Можно ли отменить договор купли продажи квартиры после сделки

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли отменить договор купли продажи квартиры после сделки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если вы выступаете в роли покупателя, но по каким-то причинам решили аннулировать сделку, попробуйте сначала договориться с продавцом. Всем будет проще, если удастся убедить собственника разойтись мирным путем.

Правовая база вопроса

Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости регламентируется рядом законодательных актов.

Федеральный закон № 122 является правовой основой для любых сделок с недвижимостью. Из этого закона следует, что все сделки, проходящие в сфере недвижимости, обязательно регистрируются в государственных органах в два этапа: сами сделки и переход права владения на объект недвижимости.

Процедуру расторжения договора купли-продажи недвижимости описывает глава 29 ГК РФ.

Конкретизируются причины, на основании которых возможно расторжение (ст. 450), ситуация изменения обстоятельств (ст. 451), сам порядок проведения процедуры расторжения (ст. 452), последствия, возникающие после расторжения таких сделок (ст. 453).

Когда вообще можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Согласно действующего законодательства, расторжение договора купли-продажи допустимо исключительно в таких двух случаях:

• по соглашению сторон — в данном случае обе стороны взаимоотношений согласны и не имеют к иной стороне ни каких претензий;
• по решению суда согласно иску одной стороны договора, в том случае, когда иная сторона существенно нарушила прописанные условия сделки.

Существенное нарушение сделки — это ситуация, при которой пострадавшая сторона в большей части лишается того, на что она могла бы претендовать в результате её свершения.

На деле это может быть ситуация, при которой покупатель, после получения в свою собственность объекта недвижимости, полностью или частично не выплатил продавцу выкупную стоимость.

Или, уже после подписания договора сторонами, у объекта недвижимости были обнаружены скрытые недостатки.

Согласно действующего законодательства предусмотрено расторжение договора купли-продажи квартиры покупателем и продавцом по взаимному согласию или решению суда из-за существенных изменений обстоятельств, на которых основывалось изначальное заключение сделки. Под существенными изменениями обстоятельств принято понимать изменение ситуации настолько, что в случае возможности это всё предвидеть, сделка вообще не была бы подписана или подписана, но на совершенно иных условиях.

Из вышеуказанной информации можно сделать первый вывод: отмена сделки возможна по соглашению сторон или по решению суда. Расторгнуть договор в одностороннем порядки, при котором вторая сторона лишь ставится об этом в известность, по закону запрещено.

Достаточно принципиален и сам момент расторжения договора. Сделать это предоставляется возможным только до того момента, пока обе стороны не исполнят свои обязательства по сделке:

• покупатель не заплатил указанную в договоре сумму сделки;
• в Реестре не оформлена передача прав собственности на покупателя.

При этом, если только одна из сторон выполнила свои обязательства по сделке, то её всё ещё можно расторгнуть. К примеру, регистрация права на квартиру в Росреестре, но отсутствие оплаты продавцу обозначенной в договоре суммы, позволяет расторгнуть подписанное ранее соглашение.

Поэтому, вторым выводом в данной ситуации будет: законодательство не запрещает расторгать договор купли-продажи недвижимости, как до момента регистрации в Росреестре, так и после её прохождения. В данной ситуации суду будет необходимо не только расторгнуть такой договор, но и приостановить зарегистрированное в Росреестре прав собственности покупателя.

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
   1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
   2. до момента расторжения Договора.
3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости

Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости зависит от причины, по которой это происходит.

Если расторжение происходит по соглашению сторон:

• Составляется специальное соглашение, регламентирующее намерение расторгнуть договор;
• В этом документе необходимо учесть все нюансы последующих действий: как будет передано право собственности, как будут возвращены деньги и так далее;
• Соглашение составляется так же, как составлялся договор: например, если уже зарегистрировали смену собственника, необходимо будет зарегистрировать и соглашение.

Если расторжение происходит в одностороннем порядке:

• В соответствии с действующим законодательством тот, кто хочет расторгнуть договор, сначала должен попытаться решить вопрос полюбовно. Иными словами, должно быть письменное предложение расторгнуть договор;
• В суд можно обращаться, если вы получили письменный отказ в расторжении договора или же вообще не получили ответа на свое предложение в установленный срок. Обычно он составляет не более 30 дней, если договором или соглашением не установлено иное;
• В суде необходимо будет доказать, что вторая сторона не идет на контакт и причинила вам значительные неудобства или убытки.

Для того, чтобы решить вопрос в судебном порядке, потребуется:

• Оформить исковое заявление, а также подготовить документы, которые можно рассматривать как основание для удовлетворения вашего обращения;
• Подать исковое заявление и документы;
• Обязательно принять участие в судебных заседаниях;
• Получить решение;
• Обратиться в Росреестр (обычно это требуется в том случае, если в ЕГРН уже была внесена запись о переходе права собственности).

Соблюдение досудебного и судебного порядка

Законодатель требует, чтобы россияне при разрыве договора купли-продажи попытались урегулировать проблему миром, не обращаясь в суд. Притом эта обязанность возлагается на ту сторону, у которой возникли претензии.

Получается, если вы чем-то недовольны, необходимо составить письменное предложение второй стороне и в нем настаивать на расторжении сделки. Если через 30 дней (или иной срок, зафиксированный в договоре) ответ так и не будет получен, смело идите в суд.

Обратите внимание: при обращении в суд также нужно учитывать важные нюансы. Так, прося судью в иске разорвать сделку, граждане часто не указывают, что хотели бы также вернуть потраченные средства или отданную недвижимость. Соответственно, получают они только прекращение действия договора купли-продажи. К сожалению, это означает лишь то, что вы пойдете в суд во второй раз, но теперь уже чтобы вернуть то, что вам причитается.

Не забудьте, что в суде придется доказывать существенность оснований, использованных для обращения. Если у вас есть свидетельства полученных убытков, лучше их как-то зафиксировать.

Основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости и признания его недействительным

Обратимся к гл. 29 ГК РФ, регулирующей порядок изменения и расторжения договоров. В ст. 450-451 вышеназванной нормы перечислены основания, при наличии которых расторгнуть договор купли-продажи недвижимости вполне реально. К таковым относятся ситуации, когда:

• такое решение принято по взаимному и добровольному согласию всех сторон сделки;
• обстоятельства, имеющие место быть на момент заключения договора, существенно изменились настолько, что если бы стороны могли их предвидеть, то либо вообще не подписали такое соглашение, либо составили его на иных условиях;
• в результате существенного нарушения условия (условий) договора одной стороной вторая лишилась того, на что могла бы претендовать при надлежащем исполнении соглашения.

Признание рассматриваемого вида договора недействительным происходит только в судебном порядке. В качестве оснований, при наличии которых суд может вынести соответствующее решение, можно выделить следующие:

1. Договор составлен с нарушением норм закона.
2. Одна из сторон на момент подписания соглашения:

• была недееспособна (полностью или частично);
• не достигла совершеннолетия;
• не отдавала отчет своим действиям или не в полной мере осознавала суть происходящего;
• поставила подпись будучи обманутой мошенниками или под воздействием угроз, при стечении тяжелых жизненных обстоятельств и т.п..

1. Притворность или мнимость сделки.

Процедура и правовые последствия признания договора купли-продажи недвижимости недействительным и его расторжения отличаются. Главное различие заключается в том, что во втором случае аннулируются все оговоренные взаимные права и обязательства непосредственно в день его подписания. Признание же соглашения недействительным приравнивается к его отсутствию вообще. А потому одна сторона, что-либо получившая от второй, обязана возвернуть все приобретенное в полном объеме. Другими словами, покупатель должен вернуть недвижимость (а точнее – права на нее), продавец – деньги.

Кроме того, расторжению подлежит только действующий договор. Признать же недействительным можно уже прекращенный или даже расторгнутый.

Как разобраться с проблемой без привлечения суда

Затевать судебную тяжбу хочется не всем, и п.2 статьи 452 ГК РФ позволяет попытаться урегулировать разногласия сторон в досудебном порядке. Начать следует с направления на имя второй стороны составленного в произвольной форме письменного предложения расторгнуть договор. Когда адресат соглашается, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации оформляется также в свободной форме, в Росреестр подается подписанное обеими сторонами заявление о прерывании процесса перерегистрации права собственности, недвижимость возвращается к продавцу, а оплата – к покупателю.
Соглашение обязательно должно содержать:

• Название документа;
• Число, месяц, год и место, где он составлен;
• ФИО и реквизиты продавца и покупателя;
• Реквизиты договора купли-продажи;
• Дату, которая обозначит расторжение сделки;
• Заявление, что между сторонами отсутствуют какие-либо претензии.

Существуют и другие варианты досудебного урегулирования вопроса:

• Обратиться в полицейский участок – этот способ подходит, когда продавец взял оплату и пропал с радаров, перестав выходить на связь;
• Изменить условия – этот способ для тех, кому жилплощадь пришлась по нраву, невзирая на все ее дефекты и сложности, путем компромиссов можно прийти к условиям, которые будут удовлетворять обе стороны;
• Перепродать жилплощадь – если проблема не решается путем переговоров, а суд рискует затянуться и привести к неясным результатам, самым разумным решением может оказаться перепродажа проблемной жилплощади. Риелторы из Московского агентства недвижимости «Владис» готовы помочь вам избавиться от квартиры с минимальными потерями.

Суд Новиков о расторжении договора купли-продажи загородного дома Головина против г-на Р. Т. В. Истец пояснил, что его ответчики продали дачу. Головин выполнил свое обязательство по оплате всего имущества. Однако Новиков не предложил недвижимость в пользование и отказался обратиться в Росреестр для перерегистрации права собственности на дом.

Головин требует аннулировать сделку купли-продажи и обязать ответчика вернуть всю сумму, полученную по договору.

Новиков отказался аннулировать договор, отметив, что покупатель не рассчитался.

В ходе судебного заседания выяснилось, что стороны заключили договор о продаже дома. Стоимость недвижимости по нему составляла 1 млн рублей. Покупатель выполнил свои финансовые обязательства, перечислив деньги на счет продавца, что было подтверждено выпиской из банка.

Однако после совершения сделки продавец увеличил стоимость дома. Он потребовал от покупателя доплатить еще 300 000 рублей. Последний отказался выполнить требование, мотивируя это тем, что по условиям договора купли-продажи стоимость недвижимости составляет 1 млн рублей.

Головин потребовал расторгнуть сделку в связи с существенным изменением условий, но Новиков отказался подписывать договор.

Последствия расторжения договора купли-продажи

Благополучное расторжение договора предполагает, что отношения между его участниками прекращаются и все возвращается в исходное состояние. Квартира – продавцу, внесенные денежные средства – покупателю. Если договором предусмотрены особые условия расторжения договора, то результат будет соответствовать этим условиям.

Чтобы избежать негативных последствий при отмене договора, необходимо тщательно продумывать условия на стадии его заключения.

В договоре купли-продажи нужно отразить пункты, регулирующие следующее:

• при расторжении договора стороны должны вернуть имущество;
• конкретизировать сроки возвращения имущества друг другу;
• учесть возможность выплаты неустойки при несоблюдении данного условия и определить ее размер;
• четко определить сроки исполнения действий (снятие с регистрационного учёта, расчет, передача квартиры) и ответственность за их нарушение.

Процесс расторжения договора сделки довольно сложный и неприятный. Чтобы минимизировать риски возникновения такой ситуации, следует придерживаться нескольких советов:

• Внимательно отнестись к выбору риэлтера, которому будет доверена сделка.
• Обязательно ознакомьтесь со всеми пунктами договора.
• Прописать пункты по срокам и размере оплаты, а также условия расторжения договора, если нарушены обязательства какой-либо из сторон.

Если же обстоятельства вынуждают прекратить договор после регистрации в Росреестре:

• попытайтесь договориться с другой стороной сделки в досудебном порядке: устно или направив письменное уведомление ожидая ответа в течении 30 дней (Статья 452 ГК РФ );
• при невозможности договориться обращайтесь в суд, но запаситесь доказательствами того, что нарушены существенные условия соглашения.

Дополнительно следует учитывать момент по частичной предоплате или авансе, которую требует продавец. Эта сумма при расторжении договора покупателю не возвращается, она становится собственностью получившего. Производите предоплату только в качестве задатка.

Он определяется инициатором расторжения соглашения. Если им выступает одна из сторон, то процедура начинается с направления требования о расторжении договора с обоснованием причин. Этот этап может сопровождаться переговорами и поиском компромисса. Если контрагент возражает, то рассмотрение спора переносится в суд. Орган правосудия определяет обоснованность требований и принимает решение, от которого зависит дальнейшая судьба сделки и недвижимости. Если документы поданы в регистрирующий орган, то на основании судебного акта, вступившего в силу, переход права собственности отменяется.

Второй вариант – расторжение сделки по соглашению сторон. Участники подписывают дополнительное соглашение о расторжении договора и возвращают полученное по сделке. Если переход права собственности уже был зарегистрирован, но договор все еще действует, дополнительное соглашение регистрируется в Росреестре. Если документы в Росреестр не подавались, то регистрировать соглашение не нужно.

Общий порядок действий следующий.

1. Составление обоснованного требования о расторжении.
2. Получение ответа стороны.
3. Определение способа расторжения (обоюдное согласие или судебное рассмотрение).
4. Составление дополнительного соглашения о расторжении или искового заявления с аналогичными требованиями.
5. Получение судебного решения или регистрация дополнительного соглашения.
6. Возврат полученного по сделке (задаток).

Основания для расторжения сделки

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

Отменить договор можно по взаимному согласию или в одностороннем порядке. Инициатором процесса может быть любая сторона. Если такое желание возникает у продавца, обычно причиной расторжения является отсутствие оплаты отчуждаемой квартиры либо отказ покупателя необоснованно принимать жилье в установленный срок. А по инициативе покупателя самыми частыми причинами являются следующие ситуации:

• продавец (родственники продавца) не выселяются или не выписываются из квартиры;
• объект недвижимости фактически не передан;
• приобретенный объект передается в виде, не соответствующем условиям договора.

Основания для расторжения договора содержатся в статьях 450, 451 ГК РФ.

Как признать ДКП недействительным

Нельзя путать процедуры расторжения договора и признания его недействительным, хотя последствия у них достаточно схожи. Расторжения договора вправе требовать только стороны и только в период, пока он действует.

Потребовать признать сделку недействительной может сторона или заинтересованное лицо, право которого нарушено (например, несовершеннолетний или кредитор в банкротстве). Срок для подачи такого иска – 1-3 года в зависимости от основания:

• нарушено чье-то право;
• не получено согласие, которое требовалось;
• сделка подписана под влиянием обмана, угрозы или шантажа;
• сделка прикрывает другой договор или совершена для вида;
• ряд других оснований.

Похожие записи:

• Штраф за несвоевременную смену паспорта после замужества в 2024 году
• Что положено многодетным семьям
• Как получить гражданство РФ по программе переселения