Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру с незаконной перепланировкой в панельном доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
О чем говорит российское законодательство
Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:
- об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
- о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту
- Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>
- Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:
- Жилищный кодекс РФ
- СанПиН и СНиП
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»
Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют. Необходимо разобраться подробнее.
Как выявляют незаконную перепланировку
Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:
- В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
- Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
- Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.
Как решить вопрос с незаконной перепланировкой
Чтобы не возникли сложности при купле-продаже квартиры с незарегистрированной перепланировкой, необходимо ее узаконить. Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора. Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:
- заказать проект перепланировки в БТИ или иной компании
- написать заявление на согласование переустройства
- приложить паспорт владельца жилого помещения
- добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры
- как приложение должен присутствовать техпаспорт на недвижимость
- необходимо взять письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются
Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию. Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода. Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг. При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.
Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
Сначала нужно сообщить покупателю о незаконной перепланировке при продаже квартиры. Он должен сам решить, устроит ли его такое положение дел, или нет. Скрывать несогласованные изменения нет смысла: сразу после осмотра жилплощади он попросит техпаспорт, и, сверив его с реальной планировкой, сам все поймет. Утаивание информации может только оттолкнуть.
Как продать квартиру с незаконной перепланировкой:
- Обсудить с покупателем детали сделки. Наверняка он попросит скидку. Ее размер может быть в сумме затрат, которые в дальнейшем понесет новый собственник на узаконивание. Нужно предусмотреть и вариант с возвратом недвижимости в изначальное состояние, если БТИ откажет в узаконивании.
- Составить и подписать договор купли-продажи (далее – ДКП).
- Подать документы на регистрацию в Росреестр напрямую или через МФЦ. В процессе рассмотрения заявки на техпаспорт особого внимания не обращают, поэтому в переоформлении права собственности на основании неузаконенной перепланировки не откажут.
- Подписать акт приема-передачи после регистрации, внести оставшуюся часть денег за квартиру и отдать ключи.
Простая переделка на территории квартиры может заключаться в следующем:
- разбор предусмотренных первоначально застройщиком антресолей;
- установка заменяющей ванну душевой кабины;
- сдвиг фаянсовых конструкций в санузлах;
- перемещение имеющихся в несущих стенах либо перегородках дверных проемов;
- изменение месторасположения перегородок;
- замена оконных блоков либо дверей с сохранением площади данных конструкций.
Кроме того, перепланировка может относиться к категории сложных, и среди такого рода мероприятий можно отметить:
- объединение нескольких квартир в одну на базе нарушения целостности стеновых панелей и перегородок;
- объединение одной из комнат с лоджией либо балконом;
- расширение санузла засчет сокращения площади иной комнаты;
- создание дополнительных дверных либо оконных проемов;
- перемещение в другое место газоснабжающих систем и оборудования.
Санкции за незаконную перепланировку
Если перепланировка, осуществленная в квартирном пространстве, с компетентными органами не согласована, то на владельца помещения будет наложен штраф административного характера, размер которого варьируется в зависимости от того, нанесен ли на базе этого мероприятия ущерб здоровью либо имущественным интересам иных лиц.
При отсутствии ущерба штраф будет варьироваться в границах от 2 тыс. рублей до 2,5 тысяч, при наличии же ущерба для лица с физическим статусом размер его увеличится до 5 тыс. рублей. Но даже если такая сумма штрафа для владельца не является существенной, уже сам факт привлечения к ответственности административного плана негативно отразится на репутации.
Бывают ситуации, когда причиненный третьим лицам ущерб, возникший на базе умышленных действий собственника трансформированной квартиры становится существенным. В этом случае инициируется судебное разбирательство, по результатам которого нарушителя могут принудить к выплате компенсации в связи с причиненным моральным и материальным вредом.
Позиция банка при выдаче ипотеки
Существует распространённое мнение, которое на бытовом уровне кочует в интернете, что самовольная перепланировка и ипотека – это две вещи, которые никаким боком друг с другом, не совместимые. Какую же несусветную чушь люди несут во всемирной паутине! Утверждают, якобы, что квартиру с неузаконенной перепланировкой можно продать только за наличные. Друзья, опомнитесь, всё уже давным-давно изменилось – позиция кредиторов уже не такая категоричная. Большинство банков идут навстречу заёмщикам, закрывают глаза даже на самые смелые и сложные переделки помещений и каждый день пачками одобряют подобного рода объекты.
Профессиональные участники рынка первыми чутко реагируют чаяния клиентов, на наметившиеся тенденции в отрасли – куда повеял ветер, туда и флюгер поворачивается. Элементарные фундаментальные законы рынка – «есть спрос, значит, в скором времени будет и предложение!» Покупателей с ипотекой я бы ни в коем случае не скидывала со счетов!
Ограничений на приобретение жилья с неперепланировкой не существует. Однако важно понимать, что новый владелец понесет последствия после использования и распоряжения объектом недвижимости, которые не соответствуют документации.
Наилучшим вариантом будет, если продавец узаконит перепланировку недвижимости и передаст покупателю всю необходимую документацию. По сути, так и должно быть. Однако на практике не все складывается по такой идеальной схеме.
Следовательно, существует два варианта покупки квартиры с незаконной перепланировкой
- Продавец приводит документацию в соответствие до подписания договора купли-продажи
- Покупатель делает этот шаг после государственной регистрации сделки.
Квартира с перепланировкой и ипотека
Как продать многоквартирный дом по ипотечному договору. Сложно осуществить, если изменения не узаконены. Для кредитных организаций это является риском из-за снижения ликвидности такой недвижимости. Банки не особенно заинтересованы в том, чтобы брать на себя собственные расходы по одобрению переоборудования.
Если ипотечный договор с банком успешно заключен и выясняется, что планировка квартиры не соответствует документации, договор может быть расторгнут судом.
Поэтому в данном случае договаривающаяся сторона не должна рисковать. Продавец должен открыто предоставить всю информацию потенциальным покупателям, чтобы они могли правильно оценить риски и последствия. Перед тем как подать в банк заявление на получение ипотечного кредита на квартиру, которую незаконная перепланировка уже получила, вся документация должна быть в порядке.
В противном случае банк может отказать в кредитовании недвижимости.
Можно ли продать квартиру, которая незаконно перепланирована?
Такая возможность действительно есть, но при этом вам нужно будет сказать новому владельцу квартиры, что вся ответственность переходит на него.
Чтобы продать квартиру, нужно придерживаться следующих правил:
- сообщить покупателю о том, что перепланировка не согласована с соответствующими органами;
- если покупатель соглашается купить незаконно перепланированную квартиру, то ему необходимо сделать скидку, чтобы он в будущем смог все оформить в соответствии с законом и требованиями;
- вам необходимо будет заранее рассчитать с покупателем стоимость узаконивания перепланировки. Полученную сумму нужно будет внести в соответствующий договор.
Что не является перепланировкой и переустройством?
Владельцы жилья не всегда понимают, является ли то, что они сделали во время ремонта, перепланировкой. В целом к перепланировке не относится все то, что не меняет конфигурацию квартиры, зафиксированную в техническом паспорте. Такие работы можно проводить, не получая на них специального разрешения администрации, и их не нужно потом узаконивать.
-
Замена дверей и окон, если при этом вы не меняли проемы.
-
Увеличение высоты дверного проема, при условии что ширина проема осталась прежней.
-
Замена инженерного оборудования на аналогичное тому, что было установлено первоначально. Но если вы собираетесь поменять газовую плиту на электрическую или установить вместо ванны душ, эти изменения уже являются переустройством, и их придется согласовать.
-
Не относится к перепланировке демонтаж и монтаж встроенных шкафов. Убрать встроенный шкаф в квартире, не получая на это разрешения, можно, если в содержащейся в техническом плане квартиры экспликации помещения он указан в качестве встроенного шкафа. Если в документах он назван кладовой или подсобным помещением, тогда его демонтаж потребует согласования.
-
Не является перепланировкой остекление балкона. К перепланировке относятся те работы, которые проводятся внутри помещения. А остекление — это изменение, затрагивающее фасад здания, согласовывать его нужно не в рамках перепланировки и только в том случае, если у жилого дома есть утвержденный паспорт фасада.
Какая бывает перепланировка?
Не всякую перестройку в квартире можно и нужно регистрировать, оформляя внесенные изменения в техпаспорте. Условно все перепланировки подразделяются на те, которые можно производить без соответствующего разрешения, и на требующие специальное разрешение из БТИ.
Обычно о том, что глобальные изменения в квартире нужно обязательно нужно вносить в техпаспорт, собственники жилья обычно вспоминают только при необходимости продажи недвижимости.
Продать недвижимость с незарегистрированной перепланировкой сложно, но можно. Обычно в выявлении таких переделок заинтересованы покупатели. Именно им рекомендуется свериться с техпаспортом.
Узаконенные изменения на схематических документах отмечены красным. Но некоторые переделки не нуждаются в согласовании.
Какая бывает перепланировка?
Не всякую перестройку в квартире можно и нужно регистрировать, оформляя внесенные изменения в техпаспорте. Условно все перепланировки подразделяются на те, которые можно производить без соответствующего разрешения, и на требующие специальное разрешение из БТИ.
Обычно о том, что глобальные изменения в квартире нужно обязательно нужно вносить в техпаспорт, собственники жилья обычно вспоминают только при необходимости продажи недвижимости.
Продать недвижимость с незарегистрированной перепланировкой сложно, но можно. Обычно в выявлении таких переделок заинтересованы покупатели. Именно им рекомендуется свериться с техпаспортом.
Узаконенные изменения на схематических документах отмечены красным. Но некоторые переделки не нуждаются в согласовании.
Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой
Законодательно нет никаких ограничений относительно того, что нельзя продавать квартиру с незаконной планировкой. Собственник жилья имеет полное право осуществить сделку. Но он обязан предупредить покупателя о том, что квартира имеет такие особенности. Покупатель тогда берет на себя обязательство по регистрации перепланировки.
И здесь возникает другая сложность: насколько покупатель готов к осуществлению действий, ведь сделать перепланировку законной можно только с получением плана, разрешения и регистрации видоизменений жилого пространства в квартире.
Как правило, итог сделки зависит от привлекательности самого объекта, стоимости, спроса на него.
Продавец предлагает некую скидку покупателю, которая и будет потрачена на оформление перепланировки.
Но стоит помнить: продажа такого рода возможна тогда, когда сама перепланировка не запрещена законодательством и подлежит в будущем оформлению за счет разрешения жилищной комиссии. Если изначально такие действия невозможны, то вряд ли получиться реализовать объект.
Варианты решения вопроса
Вариантов решения вопроса не много. Все зависит от того, насколько нужен конкретный объект покупателю, и насколько готов сделать скидку продавец.
Варианты решения проблемы:
- Продавец предупреждает покупателя о том, что квартира имеет перепланировку. Она не является законной и требует обязательной регистрации. В таком случае собственник жилья предоставляет покупателю скидку. Как правило, она равна тем материальным затратам, которые понесет новый собственник жилья для регистрации изменения жилого пространства. Стоимость зависит от населенного пункта и масштабов перепланировки. Но, не менее 30-35 тыс. рублей.
- Продавец обращается в Бюро технической инвентаризации, в строительную компанию и администрацию своего населенного пункта и получает официальную регистрацию перепланировки. В таком случае собственник жилья не предоставляет скидку покупателю.
- Продавец не регистрирует изменения планировки, а самостоятельно возвращает жилое помещение в тот вид, который был изначально. Вариант требует времени и иногда можно потерять потенциального покупателя, который готов уже приобрести объект.
Нет правильного или неправильного варианта. Все обусловлено взаимоотношениями субъектов, спросом на объект, желанием сторон оперативно или нет осуществить сделку купли-продажи. В любом случае необходимо будет зарегистрировать изменение пространств
а и для этого понадобятся следующие документы:
- заявление на перепланировку;
- технический план квартиры;
- бумаги, подтверждающие право собственности на объект;
- письменное согласие членов семьи, которые одновременно проживают или владеют объектом;
- разрешение на осуществление перепланировки. Оно понадобиться только в том случае, если дом приравнен к памяткам архитектуры. Тогда необходимо получить разрешение в департаменте по архитектуре и строительству города. Если дом не приравнен к такой памятки, то разрешение не нужно;
- проект или план перепланировки. Его разрабатывает строительная компания. Если перепланировка заключается в незначительном изменении пространства, то владелец жилья может самостоятельно разработать план.
Что делать, если купили квартиру с неузаконенной перепланировкой
Если Вы стали обладателем квартиры, в которой есть незаконная планировка, не стоит переживать. Все вопросы решаемые. Есть три варианта развития событий:
- Вы самостоятельно проводите регистрацию. При этом помните, что привлечь к ответственности старого владельца почти невозможно. Хорошо, если такие изменения жилого пространства подлежат регистрации. В ином случае необходимо переходить к пункту № 2.
- Возвращать самовольное переформатирование пространства в первобытный вид, таковым, каким оно было при строительстве. Если Вы по каким-то причинам не захотите этого делать, а осуществленные манипуляции реально угрожают техническим и эксплуатационным характеристикам помещения, на Вас могут подать в суд как соседи (редкое явление), так и жилищная комиссия, другие уполномоченные органы.
- Платить штраф, который является административной мерой ответственности. Размер штрафа 2-2,5 тыс. рублей. Но это не значит, что уплата такого штрафа освободит в полном объеме от дальнейшей регистрации.