Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что разрешено и что запрещено делать на участке, прилегающем к таунхаусу». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Существует несколько версий появления малоквартирных домов коттеджного типа. Так или иначе все относят нас к Англии XIX столетия. Согласно первой версии, таунхаусы увидели свет благодаря обычным английским семьям, в которых повзрослевшие дети желали жить раздельно, но не располагали средствами для строительства или покупки отдельного дома. Поэтому рядом с домом делались пристройки, которые обеспечивали домочадцев изолированным местом проживания в шаговой доступности от родных.
Особенности использования участка при таунхаусе
Обзаведясь квартирой в таунхаусе, скорее всего, в дополнение к ней вы получите небольшой земельный участок, площадь которого не более 2-5 соток. Правила использования этого участка несколько отличаются от тех, что действуют на территории загородного дома, и зависят от вышеупомянутых юридических особенностей.
Встречаются следующие варианты оформления:
- Таунхаус зарегистрирован как многоквартирный дом.
В этом случае участок под домом находится в собственности владельцев, а прилегающая территория принадлежит девелоперу, который заключает с владельцами таунхауса долгосрочный договор аренды. Управляющая компания может:
- запретить жильцам установку заборов или регламентировать их высоту и внешние характеристики;
- запретить размещение построек, не вписывающихся в архитектурную концепцию поселка;
- вносить изменения в наружный вид таунхауса.
Бывают случаи, когда застройщик обязывает жильцов заказывать заграждения и другие элементы внешнего декора в строго определенной фирме.
- Размежевание таунхауса и прилегающего участка между всеми собственниками.
Это достаточно дорогой вариант, но он дает жильцам максимум прав на использование земли. Если участок оформлен именно таким образом, застройщик может запретить владельцу только возведение капитальных построек.
Однако есть риск, что такая вседозволенность приведёт к множеству конфликтов между соседями, ведь девелопер может воздействовать на собственников либо при помощи уговоров, либо в судебном порядке. Чтобы урегулировать спорные вопросы, владельцы таунхауса обычно создают некоммерческое партнерство с собственным сводом правил ТСЖ, в котором указывается, какие работы по благоустройству имеют право проводить жильцы.
Так или иначе, есть ряд вариантов благоустройства территории таунхауса, которые допустимы независимо от его юридического статуса. Среди них:
- площадка для барбекю (однако бывают случаи, когда соседи жалуются на запах);
- детский игровой комплекс;
- беседка;
- скамейка или шезлонг;
- разборный или надувной бассейн;
- растения в кадках;
- небольшие клумбы или газон.
Что лучше: таунхаус vs квартира vs дом
Чтобы определиться, стоит ли покупать таунхаус, сравним его и с квартирой в городе, и с индивидуальным домом.
Таунхаус или квартира
- Самое главное отличие домов европейского типа (таунхаусов) — расположение в загородной локации с чистым воздухом: на природе. К тому же, вместе с жильём у собственника, как правило, появляется вой участок, хоть и небольшой, на котором можно выращивать цветы и овощи, а договорившись с соседями — выкопать бассейн или установить барбекю.
- Ещё одно преимущество — меньше соседей, чем в стандартной многоэтажке. Обычно в таунхаусах не больше десяти квартир на один дом. Меньше соседей — меньше шума и ниже риск конфликтов, а в дуплексах вообще можно поселиться рядом со своими знакомыми или родственниками.
- Обычно посёлки с таунхаусами строят недалеко от города или обеспечивают их отдельной инфраструктурой, так что при необходимости добраться до центра можно. Кроме того, в большинстве своём таунхаусы снабжены всеми коммуникациями.
- Приятная цена. Квартира в таунхаусе в среднем будет стоить меньше, чем квартира в центральных районах города, а площадь в первом будет больше, чем в среднестатистической новостройке эконом- или комфорт-класса.
- Из минусов — скорее всего, нужда в собственном автомобиле. Да, посёлки обычно располагаются рядом с городом, неподалёку может быть хорошая транспортная развязка, но общественный транспорт в местах строительства таунхаусов обычно не слишком развит — часто такие локации обеспечивают лишь рейсовыми автобусами.
- Уборка территории вокруг дома и ремонт общедомового имущества чаще всего становится обязанностью собственников и их соседей. Здесь есть некоторые законодательные сложности — о них мы расскажем дальше.
Таунхаус или дом
- И снова о соседях. Их немного, но они есть — в отличие от коттеджа, в котором живёт одна семья. Шум, чужие ремонты, конфликты — это всё же может сопровождать жителя таунхауса, пусть по сравнению с квартирой риск и ниже.
- Отсюда же вытекает другое отличие от частного дома, и снова не в пользу таунхауса: нет приватных зон на участках. Все наделы — это просто один большой участок земли, поделённый на несколько маленьких. Соседи будут видеть всё, что происходит у соседа, а поставить забор может быть проблематично.
- Но есть и плюсы: цена таунхауса значительно ниже, чем придётся потратить на благоустроенный коттедж или дом.
- Содержать собственный дом или коттедж заметно дороже и сложнее, чем любое другое жильё. Поломки случаются, и их приходится устранять самостоятельно или за деньги, а поддержание работоспособности коммуникации и даже расчистка снега на участке — это ответственность собственника. Так что таунхаус тут явно выигрывает.
Как появились таунхаусы
Вторая теория гласит, что родоначальником нового типа застройки выступила английская аристократия, которая желала расширить свои владения в городских артериях. Но так как центральная часть города была и без того крайне застроена, то здания начали возводить между другими постройками, располагая их вплотную друг к другу. Кто бы ни стоял у истоков коттеджного дома, он сумел воплотить идею, которая быстро пришлась по вкусу другим слоям населения. А вскоре такой тип застройки позаимствовали соседние страны, и таунхаусы начали свое уверенное шествие по Европе.
Каковы юридические особенности владения таунхаусом
Как мы озвучили выше, малоэтажные дома коттеджного типа не определены на законодательном уровне, но ближе всего по характеристикам и правовому статусу к жилому дому блокированной застройки. В праве о свидетельстве может быть использована и формулировка, определяющая таунхаус как квартиру. Поэтому со статусом объекта желательно ознакомиться заранее в графе «предмет договора» в договоре купли-продажи или долевого участия. Статус недвижимости определяет, на какой земле может быть построен дом. Если объект располагается на участке, не предназначенном для подобного строительства, то постройка может быть признана незаконной и снесена.
Что касается земельного участка, на котором строят таунхаус, то среди основных возможны следующие варианты оформления придомовой территории — земля под малоэтажное жилое строительство или земля под индивидуальное жилое строительство (ИЖС). Если таунхаус попадает под категорию малоэтажных построек, то для него приемлем первый вариант. Вариант с ИЖС допустим, если каждая секция оформлена как индивидуальное здание с четко обозначенной территорией.
При индивидуальной застройке в придачу к квадратным метрам вы получаете в частную собственность земельный надел. Это значит, что причитающиеся квадраты земли вы можете использовать на свое усмотрение. Земля под малоэтажную застройку является общедомовой территорией, как в любом многоквартирном доме. То есть нарушать целостность облика и строить, например, технические помещения без согласования с соседями запрещено. А при продаже таунхауса прилегающая территория может быть приобретена собственниками других квартир по первоочередному праву.
В целом список документов, которые нужно требовать от застройщика при покупке таунхауса, мало отличается от покупки иных видов малоэтажки. «Необходимо изучить учредительные документы застройщика, свидетельство о государственной регистрации строительной компании, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе», — перечисляет Софья Соколова. Кроме того, важно наличие аудиторского заключения за последний год предпринимательской деятельности.
«Застройщик может предоставить подлинники или должным образом заверенные копии документов. Отказ предоставить документы можно рассматривать как признак неблагонадежности компании», — уверена юрист. Помимо этого, необходимо просмотреть проектную декларацию, включающую информацию о компании и проекте строительства, где должны быть указаны цели, сроки, этапы реализации проекта.
Среди других аспектов, на которые стоит обратить внимание, Ольга Трошева советует обратить внимание на обеспеченность инженерными коммуникациями. «Преимуществом будет, если они уже спроектированы на начальной стадии строительства, — поясняет она. — Если вопрос обеспеченности коммуникациями планируется решать на финальной стадии строительства дома, могут возникнуть проблемы с реализацией проекта в целом».
Когда таунхаус уже построен, все гораздо проще. Необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами на объект и земельный участок под ним; очень важно в этом случае свидетельство о собственности на землю, причем на каждый отдельный участок. Например, информация из этого документа позволит понять, переведена ли земля в нужную категорию.
«Если застройщик обещает, что перевод из «сельхозки», например, в ИЖС, состоится буквально на днях, иногда это действительно удается сделать в обозримом будущем, а иногда нет. И рисковать не стоит», — предупреждает Елена Шишулина.
Отдельный щекотливый вопрос — в аренду или в собственность предлагается земельный участок. «Если земля находится в собственности у застройщика, как правило, земельный участок оформляется в собственность приобретателя дома. Безусловно, и для застройщика, и для приобретателя это самый простой путь оформления», — поясняет Софья Соколова.
«Если жилой дом передается в собственность, а земля под ним арендуется, то покупателю необходимо удостовериться, что арендодателем, то есть собственником земли, выступает орган государственной или муниципальной власти, — советует Софья Соколова. — При переуступке права аренды новому арендатору согласие государственных или муниципальных органов не потребуется. Этот же механизм работает и при продаже строения на арендованном участке. Кроме того, законом установлено первоочередное право собственника дома на выкуп арендуемого земельного участка».
А вот аренда у «третьего лица» чревата двумя не самыми лучшими сценариями. «Срок аренды может закончиться, и владельца дома «попросят» с этой земли, или землю придется выкупать в собственность, причем, возможно, за совсем не символические деньги», — предупреждает Елена Шишулина.
На что обратить внимание при покупке таунхауса
При покупке таунхауса обязательное условие — проверка документов на землю. Участок должен относиться к категории «земли населенных пунктов» и иметь вид разрешенного использования «жилищное строительство», «малоэтажное строительство», «блокированные жилые дома». Если принят генплан, земля должна быть предназначена для строительства блокированных домов.
При выборе таунхауса следует обратить внимание на статус земли, на которой ведется строительство. Самыми распространенными вариантами являются:
- земли под МЖС (малоэтажное жилищное строительство). На землях с таким статусом могут быть построены жилые дома. В этом случае следует обратить внимание на этажность домов — она не должна превышать три этажа;
- земли под ИЖС (индивидуальное жилое строительство). Земля с таким статусом предназначена под строительство загородных домов и коттеджей. Однако застройщики имеют возможность построить и таунхаусы на такой земле. В таком случае размер участка будет ограничен, а каждая секция таунхауса должна быть оформлена как индивидуальный жилой дом.
Особенности оформления дизайна интерьера таунхауса
При планировке дизайна таунхауса следует учитывать определенные особенности строения, что связано в первую очередь с многоуровневостью помещений. Здесь важно грамотно спланировать территорию, чтобы в конечном итоге получить комфортную, удобную и практичную обстановку.
Наиболее целесообразным решением является приобретение таунхауса на этапе строительства. В этом случае возможно внесение корректив в планировку помещений, что в перспективе поможет в оформлении будущего интерьера. Когда объект сдан в эксплуатацию, на все желаемые изменения потребуется получить согласования в соответствующих инстанциях с оплатой услуг.
Первый этаж отводится преимущественно под помещения, общие для всех членов семьи, в виде столовой, гостиной, прихожей и кухни, проектировка которых отображается в плане таунхауса. На втором этаже располагаются индивидуальные комнаты: кабинет, спальня и детская. В мансардном помещении рекомендуется организовать гардеробную, спортивный зал, бильярдную или установить в нем домашний кинотеатр. В том случае, если в семье есть разновозрастные дети, здесь также можно обустроить спальню для старшего ребенка.
Мансарду отводят под домашний кинотеатр, гардеробную или комнату для отдыха
Полезный совет! Если в доме проживают пожилые люди или инвалиды, следует оборудовать спальню для них на первом этаже.
Экстерьер и интерьер таунхауса (фото наглядно это демонстрируют) должны быть выполнены в едином стилистическом направлении или близких по духу вариантах. В таком случае удастся создать гармоничную обстановку. Однако не следует ограничиваться одним стилем при оформлении внутреннего пространства таунхауса. Каждый уровень может быть выполнен в определенной концепции. Важно, чтобы существовала общая нить, которая гармонично объединяет в одну экспозицию все функциональные зоны жилого дома.
Особого внимания при оформлении дизайна помещений таунхауса заслуживают инженерные коммуникации. Многочисленные трубопроводы, радиаторы отопления придется замаскировать или гармонично вписать в общий интерьер. Однако следует помнить, что любой вариант, предполагающий маскировку коммуникаций, не должен негативно сказаться на микроклимате помещения, ухудшив температурный и влажностный режимы.
Простые принципы обустройства сложного мини-участка
Таунхаусы переосмысливают не только подход к архитектуре в целом, но и открывают новые возможности с точки зрения обустройства комфортных, неповторимых садов даже в городских условиях. И пусть стандартные крохотные участки у столь модных сегодня таунхаусов оформлять как полноценный сад кажется невозможным, ландшафтный дизайн умеет справляться и с такой задачей. Ведь маленькая площадь — отнюдь не обязательно маленькие возможности.
Ключевым в обустройстве садов у таунхауса должно стать сочетание максимальной практичности, функциональности и минимализма. Причем минимализма эффектного, броского и смелого. Десяткам разных растений лучше предпочесть одно, но броское, множеству объектов – 1-2 зоны, но зато неповторимые. Минимум использованных средств должны давать максимальный результат. А все использованные инструменты — -быть максимально эффектными и лаконичными одновременно. Четкие формы и линии, простая геометрия и асимметрия, вносящая в проекты ритмичность, простые по структуре, но выразительные цветники и классические решения, воспринимающиеся с первого взгляда работают лучше, чем самые вычурные ансамбли, требующие всесторонней оценки.
На цветниках и рабатках сразу отметьте самые крупные участки, находящиеся между отдаленно размещенными деревьями или конструкциями, лишенные крупных акцентов места, которые кажутся более простыми, чем остальное озеленение. В таких местах обязательно нужно расположить «приманку» — интересную скульптуру, предмет, необычное украшение, которое будет притягивать взоры и казаться «изюминкой» сада. Как и с деревьями, скупиться на таком акценте из числа сугубо декоративных не стоит: выбранный предмет должен быть крупным, броским, необычным и максимально эффектным. Разместить его лучше непосредственно на цветнике, чтобы он «утопал» в море цветов.
В садах у таунхауса отлично смотрятся:
- фонтанчики;
- крупные садовые скульптуры;
- декоративные скамейки или цоколи;
- каменные цветочницы;
- поилка или кормушка для птиц;
- солнечные часы и пр.
Таунхаусы в Подмосковье
В основной своей массе поселки с таунхаусами относятся к комфорт-классу. Если брать Новорижское и Рублево-Успенское направления, то там можно говорить о бизнес- и даже элит-классе. В число поселков с таунхаусами принято включать все моно- и мультиформатные поселки, на территории которых строятся таунхаусы.
Сейчас на загородном рынке Подмосковья, по данным компании «Инком-Недвижимость», осталось 69 поселков с таунхаусами, 1,9 тыс. лотов в первичной продаже. Типичная этажность — два — два с половиной этажа. Средняя площадь — 185 кв. м + 2,7 сотки (прилегающий земельный участок). В стандарт-классе цены начинаются от 10 млн руб., в элитном — в среднем 55 млн руб. Больше всего таунхаусов на первичном рынке представлено в сегментах стандарт и комфорт — 16% и 52% соответственно. Еще 15% представлено в бизнес-классе, в премиум-классе — 12%, в де-люкс — 5%.
Наибольшее число таунхаусов на первичном рынке продается на Новорижском шоссе — 28%, далее следуют Калужское — 9%, Дмитровское — 9%, Каширское — 8%, Киевское — 8%, Ленинградское — 7%, Ильинское — 7%. Остальной объем предложения в небольших долях распределен по другим направлениям от столицы.
Таунхаус: что это за многоуровневое строение
Данное строение переводится с английского как «городской дом». Таунхаус является комплексом многоуровневых апартаментов, состоящих из двух или трех этажей, которые имеют общие боковые стенки. Такие коттеджи созданы в едином архитектурном стиле. Каждый дом является автономной системой жизнеобеспечения и предназначен для проживания в нем одной семьи. Он имеет индивидуальный вход, небольшой земельный участок и гараж. Как выглядит таунхаус, можно рассмотреть на многочисленных фото.
Классический таунхауз имеет простую и удобную планировку
Важно! Таунхаус может входить в состав мультиформатного поселка, где располагаются другие объекты недвижимости, или образовывать самостоятельные поселки, которые заполнены исключительно такими многоуровневыми апартаментами.
Разбираться в вопросе, что такое таунхаус (фото наглядно отображают варианты построек) следует исходя из истории возникновения строения. Такие дома впервые появились в ХІХ столетии в Англии. Постройки принадлежали семьям аристократов, в том числе высокопоставленным представителям буржуазного общества. Сегодня таунхаусы могут позволить себе люди среднего класса. Это связано с невысокой стоимостью, поскольку на строительство таких апартаментов затрачивается намного меньше материалов, чем на возведение отдельно стоящего коттеджа, что объясняется наличием общих стен. К тому же таунхаус занимает намного меньше места.
Стандартная планировка таунхауса включает кухню, гостиную, столовую, располагающиеся на первом этаже, спальню, кабинет и детскую – на втором. На третьем этаже, который преимущественно представлен мансардным помещением, находится спальня или комната для гостей. На каждом этаже предусмотрен отдельный санузел. Таунхаус может иметь цокольный этаж. Большая общая жилая площадь, составляющая 150-300 м², позволяет воплотить различные дизайнерские замыслы.
Первый уровень отводится для кухни, гостиной, рабочего кабинета, хозяйственной комнаты
Чем отличается от других типов домов?
Частный дом – это отдельно стоящее жилье, окруженное земельным участком большой площадью.
| Таунхаус | Частный дом |
| Небольшой участок, поделенный между владельцами квартир | Собственная территория большой площади, окружающая дом (10 соток и более) |
| Строить на придомовой территории можно только небольшие согласованные строения | Можно построить на участке все что угодно, использовать землю на свое усмотрение |
| Обустраивать ландшафт можно только по согласованию с соседями или с девелопером | Обустройство ландшафта на свой вкус |
| Запрещено менять фасады таунхаусов | Возможность менять внешний облик дома по своему усмотрению |
| Строят в черте или на окраине города | Стоят за чертой города, в пригороде или поселке |
| Имеется развитая инфраструктура | Отсутствие развитой инфраструктуры |
| Централизованное предоставление коммунальных услуг | Самостоятельное обустройство коммуникаций обслуживание дома и прилегающей территории |
| Планировка типичная для всех таунхаузов | Возможность построить и распланировать внутренние помещения по своему усмотрению |
| Есть соседи по дому | Отсутствие соседей |
| Близкое расположение транспортных развязок | Большое расстояние до города и транспортных развязок |
Всегда думал, что жить в коттеджном поселке – это совсем уж по-деревенски. А тут друг купил домик, сравнили. И оказалось, что я ошибался. Ехать до города каждому из нас столько же, а место у него гораздо красивее, рядом речка. Теперь вот думаю, может мне поменять недвижимость.
Анатолий
Пожили и там, и там, сделали один вывод. Главная проблема – сложно договориться с соседями. Любые изменения в жилье нужно согласовывать с ними. Ну а с переездом в коттеджный поселок мы что хотим, то и делаем.
Таня и Витя Стрельцовы
Перед выходом на пенсию долго выбирали с мужем недвижимость. Рассматривали варианты только за городом – захотелось тишины и покоя, чтобы внукам было где отдохнуть на природе. Нисколько не жалеем о своем выборе.
Марина Петровна
Мы подробно рассмотрели, что такое таунхаус, чем отличается от дома в коттеджном поселке и от квартиры, какими особенностями обладает, отзывы о жизни в них от реальных пользователей тоже привели – остается лишь выбрать свой вариант недвижимости. Советуем принимать решение всей семьей, и дети пусть тоже скажут свое слово.
Чтобы поближе познакомить вас с таунхаусами, нужно больше рассказать об их особенностях. Поэтому начнем с описания преимуществ.
- Компромисс между покупкой квартиры и дома
Некоторые путаются в понятиях и часто спрашивают – таунхаус – это дом или квартира? Отвечаем: на юридическом уровне – это дом блокированной застройки, а как объект покупки или собственности – квартира. Ведь человек покупает не весь таунхаус, а только его часть – блок.
Возвращаемся к нашим плюсам. Итак, представим ситуацию. Молодая пара мечтает о собственном домике в деревне, но, к сожалению, средств для исполнения этого желания у нее пока не хватает. Квартира в городе тоже никак не вписывается в их планы, поэтому таунхаус – вполне доступное и подходящее решение. Ведь он обладает существенными свойствами частной недвижимости. Здесь можно построить свой гараж, посадить сад или огород, а также уединиться от соседей и шумного города за счет придомовой территории.
- Близость к природе
Если для вас удаленность от города – это не критичная ситуация, а сильное желание, то смело ищите квартиру в современном таунхаусе. Большинство из них располагаются в экологически чистых районах, где мало машин и много свежего воздуха. Особенно это будет полезно для пар с детьми или пожилых людей. К тому же отдых на природе станет для вас более доступным.
- Минимум соседей
Уверены, что встречи с соседями могут быть приятны не всем. И, если в МКД они неизбежны, то в таунхаусе дела обстоят иначе. Отдельный вход, свой двор и никаких лестниц и подъездов. Даже контингент будущих соседей вы можете проверить, так как в таких домах живет всего несколько семей примерно одного социального слоя. Отсюда – меньше шума и конфликтов.
- Безопасность и наличие изолированной зоны
Еще один весомый плюс таунхауса. Благодаря специально отведенной и закрытой территории вы сможете не переживать за своих детей, которые вышли на прогулку. Проникновение посторонних тоже исключено, потому что практически для всех комплексов предусмотрена система охраны и видеонаблюдения.
- Большая площадь
Стандартная площадь такого жилья составляет от 70 до 300 м2. Это больше, чем в среднестатистической новостройке эконом или комфорт-класса. К тому же вы можете выбрать не только одноуровневую квартиру, но и вариант в 2 или 3 этажа.
- Постоянное место для парковки