Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сроки регистрации договора аренды нежилого помещения в росреестре в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Шаги регистрации рассматриваемого договора аренды нежилого помещения усматриваются из норм ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Правил утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219.
Список документов, оплата пошлин
В комплекте документов для регистрации кроме договора аренды нежилого помещения компании предоставляют:
- заявление по стандартной форме;
- подтверждение оплаты госпошлин;
- сведения о правах собственности на соответствующее имущество;
- выписку из единого реестра юрлиц с копией устава;
- справку о постановке на учет в налоговой инспекции;
- полномочия заявителя с документальным подтверждением личности;
- кадастровый (технический) паспорт с планом помещений;
- при наличии обременений согласие от залогодержателя (государственного владельца) на передачу недвижимости в аренду.
Частным собственникам дополнительно надо подготовить согласие органов опеки, если недвижимость является имуществом несовершеннолетнего (до 14 лет) или недееспособного лица. Понадобится согласие супруга на совершение сделки, заверенное у нотариуса.
По состоянию на январь 2023 г. установлены следующие ставки государственных пошлин:
- 2 000 руб. – для физических лиц;
- 22 000 руб. – для компаний (оплата допустима только в безналичной форме).
Даже если не будет нарушен срок регистрации договора аренды в Росреестре, все равно может возникнуть ситуация, при которой будет отказано в проведении данного процесса. Это может быть обусловлено разными причинами, к которым относится:
- в документах, подготовленных для регистрации, имеются какие-либо ошибки или несоответствия;
- отсутствуют нужные бумаги;
- возникают сомнения у работников Росреестра, что в бумагах приведена достоверная информация;
- сведения, содержащиеся в договоре, не соответствуют данным, которые содержатся в ЕГРН;
- фактически имеются дополнительные условия сотрудничества, которые не были зафиксированы в контракте.
Дополнительно часто отрицательное решение принимается, если документация передается в Росреестр представителем, не обладающим доверенностью, которая заверена у нотариуса.
Основной правовой источник в вопросе, как оформить и заключить договор аренды нежилого помещения или иного объекта, — это Гражданский кодекс России. А поскольку операции со сдачей недвижимости в наем тесно связаны с переходом прав, то дополнительной нормативно-правовой базой выступает 218 Федеральный закон, принятый 13 июля 2015 года и вступивший в силу с 2020 года.
В соответствии с 550 статьей Гражданского кодекса, договор аренды должен иметь письменный вид. Заключение договора в устной форме неприемлемо.
По 610 статье кодекса договор аренды заключается на период, выбранный сторонами и прописанный в договоре. Если период не прописан, то договор признается заключенным на неопределенное время.
Согласно 651 статье кодекса, второму пункту, договоры аренды, заключенные на срок от 12 месяцев, необходимо регистрировать в Росреестре. Датой заключения договора будет считаться дата регистрации перехода прав.
Если договор заключен на период до 12 месяцев, регистрировать его не нужно. И датой заключения считается дата подписания документа.
Что делать, если приостановили регистрацию договора аренды свыше 1 года
Случается, что регистрацию приостанавливают или сотрудники Росреестра отказывают в ней. Обычно об этом сообщают по телефону, электронной почте или в SMS. Чтобы узнать точную причину приостановки или отказа, лучше получить бумажное уведомление в Росреестре. Для возобновления процесса регистрации потребуется предоставить дополнительные документы или исправить недочёты.
- Собственник — физическое лицо — запретил проводить сделки с недвижимостью без своего участия, а заявление подавал его представитель или арендатор. Заявление на регистрацию потребуется подать при личном участии арендодателя. Если присутствовать лично не получается, владелец может отменить запрет на регистрационные действия, подав заявление в Росреестр.
- Сотрудник Росреестра нашёл несоответствия или недочёты в документах. Ошибки нужно исправить, на это даётся 3 месяца с момента первой подачи. Если ошибок в документах так много, что исправить их за 3 месяца не получится, можно подать заявление о приостановке регистрационных действий на полгода.
- Предоставлен неполный комплект документов. Чтобы возобновить процедуру регистрации, потребуется вновь предоставить весь пакет бумаг, включая недостающие.
- На плане в техническом паспорте объекта недвижимости присутствуют «красные линии» — зафиксированные инспекцией БТИ несоответствия схемы и реального состояния помещения. Собственник жилья должен узаконить выполненные работы, воспользоваться услугами кадастрового инженера для обследования помещения, оформить новый технический план и обратиться с ним в Росреестр. Если проблемы возникли в нежилом объекте в многоквартирном доме, его владельцу нужно будет получить техническое заключение и согласовать проект в муниципальных органах.
Какая нужна документация?
Документы для регистрации договора аренды в Росреестре зависят от того, какой именно объект недвижимости передается арендатору на основании данного соглашения. Стандартно нужна следующая документация:
- заявление на регистрацию, составляющееся по форме Росреестра;
- непосредственное арендное соглашение, причем оно передается в двух экземплярах, а также на каждом документе должны иметься подписи обоих участников;
- технические бумаги на объект недвижимости, которые должны подготавливаться арендодателем;
- паспорта обоих участников;
- доверенность, если интересы какой-либо стороны представляет доверенное лицо;
- если у арендодателя имеется супруга, то ею составляется письменное согласие на передачу объекта во временное пользование арендатору;
- квитанция, подтверждающая оплату пошлины;
- если объект недвижимости принадлежит региональным властям, то требуется согласие муниципалитета на получение помещения или земельного участка в пользование третьим лицом;
- если владельцем объекта является частное лицо, то требуется выписка из ЕГРН, которая подтверждает, что арендодатель на самом деле является собственником предмета арендного договора.
Дополнительные документы, необходимые для регистрации
В основной пакет документов, необходимых для регистрации договора аренды не входит разрешение уполномоченного органа о проведении крупной сделки. Такой документ актуален для тех компаний-заявителей, у которых годовая арендная ставка составляет более 25-ти% бухгалтерского баланса. То есть те компании, сумма договора которых превышает 25% от стоимости имущества организации.
- для заявителей, годовая арендная ставка которых составляет более чем 25% от бухгалтерского баланса. Иными словами, если сумма сделки превышает 25% от стоимости всего имущества компании. При этом для таких компаний выделяют следующее:
- арендодатель, который сдает в аренду нежилое помещение не должен предоставлять решение о проведении крупной сделки, это возможно, так как в этом случае аренда его имущества не является отчуждением;
- арендатору для заключения договора аренды необходимо предоставить протокол заседания кворума о согласии на проведение крупной сделки. Такой протокол должен содержать 100% голосов, участвующих в заседании. При отсутствии хотя бы одной сотой части голосов, сделка не может быть одобрена.
Какая нужна документация?
Документы для регистрации договора аренды в Росреестре зависят от того, какой именно объект недвижимости передается арендатору на основании данного соглашения. Стандартно нужна следующая документация:
- заявление на регистрацию, составляющееся по форме Росреестра;
- непосредственное арендное соглашение, причем оно передается в двух экземплярах, а также на каждом документе должны иметься подписи обоих участников;
- технические бумаги на объект недвижимости, которые должны подготавливаться арендодателем;
- паспорта обоих участников;
- доверенность, если интересы какой-либо стороны представляет доверенное лицо;
- если у арендодателя имеется супруга, то ею составляется письменное согласие на передачу объекта во временное пользование арендатору;
- квитанция, подтверждающая оплату пошлины;
- если объект недвижимости принадлежит региональным властям, то требуется согласие муниципалитета на получение помещения или земельного участка в пользование третьим лицом;
- если владельцем объекта является частное лицо, то требуется выписка из ЕГРН, которая подтверждает, что арендодатель на самом деле является собственником предмета арендного договора.
Если сдается в аренду только некоторая часть объекта, например, несколько помещений в одном крупном здании, то нужен дополнительно технический план на эту часть.
Даже если не будет нарушен срок регистрации договора аренды в Росреестре, все равно может возникнуть ситуация, при которой будет отказано в проведении данного процесса. Это может быть обусловлено разными причинами, к которым относится:
- в документах, подготовленных для регистрации, имеются какие-либо ошибки или несоответствия;
- отсутствуют нужные бумаги;
- возникают сомнения у работников Росреестра, что в бумагах приведена достоверная информация;
- сведения, содержащиеся в договоре, не соответствуют данным, которые содержатся в ЕГРН;
- фактически имеются дополнительные условия сотрудничества, которые не были зафиксированы в контракте.
Дополнительно часто отрицательное решение принимается, если документация передается в Росреестр представителем, не обладающим доверенностью, которая заверена у нотариуса.
Ведущие специалисты считают, что, если в договоре по аренде отчетливо закреплен предмет сделки, здание очерчено правильно в кадастровых документах и на него зафиксировано право собственности, то вопросов с регистрацией договора аренды нежилого помещения нет. Трудности появляются тогда, когда здание изображено неотчетливо, присутствуют ошибки в бумагах кадастрового учета и документе про собственность. К примеру, если учет в кадастре провели давным-давно, информация зарегистрирована в документах Бюро Технической Инвентаризации, однако они отсутствуют в кадастровых документах.
В таком случае, если здание постигло такой учет неверным способом, владельцу необходимо будет проводить его опять. Для этого с арендодателем необходимо заключить договор про уплату лишь реального использования. Или можно заключить сделку по аренде имеющегося помещения. Когда люди готовы к сотрудничеству, есть возможность всё порешать.
Мы все привыкли, что обязательно нужно регистрировать право собственности на недвижимость, однако возможна государственная регистрация и , если помещение как жилое, так и нежилое арендуется на 12 и более месяцев. При этом договор долгосрочной аренды нежилого помещения также регистрируется в Росреестре (Управлении ФРС по Москве), как и купли-продажи.
Кстати, только после того, как происходит регистрация права аренды, договор аренды начинает иметь свою законную силу (ст. 2 ФЗ № 122 от 21.07.1997г.), то есть просто договор ее не несет, хотя такая практика встречается повсеместно. Составляют договор аренды поэтому чаще всего на срок не более 11 мес., таким образом, его не приходится официально регистрировать.
Так оно проще, конечно, но у вас не будет ощущения надежности, что вы действительно владеете, хоть и временно, помещение и вас не смогут выгнать, повысить цену, обязать оплачивать иные услуги и т. д., что, к сожалению, очень часто случается на практике и относительно жилой и нежилой недвижимости.
Поэтому, если вы хотите быть уверенными в завтрашнем дне и что вы сможете пользоваться помещением определенный срок, который оговаривается в договоре, гораздо лучше, если регистрация договора аренды нежилого помещения все таки произойдет.
Необходимые документы
Перечень документов для госрегистрации регламентируется ст. 18 ФЗ № 218:
- совместное заявление сторон-участниц процесса или одного из контрагентов;
- документ, подтверждающий полномочия представителя – необходим, если в орган обращается лицо, представляющее интересы заявителя по доверенности;
- документ-основание для проведения регистрации (договор аренды жилого или нежилого помещения, здания или сооружения);
- иная документация, предоставляемая по требованию управомоченного сотрудника Росреестра или МФЦ.
К иной документации, предоставляемой по требованию, можно отнести:
- правоустанавливающие документы на объект аренды – обычно, это свидетельство о праве собственности или документ, удостоверяющий вступление в наследственные права;
Сроки осуществления госрегистрации содержатся в Закона и зависят от органа, принявшего документы от заявителя или его управомоченного представителя:
| Орган | Нормативный срок |
| Росреестр | 7 рабочих дней |
| МФЦ | 9 рабочих дней |
Указанные сроки отсчитываются с момента передачи заявления и всех сопутствующих документов. Если сотрудник органа обнаружит некомплектность, процедура будет приостановлена до момента устранения нарушений.
Также приостановить или полностью отказать в госрегистрации могут и при предоставлении заведомо подложной документации.
- Если один из участников сделки уклоняется от государственной регистрации, то другой участник может в судебном порядке потребовать зарегистрировать данный договор. Если вы арендуете помещение для своего бизнеса, вам будут необходимы коммуникации. Перед заключением, проверьте, всё ли в помещении работает исправно.
- Кроме того, с арендодателем следует выяснить следующие вопросы о дополнительных расходах: кто будет оплачивать коммунальные платежи, кабельное телевидение и интернет, услуги сторожа, а также делать уборку в помещении и вывозить мусор из помещения? Обговорите все детали, чтобы потом не возникало разногласий, и подробно опишите все в договоре.
- Также, обратите внимание на пункт указанный в договоре: «Повышение арендной платы». Иногда он совсем отсутствует. Как правило, они заключаются не более чем на 1,5 года. Однако, если вы решили оформить долгосрочный договор на 2-3 года и больше, вы должны знать, что согласно ст. 614 ГК РФ, размер арендной платы может изменяться только по его окончании. Следовательно, арендодатель не имеет права повышать ежемесячную плату, пока не истечет срок договора.
Дополнительные документы, необходимые для регистрации
В основной пакет документов, необходимых для регистрации договора аренды не входит разрешение уполномоченного органа о проведении крупной сделки. Такой документ актуален для тех компаний-заявителей, у которых годовая арендная ставка составляет более 25-ти% бухгалтерского баланса. То есть те компании, сумма договора которых превышает 25% от стоимости имущества организации.
- для заявителей, годовая арендная ставка которых составляет более чем 25% от бухгалтерского баланса. Иными словами, если сумма сделки превышает 25% от стоимости всего имущества компании. При этом для таких компаний выделяют следующее:
- арендодатель, который сдает в аренду нежилое помещение не должен предоставлять решение о проведении крупной сделки, это возможно, так как в этом случае аренда его имущества не является отчуждением;
- арендатору для заключения договора аренды необходимо предоставить протокол заседания кворума о согласии на проведение крупной сделки. Такой протокол должен содержать 100% голосов, участвующих в заседании. При отсутствии хотя бы одной сотой части голосов, сделка не может быть одобрена.
Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности
|
СИТУАЦИЯ |
РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА |
| Когда не нужен нотариус | При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным).
Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд. |
| Регистрация изменения долей | Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают:
|
| Регистрация продажи доли третьему лицу | Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли.
Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки. |
Когда нужно регистрировать сделку найма?
Вообще, регистрация любой сделки с недвижимым имуществом предполагает внесение сведений об этой сделке, её сторонах в Единый государственный реестр прав. Если обратиться к нормативно-правовым актам, станет ясно, что каждая сделка, связанная с недвижимым имуществом, считается действительной и завершённой, когда появляется запись в ЕГРП.
Но, что касается сделки найма жилых помещений, то он требует регистрации не всегда. Согласно действующим нормам законодательства, и незарегистрированный в ЕГРП договор аренды обладает полной юридической силой.
Обязательна регистрация только для тех договоров аренды, которые были заключены на долгий (более 11 календарных месяцев) срок.
Является обязательной и регистрация сделок аренды, если арендатор/арендодатель — юридическое лицо.
Очень часто риелторы предлагают своим клиентам при оформлении найма не указывать реальный срок аренды, а написать, что квартира будет предоставлена арендаторам на 11 месяцев.
Тогда собственник освободится от необходимости регистрировать сделку и уплачивать подоходный налог. Вы вполне можете пойти на это ухищрение, если не переживаете за благонадёжность жильцов.
А вот если вы не слишком им доверяете, но очень цените своё недвижимое имущество, всё-таки позаботьтесь о своевременной регистрации.