Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Почему неотделимые улучшения — плохой способ снизить налоги при продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
А если квартира куплена в новостройке?
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Налоги при продаже недвижимого имущества
Новый год — это не только праздник, отдых и корпоративы, но также и грядущие налоговые обязательства: ведь в подавляющем большинстве случаев именно календарный год — это отчетный период для налогов, которые должны выплачивать физические лица.
Если вы продали в истекшие 12 месяцев дом или квартиру, будь то ваше единственное жилье или нет, то в большинстве случаев должны заплатить налог на доходы. Правда, из этого правила, как, наверное, из любого другого, есть исключения. Рассмотрим подробнее.
Срок три года — распространенный период в правовых отношениях: это и срок исковой давности, и привычный всем срок действия различных доверенностей (ранее, кстати, он был в принципе ограничен тремя годами), и срок владения недвижимым имуществом, необходимый для освобождения дохода от налога при продаже жилья. Этот срок запомнили все, ну или почти все.
Бывает, что даже юристы, не практикующие в данной отрасли, не знают, что с 2016 года трехлетний срок владения недвижимым имуществом был изменен на пять лет для домов и квартир, приобретенных по договорам купли-продажи в период начиная с вышеуказанного года.
Только в случаях, когда речь идет о жилье, право собственности на которое было получено в результате так называемых безвозмездных сделок (приватизация, дарение, наследство), а также договора ренты, доход от продажи не облагается налогом, если объект находился в собственности более трех лет.
Во всех остальных случаях для объектов, приобретенных с 2016 года, — это срок пять лет. Наступает 2020 год, и впереди снова изменения: трехлетний срок владения жильем будет возвращен, но лишь в некоторых случаях.
Так, начиная со следующего года у тех, кто продает единственное жилье, возникает право на освобождение от уплаты налога на доход, если срок нахождения такой квартиры или дома в собственности налогоплательщика составляет три года и более. При этом учитывается также жилье, находящееся в совместной собственности супругов.
То есть если одна квартира оформлена на супруга, а другая — на супругу, при этом обе квартиры приобретены в период брака, такое жилье не будет считаться единственным. Данное изменение вступает в силу с 2020 года, ранее в нем не было смысла, так как пятилетний срок владения для освобождения от налога применяется лишь для объектов, приобретенных начиная с 2016 года.
При этом второе жилье может быть куплено за три месяца до даты продажи имеющегося объекта. То есть если вы купили квартиру (1) в июне 2016 года, продаете ее в апреле 2020-го, а в феврале 2020-го приобретаете еще одну квартиру (2), то налог с дохода от продажи квартиры (1) не возникает. При условии, что квартира (1) была вашим единственным жильем.
В противном случае надо подать декларацию на получение дохода от продажи квартиры (1) и оплатить налог либо подождать пять лет для ее продажи.
Получается, что статус собственника с единственным жильем сохраняется в течение 90 дней после покупки второй квартиры. Если в течение 90 дней первая квартира не будет продана, срок действия льготного статуса прекращается.
На наш взгляд, здесь существует определенный риск, так как срок продажи объекта недвижимости четко не предсказуем, скорее всего, эта норма будет работать при одновременной покупке/продаже.
В противном случае риск материализуется в размер НДФЛ от продажи первой квартиры (13% от цены продажи либо с разницы полученного дохода от продажи квартиры и цены ее покупки, если есть возможность применить имущественный вычет).
Нельзя не сказать и о следующем.
Если вы владели квартирой менее установленных законом сроков и налог на доход от продажи имущества вам все же придется заплатить, то надо иметь в виду, что налог взимается лишь с разницы между той ценой, по которой вы купили квартиру, и той, по которой продали.
Возврат за неотделимые улучшения чем опасно для продавца
5.В случаях, не предусмотренных настоящим Договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ. 6.Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания настоящего договора и проведения расчета в полном объеме. 7.Настоящий договор регистрации не подлежит.
8.Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, один экземпляр для ПРОДАВЦА, один – для ПОКУПАТЕЛЯ. Завтра разбор акта камеральной проверки. 2. Могут ли вернуть всю сумму полагающегося вычета?
(В общем-то даже ежу понятно, что неотделимые улучшения это способ продавца квартиры уйти от уплаты налогов поощряемый банком) Какие аргументы (документы, ссылки прецеденты) можно использовать в диалоге с налоговой. рублей. За квартиру стоимостью 3 млн. придется выложить 260 тыс. рублей, а с 4-х млн.
Как отчитаться по налогу на имущество с неотделимых улучшений
Налог на имущество с неотделимых улучшений всегда считается по среднегодовой стоимости, даже если арендодатель платит за этот объект налог исходя из кадастровой стоимости (письма ФНС России от 28.12.2018 № БС-4-21/25917, Минфина России от 03.09.2014 № 03-05-05-01/44118, от 16.04.2019 № 03-05-05-01/27085).
Декларацию по налогу на имущество арендатору нужно будет подать по месту своего нахождения либо по месту нахождения своего обособленного подразделения, имеющего отдельный баланс (если неотделимые капитальные вложения учитываются на балансе в качестве основных средств данного подразделения). Такие разъяснения даны в письмах ФНС России от 27.10.2020 № БС-4-21/17545@, от 15.08.2019 № АС-4-21/16183@. Соответственно, и налог уплачивается по местонахождению организации или ее подразделения.
Как действуют неотделимые улучшения на куплю-продажу недвижимого имущества
Расписка о получении денежных средств за неотделимые улучшения не должна заверяться нотариусом
Конечно же многие люди пытаются минимизировать свои налоговые затраты, поэтому придумывают различные законные юридические схемы, позволяющие это сделать. К одной из таких схем относится продажа жилого помещения с неотделимыми улучшениями.
Как это действует:
- Продавец и покупатель, которые пришли к обоюдному согласию совершить сделку купли-продажи недвижимого имущества, и подписали между собой предварительный договор, обращаются к профессиональному оценщику, который должен составить акт стоимости недвижимости. Данный документ предоставляется нотариусу при оформлении сделки, и с данной суммы платятся налоги.
- Но продавец и покупатель заранее обговорили реальную стоимость жилья, которая выше, чем указана в оценке, так как там, например, есть ремонт, установлена бытовая техника. То есть продавец должен заплатить больше. Именно в таких ситуациях на помощь и приходят неотделимые улучшения.
- Покупатель выплачивает продавцу некоторую сумму за стоимость квартиры, которая определена в акте оценки имущества. А вторую сумму новый владелец платит старому за неотделимые улучшения, получая за это расписку. При этом для регистрации недвижимости за новым собственником в Россреестр достаточно предоставить договор купли-продажи. Таким образом, граждане платят меньше налогов на законных основаниях.
Важно запомнить, что расписка о получении денежных средств за неотделимые улучшения не должна заверяться нотариусом.
Как учесть неотделимые улучшения при сделках купли продажи?
Покупателям и продавцам, которые собираются составить сделку, нужно уяснить тот момент, что проведения мер, которые относятся к категории неотделимых улучшений, отменить нельзя.
Оценить имущество продавца в случае составления сделки этого формата можно по таким критериям:
- в каком реально состоянии находится помещение;
- проводятся ли там работы, которые могут увеличить сумму выплаты;
- на какой период рассчитаны выплаты по покупке и может ли за это время что-то существенно измениться.
Внося первую или вторую часть суммы, прописанной в договоре, нужно с продавцом обсудить моменты, которые могут ее увеличить, а при составлении конкретной договоренности. Написать расписку, подтверждающую позиции обеих сторон.
Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке: стоит ли рисковать?
Обычно банк выдает ипотеку на сумму, которая указана в договоре купли-продажи квартиры или другой недвижимости. На эту стоимость договорились продавец и покупатель по время переговоров. Отчет независимого оценщика также совпадает с указанной ценой.
Но иногда продавец хочет занизить стоимость в договоре. Зачем? Чтобы избежать налога с продажи недвижимости в размере 13%. Его придется уплатить, если квартира была во владении менее 3 или 5 лет (в зависимости от оснований приобретения) и стоит более 1 млн рублей.
Пример. Продавец фактически продает квартиру за 3 млн рублей. Но в договоре купли-продажи продавец хочет указать сумму в 1 млн, чтобы уйти от налога. Ситуация осложняется, так как покупателю нужна ипотека.
У сторон возникает вопрос, можно ли занизить цену в договоре при ипотеке, и каковы будут последствия.
Зачем указывать изменения в договоре
Многие соглашения о покупке жилья имеют типовую форму и содержат только стандартные условия. Такие договоры не подойдут для купли-продажи жилплощади с неотделимыми улучшениями.
Во-первых, отсутствие указаний на вмешательство в конструкции квартиры может повлечь неблагоприятные последствия для собственника, если покупатель действительно подробно не уведомлялся о технических особенностях недвижимости. При выявлении факта вмешательства в коммуникации, новый правообладатель может оспорить заключенный договор и добиться признания сделки недействительной.
В-вторых, наличие оговорки по всем произведенным вмешательствам в техсостояние помещения необходимо для защиты покупателя перед госорганами в случае выявления незаконных перестроек и перепланировок жилплощади. В этом случае, выписанные владельцу штрафы могут быть взысканы с бывшего собственника.
Справка. Размер санкций за незаконное вмешательство в несущие конструкции жилпомещений составляет 3000 рублей с обязательным возвратом первоначального вида и техсостояния недвижимого имущества.
Неотделимые улучшения при купле-продаже квартиры
В сделках купли-продажи тоже можно встретить понятие «неотделимые улучшения квартиры», но в другом контексте. В ДКП они используются для занижения налогооблагаемой базы и в итоге снижения суммы налога продавца с продажи.
Неотделимые улучшения при этом не обязательно рассматриваются как в аренде. Это могут быть дорогостоящие мебельные гарнитуры, бытовая техника и наличие дизайнерского ремонта. Главное, чтобы соответствовали сумме, которую нужно отразить в документах.
Схема следующая:
- Стороны договариваются о купле-продаже квартиры, однако продавец настроен снизить цену в ДКП для уменьшения будущего НДФЛ.
- Стороны заключают два ДКП. Один на квартиру, другой – на неотделимые улучшения.
- В Росреестр сдается только ДКП квартиры, регистрируется право покупателя.
- Покупатель рассчитывается по двум договорам. В итоге продавец получает полную стоимость жилья.
- При заполнении декларации 3-НДФЛ продавец показывает только стоимость, указанную в ДКП квартиры. Налог снижается.
Хотя в НК РФ не содержится прямого запрета на такие действия, полностью назвать их законными нельзя.
Амортизация у арендодателя
В соответствии с п. 1 ст. 258 НК РФ капитальные вложения, стоимость которых возмещается арендодателем арендатору, амортизируются арендодателем в общем порядке. Начисление амортизации начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором имущество (имеется в виду амортизируемое имущество в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений) введено в эксплуатацию. Заметим, что до 2009 г. обязательным условием начала начисления амортизации арендодателем была выплата компенсации арендатору (п. 2 ст. 259 НК РФ в редакции, действующей до 2009 г.). Из норм п. 2 ст. 259.1 и п. 3 ст. 259.2 НК РФ, действующих с 2009 г., соответствующее условие исключено — независимо от момента выплаты компенсации арендодатель начисляет амортизацию в общем порядке. Другими словами, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию реконструированного (модернизированного) объекта, арендодатель вправе начать начислять амортизацию, если договор аренды не содержит прямого указания на отсутствие права арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений .
Иначе говоря, может быть вообще ничего не указано (и тогда работает общая норма п. 2 ст. 623 ГК РФ о праве на компенсацию по окончании договора аренды) либо прописан особый порядок возмещения, например зачет в счет текущей арендной платы.
Арендодатель должен руководствоваться общим порядком исчисления амортизации после увеличения первоначальной стоимости объекта. Это означает, что должны быть соблюдены все условия, как если бы капитальные вложения в форме реконструкции (модернизации) осуществлял сам арендодатель. В первую очередь следует подтвердить характер и размер капитальных вложений.
Для арендодателя стоимость неотделимых улучшений сформирует сумма компенсации, подлежащая выплате арендатору. Дело в том, что расходы, фактически понесенные арендатором, не всегда равноценны компенсации, которая может устанавливаться на момент прекращения договора. Очевидно, что арендодатель не вправе увеличить стоимость объекта аренды для целей расчета амортизационных отчислений на одну сумму, а выплатить арендатору гораздо меньшую. Таким образом, чтобы воспользоваться правом амортизировать стоимость капитальных вложений в форме неотделимых улучшений начиная с ввода их в эксплуатацию, арендодатель должен согласовать с арендатором в письменной форме размер компенсации (не больше фактических расходов арендатора) уже на момент приемки объекта после модернизации (реконструкции). Документом, подтверждающим расходы в налоговом учете арендодателя, будет именно такое письменное соглашение с арендатором. В нем также следует перечислить работы по улучшению объекта аренды, проведенные арендатором, что позволит подтвердить капитальный характер затрат. Первичные документы, фиксирующие размер капитальных вложений, в которых заказчиком подрядных работ значится арендатор, целесообразно приложить к указанному соглашению. Однако они не служат основанием для признания затрат в налоговом учете и составления записей в бухгалтерском учете арендодателя, ведь арендодатель не является участником хозяйственных операций, оформленных названными документами.
В ситуации, когда стороны не включали в договор никаких особых условий и размер компенсации устанавливается только по окончании договора аренды, возможность начисления амортизации арендодателем сразу после ввода капитальных вложений в эксплуатацию ставится под сомнение. Прежде всего потому, что достоверно не определен размер капитальных вложений. Повторим, что первичные документы, в которых арендодатель не фигурирует, не служат подтверждением расходов. В свою очередь, арендатор, располагающий подтвержденным размером капитальных вложений, не вправе их амортизировать, поскольку имеет право на возмещение. Таким образом, формулировка п. 1 ст. 258 НК РФ «капитальные вложения, стоимость которых возмещается арендатору арендодателем, амортизируются арендодателем» неудачна, поскольку не дает четкого представления о порядке исчисления налога на прибыль. Кроме того, получается, что налоговое законодательство вмешивается в гражданские правоотношения, вынуждая составлять договоры аренды особым образом.
Распространение общего порядка амортизации капитальных вложений в форме неотделимых улучшений также означает, что арендодатель вправе воспользоваться амортизационной премией и списать единовременно до 10% (30% по объектам аренды, относящимся к 3 — 7-й амортизационным группам) расходов на капитальные вложения (п. 9 ст. 258 НК РФ).
Момент определения налоговой базы
Напомним, что если работы реализуются в рамках договора подряда, то датой передачи результатов является дата их приемки, зафиксированная в соответствующем акте. Однако между сторонами договора аренды не возникает обязательства по выполнению работ, следовательно, нет оснований для составления акта приемки выполненных работ.
Из разъяснений Минфина и арбитражной практики вытекает, что передача результатов выполненных работ в виде неотделимых улучшений арендованного имущества связывается с прекращением договора и возвратом объекта аренды арендодателю (Постановления ФАС ПО от 24.06.2008 N А12-18629/07, ФАС СЗО от 22.06.2007 N А56-51989/2006, ФАС УО от 02.08.2005 N Ф09-2444/05-С7). Так, например, в Постановлении от 22.07.2008 N А54-4674/2007С8 арбитры ФАС ЦО отметили, что в рамках действующего договора аренды в отсутствие фактической передачи арендованных объектов арендатором арендодателю, а также доказательств увеличения арендодателем первоначальной стоимости объектов аренды с учетом произведенных арендатором неотделимых улучшений не возникает объекта обложения НДС (см. также Постановление ФАС ЦО от 22.07.2008 N А54-4674/2007С8 и результат нового рассмотрения этого же дела — Решение Арбитражного суда Рязанской области от 18.09.2008).
Вместе с тем такой подход к моменту определения налоговой базы не учитывает ситуацию, когда в течение срока действия договора стороны подписали соглашение о компенсации стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений, например, в счет текущей арендной платы. Этот факт дает арендодателю право амортизировать капитальные вложения в форме неотделимых улучшений в налоговом учете. Между тем для целей исчисления НДС предполагается, что результаты выполненных работ еще не переданы. Такое несоответствие, по нашему мнению, говорит о противоречивости и неуниверсальности рассматриваемого подхода.
Размер налоговой базы
В силу п. 1 ст. 154 НК РФ налоговая база по НДС при реализации работ равна стоимости этих работ, исчисленной исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 40 НК РФ. Согласно п. 1 данной статьи для целей налогообложения принимается цена, указанная сторонами сделки. То есть налоговой базой является сумма компенсации стоимости неотделимых улучшений, согласованная сторонами договора (фактически выплаченная). Если капитальные вложения не возмещаются, считается, что неотделимые улучшения передаются безвозмездно, и исходя из п. 2 ст. 154 и п. 4 ст. 40 НК РФ налоговая база определяется по рыночным ценам на момент реализации. В связи с этим остается открытым вопрос, как установить рыночную цену неотделимых улучшений на момент возврата объекта аренды арендодателю. Вероятно, инспекторы столкнутся с трудностями в применении рыночных цен, поскольку использовать затратный метод определения рыночных цен можно только при доказанной невозможности применения обычных методов (см. Постановление ФАС УО от 02.08.2005 N Ф09-2444/05-С7).
Какие документы нужны для реализации жилья
- свидетельство о праве собственности (сейчас это выписка из ЕГРН);
- правоустанавливающий документ (договор купли, договор на передачу квартиры в собственность и др.)
- технический паспорт (вместе с разрешением на проведение реконструкции/капитального ремонта, если они имели место);
- акт приема сдачи (если жилье продается с техникой и мебелью); /супруга, засвидетельствованное у нотариуса или заявление о том, что продавец на момент приобретения недвижимости в браке не состоял (Заявление Продавца, если объект принадлежит на основании ДКП, при кредитовании на приобретение ОН);
- документально подтвержденное согласие органов опеки (если на жилплощади прописаны дети);
- справка о зарегистрированных в квартире.
После рассмотрения документа банк одобряет условия сделки и определяет сроки и способ выдачи ипотечных средств. Эти нюансы обязательно описываются в основном договоре купли-продажи.