Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сперва обговорите все пункты, которые хотите изменить. Посмотрите, не противоречат ли они другим пунктам основного договора и описывают ли изменения четкими формулировками, без двусмысленностей и ошибок. Иначе в спорных ситуациях суд просто не примет во внимание допсоглашение, а будет ссылаться на исходный документ.
Как составить допсоглашение
Итак, что должно быть в документе:
- в шапке укажите его название «Дoпoлнитeльнoe coглaшeниe к дoгoвopy apeнды»;
- рядом пропишите его нoмep — договор составляется в нескольких экземплярах, и номер на них должен совпадать;
- в правом верхнем углу поставьте дату составления документа;
- в тексте соглашения укажите ФИО и паспортные данные собственника и арендатора;
- укaжитe номер основного дoгoвopа и дaтy его пoдпиcaния;
- пропишите, какие пункты в нем изменяются, какие аннулируются, а какие добавляются;
- добавьте фразу, чтo ocтaльныe пoлoжeния дoгoвopa ocтaютcя бeз измeнeния;
- ниже напишите дату вcтyплeния в силу дoпoлнитeльнoгo coглaшeния;
- обозначьте, в скольких экземплярах оно составлено;
- в кoнцe дoкyмeнтa стороны от руки ставят подписи и расшифровки ФИО.
Перед подписанием перечитайте соглашение, проверьте все несколько раз. Для пущей уверенности можно обратиться к риелтору или юристу.
Регистрация допсоглашения
Дополнительное соглашение подлежит регистрации в том случае, если основной договор найма зарегистрирован в Росреестре. Договор, в свою очередь, нужно регистрировать в случае долгосрочной аренды — более 11 месяцев. Согласно ФЗ №218, в Росреестр необходимо обратиться в течение месяца с даты подписания допсоглашения. В ведомство предоставляют следующие документы: паспорт, заявление о внесении изменений, квитанцию с оплатой госпошлины, подписанное обеими сторонами дополнительное соглашение к договору найма. В редких случаях Росреестр может запросить дополнительные документы — например, поэтажный план и экспликацию. Поэтому лучше уточнить требования заранее.
Подать документы может любая сторона: как собственник жилья, так и арендатор. Чтобы убедиться в подлинности предоставляемых бумаг, регистрирующее лицо вправе потребовать доказательства прав на собственность.
Пролонгация договора аренды: общие нюансы
Пролонгация договора аренды влечет значимые последствия для контрагентов, а потому должна совершаться с соблюдением нормативных требований. О том, как продлить договор аренды в соответствии с требованиями Гражданского кодекса, подробно рассказано в нашей статье.
По ст.
610 Гражданского кодекса арендные правоотношения могут носить срочный характер либо заключаться на неопределенный срок.
Возможность продления (пролонгации) срока сделки имеет значение только для первого случая, когда объект соглашения передается для владения и пользования на определенный промежуток времени.
Продление договора аренды по ГК РФ возможно двумя способами:
- Арендодатель не истребует имущество по окончании срока действия соглашения, а арендатор по-прежнему владеет и пользуется им (ст. 621 ГК), т. е. происходит автоматическая пролонгация договора аренды. В момент истечения старого срока сделка по общему правилу считается возобновленной на неопределенный период (ст. 621 ГК).В отдельных случаях пролонгация означает продление действия соглашения на ограниченный период. Такое случается, когда продление происходит на основании условия сделки наподобие следующего: «Договор автоматически продляется на тот же срок, если соблюдены нижеперечисленные условия: …». При этом стороны часто сталкиваются с вопросом о количестве возможных продлений на основании такого пункта.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в постановлении от 04.06.
2018 № Ф04-1007/2018 указал, что если условиями договора установлена возможность пролонгации сделки на определенный срок, но не определено число продлений, то возможна только однократная пролонгация договора.
После стороны смогут либо прекратить правоотношения в связи с истечением срока либо возобновить действие договора на неопределенный период в порядке, установленном ч. 2 ст. 621 ГК.
Образец договора аренды с условием о пролонгации размещен на нашем сайте.
Скачать образец
- Контрагенты достигают согласия по вопросу продления сделки на новый срок. При этом стороны свободны в выборе способа оформления достигнутого соглашения. Они могут:
- заключить новый договор;
- оформить дополнительное соглашение к уже существующему документу.
Использовать готовый образец для пролонгации договора аренды путем оформления дополнительного соглашения следует с осторожностью, поскольку неточность формулировки может повлечь вовсе не те последствия, на которые рассчитывали стороны.
Автоматическая пролонгация договора аренды на 11 месяцев
Срок действия договорных отношений по аренде имущества на основании п. 1 ст. 610 ГК РФ определяется сторонами самостоятельно и никак законодательно не ограничивается.
Более того, он не является существенным условием сделки. Если в тексте договора прямо не указано время его действия, применяется неопределенный срок (без конкретной даты окончания сделки).
Важно! От срок, указанного в договоре зависит его форма. Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ, он должен иметь письменную форму тогда, когда заключается на срок более 1 календарного года, а также если в аренду передается предприятие.
При этом п. 2 указанной нормы обязывает стороны регистрировать договор по аренде недвижимого имущества в Росреестре независимо от срока его действия.
Приведем конкретные нормы законодательства, которые прямо указывают, что регистрация договора аредны недвижимости, заключенного на срок до одного года не нужна.
Она не требуется, если:
- предметом выступает земельный участок и сделка заключена на срок до года (п. 2 ст. 26 ЗК);
- договор аренды зданий и сооружений заключен на срок до года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);
- договор аренды нежилых помещений заключен на срок до года (п. 2 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда «О государственной регистрации…» от 01.06.2000 № 53).
Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка
Наиболее распространенными изменениями договора аренды, при которых заключаются дополнительные соглашения, являются пересмотр размера арендной платы, продление срока аренды, изменение характеристик земельного участка (например, разрешенного использования), а также внесение поправок в отдельные положения договора аренды.
Обратите внимание, что, если меняется сторона договора – арендатор (например, по соглашению об уступке прав по договору аренды), Росреестр квалифицирует эту сделку, как заключение нового договора аренды и госпошлина уплачивается в полном объеме, как за регистрацию договора аренды недвижимости.
В случае, если изменяются какие-либо условия договора аренды земельного участка, стороны заключают дополнительное соглашение к договору аренды, в котором указывают изменения положений договора.
Если договор аренды был заключен на срок более года и была произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка, также необходима и регистрация дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.
В случае, если договор аренды земельного участка заключен с ДГИ г.
Москвы (иными муниципальными органами), предварительно необходимо пройти процедуру получения распоряжения соответствующего органа на заключение дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, подписать дополнительное соглашение, а уже потом осуществлять регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.
В случае, если меняются качественные характеристики земельного участка, например разрешенное использование или изменение площади по итогам уточнения границ, сначала необходимо внести соответствующие изменения в государственный кадастр, а уже затем регистрировать дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка.
Как зарегистрировать договор аренды земельного участка в Росреестре
- Наличие сомнений у органа регистрации в основании для проведения регистрации, достоверности и подлинности всех предоставленных документов и сведений.
- Отсутствие какого-либо необходимого документа.
- Письменное заявление от одной из сторон соглашения.
- Решение суда, которое запрещает проведение регистрации подобного типа сделки.
- Поскольку земля относится к имуществу недвижимого типа то, право на ее аренду на период свыше 1 года должно быть зарегистрировано в органах юстиции. Вне зависимости от того, какой временной промежуток будет использоваться земельный участок, Росреестр в обязательном порядке вносит данные о договорах аренды участков, относящихся к лесному фонду.
- Арендодатель и арендующий согласовывают между собой предмет аренды (земельный участок). Они уточняют его площадь, границы, точные размеры и иные параметры, которые есть в кадастровом паспорте.
- Обязательно следует указать на протяжении какого времени будет эксплуатироваться участок, и действовать соглашение между сторонами.
- Если в документе отсутствует точная стоимость аренды, его нельзя считать заключенным.
- Документы, которые выступают как правоустанавливающие на землю:
- Свидетельство, подтверждающее право собственности.
- Кадастровый паспорт.
- Акт, который предоставляет выбранный участок в собственность или позволяет и дает право на распоряжение им. Он выдается органами государственной власти РФ или же местного самоуправления.
Регистрация доп соглашения к договору аренды в росреестре
В случае, если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающее исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом , государственная пошлина за юридически значимые действия, предусмотренные подпунктом 28 настоящего пункта и настоящим подпунктом, взимается в размерах, установленных для физических лиц ;
Регламентируется Федеральный законом от 21.07.2014 N 221-ФЗ и статьей 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий, пункт 1, подпункты 22-32, а п. 33 утратил силу с 01.01.2019 г.).
Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды росреестр список документов
Терентьев Богдан
- Документы, подтверждающие полномочия единоличного исполнительного органа /управляющей организации (приказ, протокол, решение, в том числе документы о продлении полномочий) (копия, заверенная печатью и подписью директора).
- Доверенность на право заключения дополнительного соглашения, если оно подписано представителем участника договора (копия, заверенная нотариально).
- Зарегистрированный договор аренды (субаренды), в который вносятся изменения (копия).
- Нотариальная доверенность на наших сотрудников для представления интересов в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от одной из сторон сделки.
Обращаем ваше внимание на то, что перечень документов может варьироваться в зависимости от изменений, вносимых в договор аренды (субаренды).
Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды
Таким образом, государственная регистрация договора аренды представляет собой подтверждение на государственном уровне факта возникновения прав на недвижимое имущество в рамках условий заключенного договора. Статья 610 Гражданского кодекса РФ содержит ссылку, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и не подлежит государственной регистрации.
Внимание
Договор аренды здания нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок не нуждается в государственной регистрации, поскольку регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года. Таким образом, при анализе ситуаций, когда действительно требуется государственная регистрация договоров аренды, следует трактовать буквально смысл норм действующего законодательства РФ.
Стоимость недвижимости самого разного типа сегодня достаточно велика. Именно поэтому в случае, когда в личное пользование потребуется таковая, возможно просто арендовать его. Это позволит избегнуть многих сложностей и трудностей.
Но при этом существует ряд тонкостей, связанных с формированием подобных взаимоотношений.
Важно отметить, что для оформления договора в обязательном порядке понадобиться соблюсти определенные требования.
Существуют разные типы договоров подобного рода в зависимости от длительности действия, а также целого ряда самых разных иных факторов. Со всеми этими моментами лучше всего ознакомиться предварительно.
При этом не существует жестко установленной формы договора аренды. Но имеются некоторые требования к тому, какие пункты должны присутствовать обязательно в соглашении.
Отдельно важно отметить, что договор аренды обязательно должен быть соответствующим образом зарегистрирован в определенных случаях. Процесс регистрации имеет свои особенности, он определен специальным образом.
Отдельно нужно будет отметить, что алгоритм регистрации осуществляется в каждом случае в индивидуальном порядке. Но при этом процесс этот осуществляется через Росреестр. Требуется лишь собрать определенный перечень бумаг.
Дополнения к договору аренды, которые необходимо регистрировать
Благодаря дополнительному соглашению, возможно, внесение такого рода изменений в действующий договор аренды, которые касаются субъекта (замена стороны), объекта договора (перепланировка, изменение площади), снижения или увеличения арендной платы и прочих обстоятельств.
Государственную регистрацию проходят в обязательном порядке дополнительные соглашения, которые существенно меняют любое из условий договора аренды.
По просьбе заказчиков наши специалисты часто разбираются в текущей ситуации и надлежащим образом оформляют все произошедшие изменения с момента возникновения договорных обязательств. В условиях кризиса это, как правило, касается изменения арендной платы, нередко в ходе переговоров арендодатели снижают её. В этом случае регистрации подлежит соглашение меняющее порядок определения суммы платежей или твёрдый размер, установленный платы.
Также нередки ситуации изменения предмета договора, а именно объекта аренды. Так одна строительная компания, ввиду отсутствия необходимости в ряде помещений решила отказаться от них. Наши специалисты составили соответствующее дополнительное соглашение и зарегистрировали его.
Кроме вышеуказанных обстоятельств необходимо регистрировать и изменение срока договора. Обязательно регистрируются и соглашения о расторжении аренды, о чём вносятся сведения в ЕГРП.
Нужна ли регистрация договора аренды нежилого помещения? Виды аренды и особенности их оформления
- формирование арендного договора и его подписание между фигурирующими в нем участниками, в качестве которых могут выступать и граждане, и организации. В госрегистрации договор аренды нежилого помещения считается главным. В него включаются существенные пункты:
- преамбула, в которой предоставляются сведения о лицах, заключающих арендные отношения;
- предмет договора описывает коммерческую недвижимость с указанием адреса, описанием сдаваемой площади, кадастровым номером;
- права и обязательства сторон;
- плата за аренду и периодичность ее внесения. Без этого важного пункта договор будет считаться недействительным.
- срок, на который заключается договор;
- ответственность участников сделки и дополнительные положения документа;
- реквизиты сторон и их подписи.
Об утверждении примерных форм дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков
1.2. Настоящий регламент регулирует отношения, связанные с процедурой внесения изменений в договор аренды земельного участка в связи с изменениями существенных условий договора касательно изменения зон градостроительной ценности, коэффициентов градостроительной ценности по зонам, коэффициентов кратности по видам использования земель, а также коэффициента индексации, который ежегодно устанавливается законодательством Российской Федерации (в 2004 году — Ки = 1,1).
1.1. Настоящий регламент составлен с целью выполнения решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 01.01.2001 г. № 000 «Об утверждении границ зон градостроительной ценности и коэффициентов градостроительной ценности по зонам» и постановления Мэра города от 01.01.2001 г. № 000 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону».
Что такое дополнительное соглашение к договору аренды?
В гражданском праве закреплено понятие найма и договора аренды – специфического документа, регламентирующего порядок временного пользования жилым помещением. Данная сделка осуществляется в том же порядке, в каком был оформлен изначальный договор, что устанавливается статьёй 452 ГК РФ. Основной регулирующей нормой при регистрации такого документа является федеральный закон «О госрегистрации прав и сделок с недвижимостью». Суть дополнительных соглашений и их причастность к изначальному договору закреплена в статье 453 ГК РФ.
Необходимость в соглашении является естественной, поскольку смена условий на словах не является юридическим фактом, что не даёт право отстаивать свои интересы в судебных инстанциях. Дополнение к основному договору накладывает на участников сделки обязательства по её исполнению вместе с новыми положениями. Следует учитывать, что одностороннее изменение условий невозможно, поскольку этому препятствует статья 310 ГК РФ.
Сторонами такого документа выступают арендатор и арендодатель. Собственник жилого помещения обязуется передать жильё гражданину, который оплачивает ренту за пользование имуществом. Стороной в договоре являются только физические и юридические лица (если это позволяет устав организации), а для государственных структур существуют особые формы найма.
Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!
Обращение в Росреестр
Золотое правило, которое должен запомнить каждый собственник, столкнувшийся с необходимостью регистрирования договоров найма или приложений к ним – это не следует бояться обратиться за консультацией к сотрудникам Росреестра.
Предварительная консультация с большей вероятностью поможет избежать возможности отказа в регистрации и пустой трате собственного времени.Каждый случай аренды жилья уникален. Если обе стороны являются физлицами – правила регистрации будут одни, если участником сделки является юрлицо – совсем другие.
Значительную роль сыграет наличие обременений на квартире. Или же если собственниками являются несколько человек, а один из них инвалид или несовершеннолетний – все это потребует от вас дополнительных справок. А потому полный перечень документов, который потребуется инспектору для проведений государственной регистрации, может озвучить вам лишь сотрудник Росреестра, исходя из конкретно вашей ситуации.
Если же вы являетесь участником простой сделки с арендой жилплощади, то следует руководствоваться следующим перечнем действий:
- Потребуется оплатить госпошлину.
- Составить заявление.
- Собрать необходимые документы.
- Предоставить все вышеперечисленное инспектору.
Сотрудник Росреестра назовет вам день, когда документы будут готовы, либо же попросит вас оставить номер телефона и свяжется с вами лично с просьбой подойти и забрать готовое решение.
Следует помнить, что регистрирование дополнительных соглашений к договору найма является обязательным, если прежде был зарегистрирован сам договор найма. Если приложение или акт регистрацию не прошло, то все изменения, которые он содержит будут считаться недействительными.
Как зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды
- заявление в установленной государственными органами форме;
- непосредственно оригинал платежного документа по поводу оплаты государственной пошлины;
- описание объекта, который будет использован в качестве объекта аренды;
- доверенность, подтверждающая наличие права на представление интересов конкретного юридического лица;
- копии следующих документов (все они обязательно должны быть соответствующим образом заверенные):
- реестра самой организации;
- подтверждение государственной регистрации конкретного предприятия;
- свидетельство, подтверждающее внесение определенных правок в учредительные документы — если подобное имеет место;
- устав — обязательно со всеми правками, актуальная версия;
Вне зависимости от остальных факторов. Также важно осуществлять регистрацию в случае, если длительность действия договора бессрочная либо составляет более 12 месяцев подряд. Невыполнение данного требования может стать причиной возникновения серьезных неприятностей.