Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ответственность управляющей компании перед собственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.
Обратитесь к руководству УК
Чаще всего данная мера является достаточной для стимулирования интереса УК к вашей проблеме и исполнения ее в кратчайшие сроки», — объяснил адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев. Он пояснил, что, согласно закону «О защите прав потребителя», руководство УК должно рассмотреть письмо в течение десяти дней.
Если вы не являетесь юристом или не имеете достаточно практики в делах, связанных с жилищными тяжбами, лучше обратитесь к тому, кто постоянно практикуется в разрешении подобных споров.
Ответчик, то есть УК, при возникновении такого спора найдет себе опытного юриста, который, если и не сможет опровергнуть вашу доказательную базу, всегда найдет процессуальные огрехи — неточно составленное исковое заявление или не выдержаны сроки. А отыскав зацепку, опытный юрист с легкостью может развалить дело.
Не забывайте о том, что вы всегда можете обратиться в специальные контролирующие органы — Потребнадзор либо жилищную инспекцию. Контролировать и разбираться в работе управляющих компаний — их прямая обязанность. Возможно, что после их проверки, спорный вопрос решиться и без суда.
Аудит управляющих компаний в сфере ЖКХ позволяет сделать работу организации более прозрачной и оптимизировать ведение финансовой документации. Аудиторская проверка УК осуществляется по следующим критериям:
- соответствие финансовой документации реальным затратам компании;
- правильность оформления документов, полнота и достоверность представленной в них информации;
- эффективность хозяйственной деятельности (правильность целевого расходования средств и т. д).
По результатам анализа аудитор может дать рекомендации по улучшению работы УК, по усовершенствованию документооборота, по оптимизации расходов (в том числе налоговых).
В ходе проверки внимание обращается на такие документы:
- сметы, в которых изложена информация о расходах на эксплуатацию жилищного фонда;
- отчетность коммунального обслуживания на средства, собранные с жильцов;
- отчетность сервисного обслуживания с задействованием услуг сторонних организаций;
Аудит управляющей компании с анализом этих документов позволяет выявить, какой процент от вкладываемых жильцами денег идет на обслуживание жилья, а какая часть средств расходуется неэффективно.
Является ли коммерческой организацией и юридическим лицом?
Структура управляющей компании включает обязательное наличие директора и учредителя (нередко это одно и то же лицо). Также есть наемный персонал, исполняющий организационные и управленческие функции. Поскольку наем работников может производить только гражданин, ведущий предпринимательскую деятельность и зарегистрированный в Налоговой службе, то УК обязательно должна являться юридическим лицом.
Альтернатива – учреждение такой компанией физическим лицом со статусом индивидуального предпринимателя. Но в таком случае на практике будут возникать сложности с набором персонала (существуют ограничения по количеству человек).
Поскольку по Уставу управляющей компании она исполняет должные обязанности на платной основе, то такая фирма будет относиться к категории коммерческих агентств, получающих прибыль от официальной деятельности.
Какие виды и типы УК бывают?
В едином реестре лицензионных компаний представлен не только список действующих компаний, но также их специализация. Некоторые управляющие компании работают лишь в сфере ЖКХ, а другие занимаются организацией уюта на придомовых территориях.
В таком случае, чтобы не платить дважды и получать полный комплекс желаемых сервисов, нужно выбирать агентство, которое в совокупности реализует поставленные задачи.
Категории компаний по форме управления:
- Жилищные объединения,
- Частные управляющие компании,
- Государственные Унитарные Предприятия (ГУП),
- Дирекция Единого Заказчика (ДЕЗ),
- Непосредственное управление собственниками
Организовывать свою деятельность фирмы должны по следующими этапами:
- сбор информации о доме и о придомовой территорий;
- анализ полученных сведений;
- разработка методов улучшения работы по ухода за зданием.
По характеру участия самих жильцов в организации ухода за домом, могут быть выделены следующие виды управления:
- прямое участие, то есть без привлечения единой компании, а каждый владелец квартиры самостоятельно выбирает управляющую фирму и подписывает с ней соглашение (допускается только в многоквартирных домах, численность квартиры в котором не превышает 40 штук);
- совместное подразумевает, что часть вопросов решаются индивидуально, а вторая часть – вместе по обоюдному согласию или голосованию;
- пользовательское участие, когда жильцы не принимают участие в практических вопросах управления.
Усиление контроля жильцами над УК
В ближайшее время Минстрой планирует ужесточить контроль жителей многоквартирных домов за работой УК. Так, Министерство строительства РФ планирует обязать управляющую организацию регулярно отчитываться перед собственниками помещений в порядке выполнения договора управления домом.
Такое ужесточение контроля со стороны собственников объясняется тем, что именно сами жильцы в полной мере могут оценить работу УК. И если их права будут расширены, то тогда и снизится количество претензий жильцов, поскольку у них появятся рычаги влияния на обслуживающую компанию.
Вскоре Минстрой обяжет УК готовить ежегодные письменные отчеты о проводимых работах, о случаях нарушений условий соглашения по предоставлению коммунальных услуг и др.
Также в отчетах должна будет отражаться информация о расчетах с подрядными организациями, о сумме и характере ущерба по общедомовому имуществу и др. Также у жильцов появится возможность вернуть деньги, которые были сэкономлены за жилищные услуги.
Документация для открытия УК
Что нужно, чтобы открыть собственную управляющую компанию? Это не самый простой вид бизнеса, которому нужны комплексная подготовка и ряд государственных разрешений. Мы уже выяснили, что данная организация регистрируется как общество с ограниченной ответственностью и оформляет лицензию в жилищном надзоре.
Пошаговая инструкция, как открыть управляющую компанию. Список документов:
- заявление о регистрации по форме 11001, заверяется нотариально;
- выписка об открытии расчётного счёта и подтверждение, что учредители внесли уже минимум 50% уставного капитала;
- протокол собрания учредителей;
- уставная документация, включая приказ о назначении генерального директора;
- гарантийное письмо собственника офиса с согласием на использование его помещения как юридического адреса или свидетельство собственности на помещение;
- квитанция об уплате пошлины за лицензию — 30 тысяч рублей;
- документы, подтверждающие квалификацию руководителя и успешную сдачу экзамена.
Отстранение или освобождение от обязанностей
Мы уже упоминали, что «неприкосновенностью» финуправ не обладает. И, хотя подобное случается достаточно редко, он все же в любой момент может быть отстранен от дела – временно или навсегда. Произойти это может в результате:
- Удовлетворенного судом ходатайства собрания кредиторов. Если собрание сочтет, что конкурсный управляющий плохо справляется со своими обязанностями и/или его квалификация не соответствует должности – это будет достаточным основанием для отстранения
- Мотивированной жалобы любого заинтересованного гражданина на убытки, которые причинил, либо может ему причинить деятельность конкурсного управляющего
- Несоответствия специалиста квалификационным требованиям – если кто-то из заинтересованных сторон процесса выяснил это и может доказать суду
- Исключения конкурсного управляющего из состава СРО за нарушение ее устава – как только СРО предоставит судье эту информацию.
- Нарушения конкурсным управляющим требований КоАП – если любое заинтересованное лицо подаст на это жалобу судье, и судья найдет, что нарушения действительно имели место
- Самоотвода, взятого самим конкурсным управляющим
Обязанности управляющих компаний ЖКХ
Обязанности и права управляющих компаний — проведение мероприятий по обслуживанию здания за счет выплат живущих в этом здании. В него входит:
- Регулярный осмотр и ремонт здания: крыши, лифтов, подъездов. Для этого в штате компании должны работать соответствующие специалисты или составлены договора с другими компаниями, предоставляющие услуги таких специалистов.
- Уборка крыш, помещений и прилегающих к зданию территорий.
- Обеспечение пожаробезопасности здания. То есть сюда входит оплата услуг проверяющих ведомств, установка и обслуживание противопожарной безопасности, покупка огнетушителей.
- Обеспечение доступа к коммунальным услугам всех жильцов обслуживаемого здания.
- Информирование о размере тарифов и сроках оплаты, сбор средств на оплату коммунальных услуг.
- Отчет о проделанной работе перед своими клиентами: куда, на какие цели и в каком объеме были израсходованы средства или планируется израсходовать.
- Подготовка и проведение собрания жильцов.
- Поиск источников дополнительного дохода. Например, сдача в аренду помещений, места для рекламы;
- Начисление амортизации на здание.
Управляющие компании Москвы, Санкт-Петербурга или какого-либо другого города также могут проводить строительные работы. Например, возведение мансарды или еще одного этажа. Но такие мероприятия они имеют право проводить только при полном согласии всех собственников и только после выдачи разрешения на внесение изменений в конструкцию здания из соответствующего государственного ведомства.
Требования к специалисту абонентского отдела
Вопрос начисления квартплаты интересует всех собственников и нанимателей помещений. В связи с этим со всеми вопросами жители идут в ЖКХ, в абонентские службы. В структуре больших организаций действует самостоятельное подразделение под руководством начальника отдела. Чаще обязанности возлагаются на одного человека.
Разработка профессионального стандарта 16.017 «Специалист по абонентскому обслуживанию потребителей», утвержденного приказом Министерства труда и социальной защиты Российской Федерации от 11 апреля 2014 года № 243н, внесла ясность по организации работы.
Документ устанавливает для специалистов обязательное получение образования в учебных заведениях высшего или среднего профессионального уровня. Преимущество получают обладатели дипломов с энергетическими специальностями, а также бухгалтеры и экономисты.
В других случаях возможно освоение профильной программы переподготовки. Опыт в сфере ЖКХ, навыки работы с компьютером и нормативной документацией ускорят адаптацию на рабочем месте.
Учитывая, регулярные изменения в порядке и методиках сбора информации и начислений, специалисты должны повышать квалификацию и проходить аттестацию в порядке, установленном в организации.
Заключение договора с управляющим или управляющей компанией.
Белорусское гражданское право не предусматривает самостоятельный вид договора на управление. Потому данный вид можно отнести к смешанному договору. Наиболее близким по правовому регулированию можно назвать договор возмездного оказания услуг. При составлении договора стороны максимально свободны, это касается и вознаграждения управляющего. Помимо основного вознаграждения стороны могут прописать бонусы за определенные результаты, а также порядок возмещения расходов управляющего, связанных с управлением. Стоит отметить, что управляющий выполняет свои обязанности не только в соответствии с договором, но и уставом компании, решениями общего собрания участников. Представление интересов компании управляющим осуществляется на основании договора на управление и устава. Если назначена управляющая компания, то директор представляет интересы на основании устава.
Как пожаловаться на УК в прокуратуру
В районную прокуратуру нужно обращаться уже после того, как не последовало никаких мер после жалоб в другие контролирующие органы. Иначе, скорее всего, жалобу перенаправят в Роспотребнадзор или ГЖИ.
Помощники прокурора будут заниматься вашей жалобой только в том случае, если УК уже неоднократно нарушала законодательство.
Иногда бывает так, что жалобы были написаны во все инстанции, однако меры не предпринимались, и, с точки зрения проверяющих, нарушений не было. Если даже после проведенных проверок вы полагаете, что УК обманывает вас в расчетах, а обязанности по договорам не выполняются, обращайтесь в районную прокуратуру.
В прокуратуре жалобу рассматривают до 30 дней. Есть есть основания, прокурор района готовит акт, на основании которого виновные лица будут привлечены к ответственности.
Когда надо обращаться в суд
Есть вопросы , которые лучше решать именно через суд, а не путем жалоб. Особенно, если речь идет о защите прав потребителей: в таком случае собственники квартир могут рассчитывать на взыскание потребительского штрафа, а иногда и морального вреда. Еслиу вас есть полная уверенность в том, что вы правы, не тратьте время и нервы на переписку с органами власти. Сразу обращайтесь к юристу и в суд после получения ответа управляющей компании.
Вы можете обратиться в суд, чтобы обязать управляющую компанию устранить недостатки в обслуживании дома, выполнить ваши требования или чтобы взыскать с УК компенсацию ущерба и морального вреда. Также можете потребовать, чтобы с УК взыскали штраф за неудовлетворение ваших требований в добровольном порядке в размере 50% от присужденной суммы.
Вам не придется платить государственную пошлину за подачу такого иска в суд, если цена иска не превышает одного миллиона руб. Если сумма иска больше — госпошлина рассчитывается, исходя из цены иска за вычетом одного миллиона.
Как узнать очередь дома на капремонт
В каждом регионе очередность определяется по-разному, но такие факторы, как возраст здания (продолжительность эксплуатации инженерных систем и конструктивных элементов МКД) и износ (оценка технического состояния элементов и систем), закреплены в Жилищном кодексе РФ и являются основными в вопросе очередности проведения капремонта.
При составлении региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов также учитываются:
- регион
- дата застройки
- временной износ
- срок проведения последнего ремонта
- этажность здания
- общая площадь
- условия климата
- обоснованная необходимость ремонтных работ
Региональная программа капремонта включает в себя перечень всех многоквартирных домов (даже если квартиры в доме принадлежат одному собственнику). Под программу не попадают дома в аварийном состоянии (более 70% износа), подлежащие сносу или реконструкции.
Из списка исключаются:
- дома, в которых менее чем пять квартир;
- муниципальное жилье;
- новостройки возрастом не более пяти лет;
- аварийное, деприватизированное и ветхое (износ более 70%) жилье;
- постройки без подъездов.
Управляющая организация
Деятельность управляющих организаций регулируется Жилищным кодексом РФ. С управляющей организацией заключается договор на управление многоквартирным домом, который должен быть подписан с каждым правообладателем помещения в доме.
— Формой управления дома может быть не только привлеченная коммерческая организация ведущая свою деятельность в сфере управления домами (УК), но и ТСЖ (Товарищество собственников жилья) или ТСН (Товарищество собственников недвижимости), с выбранным правообладателями в доме правлением и председателем.
В договор управления многоквартирным домом в функционал управляющей организации входят:
- охрана;
- поддержание здания в пригодном для эксплуатации состоянии;
- забота о придомовой территории;
- уборка подъездов;
- ремонт;
- обеспечение дома коммунальными услугами.