Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выкуп земельных участков без торгов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Приобретение земельного надела в собственность для последующего возведения на нем строения допускается только в том случае, если участок расположен на соответствующей категории земель, а именно это должна быть территория, предназначенная для ИЖС. Наделы, расположенные на площадях, не отведенных под застройку, покупке не подлежат.
Особенности процедуры
Отдельно стоит упомянуть о категориях земель, отданных под ведение подсобного хозяйства и о дачных участках. В этом случае строительство жилого дома допускается, но при этом потребуется вести садоводческую либо огородную деятельность. Что касается дачных участков, застройка таковых возможна, но вот оформить прописку в этом случае будет нельзя.
Важным моментом считается и тот факт, что интересующий земельный участок должен в обязательном порядке состоять на учете в кадастровой палате и обладать четкими границами. Несоблюдение данных условий автоматически повлечет отказ в просьбе выкупа земельного надела в собственность.
Необходимо помнить, что целью покупки территории под застройку, должно является использование площади по прямому назначению, иными словами, для возведения на ней дома. При этом этажность последнего имеет ограничения – строение не должно состоять более чем из 3-х этажей.
За сколько можно купить землю у государства
При подготовке к проведению аукциона административный орган производит оценку стоимости земельного участка, при этом, на торгах в документации указываются основания определения стартовой цены в соответствии с которыми устанавливается его начальная стоимость. Проведение оценки объектов недвижимости является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям (ст. 8 Федерального закона РФ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ»).
Далее обратимся к Гражданскому Кодексу РФ — частью 4 статьи 447 ГК РФ предусмотрено следующее — Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Победителем торгов на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за земельный участок (п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ).
Таким образом, начальная стоимость муниципальных земель на аукционе определяется по результатам их оценки. Эта сумма становится продажной стоимостью в двух случаях:
- Если организатору аукциона подана одна заявка на аукцион.
- Если по результатам рассмотрения нескольких заявок к торгам допущено только одно лицо.
Заявление на выкуп земельного участка из муниципальной собственности
Аренда земли является распространённым видом пользования наделом, ведь у граждан не всегда есть возможность или потребность приобретать её в собственность. Однако со временем обстоятельства могут меняться и у арендатора может возникнуть необходимость купить надел. Рассмотрим, как происходит выкуп арендуемого земельного участка из муниципальной собственности.
- Владельцы строений, расположенных на земельных участках. В этом случае аренда предполагает даже не преимущественное, а исключительное право выкупа по цене, которая не превышает кадастровой.
- Арендаторы, которые используют надел на бессрочных основаниях.
- Собственники квартир в многоэтажном доме. Если земля под домом и на придомовой территории ранее была поставлена на кадастровый учёт, она передаётся во владение бесплатно.
- Граждане, получившие участки в пользование до 30 октября 2001 года.
Как происходит выкуп земельного участка из муниципальной собственности
Новые нормативы предусматривают некоторые особенности оформления и регистрации прав собственности. Также на федеральном уровне были изменены цены на участки. Они определяются в процентном соотношении не от рыночной, а от кадастровой стоимости. Последняя оказывается значительно ниже.
- Участок может находиться в собственности муниципального органа. Но при этом на нем нередко располагаются строения, являющиеся частными. В этом случае аренда предусматривает возможность дальнейшего выкупа надела. При расчете определяется выкупная стоимость, которая не может превышать кадастровую.
- Право покупки имеется у гражданина, который может использовать надел на постоянной бессрочной основе.
- Земельный участок передается по праву собственникам, имеющим квартиры в многоквартирном доме. Процедура проводится на бесплатной основе, если территория была ранее поставлена на кадастровый учет.
- Предоставление права выкупа производится гражданам, которые получили наделы до 30 октября 2001 года.
Сколько стоит аренда земли
Размер стоимости аренды земельного участка формируется в соответствии с наличием разных показателей. Так, площадь участка является одним из основных критериев, который берется за основу при расчете цены аренды.
Немаловажное значение имеет расстояние между земельным участком и городом, наличием коммуникаций на нем. Стоимость аренды в городах федерального значения намного выше, чем в регионах страны.
Специалисты утверждают, что выгодно заключать соглашение об аренде после того, как была проведена кадастровая оценка стоимости объекта, поскольку при установлении суммы аренды можно отталкиваться от установленной результатами оценки суммы.
Обратите внимание на то, что кадастровая оценка осуществляется не реже одного раза в пять лет.
Платное оформление участка
Данный способ используется в тех случаях, когда для получения земли на безвозмездной основе нет оснований. Такая ситуация может сложится, если гражданин уже использовал право бесплатной приватизации. Основным требованием становится наличие построек.
Важно! Внимательно прочитайте условия договора аренды. Здесь должен быть пункт о том, что участок можно выкупить.
Покупка осуществляется с использованием следующей последовательности действий:
- Сбор документов и подача заявки в местную администрацию.
- Получение согласия на передачу участка.
- Внесение платы.
- Заключение договора.
- Регистрация права собственности через Росреестр.
Приобретение земельного участка у государства
С принятием Конституции РФ с 1993 г. у граждан и организаций появилось право на приобретение федеральной или муниципальной земли в собственность. А в 1997 г. был введен Земельный кодекс, содержащий правила землепользования. Но в нашей стране законодательные акты постоянно терпят изменения, и чтобы выкупить землю из государственной собственности необходимо владеть актуальными на 2018 г. сведениями и знать все нюансы приобретения земли.
Проблема в том, что многие интернет-порталы содержат устаревшую или недостоверную информацию, из-за которой граждане не могут получить участки даже на платной основе и правильно оформить их в собственность.
В данной статье содержится информация о том, в каких случаях можно выкупить государственные участки, как происходит процедура выкупа, сколько это будет стоить и как рассчитать. Также мы предоставим пошаговую инструкцию с описанием каждого этапа.
Аренда земельного участка: кто имеет право получить землю в собственность
Их выполнение обеспечивает законный доступ широкого слоя населения страны к земельным ресурсам для полного удовлетворения своих потребностей в приобретении более комфортного жилья и возможности по занятию крестьянским и фермерским трудом.
По общей процедуре, для исключения коррупционной составляющей в процессах продажи и покупки арендуемых земель, их выкуп производится с использованием торгов (аукционов). Цена земли на торгах определяется как максимальная стоимость, предложенная участниками.
Однако тема нашей статьи посвящена выкупу земли из аренды у администрации города без проведения торгов. В народе эту процедуру еще называют приватизация земельного участка.
Итак, как же на практике осуществить указанную процедуру и у кого есть такое право?
Не будем вдаваться в подробности, как и кто, может приобрести земли у государства без проведения торгов, остановимся именно на ситуациях когда земля в аренде.
Земельный кодекс, говорит о том, что перевести участок земли из аренды в свою личную собственность вправе любое лицо, который соответствует определённым критериям.
К ним относятся:
- Гражданин, у которого в земля в аренде и на нем зарегистрирован как минимум объект незавершенного строительства – частный дом
- Физическое или юридическое лицо, которым земля передана для осуществления фермерской деятельности
- Лицам, который земельный участок предоставлен в аренду или безвозмездное пользование для комплексного освоения земли
С 2017 года на законодательном уровне введена возможность приобретения земли без торгов по фиксированной сумме. Такая возможность регламентирована в частности пп. 9, 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. После оформления прав собственности, без проблем можно заключать договор купли продажи земли.
Перевод земли из аренды в собственность осуществляется при соблюдении следующих условий:
- Аренда длится 3 и более года
- Покупка возможна только арендатором
- Заявление о заключении договора аренды должно быть подано не позднее одного дня до истечения аренды
- На земельном участке, есть объекты недвижимости, принадлежащие арендатору
Добавим, информацию, касающуюся НКО.
ЦЕНА ВЫКУПАЕМОГО УЧАСТКА
Цена земельного участка устанавливается в момент подачи заявления. Наличие заявления и кадастровой карты (плана) земельного участка, которая позволяет индивидуализировать земельный участок как объект гражданских прав, дает основания и обязывает компетентный орган направить заинтересованному лицу проект договора купли-продажи земельного участка с определением в нем его цены.
Таким образом, выкупная цена земельного участка подлежит определению на момент подачи заинтересованным лицом заявления с приложением к нему необходимых документов в порядке, предусмотренном ЗК РФ .
При этом не имеет правого значения, когда было принято решение о предоставлении участка, или когда был направлен договор купли-продажи (подобные действия могут под различными предлогами совершаться уполномоченными органами месяцами, а то и годами). Неправомерное бездействие уполномоченного органа в вопросе предоставления обществу на праве собственности земельных участков, а также неправомерный отказ в их предоставлении не должны влечь неблагоприятные для заявителя последствия в виде увеличения кадастровой стоимости земельных участков на момент рассмотрения спора.
Цена определяется на момент подачи заявления, даже если на момент заключения договора купли-продажи кадастровая стоимость участка уменьшилась.
В случае выявления завышения выкупной цены, покупатель вправе обратиться в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка в части установления выкупной цены и применении последствий недействительности сделки.
Порядок и процедура выкупа земельных участков из муниципальной собственности
Приобрести землю в собственность довольно затратное дело, которое «по зубам» лишь определённым категориям граждан. Поэтому чаще всего люди прибегают к её аренде, что позволяет пользоваться землёй на своё усмотрение при условии регулярного внесения арендной платы.
Получить участок в пользование можно как на краткосрочной, так и долгосрочной основе, но какой бы ни была форма аренды, территория всё равно остаётся владением муниципалитета, который при возникшей необходимости вправе забрать землю обратно, снеся при этом то, что было на ней сооружено.
Несмотря на то, что государство обязуется компенсировать людям их потерю, не каждый хозяин недвижимости готов столкнуться с такими трудностями.
Поэтому арендуемые участки всё чаще стали выкупать из собственности муниципалитета, оформляя впоследствии на них право собственности.
Процедура присвоения земли состоит из нескольких этапов и имеет ряд условий, изменяющихся в соответствии с территорией, на которой расположен участок, его общей квадратуры и прочих нюансов.
Выкуп земельного участка из муниципальной собственности в 2022 году производится по упрощённой форме, так как в 2022 был изменён алгоритм действий процедуры, что существенно её облегчило. Теперь условия присвоения арендуемой территории стали более прозрачными, а перечень необходимой документации значительно уменьшился.
Органы, отвечающие за земельные наделы, вправе продать как муниципальные, так и федеральные участки. При этом порядок получения территории зависит от установленных норм и актов.
В соответствии с законодательством граждане имеют право претендовать на выкуп земли при наличии следующих условий:
- если недвижимость арендатора установлена на территории федерального или муниципального участка;
- присвоить участок, на котором находится строение владельца, можно как при наличии договора аренды, так и при его отсутствии;
- право выкупа предоставляется исключительно хозяевам недвижимости, никто более не вправе купить землю под строениями;
- в случае нескольких владельцев на одной территории оформляется долевая собственность.
Какие земли можно получить
Существуют участки, на которые можно претендовать без торгов, это земли, где можно:
- заниматься индивидуальным жилым строительством, или разводить личное подсобное хозяйство;
- организовать фермерское или крестьянское хозяйство, сельскохозяйственное производство;
- развивать жилищный фонд, если претендент заключил договор с лицом, который занимается таким развитием;
- возводить объекты для создания инфраструктуры;
- возводить религиозные сооружения и памятники, если претендентом является религиозная организация, деятельность которой не является запрещенной.
Порядок выкупа земельного участка у администрации
Обычно распоряжается землей в населенном пункте (городе, поселке, деревне, селе) исполнительный орган местного самоуправления, поэтому обращаться следует туда.
Потребуется обратить внимание на такие нюансы:
- Юридические и физические лица могут быть претендентами на приобретение государственной собственности за деньги. Местные власти не могут отказывать за исключение случаев, если конкретная территория:
- изъята из оборота;
- ее запрещено приватизировать;
- зарезервирована для муниципальных нужд.
- Цель приобретения – это строительство и иные нужды.
- Если претендент желает взять участок под строительство, то у него есть 2 варианта:
- он проводит предварительное согласование о размещении на участке строительного объекта (выкуп осуществляется без торгов);
- не проводит согласования о размещении строительных объектов, тогда покупка возможна только через торги.
Во втором случае следует определить вид разрешенного использования участка, выяснить, как строительный объект подключить к инженерным сетям, а только потом принимать участие в торгах. Лицо, которое планирует заниматься на участке строительством, должно располагать определенными знаниями, если это частник, то ему лучше пригласить специалистов. Для возведения строения любого типа необходим технический проект. Претендент на покупку земли должен сначала убедиться, что у него получится его реализовать конкретно на данной земле, ведь помимо строения участок обычно дополнительно облагораживается. По результатам торгом необходимо будет заключить договор купли-продажи на землю, а затем оформить ее в собственность.
- Приобрести участок можно и не под строительство, все равно заявление подается в администрацию с указанием цели покупки, размеров необходимой территории и приблизительного места ее расположения. Если администрация утвердить прошение, то она выдаст схему расположения конкретного участка, который подходит заявителю. Последнему будет необходимо провести кадастровые работы, т. е. отмежевать свою часть и поставить землю на учет в Кадастровой палате. После этого заключает договор купли-продажи.
Стоимость выкупа земельного участка от кадастровой стоимости
Выкупить земельный участок из муниципальной собственности возможно посредством оплаты 2,5 % от стоимости кадастровой. Однако, не всегда данный показатель является фиксированным. Регулированием стоимости выкупа занимаются государственные субъекты или местные органы, которые издают специальные нормативные акты, основываясь на действующем законодательстве.
Без проведения торгов выкуп возможно осуществить в четко ограниченных государством случаях. Зачастую, муниципальные органы предоставляют только объекты недвижимости, которые располагаются на земельном участке.
На практике можно применить и метод, который основывается на переоформлении документов, дающих право бессрочного пользования объектами недвижимости. Оформить в данном случае можно аренду или права собственности. Наличие или отсутствие построек не будут иметь значения при оформлении документов.
Могут использоваться и другие методы выкупа, если этого требует хозяйственная ситуация специфического характера. Например, по решению Правительства земельные участки могут предоставляться с целью открытия коммунальных хозяйств. Без проведения торгов также возможно оформить документы на недвижимость, которая необходима для реализации стратегически важных для государства инвестиционных проектов.
Государственное законодательство четко описывает права покупателя муниципальной собственности. Самым важным правом в данном случае выступает возможность узнать причину отказа от государства во время подачи заявления о выкупе недвижимости.
Главное из Земельного Кодекса РФ
- Если землю не успели разграничить и утвердить Правила застройки, то возникает переход права распоряжения земельными участками к районной администрации (поселка, деревни, села);
- За счет вложения в инфраструктуру, комплексные застройщики получают первичное право перед индивидуальными жилыми застройщиками;
- Стали возможны аукционы по продаже и передаче в аренду свободных муниципальных участков по заявлению граждан;
- В случае, когда видом разрешенного использования участка предполагается строительство зданий и сооружений, будет проводиться только аукцион по аренде, купить участок у администрации под ИЖС через торги сразу в собственность не получится.
Другими словами, в оборот поступили новые массивы земельных участков под индивидуальное жилое строительство и, чтобы получить землю, теперь не нужно обращаться в администрацию города или районного центра. Достаточно обращения в администрацию поселения, в котором расположен участок.
Как приобрести земельный участок в собственность у администрации
Земельные участки могут находиться в частной собственности или принадлежать государству. Органы государственной власти в лице муниципалитетов вправе сдавать, принадлежащие им земли в аренду. В дальнейшем, при добросовестном использовании надела (в соответствии с целевым назначением) арендатор вправе выкупить его из государственного ведения.
Несмотря на то, что земля юридически находится в государственной собственности, расходы на межевание несет заявитель. Основным моментом в данном мероприятии является урегулирование всех вопросов с соседями по поводу установления границ между территориями. Затем заключите договор с землеустроительной организацией, имеющей лицензию на проведение данного вида работ.