Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расчет через банковскую ячейку при альтернативной сделке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.
Плюсы альтернативных сделок
Схема альтернативной сделки на протяжении многих лет была не самой востребованной. Хотя за последний год доля таких сделок выросла, по оценкам аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», с 35% до 50%, что связано с нестабильностью на рынке — резким ростом цен. «Люди боятся продать свою квартиру и остаться без жилья, потому что за время поиска новой недвижимости она может вырасти в цене и им просто не хватит вырученной суммы. Поэтому даже те лоты, которые изначально идут как свободные, часто на саму сделку выходят, как мы называем, «паровозом», то есть одновременно покупается и продается несколько квартир», — пояснила Елена Мищенко.
Кроме того, в рамках альтернативной сделки мoжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe рынка, поскольку пpoдавцы aльтepнaтивныx квapтиp часто cнижaют cyммy. Плюс для продавца-покупателя — нe нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.
В чем преимущество расчета через банковскую ячейку при альтернативной сделке?
Расчет через банковскую ячейку считается наиболее удобным и безопасным. Категорически не рекомендуется производить оплату наличными. При аренде сейфа обе стороны могут быть уверены в сохранности денег – продавец их получит после продажи квартиры, а покупатель сможет вернуть средства в том случае, если один из договоров не пройдет госрегистрацию и вся цепочка разрушится.
Минусом такого способа расчета является то, что необходимо правильно составить договор с банком и четко определить границы доступа. Кроме того, если продавец не получил документа о размере вложенных в ячейку денег, ему будет невозможно доказать что-либо в суде.
Альтернативные сделки с недвижимостью весьма сложны, и в них есть масса нюансов, в которых трудно разобраться, не являясь специалистом. Чтобы сделка прошла успешно, все документы должны быть составлены правильно, а оба договора купли-продажи подаваться в регистрирующий орган одновременно. Если в каком-либо документе обнаружится неточность, то вся цепочка может распасться. Поэтому для проведения альтернативной сделки рекомендуется обратиться в агентство недвижимости или к юристу.
Расчёты за квартиру через нотариуса
Помимо аренды ячейки в банке для сделок с недвижимостью можно использовать депозит нотариуса. В этом случае будет произведён безналичный расчёт за квартиру.
Для перечисления денег нотариус использует свой банковский счёт. Для этого, как и при иных формах расчёта, нужно оформлять соглашение, которое прилагается к договору купли-продажи квартиры.
При регистрации договора купли-продажи у нотариуса, использование его депозита обойдётся всего в 1500 рублей. Но дополнительно банк возьмёт комиссию за перечисление денег и ещё одну комиссию за их обналичивание продавцом.
Возможность расчёта через нотариуса определена 327 статьёй ГК РФ, но в ней также указано, что покупатель может отозвать свои деньги в любой момент. Чтобы этого не происходило, в соглашении о расчётах указывают условия, при которых он сможет получить деньги обратно. Обычно речь идёт об отказе в регистрации.
При альтернативных сделках с недвижимостью расчёт у нотариуса также удобен, потому что позволяет провести весь процесс оформления документов в офисе нотариуса, а также освобождает от необходимости заключения нескольких отдельных соглашений с банком.
Риски и сложности «альтернативы»
Любые сделки с недвижимостью несут в себе определенные риски, но «альтернатива» имеет свою специфику, а значит, и свои нюансы. Поскольку в них принимают участие сразу несколько заинтересованных сторон, какой-либо форс-мажор у одной из них тут же обрушивает всю сделку. Таким образом, грамотная организация – залог успеха всей «альтернативы». Важно накануне, во всех нюансах, проговорить не только условия, но и четкую последовательность действий, а лучше – составить схему на бумаге и подписать предварительные договоры.
У опытных риелторов такое происходит редко, но при непрофессиональном подходе велик риск того, что запросы или ожидания владельцев недвижимости оказываются неадекватными, то есть – не соответствуют рыночным реалиям. Например, человек выставляет на продажу квартиру и благополучно находит покупателя, но сам подобрать себе альтернативу никак не может. Случается, что оговоренной суммы оказывается недостаточно для покупки нового жилья, и, в итоге, внезапно повышается цена первой квартиры.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Расчеты по договорам ипотеки: аккредитив или банковская ячейка
Использование аккредитивов в расчетах по сделкам с недвижимостью имеет как преимущества, так и недостатки. Как, впрочем, и любая другая конструкция. Здесь нет и не может быть идеальной формы расчетов. В использовании аккредитивов при купле-продаже, а также в других сделках с объектами недвижимости можно выделить несколько тенденций. Во-первых, в сделках между физическими лицами аккредитивы — редкость. Это связано как с консервативностью большинства участников сделки, так и с невозможностью банков облегчить им жизнь. Банк при оформлении аккредитивной сделки не может избежать формальных процедур на всех этапах ее проведения. В одном банке этих процедур больше, в другом — меньше, но у клиента все эти незнакомые бумажки, которые он видит в первый, а возможно, и в последний раз в жизни, вызывают беспокойство. Такое настороженное отношение складывается и у продавца, и у покупателя.
Если покупатель и продавец в качестве условия перехода средств со счета покупателя на счет продавца указали зарегистрированный договор купли-продажи, до момента государственной регистрации договора купли-продажи продавец получить деньги со счета не сможет, поскольку аккредитивный счет будет заблокирован.
Тема: Расчет по сделке КП через аккредитив
Пошла еще подумала Решила, что расписка при расчетах через аккредитив не нужна. Подтверждением исполнения обязательств для Покупаля будет платежка из банка, по которой идет перевод аккредитива. Лиюо любой другой документ из банка о списании денег. Как думаете?
Чтобы гарантированно получить деньги с аккредитива надо правильно писать заявление на отрывти аккредитива и заполнять его часть, против каких документов выдаются деньги с аккредитива. Ошибетесь в одном слове и банк деньги может не выдать.
Правило таково — аккредитив формальный документ и деньги с него выдаются получателю при условии , что предъявленные документы/информация в них абсолютно точно соответствуют тому, что написано в заявление на открытие аккредитива в разделе платеж осуществляется по представлению документов.
как правило по ДКП деньги выдают продавцу против представления выписки из ЕГРП, либо свидетельства о праве собственности. Обычно указывают адрес объекта. Но тут на Ваше усмотрение. Единственное — правильно написать название и иные данные в документе, который будет представляться в банк продавцом ( его представителем по нотариальной доверенности ). Если ошибетесь в названии доков, то чтобы получить деньги придется вносить изменения в условия аккредитива , которые должны быть согласованы сторонами.
Особенности покупки квартиры через аккредитив, как производится расчет с продавцом – плюсы и минусы сделки
На сегодняшний день стоимость аккредитива может составлять в среднем от 20 до 40 тысяч рублей и зависеть от стоимости самого жилья. Обязательство по оплате банковских услуг обычно ложится на покупателя квартиры.
- покрытый аккредитив (используется для перевода средств с расчетного счета покупателя при их 100% наличии);
- непокрытый (используется при условии наличия в банке покупателя корреспондентского счета банка продавца; банк-получатель производит списание денежных средств, после чего банк-исполнитель получает их от своего клиента);
- отзывной (предусматривает возможность отзыва и отмены в случае невыполнения продавцом договорных условий; отзыв может быть выполнен самим плательщиком либо банком-эмитентом);
- безотзывной (предусматривает возможность отмены только по инициативе продавца; покупатель не может его аннулировать);
- подтвержденный (предусматривает произведение расчетов на оговоренную сумму вне зависимости от поступления денег из банка-эмитента).
Расчеты по договорам ипотеки: аккредитив или банковская ячейка
Размер и порядок оплаты услуг банка при расчетах по аккредитивам регулируются условиями договоров, заключаемых с клиентами. Условиями договора может быть предусмотрено взимание различных комиссий, например за открытие аккредитива, снятие наличных или перевод средств в другой банк. Размер комиссий может быть существенным, кроме того, зачастую комиссия за открытие аккредитива оказывается больше расходов на аренду ячейки в случае, если бы покупатель предпочел расчетам по аккредитивам расчеты наличными через ячейку депозитария банка.
На практике с целью оптимизации налогообложения стоимость недвижимости в договоре нередко указывается в сумме менее 1 млн руб. независимо от оговоренной сторонами рыночной цены. И если расчеты с использованием банковской ячейки позволяют с легкостью реализовать данную схему, то при расчетах по аккредитиву она работать не будет: само определение аккредитива не допускает расхождений между стоимостью недвижимости по договору и фактической суммой средств, получаемой на руки продавцом. В этом случае необходимость уплаты налога в размере 13% с суммы, превышающей 1 млн руб., скорее всего, приведет к отказу от использования такой формы безналичных расчетов, как аккредитив.
Альтернативная сделка при покупке квартиры
- Безопасность. Риски пострадать от мошенников и остаться без жилплощади при подобном механизме продажи и приобретения жилья – минимальны.
- Оперативность. На самом деле пакет документов не меняется, когда вы продаёте свою и покупаете другую квартиру, но в данном случае всё происходит одновременно.
- Минимальная ответственность. Вам нет необходимости хранить или размещать где-либо средства, полученные от продажи жилья до покупки новой квартиры.
- Быстрый переезд. При обычной продаже могут возникнуть временные промежутки, когда приходится подыскивать жильё в аренду, так как квартира, соответствующая требованиям, ещё не найдена. При альтернативной сделке гораздо легче согласовать сроки освобождения продающихся квартир, и есть возможность сразу же переехать в новое жильё.
Помните, декларация доходов обязательна. А документы о расходах необходимо прилагать к декларации. Если же финансовые документы о затратах отсутствуют, то в качестве доказательства может выступить договор сделки с указанием о полном произведении расчетов.
Банковская ячейка: особенности, преимущества и недостатки
Говоря простыми словами, банковская ячейка — надежное персональное хранилище ваших личных вещей — драгоценностей, сбережений, ценных бумаг.
В сделках с недвижимостью использование ячеек является надежным, проверенным годами безопасным способом передачи денег за имущество от покупателя продавцу.
Схема работает следующим образом. Покупатель оформляет договор с банком об аренде персонального сейфа. В договоре с банком детально прописываются условия, при которых другой человек (продавец имущества) может получить средства из этого сейфа. В момент подписания договора между покупателем и продавцом происходит закладка денежных средств в ячейку, о сумме которых знают только участники договора. Для банка эта информация недоступна, он всего лишь предоставляет сейф, ключ от которого до окончания сделки находится у покупателя. После предъявления банку зарегистрированного документа о передаче права собственности продавец получает ключ и забирает деньги из ячейки.
Стоимость аренды ячейки на месяц в крупнейших банках невысока. К примеру, Сбербанк предлагает данную услугу для Москвы за 2640 рублей, а ВТБ — 2480 рублей. Это суммы за стандартные услуги, но для каждой сделки рассчитываются индивидуальные условия.
Использование наличных средств при сделках с имуществом до сих пор остается приоритетным.
Можно ли использовать оба способа для сделок с имуществом одновременно?
Комбинированное использование аккредитива и банковской ячейки возможно в определенных случаях, оговоренных ранее. К примеру, по аккредитиву может передаваться сумма за объект недвижимости, а в банковской ячейке будет заморожен гонорар риелтору. Или, при уходе от налогов, части средств проводятся разными способами. Отмечу, что это не совсем легально, но такая практика, увы, существует.
Комбинированное использование не может проводиться в случаях отсутствия депозитария в отделении банка, предоставляющего услугу аккредитива. Также банк, видя одновременное использование обоих способов перевода денег, может отказать в оформлении, ссылаясь на подозрительные манипуляции с финансами.