры
По закону России граждане могут разменять муниципальное жилье по двум вариантам. Это по согласию всех зарегистрированных жильцов квартиры, и если согласия нет, то через суд.
Перед обменом свою квартиру следует подготовить, покупатель для обмена найдется быстрее, если внешнее состояние будет лучше. Тем более, если в квартире будет хороший ремонт и не будет сломанных вещей, то она будет оцениваться дороже.
Имеет значение, останется ли в квартире мебель, возможно для новых жильцов это будет иметь значение. Как правило, рыночная стоимость муниципальной квартиры на 25-30 процентов ниже стоимости таких же приватизированных квартир. Если достигнуто согласие жильцов на обмен муниципальной квартиры, то далее им нужно найти другое муниципальное жилье для обмена, подготовить необходимые документы, отдать бумаги в орган муниципалитета для подготовки разрешения на обмен, далее произвести подписание договора обмена и оформить сделку. После этого происходит расторжение действующих договоров найма и подписание новых.
Необходимые документы для размена жилья
Как разменять неприватизированную квартиру и какие документы понадобятся для обмена жилья?
Для проведения данной процедуры вам понадобится подать в уполномоченный орган следующий пакет документов:
- заявление о намерении разменять жилую площадь. Если гражданин проживает в квартире не один, обязательно нужны подписи всех членов, которые зарегистрированы в данной квартире, кроме несовершеннолетних.
- Технический паспорт.
- Единый жилищный документ.
- Договор о социальном найме жилья.
- Документы, которые подтверждают отсутствие права собственности на другую недвижимость.
- Если в квартире проживают несовершеннолетние, то нужно будет взять разрешение из органов опеки о согласии размена квартиры.
В отличие от приватизированных квартир, которые принудительно поделить на доли никто не может, муниципальная собственность делится на доли в судебном процессе.
Но для того чтобы суд принял такое решение, ему нужно весомое обоснование своих действий и необходимости размена. Если это будет доказано, то каждый жилец получит после размена свою долю в отдельной квартире.
Этот вариант встречается не часто, так как он не выгоден обеим сторонам сделки. Тот, кто против нее, не имеет права участвовать в выборе жилья и переедет туда, куда примет решение суд.
Для истца единственной проблемой становится долгое ожидание завершения судебных разбирательств. Не каждый другой участник сделки захочет ждать неопределенное время, пока завершатся судебные разбирательства первой стороны.
Как обменять муниципальную (неприватизированную) квартиру
Если квартира неприватизированная (муниципальная, государственная) и проживают все члены в ней по договору социального найма, то согласно законодательству возможен прямой обмен на такую же государственную квартиру (ст. 72, ЖК РФ).
Обмен может быть равноценным (без доплаты) или неравноценным (с доплатой). Для совершения обмена нужно согласие всех членов семьи с обеих сторон сделки. В связи с тем, что квартира не в собственности, а принадлежит государству, необходимо получить разрешение у местных орган самоуправления.
- Вместе с заявлением на обмен квартиросъемщик представляет следующие документы:
- Ордер на квартиру (после 1 марта 2005 года уже не выдается, вместо него – договор соцнайма);
- Договор социального найма;
- Паспорт ответственного квартиросъемщика (нанимателя);
- Выписка из Домовой книги;
- Выписка об отсутствии долгов по оплате за проживание и услуги ЖКХ;
- Разрешение органов опеки и попечительства (если в семье нанимателя есть дети или недееспособные люди);
- Справка о санитарно-техническом состоянии помещения;
- Документы из БТИ – технический паспорт и справку об оценочной стоимости помещения;
- Нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних членов семьи (включая временно отсутствующих);
- Копии документов на ту квартиру, куда будем переезжать (с учетом местных социальных норм предоставления площади жилья на человека – ст.50, ЖК РФ);
Договор обмена жилыми помещениями (ст. 74, ЖК РФ).
Ответ с подписанным разрешением на обмен администрация обязана дать в течение 10 рабочих дней, однако у нее есть право отказать (согласно ст. 73, ЖК РФ). Например, если нанимателю предъявлен иск о расторжении договора найма, или если жилье признано непригодным для эксплуатации (в т. ч. когда дом подлежит сносу).
Если же обмен квартир происходит в разных районах города или между разными городами, то разрешение каждый наниматель получает в администрации своего района/города.
При наличии разрешения для обеих меняющихся сторон и подписанного Договора обмена, каждая сторона заключает уже на новом месте новый договор социального найма с местной администрацией, и затем регистрируется (прописывается) по новому месту жительства.
- Плюсы и минусы обмена неприватизированных (муниципальных) квартир
- Плюсы:
- Положительными сторонами в муниципальном обмене жилья является то, что здесь не бывает криминальных историй, никто не может лишиться своих прав на жилье или денег, да и вообще вся процедура оформления обмена квартир бесплатна.
- Минусы:
Сложность подбора подходящего варианта. Вероятность найти нужную квартиру в нужном месте да еще с жильцами, которые хотят переехать именно в твою квартиру, очень мала. Еще меньше шансов разменять неприватизированную квартиру на две или три поменьше (при разъезде).
Правовой статус неприватизированных квартир
До тех пор, пока наниматели не примут добровольного решения об участии в приватизационной сделке, жилое помещение будет находиться в составе муниципального или государственного фонда. В этом случае у жильцов отсутствует право на распоряжение квартирой, за исключением обмена на жилье с аналогичным правовым статусом.
Процедура обмена неприватизированных квартир характеризуется следующими особенностями:
- при заключении договора не происходит переход права собственности, что устраняет необходимость обращаться в органы Росреестра для проведения регистрационной процедуры;
- обмен возможен только при наличии согласия всех совершеннолетних граждан, проживающих в обоих объектах недвижимости;
- при заключении договора обязательно требуется письменное одобрение от обоих наймодателей, однако их отказ возможен только по основаниям, предусмотренным в ЖК РФ;
- договор обмена неприватизированных квартир не может иметь возмездный характер, так как наниматели не вправе распоряжаться собственностью и получать за это денежные средства.
Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?
По существующему закону РФ распоряжаться своей квартирой может только ее полноправный владелец, продавать муниципальное жилье не разрешается, а вот обменять можно. Но при этом потребуется письменное разрешение наймодателя, а также членов семьи, проживающих в жилом помещении совместно с нанимателем.
Как правильно произвести обмен неприватизированной квартиры, можно узнать, прочитав Жилищный кодекс РФ (статьи 72-75). Данный документ запрещает переезд в другую квартиру в таких случаях:
- если право пользоваться данным жилым помещением нанимателем оспаривается в судебном порядке;
- если квартиросъемщик получил иск об изменении или расторжении договора социального найма;
- жилье признано аварийным или непригодным для проживания в нем;
- дом предназначен под снос или будет переоборудован для других целей;
- дом подлежит капитальному ремонту, во время которого будет проводиться перепланировка помещений;
- квартира коммунальная, и при обмене может вселиться человек, имеющий тяжелое хроническое заболевание, которым могут заразиться другие жители коммуналки (постановление правительства РФ № 378 приводит перечень диагнозов).
Стоит также отметить, что большой проблемой для владельцев муниципального жилья может быть договор, в котором четко обозначено, что жилое помещение не может быть обменяно. В таком случае значительно усложняется данный процесс, единственный способ – это перезаключить договор социального найма.
На что можно обменять?
Выделяют два основных варианта обмена неприватизированного жилья: на другую неприватизированную квартиру с согласия ее жильцов либо на социальную квартиру, в которой на данный момент никто не живет.
В первом случае придется самостоятельно искать других желающих совершить обмен. И это самый сложный этап, так как по статистике, лишь 15-20% всего жилого фонда относится к социальному и далеко не все можно менять. Более того, нужно чтобы жильцы второй квартиры хотели переехать в другую неприватизированную квартиру именно такого типа, который представлен у первой стороны.
База данных подобных объектов очень мала, ведь подобные операции совершаются не часто. Большинство жильцов предпочитает приватизировать квартиру и, если уж она так не нравится или не подходит – продать ее и купить другую, более подходящую. Нередко выручает обращение к риелторам, однако это не панацея, а скорее небольшое повышение шансов.
Второй вариант, с получением другого жилья от муниципалитета встречается значительно чаще, однако нужно учитывать, что законом предусмотрен обмен только на жилье с меньшей площадью. Проще говоря, можно обменять двухкомнатную квартиру на однокомнатную, но не на трехкомнатную. А зачастую требуется как раз обратное.
Способы поиска квартиры
Как правило, существует два способа найти квартиру для обмена: своими силами или с помощью специалиста по недвижимости. Вариант с риелтором менее проблематичен: специалист быстрее поможет найти необходимую квартиру, объяснит, какие документы необходимы для данной сделки, посодействует в правильном оформлении бумаг. Однако услуги человека данной профессии являются платными, поэтому стоит обдумать данный вариант еще раз.
В случае самостоятельного поиска жилого помещения придется хорошо потрудиться: узнавать возможные варианты у своих друзей, подавать объявления в газеты, искать через интернет. В любом случае каждый человек должен определиться, какой из вариантов ему больше подходит.
Альтернативная сделка
Иногда, одна из сторон сделки по обмену квартирами не имеет квартиру для обмена на момент подготовки сделки.
Что это значит?
Это значит, что некто очень заинтересован в приобретении именно такой квартиры, как у Вас. Его устраивает и сама квартира, и район, где она расположена, и цена. Но ему нечего предложить взамен. То-есть, равноценной квартиры он не имеет. Поэтому, он за свои средства, приобретает квартиру, равноценную той, которая есть у Вас. При этом с вами согласуется район её расположения и некоторые прочие условия.
Эта операция называется альтернативной сделкой или скрытым обменом.
Нужно признать, что такой метод обмена очень удобен, потому что сокращает время подбора нужного варианта, создаёт оптимальные условия для проведения многоступенчатых сделок по обмену.
И снова о документах
Если таких препятствий для совершения обмена двумя муниципальными квартирами не существует, то необходимо предоставить в регистрирующий орган следующие документы:
- Заявление нанимателя муниципального жилья (ответственного квартиросъёмщика), которое должны подписать в знак своего согласия на совершение сделки все члены семьи, достигшие совершеннолетия, в том числе и те, которые в данный момент в этой квартире не проживают.
- Оригиналы и копии ордера и договора социального найма муниципальной квартиры.
- Выписку из домовой книги с информацией обо всех лицах, на данный момент проживающих в этой квартире.
- Справку из ЖЭКа или его аналога, об отсутствии задолженности по платежам за жилищно-коммунальные услуги.