Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Возможен ли задаток по предварительному договору». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Задаток и аванс — это формы предоплаты в сделках купли-продажи недвижимости. По сути, это денежная сумма, которую вносит покупатель квартиры для подтверждения своих намерений. То есть, и задаток, и аванс — это гарантия, что стороны исполнят свои обязательства: продавец продаст квартиру, а покупатель ее купит. Однако между этими понятиями есть разница. И она заключается в условиях возврата аванса и задатка в случаях, когда сделка не состоялась.
Образец предварительного договора купли-продажи квартиры
- В договоре обязательно указываются паспортные данные всех участников будущей сделки. Самое важное — это подробное описание объекта, на который он оформляется: адрес квартиры и её кадастровый номер, а также площадь. После описания квартиры ни у кого не должно оставаться сомнений, о каком конкретном жилье идёт речь.
Кадастровый номер можно узнать в Росреестре, а лучше заказать выписку ЕГРН, где будут указаны не только кадастровые данные, но и все собственники квартиры, а также обременения, если они есть.
Например, квартира может продаваться с долгосрочными арендаторами. Тогда покупателю придётся с ними искать консенсус или ждать окончания срока договора. А ещё может оказаться, что у квартиры есть второй собственник, который вообще против продажи. Поэтому такая выписка — источник ценной информации для покупателя.
- Необходимо уточнить, полностью продаётся квартира или только её часть.
- Важное условие — стоимость жилья. После подписания договора собственнику уже будет сложнее передумать и запросить с покупателя на 500 000 рублей больше.
- Кроме того, в договоре указывается предварительная дата заключения основной сделки. Но бывает и так, что квартиру бронируют на неопределённый срок. В таком случае в договоре может и не указываться конкретная дата, и тогда соглашение будет действовать год. Если в течение года стороны так и не заключили договор, он просто утратит свою силу и суд не примет его во внимание.
- Также стороны определяют, когда нужно передать ключи. Зачастую собственникам нужно несколько недель на переезд, и стоит с самого начала обсудить этот момент и зафиксировать в предварительной форме договора — чтобы они не всплыли во время подписания основного и не заставили продавца или покупателя передумать.
- Можно «на берегу» вынести на обсуждение и другие существенные моменты: например, перед договором собственник обязуется узаконить перепланировку, а перед продажей жилья вывезти вещи из кладовки в подвале.
- В конце стороны подписывают предварительный договор, а порой и заверяют его у нотариуса — например, если в сделке задействованы доли детей. Тогда предварительное соглашение регистрируют, а затем отдают на изучение органам опеки.
Как вернуть задаток за квартиру по расписке
Расписка — это документ, который может считаться полноправным договором, по которому стороны могут нести ответственность перед законом. Для этого расписка должна быть оформлена и подписана правильно с юридической точки зрения: в ней должны быть указаны все необходимые данные о сторонах сделки и объекте купли-продажи, и она должна быть подписана лицом, получившим деньги, собственноручно.
В расписке желательно указать, что передаваемые денежные средства являются задатком по исполнению соглашения о купле-продажи квартиры. Еще надо указать существенные условия задатка: обязанность внести сумму, которая подтверждает заключение договора и обеспечивает его исполнение, а еще размер этой суммы. Если эти функции будут прописаны нечетко, задаток могут счесть авансом независимо от того, как вы его назвали. Если в документе будут отображены существенные условия задатка, то его возврат по расписке будет регулироваться законом. И при срыве сделки по вине продавца, вернуть задаток он должен будет в двойном размере. При отказе продавца возвращать задаток в двойном размере, как это предусмотрено законом, покупатель может обратиться в суд, приложив к иску расписку.
Если сделка не состоялась, чтобы обезопасить себя от недобросовестных действий покупателя, продавцу желательно при возврате задатка:
-
вернуть себе собственную расписку о том, что он принимал деньги от покупателя,
-
и взять расписку с покупателя о том, что деньги возвращены ему в полном объеме.
Компетенция ВС РФ и ВАС РФ
Сегодня в России в сфере гражданского права существуют два основных судебных органа: Верховный суд Российской Федерации (ВС РФ) и Высший арбитражный суд Российской Федерации (ВАС РФ). У них есть свои особенности и компетенция, которые следует учитывать при заключении предварительных договоров и задатков.
Ошибки в заключении предварительных договоров и задатков являются типичными и могут возникнуть как по вине продавца, так и по вине покупателя. В случае возникновения споров, связанных с их исполнением, важно знать, к какому суду обратиться.
ВС РФ рассматривает споры, возникающие из гражданских правоотношений, не относящихся к арбитражу. ВАС РФ, в свою очередь, имеет компетенцию рассматривать споры, связанные с предпринимательской и иной экономической деятельностью.
В случае спора, возникшего при заключении предварительного договора или в связи с возвратом задатка, необходимо учитывать, что если предмет спора связан с предпринимательской деятельностью, то компетентным судом будет ВАС РФ. Если же спор связан с гражданскими правоотношениями, не относящимися к предпринимательству, то дело будет рассматривать ВС РФ.
| ВС РФ | ВАС РФ |
|---|---|
|
|
Исполнение предварительного договора
После заключения предварительного договора возникает вопрос об исполнении этого договора. В случае с ВС РФ и ВАС РФ различия в исполнении предварительных договоров могут быть обнаружены.
В общем случае, исполнение предварительных договоров подразумевает выполнение условий, согласованных сторонами при заключении договора. Ошибки при исполнении таких договоров встречаются достаточно редко, однако при их возникновении возникает необходимость в юридическом анализе и возможном разрешении споров.
Сегодня существуют типичные ошибки, которые допускаются при заключении и исполнении предварительных договоров. Эти ошибки могут быть вызваны незнанием законодательства, неправильными действиями сторон или иными факторами.
- Неверное указание субъектов договора
- Неполное или неверное описание предмета сделки
- Недействительность договора из-за отсутствия юридической формы
- Нарушение сроков исполнения условий договора
- Исполнение условий договора существенно отличается от согласованных
В случае с ВС РФ и ВАС РФ, исполнение предварительных договоров может быть подвержено более строгому контролю и регулированию. Законодательство ВАС РФ устанавливает особые требования к предварительным договорам, а также к их исполнению и возможности передачи права на основании такого договора.
| ВС РФ | ВАС РФ |
|---|---|
| Исполнение предварительных договоров осуществляется в соответствии с общими правилами Гражданского кодекса РФ. | Исполнение предварительных договоров регулируется специальными нормами, установленными Законом РФ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». |
| Исполнение условий договора подлежит доказыванию в суде. | Исполнение условий договора должно быть документально подтверждено, что требует более строгого соблюдения формы и наличия документов. |
| Передача права на основании предварительного договора происходит на основании договора купли-продажи. | Передача права на основании предварительного договора осуществляется через государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. |
Поэтому, при заключении и исполнении предварительных договоров, необходимо быть внимательными и соответствовать требованиям законодательства. В случае возникновения споров, рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу для получения профессиональной консультации и защиты своих интересов.
Неправильное определение условий предварительного договора
При заключении предварительных договоров между военнослужащими и Вооруженными Силами Российской Федерации (ВС РФ) могут возникать ошибки в определении условий. Эти ошибки могут сказаться как на процессе заключения договора, так и на его исполнении.
Ошибки при заключении предварительного договора могут возникнуть в следующих ситуациях:
- Некорректное определение сроков исполнения. В некоторых случаях военнослужащие могут неправильно указать срок исполнения обязательств, что может привести к несогласованности с ВС РФ.
- Несогласованность условий. Предварительный договор может содержать условия, которые не были согласованы сторонами, что может привести к конфликту при исполнении договора.
Ошибки при исполнении предварительного договора могут возникнуть в следующих ситуациях:
- Неправильное исполнение обязательств. Военнослужащие могут не соблюдать условия предварительного договора, что может привести к искажению его смысла и невозможности его исполнения.
- Несогласие сторон по возникающим вопросам. В процессе исполнения предварительного договора могут возникать споры и разногласия по определенным вопросам, что может привести к остановке исполнения договора.
Сегодня существует множество типичных ошибок при заключении и исполнении предварительных договоров между военнослужащими и ВС РФ. Распространенные ошибки включают некорректное определение сроков исполнения, несогласованность условий, неправильное исполнение обязательств и несогласие по возникающим вопросам.
Составление соглашения
Сторона, согласившаяся на передачу депозита, должна отредактировать его соответствующим образом. Это является необходимым условием для заключения сделки и предоставления гарантии.
Статья 380 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает только то, что соглашение о задатке должно быть заключено в письменной форме независимо от суммы, переданной продавцу.
Соглашение о задатке гарантирует, что стороны подпишут основной договор купли-продажи с условиями, указанными в предварительном договоре. Поэтому продавец и покупатель должны одновременно согласовать оба документа. Соглашение о задатке не создает никаких юридических обязательств, если не подписан дополнительный предварительный договор.
Отличия между задатком и авансом
Не рассматривайте первоначальный взнос и депозит как схожие понятия. Между ними есть несколько важных различий.
Авансовый платеж — это предварительный платеж, который не обязывает стороны сделки совершить обязательную продажу. Эта сумма является общей платежной частью контракта. Авансовые платежи не облагаются никакими другими сборами.
Депозит является более существенным аргументом, поскольку обязательства, которые он влечет за собой, регулируются действующим законодательством. Если сделка завершена и все этапы продажи прошли успешно, первоначальный взнос рассчитывается как часть общей суммы контракта. В случае невыполнения обязательств одна из сторон может понести значительные убытки.
Когда заемщик может вернуть средства, внесенные в качестве задатка
Статья 381 Гражданского кодекса предусматривает, что задаток может быть возвращен покупателю только в случае невыполнения продавцом своих обязательств. В этом случае возможны такие события, как ненадлежащее исполнение обязательств.
- Это может считаться неприятным событием, если в собственности зарегистрировано третье лицо. Зарегистрированные граждане имеют право проживать в конкретной квартире.
- Если по какой-либо причине продавец отказывается продать квартиру, то
- Нарушения действующего законодательства, которые могут возникнуть, если коммунальные платежи не будут оплачены до заключения сделки купли-продажи
- Обнаружение ложных заявлений в предварительном договоре (часто, когда собственников квартиры несколько)
- Нарушение обязательств по предварительному договору, в том числе
- отсутствие продавца или его представителей в момент подписания сделки и основного договора купли-продажи.
Кaкoй зaдaтoк бepyт пpи пpoдaжe квapтиpы
Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.
Maлeнькaя cyммa зaдaткa выгoднa и пpoдaвцy, и пoкyпaтeлю. Ecли вдpyг вы пepeдyмaeтe пoкyпaть квapтиpy, бyдeт нe тaк oбиднo тepять нeбoльшyю cyммy. A ecли пpoдaвeц нe иcпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa — eмy пpидeтcя вepнyть нeмнoгo. Бoльшaя cyммa зaдaткa нeвыгoднa для вac, a для пpoдaвцa выгoдa cпopнa. Ecли пoкyпaтeль зaплaтит мнoгo, пpoдaвeц cмoжeт пoдгoтoвить дoкyмeнты к cдeлкe и ocтaвить y ceбя дeньги, ecли oн oткaжeтcя oт пoкyпки. A в cлyчae нapyшeний co cтopoны пpoдaвцa eмy пpидeтcя вepнyть cyммy в двa paзa бoльшe.
Задаток при покупке квартиры: договор задатка образца 2018, соглашение и расписка, как оформить залог или задаток
Согласно Статье 381 ГК РФ, задаток подлежит возврату покупателю, если продавец не выполнил свои обязательства. Например, если он:
✅ передумал продавать недвижимость — вне зависимости от того, по какой причине он это сделал;
✅ не выписал всех зарегистрированных в жилой недвижимости жильцов — в этом случае квартира считается находящейся под обременением, потому что прописанные люди имеют право проживания в ней;
✅ не оплатил долги по коммунальным платежам до сделки — согласно закону, можно продавать имущество только без долгов по коммунальным платежам;
✅ указал заведомо ложные сведения при заключении предварительного соглашения о задатке — например, не сообщил, что у квартиры несколько собственников;
✅ нарушил условия предварительного договора — например, не подготовил пакет документов для продажи;
✅ не явился в указанный срок для подписания основного договора купли-продажи недвижимости.
Во всех вышеперечисленных случаях продавец обязан не только вернуть всю сумму задатка, но и выплатить сверху такую же сумму. То есть он заплатит задаток в двойном размере, в качестве штрафной санкции.
Заранее узнайте, как вернуть задаток за квартиру в случае, если продавец нарушит условия договора. Обычно покупатель просто уведомляет продавца о том, что тот должен вернуть деньги. Если продавец отказывается, надо обратиться в суд с иском — в большинстве случаев суд удовлетворит его.
Задаток как один из способов обеспечения обязательства нужно отличать от задатка, который используется при заключении договора на торгах. Безусловно, они имеют общие черты, однако есть и существенные различия.
Исходя из положений п. 4 ст. 448 ГК РФ, до заключения договора участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о торгах.
Если торги не состоялись или участнику не удалось в них победить, задаток возвращается. Если же участник выиграл торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по договору. Но если он уклонится от подписания договора, то утратит задаток.
Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан вернуть задаток в двойном размере, а также возместить победителю торгов убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка (п. 5 ст. 448 ГК РФ).
Безусловно, эта модель взаимоотношений очень похожа на ту, что используется в нормах о задатке как способе обеспечения обязательства. Однако в данном случае задаток не считается доказательством заключения договора, поскольку вносится на стадии подачи документов для участия в торгах. А в это время между организатором и участником торгов нет никаких договорных отношений.
Фактически внесение задатка участниками торгов имеет совсем другое назначение. Внесение задатка в соответствии со ст. 448 ГК РФ в первую очередь является демонстрацией серьезности намерений участника торгов. Хотя, безусловно, этот задаток стимулирует участника к заключению договора в случае победы на торгах, иначе он может лишиться внесенных денег. В этом задаток, который используется при заключении договора на торгах, похож на задаток в классическом понимании.
Как указывает 380 статья Кодекса (п. 1), задаток по предварительному договору – денежная сумма, которая выдается одним участником другому в счет платежей, причитающихся с него по основной сделке. Она выступает в качестве доказательства заключения соглашения и обеспечения его исполнения. Предварительный договор, устанавливающий обязанности и предусматривающий предоставление задатка, должен заключаться в письменном виде.
В случае неисполнения данного требования соглашение будет считаться недействительным. Это означает, что задаток без предварительного договора не может рассматриваться как средство обеспечения. Факт передачи денег должен быть удостоверен. Законодательство устанавливает, что задатком могут обеспечиваться исключительно договорные обязательства. В других случаях он применяться не может.
Как указывается в нормах ГК, заинтересованная сторона в случае отказа второго участника от совершения основной сделки может подать в суд требование о понуждении к ее заключению. Распространяется ли данное правило на предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком?
На практике может получиться так, что суд просто не сможет принудить участника несостоявшейся сделки ее заключить потому, что объект уже сменил собственника. В этом случае только одно последствие повлечет неисполненный предварительный договор.
Квартира, задаток за которую был передан, останется у того лица, который является собственником на момент разбирательства спора. Суд при этом может возложить на ответчика обязательство компенсировать истцу убытки или применить к нему санкции, установленные в соглашении.
Таким образом, как указывают юристы, предварительный договор выполняет организационную функцию. Он не может порождать имущественных, в том числе, денежных обязательств. Соответственно, залог в рамках предварительного договора не выполняет платежной функции.
Что такое задаток при покупке квартиры
Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.
Задаток несет две функции: функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость квартиры впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию.
Правило задатка: «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен», — ст. 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение.
Если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца.
Если продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.
Случается, что у продавца на момент продажи квартиры нет суммы денег, которая необходима для погашения коммунальных долгов и оформления документов в БТИ, поэтому от покупателя ему нужна небольшая предоплата. Если ее оформить в качестве задатка, это как раз и будет гарантией приобретения квартиры впоследствии.
Если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства — к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.
Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Законом не установлен такой размер, стороны сделки определяют его самостоятельно. Однако в любом случае задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке либо указанную в договоре купли-продажи.
Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме (расписка), так и на фирменном бланке. И пусть расписка вас не смущает своей кажущейся простотой и несерьезностью.
Имейте в виду, что как в российском, так и в международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно необязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена.
Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств. Нотариального удостоверения такое соглашение не требует.
Основная причина возникновения проблем с возвратом аванса
Наличие аванса, составляющего какую-то часть от стоимости приобретаемого жилья, оговаривается в предварительном договоре или специальной расписке, подтверждающей получение денег продавцом. В подавляющем большинстве подобных бумаг пункт о невозврате средств при отказе покупателя от сделки, а также других его действиях, приведших к ее срыву. Казалось бы, все предельно ясно. Но если копнуть глубже, оказывается, что все это противоречит действующему законодательству.
Внесение аванса, согласно установленным законом нормам – это всего лишь своеобразный протокол о намерениях, а не обязательство купить квартиру во что бы то ни стало.
Передаваемые продавцу деньги – просто приложение к договору, которое следует вернуть, независимо от причин, по которым сделка не состоялась.
Арбитражная практика.
Но этот пример непоказателен. Надо отметить, что до недавнего времени в арбитражной практике отсутствовал единообразный подход к разрешению следующих вопросов [1]. Можно ли заключать предварительный договор аренды в том случае, когда арендатор не является собственником объекта аренды? Возможно ли передавать в пользование объект недвижимости до момента, когда он будет введен в эксплуатацию? Как квалифицировать отношения сторон, если объект был фактически передан будущему арендатору, например, для совершения отделочных и ремонтных работ? Наконец, будут ли считаться денежные средства, полученные по предварительному договору аренды, неосновательным обогащением?
Недавно свое мнение по поводу предварительного договора аренды высказал Президиум ВАС (Постановление от 15.01.2013 № 9798/12).
Суть дела заключалась в следующем. Организация по предварительному договору субаренды перечислила предпринимателю 575 тыс. руб. Договор субаренды заключен не был. Предприниматель средства не вернул. Организация обратилась в арбитражный суд с иском о возврате неосновательного обогащения, сославшись на то, что никаких оснований для перечисления указанной суммы не имелось.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения предварительного договора субаренды объект недвижимости, в котором располагалось спорное арендуемое помещение, как объект гражданского оборота (ст. 128 ГК РФ) не существовал, следовательно, возмездное пользование (обязательный признак арендных отношений) данным объектом было невозможно. Основной договор субаренды заключен не был, обязанность по оплате пользования имуществом у организации не возникла, поэтому оснований для получения предпринимателем спорной денежной суммы не имелось.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд апелляционной инстанции, поддержанный судом кассационной инстанции (см. Постановление ФАС ВСО от 20.06.2012 № А33-18187/2011), исходил из того, что на стороне ответчика (предпринимателя) неосновательное обогащение не возникло, потому как организация произвела оплату на основании предварительного договора субаренды и использовала для дальнейшей отделки переданные ей помещения.
Организация обратилась в ВАС с заявлением о пересмотре в порядке надзора судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения.
Однако Президиум ВАС согласился с выводом ФАС ВСО об отсутствии оснований для взыскания с предпринимателя неосновательного обогащения и привел следующие аргументы.
В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передавать имущество или производить платежи за пользование им.
При этом правила ст. 429 ГК РФ не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора. Согласно п. 3 этой статьи предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Вместе с тем, как следует из условий заключенного сторонами предварительного договора субаренды и обстоятельств, связанных с его исполнением, этот договор, несмотря на свое название, помимо обязанности сторон заключить в будущем договор субаренды, устанавливал непосредственную обязанность предпринимателя передать обществу во владение соответствующие помещения для целей их последующей отделки и обязанность организации вносить плату за период такого владения.
Пунктом 3 ст. 421 НК РФ установлено, что стороны могут заключить договор, включающий элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Таким образом, заключенный сторонами спорный договор фактически являлся смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора субаренды нежилых помещений, но и условия о передаче этих помещений во владение будущему субарендатору в специально оговоренных целях для выполнения отделочных работ и о внесении им платы.
ГК РФ не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта.
Как видно из условий спорного договора, при его заключении стороны исходили из необходимости выполнения обществом отделочных работ в расположенных в не введенном в эксплуатацию здании помещениях, которые оно намеревалось взять в субаренду. Все условия этого договора, включая плату, установлены по соглашению сторон. Очевидно, стороны исходили из того, что условия отвечают их интересам и обязанность одной стороны передать эти помещения во владение контрагента для выполнения необходимых работ корреспондирует обязанности контрагента вносить за них плату.
Поскольку, как следует из материалов дела, предприниматель выполнил обязанность по договору и передал помещения во владение общества, а общество вносило определенную договором плату, основания, предусмотренные гл. 60 «Обязательства вследствие неосновательного обогащения» ГК РФ, для удовлетворения требования общества о возврате предпринимателем этой платы как неосновательного обогащения отсутствуют.
Итак, какие важные выводы сделал Президиум ВАС в указанном постановлении? Он отметил, что, во-первых, действующее гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта, а во-вторых, действующему законодательству также не противоречит установленная условиями предварительного договора аренды обязанность будущего арендатора вносить плату за период нахождения помещений в его владении.