Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Главные причины отказа по ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Принимая решение об одобрении кредита, банки используют два механизма: индивидуальный и скоринг. Первый — это когда решение принимается уполномоченным лицом или кредитным комитетом по конкретному заемщику. Второй представляет собой балльную систему, зашитую в программное обеспечение кредитной организации, объясняет советник первого заместителя председателя комитета Госдумы по финансовому рынку Ирина Данилина.
Нередко заемщики просят работодателя выдать справку 2-НДФЛ, указав зарплату большую, чем она есть на самом деле. Важно отметить, что подобные действия будут иметь негативные последствия для клиента банка.
Причина? У кредитных организаций есть возможность проверить подлинность полученной информации. Например, сравниваются средняя зарплата по данной отрасли или специальности с заявленной. Если в среднем слесари получают 50-60 тыс. рублей в месяц, то справка с зарплатой в 500 тыс. будет воспринята с недоверием.
Помимо этого, банки имеют возможность сверять данные из справок со сведениями, поданными в ПФР и ФНС. Выявлены расхождения? Заемщику откажут в выдаче кредита, а в кредитную историю внесут негативную запись с пометкой «мошенник».
Самая простая форма проверки платежеспособности потенциального клиента — звонок в бухгалтерию или отдел кадров компании-работодателя. Кредитные менеджеры уточняют, числится ли в штате определенный человек, не значится ли он в списках на сокращение или увольнение.
Полезная информация! Получить ипотечный кредит без проверки платежеспособности можно. Но из собственных средств придется оплачивать не менее 50% от стоимости выбранной недвижимости. Срок кредитования будет небольшим, а процентная ставка — повышенной. Ужесточит банк и требования к страховке.
Часто кредитные организации сообщают, что готовы рассмотреть дополнительные доходы заявителя. Но они также должны иметь документальное подтверждение. Если в аренду сдается гараж или квартира, инспектор банка захочет увидеть подписанный договор. Соглашение заключено на год и более? Сведения о нем обязательно подаются в Регистрационную палату.
Еще один популярный источник дополнительного дохода — депозиты. При обращении в банк желательно иметь при себе договор на открытие счета и выписку, подтверждающую движение средств.
Вам нужен ремонт?
Долги, доходы, документы
Для ипотечного заемщика работает так называемое «правило трех Д»: долги, доход и документы, говорит сооснователь и управляющий партнер сервиса рефинансирования ипотеки Михаил Чернов. Рассмотрим их.
«Чтобы банк одобрил заявку на ипотеку, у заемщика не должно быть “плохих” долгов — длительных просрочек по действующим (а в идеале — и по закрытым) кредитам. К долгам банк относит и кредитные карты. Даже те, деньги с которых не тратятся. Поэтому перед подачей заявки на ипотеку нужно постараться закрыть кредитки, а также проверить свою кредитную историю. Два раза в год это можно сделать бесплатно. Не стоит “лечить” кредитную историю микрозаймами: банк усомнится в финансовой грамотности заемщика, готового взять в долг под такие высокие проценты», — предупреждает эксперт.
Какие показатели учитывают бюро кредитных историй при расчете скоринга
Если вы запросите кредитный отчет в любом БКИ, то увидите, что социальные и демографические факторы там не упоминаются вовсе. Они интересуют только банк.
В кредитном отчете БКИ выводится рейтинг на основе сведений о прошлых и текущих (при наличии) займов:
-
платежная дисциплина (наличие задолженностей и просрочек);
-
количество запросов кредитной истории от разных банков;
-
возраст кредитной истории;
-
количество займов;
-
их типы.
Нашел подходящее жилье и застройщика. Как подобрать оптимальную ипотеку?
После того, как вы нашли подходящее жилье и рассмотрели существующие льготные ипотечные программы, нужно оценить свои финансовые возможности.
Ключевой параметр, на который надо ориентироваться — размер будущего платежа. Ежемесячные выплаты не должны заставлять вас экономить на базовых потребностях (питание, одежда, отдых). В этом случае даже незначительного ухудшения материального положения будет достаточно, чтобы ипотека стала «неподъемной». В среднем расходы по ипотеке не должны превышать 35–40% от семейного дохода.
Как снизить ежемесячный платеж и срок кредита, если ипотека уже оформлена?
Наиболее популярным способом снижения ежемесячных платежей и срока кредиту является погашение задолженности с опережением графика. За досрочное погашение на гражданина не накладываются никакие штрафные санкции.
Если вы вносите ежемесячно большую сумму, банк может пересчитать кредит двумя способами: с уменьшением срока кредита либо с уменьшением ежемесячного платежа. Обе схемы выгодны, но имеют свои особенности.
При пересчете срока платежа удастся сэкономить на общей переплате банку по кредиту (потому что меньше время пользования кредитом), однако ежемесячная платежная нагрузка останется прежней. При пересчете размера платежа можно сократить ежемесячные траты до комфортного минимума, однако экономия на процентах окажется менее существенной.
Как ипотечный брокер можем вам помочь
Большинство моих клиентов узнают обо мне только после того, как несколько раз получат отказ от банков. Я могу помочь не только заемщикам с проблемами, но и самым идеальным.
Я помогу любому заемщику получить одобрение быстрее и на более выгодных условиях, чем при самостоятельном обращении в банк
Я помогу вам, если:
- не знаете с чего начать или запутались с документами;
- не можете подтвердить доход;
- не хватает денег на первоначальный взнос;
- уже обращались в банк и получили отказ;
- вы гражданин другой страны.
Главное, что я делаю — подбираю оптимальную кредитную программу в одном из банков партнеров. Банки лояльно относятся к нашим клиентам: они знают, что мы уже их проверили, изучили историю и подсказали как исправить проблемы.
Почему вам могут отказать
Если скоринговую систему или Службу безопасности что-то не устроит, вам откажут без объяснения причин. Требования разных банков к заемщикам могут различаться в цифрах и мелочах, но сходятся в главных пунктах. Чаще всего причину отказа не знают даже кредитные менеджеры. Расскажу об основных причинах отказа.
Несоответствие требованиям, которые банк предъявляет к заемщику. Чаще всего это небольшой доход, недостаточный стаж или неподходящий возраст.
Плохая кредитная история. Банк может насторожить даже несколько пропущенных платежей по кредитке. Если у вас были более серьезные проблемы с выплатами или дело дошло до коллекторов, вы не сможете получить кредит, пока не исправите кредитную историю.
Чаще всего просрочка до 30 дней считается технической и не влияет на кредитную историю. Но если такое повторяется регулярно, банк понимает, что вы не очень обязательны. А вот если у вас были просрочки больше 3 месяцев, для банка это большой повод вам отказать.
Несколько лет назад Светлана взяла кредит на отпуск и не рассчитала сил: пропускала платежи, несколько раз задерживала выплаты. В результате кредит она выплатили, но кредитную историю испортила. За это время у у Светланы доход увеличился в 2 раза, никаких долгов у нее нет, но банк не хочет давать ей ипотеку из-за прошлых проблем.
А вот с Евгением ситуация другая. У него никогда не было просрочек, хорошая зарплата и во всем он идеальный клиент. Но банк одобрил его заявку только со второго раза, потому что у него никогда не было кредитов. Если нет кредитной истории, банк не может проверить насколько вы добросовестный плательщик и не хочет быть первым, кто предоставит вам кредит.
Высокая кредитная нагрузка. Ежемесячный платеж по кредиту не должен быть больше 40-50% от подтвержденного дохода. Если кто-то в семье не работает или есть дети, это соотношение может быть снижено. При этом банк учитывает все кредитные обязательства заемщика, даже кредитки.
Долги по налогам и штрафам. Распространенный случай — люди забывают оплатить налоги или штрафы ГИБДД.
Предоставление недостоверных сведений и поддельных документов. Если банк поймает вас на обмане, вам откажут.
Никогда не обманывайте банк и не подделывайте документы
Ошибки (опечатки) в подтверждающих документах. Ваша бухгалтерия могла допустить ошибку в нескольких цифрах, а банк проверил доход через Пенсионный фонд, заметил несоответствие и отказал. Чтобы такого не случилось внимательно проверяйте все документы перед подачей.
Неполный набор документов. Тоже распространенная проблема — люди просто забывают подать все документы.
Банк не смог связаться с работодателем. Если это случилось несколько раз, вашу заявку отклонят.
Мнение сотрудника, принявшего заявку. Если вы произвели на сотрудника плохое впечатление, он может сделать об этом отметку в анкете. Если банк будет в вас сомневаться, он учтет мнение работника и откажет вам в кредите.
Судимость. Если у вас есть судимость, большинство банков вам сразу откажут.
Недавний отказ. Если банк однажды вам отказал, в следующий раз он рассмотрит заявку не раньше определенного срока.
Что нужно для получения ипотеки
Перед тем как получитьипотеку, следует изучить, что для этого нужно. У большинства банков существует типичный набор требований к клиентам, которых интересует ипотека. Они должны соблюдаться, прежде чем получить одобрение прошения об ипотечном займе.
Различные требования появляются не просто так, а чтобы банки были уверены в платежеспособности клиента, которому нужна квартира, прежде чем он сможет взять кредит. Поскольку суммакредита большая, а срок ипотеки составляет десятилетия, банк обращает внимание не только на правильность составления документов, но и на возраст заемщика, его рабочий стаж, доход.
Начнем с возраста, поскольку это требование одно из самых очевидных, когда оформляется ипотека. Минимальный возраст, как правило, составляет 20-21 год. Что касается максимальных возрастных рамок, как правило, они составляют до 65 лет, хотя некоторые банки могут предлагать кредитование для людей в возрасте до 75 лет. Учтите, максимальный возраст рассматривается на момент, когда кредит не получен, а выплачен. То есть, если кредит оформляется на 25 лет, то чтобы выплатить его к 75 годам, взятиекредита должно осуществляться в 50 лет. Если не вписываетесь в возрастные рамки, можете взять кредит на срок поменьше.
Cоберите документы для оформления ипотеки
Для взятия ипотеки в банке, нужно собрать пакет документов. Правильно собранная папка бумаг увеличивает ваши шансы на получениекредита. Стандартно, чтобы была оформлена ипотека, потенциальных клиентов могут попросить принести паспорт, справку, подтверждающую доходы, трудовую книжку (её заверенную копию), документы о семейном положении.
Но учтите, что рассматриваемый перечень не полный. Он может меняться зависимо от банка куда обратились, социального и семейного положения. Чтобы знать, какой именно набор документов готовить, следует уточнить информацию на сайте банка.
Есть банки, где оформить ипотеку можно по упрощенной схеме. Достаточно всего двух документов. Например, это может быть паспорт и СНИЛС. Но такие программы встречаются не везде. Хотя если вы являетесь зарплатным клиентом банка, то список документов сократится. Причем сокращение настолько серьезное, что порой достаточно принести только паспорт. Вся остальная информация уже есть и взятию ипотеки не помешает.
Изучите кредитный договор
Кредитный договор – это один из самых важных документов, когда оформляется ипотека, потому получив его и прежде чем подписывать, необходимо тщательно изучить текст. Иногда в договор включают малозаметные, но крайне невыгодные для заемщика пункты. Это редкая практика, но все же встречается.
Убедитесь, что в договоре есть вся информация. Например, что является предметом ипотеки, во сколько его оценили, в течение какого срока действуют обязательства, какой размер первоначальных взносов. Если рассматриваемой информации в договоре об ипотеке нет, документ не будет считаться действительным. Но могут быть и другие важные пункты, вроде дополнительных пошлин, комиссий, штрафов и т.п.
Иногда в договоре есть пункты, ограничивающие права заемщика на имущество после того как они решили взять кредит. Например, пока квартира в ипотеке её нельзя продавать, менять место жительства и т.п. Также жилье нельзя сдавать в аренду, делать ремонт, что предусматривает перепланировку.
Нельзя чтобы в договоре были пункты о платных дополнительных услугах, что предоставляет банк. Эти пункты противоречат закону, потому следует либо убрать их из договора, либо сменить банк, где оформляется ипотека, и больше с рассматриваемой организацией не сотрудничать. Также убедитесь, что размеры первоначальных взносов соответствуют стандарту.
Обязательное страхование, не такое «обязательное». Получить страховку нужно для заложенного имущества, но не более. Потому если банк навязывает услуги по страхованию, это также плохой знак. Нельзя включать в договор запрет на досрочное погашение ипотеки, когда квартира уже куплена.
Кратко: какая должна быть зарплата для получения ипотеки?
-
Для семей банки учитывают при рассмотрении заявки суммарный доход и наличие иждивенцев. На семью при ежемесячной выплате по ипотеке должно оставаться не менее 50%.
-
Банк требует подтвердить доход справкой 2-НДФЛ. Серая зарплата не учитывается. Но если зарегистрироваться в качестве самозанятого и отчислять налоги, сможете подтвердить доход.
-
Ипотеку могут одобрить даже при минимальном доходе. Но это в том случае, если заемщик приводит поручителя или берет ипотеку под залог другой недвижимости.
-
Если у заемщика есть неофициальная подработка, банк будет учитывать этот доход. Но придется предъявить выписку по карте о дополнительном заработке. И регистрироваться в качестве самозанятого в этом случае необязательно.
Как выдают кредит по двум документам
Некоторые банки предлагают оформить ипотеку по двум документам: паспорту и СНИЛС. Это не значит, что банк не проверит кредитную историю, на самом деле все этапы проверки остаются прежними.
Заемщику не нужно показывать справку о доходах, но придется заполнить подробную анкету, в которой будут данные о месте работы и уровне дохода. Андеррайтер проверит, честную ли информацию указал заемщик, например, позвонит к нему на работу и спросит, как долго он работает и какая у него зарплата. Для ипотеки по двум документам банки требуют более высокий первый взнос. Если в обычном случае взнос может быть 10%, то с упрощенной версией банку нужно себя застраховать от рисков. Например, у ВТБ первый взнос будет 20%, а у остальных — 30%.
Если заявку по двум документам подает ИП или самозанятый, которые сам выдает себе справку о доходах, скорее всего, ему одобрят ипотеку в том банке, где у него расчетный счет. Потому что другие не смогут оценить, сколько денег проходит по счету и справится ли человек с обязательствами.
Самостоятельность как наказание
К нам обратилась клиентка в несколько растерянных чувствах. Она заполнила заявку на сайте банка.
Ей перезвонили через некоторое время обрадовать, что кредит одобрен. Но когда она стала выяснять, сколько денег дали, то оказалось, что всего 900 тысяч. Даже не миллион. За такую сумму можно рассчитывать только на приобретение комнаты. А подавала она заявку на 3 млн. И как сейчас быть?
Задача ипотечного брокера в такой ситуации – привести клиента в чувство и помочь, думать логически. Клиентке объясняем – у нас два варианта. Чтобы получить желаемую сумму, подаем заявку в другой банк, но предварительно проводим анализ – выясняем её скоринг-балл, запрашиваем сведения в бюро кредитных историй, выясняем ее платежеспособность, достоверность справок о доходах, правильность их заполнения (не редки случаи неверно заполненных бухгалтером справок) и данных о работодателе (именно в пандемию банки стали уделять большое внимание работодателю), наличие иных кредитных обязательств, включая выданные, не активированные карты. Параллельно выясняем судьбу одобренной заявки и причины столь маленького кредита.
По закону банки не обязаны сообщать потенциальному клиенту причины отказа в кредите. С 1 марта 2015 года их, правда, обязали записывать эти причины в кредитную историю заемщика. Но оперативно узнать причину отказа клиент не может. У ипотечного брокера же много инструментов, сервисов, и конечно, для агентства банки выделяют персонального менеджера. Мы звоним своему менеджеру, выясняем историю заявки. Дальше оставалось только улыбнуться.
Оказывается, при заполнении заявки клиентка записала все свои расходы, включая сумму на корм кошке. А также указала, что арендует квартиру за 25 тысяч. Зачем? А затем, что хотела показать банку, какая она платежеспособная.
Что делает банк с этой информацией? Он суммирует все ее расходы и вычитает эту сумму из доходов. И соответственно, ее дохода уже не хватает на покрытие той суммы, которую она просила. И в глазах банка наша девушка становится не только неплатежеспособной, но она чуть ли не попадает в категорию отказников. А есть еще такая шутка, как мораторий после отказа на 2 месяца. Но нашей клиентки это не коснулось, поскольку отказа не было.
Что делаем дальше? Я обычно страхуюсь, и подаю заявки в три — четыре банка одновременно. Но перед этим, конечно глубокий анализ заёмщика, работодателя и документов на кредит. После чего с клиентом выбираем лучшие условия для него. И это необязательно будет ипотечная ставка. Это может быть и размер кредита, и срок, и размер страховки. Вариантов много.
Из четырех банков клиентке кредит одобрили в двух. Причем, тот же банк, который ей ранее одобрил заявку, снова дал одобрение на сумму больше, но при этом выкатил кучу расходов. Надо было заплатить за титул, страхование жизни, объекта, при этом страховка повышенная, что-то еще. Мы выбрали другой банк, с менее жесткими условиями. И сохранили сделку.
Двойное дно ипотечного калькулятора
У каждого риэлтора есть в клиентах собственные друзья. Вот и ко мне однажды пришли мои институтские товарищи, семейная пара. Пришли с запросом на оформление ипотеки и покупку квартиры на вторичном рынке с бюджетом не более 3,5 млн. рублей. Они посчитали, что с большей суммы ежемесячный платеж просто не потянут. Правда, очень хотели бы купить квартиру в новостройке. – «Но там такие цены, – сказал глава семьи, – что мы даже не стали смотреть в ту сторону».
А почему вы решили, что не потянете ежемесячный платеж? А мы посчитали в ипотечном калькуляторе. Стоп-стоп. Давайте посчитаем еще раз. И мы сделали такой расчет. Первый платеж 10%. Если берем дешевую вторичку за 3,5 млн. по ставке 9,8% на 20 лет, получается 33,3 тыс./мес. А теперь смотрим новостройку за 4,2 млн. Программа «Льготная ипотека» полюс субсидия от застройщика, вышла ставке 5,7% на тот же срок. Получается 29,3 тыс. в месяц. И это на 4 тысячи выгоднее. При этом объект статуснее, дороже, в новом доме, в хорошем районе.
И вот, казалось бы, везде идет реклама ипотечных госпрограмм, но мало кто из покупателей может вникнуть в условия, знают о дополнительных акциях от застройщиков. Мои друзья тоже слышали про «Льготную ипотеку», но не понимали, для кого она и на каких условиях. И если бы не пришли ко мне вовремя, то точно купили бы жилье в старом фонде.
Только ипотечный брокер знает, сколько на текущий момент существует ипотечных программ, кому они подходят, в какие банки надо подать заявку. Люди чаще всего эти пазлы в голове не складывают. Выбирают объект, но не подбирают программу. Или одобрили себе кредит, а его не хватает, или срок одобрения уже поджимает, надо покупать хоть что-нибудь.
После сделки семейная пара оставила отзыв о моей работе, и вот как сформулировали: «Спасибо за наставления в выборе квартиры», т.е. сами даже не додумались бы воспользоваться льготной ипотекой.
Многие пытаются сэкономить на риэлторе, оформить ипотеку самостоятельно, и набивают шишки. А ведь приобрести жильё выгоднее через брокера. У нас прямые договоры с банками, которые нашим клиентам предоставляют преференции в виде сниженной процентной ставки. При приобретении в ипотеку недвижимости Страхование является обязательным. Это нужно для того, чтобы в случае ЧП заемщик не остался без дома и с долгом по ипотеке. У агентства так же есть договоры со страховыми компаниями. Скидка на страховку может доходить до 45%. И все эти скидки компенсируют с лихвой оплату нашей работы риэлтора. Если даже скидка составит 0,5% от стандартной ставки, то можно экономить до 300 тысяч рублей на переплате.
На решение влияют различные факторы, поэтому, чтобы повысить вероятность одобрения займа, нужно:
Убедиться в отсутствии задолженностей. Проверить информацию можно на сайте ФССП. Также стоит заказать отчёт о своём кредитном рейтинге в БКС. Физические лица могут получить эту услугу бесплатно дважды в год.
Представить данные о дополнительном доходе, имуществе или транспортных средствах в собственности.
Позаботиться о первоначальном взносе. Крупный первый взнос говорит о заинтересованности человека в приобретении недвижимости, ведь клиент не захочет терять внесённую сумму и будет соблюдать обязательства по кредитному договору.
Предоставить достоверную информацию о доходах, месте работы и так далее. Кредитная организация всё равно узнает все данные о заёмщике, поэтому не имеет смысла вводить её в заблуждение.
Воспользоваться специальными условиями. Перед подачей заявки стоит узнать о действующих ипотечных программах: молодая семья, льготная ипотека, жилищные кредиты с материнским капиталом и другие. Так, Альфа-Банк предлагает ипотечное кредитование с господдержкой по ставке от 5,99% годовых.
Увеличить шансы поможет привлечение созаёмщика. В этом случае будут учитываться доходы ещё одного лица при расчёте размеров обязательных платежей. Альфа-Банк позволяет привлекать до трёх созаёмщиков.