Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать неприватизированную квартиру в Украине». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Робиться це так. Будь-яка людина, якого цікавить продаж або обмін неприватизованій квартири, може знайти покупця, якому потрібно житлоплощу в іншому місті або він готовий обміняти її на інше житло. Після проведення цієї процедури у нього є можливість реєструватися там, де він бажає проживати. Деякі агентства зараз працюють саме в цьому напрямку. Вони мають у своєму розпорядженні будинком в певному місці, через квартири в якому проводиться така маніпуляція.
Отже, тепер ви знаєте, як продатинеприватизовану квартиру, тому можна розібратися з іншими питаннями. Як власник приватизованого житла ви можете робити з ним все що завгодно: обмінювати, продавати, передавати. Для продажу квартири потрібен певний перелік документів, які вам допоможе зібрати нотаріус, який займається веденням вашої угоди.
Якщо є бажання реалізувати своє житло вмінімальні терміни, можна скористатися послугами спеціалізованих агентств. Фахівці не тільки можуть допомогти в пошуку покупця, але і заощадять ваш час. Якщо вас цікавить, як розміняти неприватизовану квартиру, то тут ситуація трохи відрізняється. Для цього вам буде потрібно дві інші квартири, статус яких є таким же. Це один із способів розділу житлоплощі. Раніше для цього проводилося поділ особових рахунків, а тепер законодавством заборонена така процедура.
Купля-продажа квартиры: стоимость оформления
Обратите внимание на то, что все расходы по оформлению сделки купли-продажи квартиры нужно обсудить с покупателем заранее. Иначе уже у нотариуса у вас могут возникнуть споры по поводу того, кто и почему должен оплачивать тот или иной платёж или налог.
Поэтому лучше обо всем договориться еще тогда, когда будете обсуждать стоимость квартиры и основные моменты по проведению сделки.
В законодательстве Украины четко не указывается, кто должен платить госпошлину или взнос в пенсионный фонд. Если это так, то все расходы можно разделить пополам между продавцом и покупателем или, например, все налоги будет оплачивать покупатель.
Есть также и обязательные налоги для продавца. Вам придется оплатить 5% от стоимости квартиры налога на доход от продажи квартиры, а также 1,5% военного сбора. Однако, есть и исключения.
Налог на доходы физических лиц не оплачиваются, если квартира находилась в вашей собственности более 3 лет или если вы получили право собственности по наследству.
Продажа неприватизированной квартиры: что нужно знать
Продажа неприватизированной квартиры имеет свои особенности и нюансы, которые важно знать перед тем, как приступить к этому процессу.
Права на неприватизированную квартиру принадлежат муниципальной службе или государству, поэтому собственник не является полным владельцем этого жилья.
В случае смерти собственника, квартира передается муниципальной службе или государству, и собственник не имеет права определить, кому будет принадлежать эта квартира после его смерти.
Прописка в неприватизированной квартире остается только на условиях договора найма, который заключается с муниципальной службой или государственным учреждением.
Обязанности собственника неприватизированной квартиры сводятся к своевременному уплате арендной платы и соблюдению правил, установленных муниципальной службой или государством.
Неприватизированные квартиры не подпадают под нормы, установленные для приватизированных жилых помещений.
Если же владелец неприватизированной квартиры решит приватизировать ее, то правила и процедуры приватизации будут те же самые, что и для других жилых помещений.
После продажи неприватизированной квартиры, права на это жилье перейдут к новому собственнику, который должен будет зарегистрировать квартиру на себя и выполнить все необходимые юридические формальности.
Есть ли правовая основа для прописки в муниципальной квартире
Правовая основа для прописки в муниципальной квартире предусматривается нормами законодательства, которые определяют права и обязанности собственника неприватизированной квартиры. После смерти собственника неприватизированного жилья, квартиры перейдут в наследство по установленному порядку.
Также существуют некоторые нюансы и правила, связанные с продажей неприватизированной квартиры. Собственник неприватизированного жилья имеет право продать такую квартиру на основании свидетельства о праве собственности на неприватизированное жилье.
Если речь идет о прописке в муниципальной квартире, то неприватизированные квартиры могут быть переданы другим гражданам только в установленных случаях и порядке. Сюда входят случаи социальной необходимости, предусмотренные нормами законодательства.
К примеру, это может быть семья, имеющая детей-сирот, лиц с инвалидностью первой или второй группы, а также граждане, находящиеся в трудной жизненной ситуации. Прописка в муниципальной квартире возможна только по решению муниципальных органов власти.
Все это подтверждается соответствующими нормативными актами, которые регулируют вопросы прописки в муниципальной квартире.
Итак, есть правовая основа для прописки в муниципальной квартире, но она предусматривает определенные нормы и условия. Прописка возможна в случаях социальной необходимости, с учетом решения муниципальных органов власти и при наличии документов, подтверждающих указанные категории граждан. Важно знать, что правила и нормы могут различаться в зависимости от региона, поэтому перед принятием решения о прописке в муниципальной квартире рекомендуется обратиться в органы местного самоуправления для получения подробной информации о конкретных требованиях и процедурах.
Какие документы нужны для приватизации квартиры
Заполняете заявление на приватизацию в присутствии всех членов семьи и начальника ЖЭКа. Далее вам следует обратиться в отдел приватизации местной госадминистрации. Для приватизации квартиры потребуются документы:
- паспорт или свидетельство о рождении (для лиц младше 16 лет);
- идентификационный код (копия);
- заявление на приватизацию жилья;
- «форма№4» из ЖЭКа;
- технический паспорт квартиры;
- решение органа приватизации по поводу передачи квартиры в вашу собственность;
- копия ордера;
- справка о неиспользованном праве на приватизацию;
- документы, подтверждающие льготы и др.
Какие сложности могут возникнуть
Все способы продажи неприватизированной квартиры, относятся к сложным или продолжительным вариантам действий, либо несут немалые риски как для продавца, так и для покупателя.
Прямая продажа такого жилья допустима лишь после приватизации и оформления права собственности. Прописка в квартире покупателя и дальнейшее переоформление на него договора соц. найма находится в серой зоне закона. Осуществить такую продажу можно, если не поставить в известность муниципалитет об истинных обстоятельствах сделки. Более того, при использовании подобного метода существует немалый риск столкнуться с мошенниками. Обмен как способ продажи тоже нельзя признать удобным способом, так как продавец может получить лишь часть стоимости жилья.
В любом из этих случаев не обойтись без помощи юриста, который предупредит возможные негативные последствия сделки и поможет выбрать наиболее безопасный и выгодный для продавца способ действий. Получить бесплатную юридическую консультацию можно на нашем сайте.
Це виглядає цілком певним чином. Будь-яка людина, у якого є неприватизована квартира або частка в комуналці, може знайти підходящого покупця, якому або необхідна житлоплощу в іншому місті, або він готовий її обміняти на потрібну житло. Коли ця процедура буде проведена, продавець може реєструватися в тій квартирі, де він бажає жити. На даний момент деякі фірми спеціалізуються саме на таких угодах. У них є будинок в іншому місті, через квартири в якому і проводяться операції обміну.
Природно, у подібного виду угод є«Підводні камені», а по їх приводу часто розпалюються суперечки про правомірність чи неправомірність. Однак в результаті цього вигода продавця очевидна, так як він продає житло, яке йому не належить. Єдиним недоліком є те, що факт передачі грошей не буде ніде вказано. А це привертає особливу увагу з боку шахраїв, охочих скористатися такою ситуацією.
Підводні камені при продажу
Отже, тепер, коли ви знаєте, чи можна продатинеприватизовану квартиру. Варто сказати про тих підводних каменях, з якими часто стикаються в таких ситуаціях. Ризик є при будь-якому варіанті продажу неприватизованій квартири. Основний фактор тут — це шахрайство з боку агентства або покупця. Наприклад, ви можете зіткнутися з тим, що після вашої виписки з квартири вам не виплатять належні гроші. Або агентство просто не захоче викуповувати назад квартиру-буфер. Ви повинні спочатку ретельно перевірити репутацію людини і фірми, з якими бажаєте співпрацювати.
Інтереси покупця теж постраждають при «буферної» схемою, так як якщо його право на приватизацію вже було використано, то він не стане власником нової квартири, а просто залишиться в ній мешканцем.
З боку закону підстерігає ще одна небезпека. Хтось із зацікавлених осіб цілком може подати до суду заяву про недійсність укладання угоди. Формально на те будуть всі підстави: теоретично такий продаж цілком може розглядатися в якості уявної або удаваної угоди. І досить складно прогнозувати результат судової тяжби.
Особенности заключения договора купли-продажи недвижимости – МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ ДОНЕЦКОЙ НАРОДНОЙ РЕСПУБЛИКИ
«Покупка или продажа недвижимости является процессом, требующим немалого количества ресурсов и понимания его законодательных основ. Учитывая ряд особенностей операций с недвижимостью, к проведению таких сделок следует подготовиться.
Статьей 655 Гражданского кодекса Украины (далее – ГК), который применяется на территории Донецкой Народной Республики, в соответствии с ч. 2 ст.
86 Конституции Донецкой Народной Республики, определено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.
Если предметом договора является недвижимость или земельный участок, договор купли-продажи заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации (ст. 657 ГК).
Хотелось бы обратить внимание, что удостоверение купли-продажи имеет ряд особенностей, в связи с чем, перечень документов, необходимых для удостоверения договора купли-продажи, является индивидуальным и определяется нотариусом в каждом конкретном случае.
В связи с чем, лицам, которые намереваются заключить договор купли-продажи недвижимости, рекомендуется обратиться к нотариусу со всеми имеющимися у них документами для проведения их правового анализа нотариусом и разъяснения дальнейших действий относительно оформления купли-продажи.
Сделки по отчуждению имущества, право собственности на которое подлежит государственной регистрации, удостоверяются при условии предоставления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое имущество и, в предусмотренных законодательством случаях, документов, подтверждающих государственную регистрацию прав на это имущество у лиц, которые его отчуждают, в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Подтверждением регистрации вещных прав на недвижимое имущество является предоставление нотариусу извлечения из Государственного реестра прав.
В соответствии с Постановлением Совета министров Донецкой Народной Республики № 17-3 от 02.09.
2015 года (с изменениями), все правоустанавливающие документы, выданные с 11 мая 2014 года до 31 декабря 2016 года нотариусами, органами государственной власти и местного самоуправления Украины в отношении вещных прав на недвижимое имущество, расположенного на территории Донецкой Народной Республики, являются недействительным на территории Донецкой Народной Республики и подлежат обязательной легализации. Если вышеуказанные документы были выданы после 1 января 2017 года, то они являются недействительными и легализации не подлежат.
При удостоверении договора купли-продажи нотариус проверяет отсутствие (наличие) ограничений (обременений) недвижимого имущества.
Нотариус истребует информационную справку о зарегистрированных вещных правах на недвижимое имущество и их ограничениях (обременениях) для совершения соответствующей нотариальной сделки (нотариального действия). Срок действия данной информационной справки составляет 15 рабочих дней.
- В отношении земельного участка, нотариус истребует также извлечения из Государственного земельного кадастра о земельном участке.
- С целью проверки отсутствия прав малолетних и/или несовершеннолетних детей, недееспособных или ограничено дееспособных лиц, которые имеют право пользования недвижимым имуществом (его частью), являющегося предметом договора отчуждения, нотариус требует предоставления ему справки о составе семьи, которая выдается жилищно-эксплуатационной организацией, правлением жилищно-строительного кооператива, объединением совладельцев многоквартирных домов, управляющей компанией, соответствующим органом местного самоуправления (местной администрацией), к компетенции которых законодательством отнесено предоставление указанной информации, органами Миграционной службы МВД ДНР или другим компетентным органом.
- В случае выявления из предоставленных продавцом документов, что право собственности или право пользования отчуждаемым жилым домом, квартирой, комнатой или их частью имеют малолетние или несовершеннолетние дети или недееспособные или ограниченно дееспособные лица, нотариус должен истребовать у продавца разрешение органа, осуществляющего функции опеки и попечительства, на совершение такой сделки в установленной законодательством форме.
Как приватизировать квартиру, чтобы потом продать?
Для начала необходимо запастись свободным временем и терпением, так как процесс приватизации жилья довольно хлопотный. Оформляется собственность не за один день, и даже не за одну неделю.
Приватизировать квартиру можно, придерживаясь следующего алгоритма:
- Собираем необходимый пакет документов:
- копии паспортов лиц старше 14, прописанных на жилплощади;
- копии свидетельств о рождении лиц до 14 лет;
- справка, подтверждающая, что жилье не было приватизировано ранее;
- документы по неприватизированной квартире (договор социального найма, ордер);
- заявление о согласии на приватизацию от лиц старше 18 лет, кроме инициатора процедуры.
- Подаем собранные документы и заявление на приватизацию в отдел местного муниципалитета (к примеру, вот список учреждений в Москве — )
- Заключаем договор о передаче неприватизированной квартиры физическому лицу (скачать пример для изучения вы можете тут — )
- Забираем свидетельство о получении жилья в Росреестре.
Нужно учитывать, что сбор всех документов в среднем занимает 1 месяц, а заключение договора утверждается работниками муниципалитета от 1 до 2 недель. Поэтому начинать процесс переоформления лучше заблаговременно до того момента, когда вы планируете её продать.
Кроме того, что собственник частного жилья может им свободно распоряжаться, владелец переоформленной квартиры получает еще несколько весомых преимуществ.
К преимуществам приватизированной квартиры можно отнести:
- Все процедуры, сделки, договора заключаются без одобрения чиновников.
- Выселить владельца из квартиры можно только на основании судебного решения.
- Если дом будет признан аварийным, жильцу предоставляется новая квартира либо денежная компенсация согласно рыночной цене жилплощади.
- Прописка новых жильцов осуществляется без согласия представителей муниципальных властей.
Но, несмотря на столь привлекательные условия, которые становятся доступными, благодаря переоформлению квартир, почти половина жильцов муниципальных домов не спешит их получить. Это связано с изменениями, которые ожидают собственников после заключения договора приватизации.
К условиям получения приватизированного жилья относятся:
- Уплата ежегодного налога за квартиру и взносов, необходимых для капитального ремонта дома.
- Потеря права на компенсацию убытков в случае пожара, взрыва, наводнения и т.д.
- Передача квартиры всем законным наследникам при отсутствии завещания прежнего владельца.
Основным фактором, который отталкивает жильцов, рассматривающих вопрос приватизации, является уплата налогов и взносов. Стоит заметить, что фиксированной суммы налога нет. Размер ежегодного налога вычисляется индивидуально, согласно кадастровой стоимости неприватизированного объекта.
Отказываться от переоформления часто вынуждены и те, кто ограничен во времени, средствах и возможности лично заниматься процедурой. В таких случаях рассматривается вариант – продать неприватизированное жилье.
Как уже отмечалось ранее, жилец «непривата» не имеет законного права продать квартиру. Но каждое правило само по себе подразумевает исключение. И с годами обитатели муниципальной площади все же нашли лазейку в действующем законодательстве, с помощью которой можно осуществить сделку на продажу подобных квартир.
№3. Как продать квартиру через обмен неприватизированными объектами?
Избавиться от неприватизированного жилья можно еще одним законным способом: разменять на объект, который также считается муниципальной собственностью. Обе стороны продажи подают заявления на обмен в Московский городской центр арендного жилья.
* ЖК РФ Статья 72: фрагмент
Вместе с заявлением необходимо предоставить оригинал договора найма квартиры, а также копию финансового лицевого счета заявителей.
В некоторых случаях также требуются:
- свидетельство о заключении брака;
- согласие органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних);
- документы, подтверждающие родство с участниками обмена.
Главным требованием обмена неприватизированными квартирами является согласие всех прописанных в них жильцов. За соблюдением этого условия, при наличии проживающих на территории жилплощади детей до 18 лет, следят органы опеки и попечительства. От остальных жильцов необходимо лишь письменное соглашение на обмен.
В некоторых ситуациях в обмене неприватизированными квартирами может быть отказано, поскольку:
- Дом, в котором находится квартира, признан аварийным.
- Принято официальное решение о необходимости капитального ремонта дома.
- Количество въезжающих в неприватизированную квартиру жильцов превышает количество выезжающих.
- Квартира фигурирует в процессе судебного разбирательства.
Особенности обмена жилья
Теоретически это так. В действительности же все происходит несколько иначе: ваша квартира продается с одновременной покупкой другого жилья за сумму, вырученную от продажи. Иными словами, квартира продается только при условии подбора другой квартиры для покупки. Когда подходящее жилье находится, то одновременно оформляются две сделки купли-продажи. Обратите внимание — одновременно! Связано это, прежде всего, с постоянным повышением стоимости жилья. Есть и другие преимущества, которые вы увидите, если сделаете выбор в пользу встречной покупки. Например, значительно упрощается процесс съезда и разъезда.
При обмене двух неприватизированных квартир, или так называемом «чистом» обмене, вам надлежит помнить, что есть случаи, когда обмен вообще не допускается. Так, нельзя обменять квартиру, если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения, либо он признан недействительным. Не разрешается обмен, если дом, в котором находится ваша квартира, является аварийным, подлежит сносу или переоборудованию в нежилой, грозит обвалом, передается для государственных нужд, подлежит капитальному ремонту.
Можно ли продать неприватизированную квартиру? Да, но в исключительных случаях. Лучше всего сначала приватизировать имущество, только потом проводить сделку. Воплотить задумку в жизнь намного проще, чем кажется.
Как приватизировать квартиру? Для этого потребуется:
- Узнать о праве приватизации. Обычно оно имеет место.
- Собрать согласия на участие в процессе или отказы от всех жильцов.
- Обратиться с заявлением о приватизации в администрацию города. К запросу необходимо приложить определенный перечень документов и отказы на участие в приватизации.
- Дождаться ответа от соответствующего государственного органа. После получения решения обратиться в Росреестр для регистрации прав собственности.
Если все жильцы согласны на приватизацию, никаких особых затруднений процесс не вызовет. В противном случае, как уже было сказано, возможно появление ситуаций, при которых оформить квартиру в частную собственность не получится.