Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Реализация земельного участка при УСН доходы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Почему не стоит спешить с продажей купленного объекта, если компания работает на УСН? Дело в особом способе учета расходов, связанных с приобретением ОС. С одной стороны, он дает возможность более быстрого списания затрат, с другой – ограничивает в сроках выгодной продажи.
Таким образом, налогоплательщики вправе уменьшить полученные доходы на сумму фактически понесенных ими расходов на приобретение земельных участков, которые приобретаются с целью дальнейшей перепродажи, в момент их реализации.
В иных случаях расходы на приобретение земельных участков в целях налогообложения в рамках применения упрощенной системы налогообложения не учитываются.
Аналогичная позиция изложена в письме Минфина РФ от 08.04.2011 г. N 03-11-06/2/46.
Следует отметить, что согласно разъяснениям, изложенным в письме Минфина РФ от 08.06.2011 г. N 03-11-06/2/91 дополнительные работы, выполненные на реализованных земельных участках, которые являлись условием их продажи, такие как, например, укрепление канав, формирование дорожек (площадок), возведение заборов и т.п. не учитываются для целей налогообложения в виду того, что гл. 26.2 НК РФ не предусматривает увеличение стоимости приобретения товаров на затраты по доведению их до состояния, в котором они пригодны для реализации.
Налоговый учет ОС при УСН
Если бухгалтерский учет указанным выше образом ведется только организациями, то налоговый учет нужно вести всем «упрощенцам». На способ отнесения понесенных затрат влияет время поступления ОС – в период работы на упрощенном режиме или до начала его применения.
Особенностью учета затрат на основные фонды при налогообложении УСН можно назвать обязательность их включения в расходы только после оплаты при условии, что ОС уже оприходованы и используются в упрощенной деятельности.
Затраты на ОС включаются в расходы в году, когда актив введен в эксплуатацию. Для недвижимых объектов применяется немного иной порядок, расходы включаются в базу только после прохождения процедуры госрегистрации.
Еще одно обязательное условие для учета затрат в налогооблагаемой базе УСН – имущество должно быть амортизируемым.
Затраты на переоборудование, модернизацию учитываются так же, как и затраты на создание и покупку ОС, опираться при этом следует на п.3 ст.346.16 НК РФ.
Реализация имущества в учете «упрощенца»
Если «упрощенцы» арендуют государственное или муниципальное имущество, то они признаются налоговыми агентами по НДС и обязаны рассчитать, удержать и перечислить в бюджет сумму этого налога. Налоговая база при этом определяется как сумма арендной платы с учетом налога.
«Упрощенцы», выбравшие в качестве объекта налогообложения «доходы минус расходы», сумму перечисленного в бюджет НДС учитывают в составе расходов, уменьшающих доходы отчетного (налогового) периода (пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
Если в качестве объекта налогообложения избраны доходы, то на суммы уплаченного НДС доходы от реализации не уменьшают.
А как «упрощенцу» учесть арендные платежи за земельный участок, который выделен под строительство объектов недвижимости? Можно ли их списать в расходы при расчете УСН-налога? В письме от 26 августа 2016 г. № 03-11-06/2/49861 Минфин дает разъяснения по этим вопросам.
Реализация земельных участков, организациями применяющими УСН
Расходы на приобретение земельного участка не могут учитываться организациями, применяющими УСН, в качестве расходов на приобретение основных средств, так как земельные участки в целях гл. 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ не относятся к основным средствам.
В соответствии с п. 4 ст. 346.16 НК РФ в состав основных средств включаются только те основные средства, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с гл. 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ, а согласно п. 2 ст. 256 НК РФ земля не подлежит амортизации.
Следует отметить, что глава 26.2. НК РФ не содержит прямого ответа на вопрос, учитывается ли в качестве расходов первоначальная стоимость реализуемых земельных участков.
Минфин РФ в своем Письме от 28.02.2013 г. N 03-11-06/2/5946 разъясняет, что налогоплательщики вправе уменьшить доходы, полученные от реализации земельных участков на сумму фактически понесенных ими расходов на приобретение этих участков, только в случае, если земельные участки были приобретены с целью их дальнейшей перепродажи.
В этом случае земельные участки следует для целей налогообложения квалифицировать как товар.
При этом следует руководствоваться пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, согласно которому налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении объекта налогообложения уменьшают полученные доходы на расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (уменьшенные на величину расходов, указанных в пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ), а также на расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров, в том числе на расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке товаров.
Согласно пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются в составе расходов по мере реализации указанных товаров.
В соответствии с п. 3 ст. 38 НК РФ товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.
Оформление результатов торгов
По результатам торгов составляется протокол, который в день проведения должны подписать организатор, аукционист (если на аукционе применялась открытая форма подачи предложений) и победитель. Составляется два экземпляра: один забирает победитель, второй — организатор. В документе указывают:
- регистрационный номер предмета торгов;
- местоположение (адрес), кадастровый номер земельного участка, данные о государственной регистрации прав на него;
- предложения о цене;
- наименование победителя и реквизиты (юридического лица) или паспортные данные (гражданина);
- цена приобретения участка;
- срок уплаты, если продажа в кредит (с отсрочкой платежа);
- порядок, сроки и погашаемые суммы (график платежей), если продажа в рассрочку.
В пятидневный срок после подписания протокола с победителем заключается договор купли-продажи. Внесенный задаток засчитывается в оплату приобретаемой земли, другие же участники получают его обратно в течение трех банковских дней.
Блиц ответы на часто задаваемые вопросы
Вопрос №1. Организация строит на арендованном участке торговый центр. На какой счет относят арендные платежи?
Оплата аренды учитывается на счете 08. Эти перечисления до начала и в процессе строительства включают в первоначальную стоимость строящегося здания.
Вопрос №2. Как предприятие может повысить первоначальную стоимость земли в бухучете?
Стоимость участка увеличивается при коренном улучшении земель или при переоценке.
Вопрос №3. Как учесть оплату услуг нотариуса при оформлении участка? Деньги выданы сотруднику под отчет.
Дебет 08-1 Кредит 71 — оплата нотариальных услуг включена в стоимость купленной земли.
Вопрос №4. Предыдущий бухгалтер организации не поставил участок на учет. Как это сделать с опозданием?
Землю следует отразить по стоимости, указанной в акте приема-передачи или в договоре. Делают запись:
Дебет 01 Кредит 84 —земля поставлена на баланс предприятия.
Итак, бухгалтерский учет земельных угодий имеет ряд особенностей. Он зависит от характера получения земли, сферы деятельности предприятия, организации бухгалтерского учета.
Если вы применяете схему «доходы», то на основании заполненной КУДиР с начала года вам необходимо суммировать (с учетом положений статей 250, 254, 284 и 224 НК РФ):
- доходы от реализации;
- прочие внереализационные доходы.
Из полученной суммы можно вычесть величину:
- фактически произведенных отчислений в ФСС, ФОМС и ПФР;
- выплаченных «больничных» пособий сотрудникам;
- взносов по договорам добровольного страхования работников;
При этом величина ЕН к уплате после произведенных вычислений не может уменьшиться больше, чем на половину.
Предприятия и ИП, уплачивающие ЕН по схеме «доходы — расходы», с начала периода суммируют по КУДиР доходы, а затем вычитают из них расходы, определенные согласно положениям статьи 346.16 НК РФ. Помните, что для схемы «доходы — расходы» действует утвержденный порядок подтверждения операций (ст.346.17 НК РФ), которого необходимо строго придерживаться. Если вы не уверены в добросовестности ваших контрагентов, подумайте несколько раз, прежде чем выбрать в качестве основы по УСН «доходы -расходы».
Также помните, что при определении базы действуют некоторые особые условия:
- ИП, работающие без привлечения наемных сотрудников, вправе уменьшать базу по УСН «доходы» на всю сумму фиксированных взносов ПФР, ФОМС и ФСС. При этом дополнительные взносы (1% от суммы, превышающий минимальный годовой доход) учитывать в базе по ЕН нельзя.
- Предприниматели, применяющие схему «доходы-расходы», могут переносить убыток, полученный в текущем году на периоды в будущем (в пределах 10 лет). При этом в декларации и при проведении бухгалтерских проводок по начислению единого налога обязательно показывается сумма убытка и отражаются документы, ее подтверждающие. В противном случае воспользоваться правом на уменьшение будущей базы УСН будет невозможно. Данное правило действительно, даже если вы только начали хозяйственную деятельность и пока имеете только расходы.
Налоговый учет ОС при УСН
Если бухгалтерский учет указанным выше образом ведется только организациями, то налоговый учет нужно вести всем «упрощенцам». На способ отнесения понесенных затрат влияет время поступления ОС – в период работы на упрощенном режиме или до начала его применения.
Особенностью учета затрат на основные фонды при налогообложении УСН можно назвать обязательность их включения в расходы только после оплаты при условии, что ОС уже оприходованы и используются в упрощенной деятельности.
Затраты на ОС включаются в расходы в году, когда актив введен в эксплуатацию. Для недвижимых объектов применяется немного иной порядок, расходы включаются в базу только после прохождения процедуры госрегистрации.
Еще одно обязательное условие для учета затрат в налогооблагаемой базе УСН – имущество должно быть амортизируемым.
Затраты на переоборудование, модернизацию учитываются так же, как и затраты на создание и покупку ОС, опираться при этом следует на п.3 ст.346.16 НК РФ.
Условия участия в торгах
Решение о торгах принимает владелец земельного участка. Он проводит их лично или привлекает профессионалов, с которыми заключает соответствующий договор.
Не менее чем за 30 дней организатор торгов извещает о них в специальном периодическом издании. Публикация должна содержать:
- наименование организатора торгов;
- наименование органа государственной власти или местного самоуправления, принявшего решение о торгах;
- реквизиты решения;
- место, дату, время и порядок проведения торгов;
- местоположение, площадь, границы, обременения, ограничения использования и кадастровый номер лота;
- начальную цену торгов;
- шаг аукциона (интервал постепенного наращивания цены);
- форму заявки на участие, а также адрес, срок и правила ее приема;
- размер задатка, порядок его внесения и возврата, реквизиты банковского счета;
- существенные условия договора купли-продажи.
Можно ли учесть на УСН (доходы минус расходы) работы, выполненные на земельном участке, предназначенном для перепродажи
Вопрос: Организация, применяющая УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», осуществляет куплю-продажу земельных участков (ОКВЭД 70.12.3).
В I квартале 2011 г. организация продала земельный участок.
При заключении договора купли-продажи было подписано соглашение о том, что на участке будут произведены следующие работы: укреплены канавы, сделаны дорожки, площадки и возведен забор.
Это отразилось на стоимости реализации участка. Работы выполнялись подрядной организацией. Материалы покупались организацией и передавались подрядчику для выполнения вышеперечисленных работ.
Земельный участок учитывался в качестве товара.
Организация считает, что так как работы, выполненные на реализованном участке, являлись условием его продажи, то сумма оплаченных субподрядных работ и материалов может учитываться как расходы, связанные с реализацией земельного участка (пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Правомерна ли позиция организации?
Решение «земельного вопроса» при УСНО
Отвечаем: продавцу любого клочка земли, территориально расположенного в России.
В данном случае не так важно, гражданином какой страны является продавец – налогами облагается доход и граждан РФ, и иностранцев.
Получается, налог с продажи земли заплатит и россиянка Лена, и американка Джулия, продающая в России участок дальних родственников.
Ставка НДФЛ зависит от того, является продавец налоговым резидентом или нет.
Лена постоянно живет в России, он даже не была за рубежом. Она, и все, кто проживает в РФ минимум 183 дня подряд в течение года – платят НДФЛ в размере 13%.
А Джулия – гражданка США. Она приезжала в Россию пару раз на неделю. Джулия и все, кто проживает в РФ менее 183 дней подряд в течение года, платят налог почти в два раза больше – 30%.
Важно: если у человека постоянное место жительства в РФ, то его могут признать резидентом, даже при проживании на территории страны менее 183 дней. Такие случаи рассматриваются индивидуально.
Тема налогов не всегда приятна. Тем более, когда доход не очень явный. Например, для многих оказывается сюрпризом, что налогом облагается даже земля, переданная по наследству – она тоже расценивается как получение дохода.
Возникает закономерный вопрос – как сэкономить? Единственный способ законно освободиться от налогообложения и декларирования во время продажи участка – длительное владение.
Как при УСН учитываются расходы на покупку участков
- НДС
- ЕСХН
- УСНО
- ЕНВД
- НДФЛ
- Страховые взносы
- Взносы в ФСС
- Налог на имущество
- Водный налог
- Земельный налог
- Транспортный налог
- Налог на прибыль
- Налог на игорный бизнес
- Акцизы
- Налог на пользование полезными ископаемыми
- Патентная система налогообложения
- Проблемы организации управленческого учета на предприятиях
- Сущность и назначение управленческого учета
- Затраты, формирующие себестоимость продукции, работ, услуг
- Системы учета затрат и калькулирования себестоимости
- Анализ и принятие краткосрочных управленческих решений
- Анализ и принятие долгосрочных инвестиционных решений
- Планирование и бюджетирование
- ОКСМ
- ОКВЭД [1.1]
- ОКВЭД [2]
- ОКВ
- ОКДП
- ОКЕИ
- ОКФС
- ОКОПФ
- ОКУН
- ОКОФ
- ИНКОТЕРМС
- ОКИН
- ОКЭР
- КСД
- ОКСО
Приобретенные и улучшенные земли (учетная политика)
К улучшению земель относят мелиоративные работы, выкорчевывание пней, осушение, орошение, расчистку почвы и т. д.
Расходы на улучшение собственного участка предприятия учитывают на счете «Капитальные вложения во внеоборотные активы». Затем их относят на увеличение стоимости земли, на которой проводились работы.
При улучшении земель бухучет можно вести двумя способами. Выбранный вариант закрепляется в учетной политике организации.
Способ №1. Предприятие выделяет затраты на улучшение, как отдельный инвентарный объект ОС. В конце года делают проводку:
Дт 01 Кт 08 — учтены затраты по улучшению земель.
Способ №2. Затраты на коренное улучшение прибавляют к первоначальной цене участка.
Бухучет улучшения земель в бюджете рассмотрим на примере.
Решение «земельного вопроса» при УСНО
К сведению: суммы земельного налога, фактически уплаченные «упрощенцем», в размере исчисленных сумм учитываются в расходах при УСНО. Если сумму земельного налога уплатило иное лицо за «упрощенца», то налогоплательщик сможет учесть в расходах указанную сумму только на дату погашения задолженности перед этим лицом.
Согласно п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты. При этом расходы на оплату стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются в составе расходов по мере реализации указанных товаров (пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Расходы, непосредственно связанные с реализацией обозначенных товаров, в том числе расходы на хранение, обслуживание и транспортировку, учитываются в составе расходов после их фактической оплаты.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством